Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Распутиной Л.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шенгальц В.Ю., рассмотрев в судебном заседании заявление ФИО1 (г. Омск), ФИО2 (г. Омск) о признании доли в праве общей собственности на жилое помещение незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации

при участии в судебном заседании:

должник - ФИО3 лично (паспорт),

от ФИО1 – ФИО1 лично (паспорт), ФИО4 по доверенности от 15.06.2018 сроком 3 года (паспорт),

ФИО5 лично (паспорт),

Финансовый управляющий ФИО6 лично (паспорт).

УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Омской области от 19.07.2018 (резолютивная часть от 16.07.2018) ФИО3 (далее - ФИО3, должник, банкрот) признана несостоятельной (банкротом), в отношении ФИО3 введена процедура реструктуризации долгов гражданина сроком на три месяца (до 16.10.2018), финансовым управляющим ФИО3 утвержден ФИО7. Также данный определением в третью очередь реестра требований кредиторов ФИО3 включено требование общества с ограниченной ответственностью «Главцемент» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 644024, г. Омск, а/я 7652) в размере 9 884 253 руб. 92 коп

Публикация сообщения в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» состоялась в газете «Коммерсантъ» № 133 от 28.07.2018.

Решением Арбитражного суда Омской области от 19.10.2018 (резолютивная часть от 15.10.2018) ФИО3 признана несостоятельной (банкротом), в отношении должника введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев (до 15.04.2019), финансовым управляющим должника утверждена ФИО6.

Публикация сообщения в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» состоялась в газете «Коммерсантъ» № 198 от 27.10.2018.

Определениями Арбитражного суда Омской области от 15.04.2019, 24.07.2019, от 09.12.2019, от 20.05.2020 срок реализации имущества должника продлен до 15.08.2020.

При этом определением председателя второго судебного состава Арбитражного суда Омской области от 20.03.2020, в связи с назначением Звягольской Е.С. судьей Арбитражного суда города Севастополя, дело № А46-8138/2018 передано и распределено в производство судье Распутиной Л.Н.

Определением Арбитражного суда Омской области от 28.05.2020 указанное заявление принято судом к производству, назначено судебное заседание.

Информация о месте и времени судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте Арбитражного суда Омской области в сети Интернет по адресу: www.omsk.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленном статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании ФИО1 представила в материалы дела дополнения и огласила их.

Должник поддержала ранее заявленное ходатайство, представитель должника просила удовлетворить заявление.

Финансовый управляющий возражала относительно удовлетворения настоящего заявления.

Конкурсный кредитор ФИО5 поддержал позицию финансового управляющего.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в судебное заседание, не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения заявления по существу в отсутствие их представителей.

Рассмотрев заявление, изучив представленные доказательства, арбитражный суд приходит к выводу о том, что оно не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Заявитель указывает, что ФИО1 и ФИО2 являются сособственниками квартиры № 45 по ул. 5-я Кордная, д. 13: ФИО2 ½ доли в праве собственности; ФИО1 – ¼ доли в праве собственности на квартиру.

Другим сособственником указанной квартиры является ФИО3 (¼ доли в праве собственности).

В настоящий момент, финансовым управляющим ФИО6 было подано ходатайство об исключении ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру № 45 по ул. 5-я Кордная, д. 13, принадлежащей ФИО3, как единственного пригодного для проживания жилого помещения (его часть).

ФИО2, ФИО1 и семья, состоящая из супруга ФИО1 и троих детей проживают в этой квартире более десяти лет.

Квартира очень маленькая - 62,3 кв.м. для проживания в ней троих взрослых и троих несовершеннолетних детей.

Минимальная норма обеспеченности жилой площадью на территории Омской области, составляет 15 кв. метров на одного человека. Это означает, что вселить ФИО3 в ее ¼ долю невозможно без нарушения прав других сособственников и проживающих с ними несовершеннолетних иждивенцев.

Указанные обстоятельства не позволяют выделить долю в натуре кому-либо из сособственников, следовательно, согласно ст. 252 ГК РФ Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.

Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных Участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

С получением компенсации в соответствии с п. 5 ст. 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

В отдельных случаях с учетом конкретных обстоятельств дела суд может передать неделимую вещь в собственность одному из Участников долевой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании, независимо от размера долей остальных Участников общей собственности с компенсацией последним стоимости их доли. При разрешении исковых требований, просим суд обратить внимание на следующее:

Расчет стоимости доли произведен исходя из кадастровой стоимости квартиры: 1 422 028,65/4= 355 507,16 руб.

ФИО9 не отрицается, что она не заинтересована в использовании своей ¼ доли в праве собственности на спорную квартиру, поскольку условий для проживания в ней ФИО3 нет.

Указанные обстоятельства явились, основанием для подачи настоящего заявления в суд.

Исходя из заявленного, суд приходит к выводу, что предметом данного обособленного спора является разрешение вопроса о порядке реализации участником долевой собственности (сособственником) преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение с должником-банкротом.

В пунктах 1 и 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве указано, что имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании его банкротом и введении реализации имущества гражданина (в том числе доля гражданина-банкрота в общем имуществе, на которое в соответствии с гражданским или семейным законодательством может быть обращено взыскание), составляет конкурсную массу (за исключением имущества, особо оговоренного в законе). По требованию кредитора доля гражданина-банкрота в общем имуществе может быть выделена для обращения на нее взыскания.

По общему правилу имущество гражданина подлежит реализации на торгах в порядке, установленном Законом о банкротстве (пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве утверждаемое судом положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества гражданина должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112 и 139 Закона о банкротстве.

Из данных статей следует, что продажа имущества должника, как правило, осуществляется путем последовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в форме аукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество. Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к торгам наибольшего числа потенциальных покупателей.

Специальных норм, регулирующих особенности обращения взыскания на долю должника-банкрота в праве общей собственности на нежилое помещение, в законодательстве о банкротстве и иных специальных законах, регулирующих оборот недвижимости, не имеется. Федеральный закон от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (пункт 6 статьи 69) по данному вопросу отсылает к федеральным законам.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве). В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

Суд полагает, что при действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход помимо прочего отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Следует заметить, что специального регулирования преимущественного права покупки доли в праве общей собственности на нежилое помещение при обращении на нее взыскания в законодательстве не имеется, а вопрос о реализации преимущественного права покупки в иных ситуациях, связанных с банкротством (в частности, о цене, по которой покупатель может реализовать свое право), в Законе о банкротстве разрешен в пользу рыночной цены, определенной на торгах (пункт 3 статьи 179, пункт 8 статьи 195, пункт 4 статьи 201).

При этом экспертная оценка доли не может корректно отображать рыночную стоимость имущества, поскольку она имеет предварительный, предположительный характер. Ее результат в идеале менее достоверен, чем цена, определенная по факту по результатам открытых торгов, то есть собственно рынка как такового. Применение оценочной цены не решает проблему несовершенства методик оценки, качества используемых исходных данных, субъективного фактора в оценке стоимости имущества или возможных злоупотреблений, связанных как с завышением, так и с занижением цены. К тому же правовые нормы о банкротстве гражданина (пункт 2 статьи 213.26) не обязывают финансового управляющего проводить экспертную оценку имущества должника.

Довод о том, что на торгах цена может колебаться, при том не только в сторону повышения, не опровергает изложенные выше выводы о балансе интересов сособственников и кредиторов и в целом носит не правовой характер, так как относится не к регулированию правоотношений, а к субъективной оценке конкретного имущества.

Изложенная позиция содержится в определении Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 184-186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления ФИО1 (г. Омск), ФИО2 (г. Омск) о признании доли в праве общей собственности на жилое помещение незначительной и выплате ее собственнику денежной компенсации - отказать.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в течение десяти дней с даты вынесения путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ruв информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья

Л.Н. Распутина