Гражданский кодекс часть 1

от истца: ФИО1 – представитель (доверенность б/н от 01.10.2009 г., действительна до 01.10.2010 г., водительское удостоверение № 56 ВА № 094095 от 20.09.2007 г.),

от ответчика: ФИО2 – зам.начальника отдела выдачи информации о зарегистрированных правах (доверенность № 68 29.12.2009 г., выдана до 01.01.2011 г.)

УСТАНОВИЛ:

Иск заявлен о признании не соответствующей закону произведенную ответчиком государственную регистрацию № 56-01/00-4/2001-834 договора об ипотеке от 13.04.2001 г. стороны ООО «Ливень» и АКБ ММБ «банк-Москвы» (ОАО) без так же находящейся с 1997 г. в собственности истца и непосредственно связанной с этой недвижимостью, земли.

Отвода судье и лицу, ведущему протокол, не заявлено.

Истец в предварительном судебном заседании пояснил, что настаивает на заявленных требованиях в полном объеме, указал, что в 2001 году на ООО «Ливень», как ему только сейчас удалось установить был повешен кредит в сумме 500 тыс. рублей. После подписания кредитного договора их учредитель пропал без вести. До настоящего времени место его нахождения не известно. Документы из магазина были похищены. Поэтому только сейчас при наложении ареста на землю выяснилось, что оказывается, несмотря на продажу помещения, земля все еще находится в собственности ООО «Ливень». Они полагали, что она продана вместе с недвижимостью, а оказалось, что земля еще даже не зарегистрирована в ЕГРП. То есть на законном основании этой землей распорядиться в 2001 г., было невозможно, а для того, что бы зарегистрировать в 2001 году ипотеку недвижимого имущества принадлежащего на праве собственности ООО «Ливень» необходимо было в соответствии со ст. 5 Федерального закона № 102 ФЗ Об ипотеке (залоге недвижимости)иметь зарегистрированные в соответствии с п. 1 ст. 6 Федерального закона № 122 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»права на эту, как её определяет п. 1 ст. 130 Кодекса, недвижимость. То есть необходимо было иметь зарегистрированную в законном порядке в ЕГРП долю в праве собственности на здание, (нежилое помещение) что имелось и зарегистрированную в законном порядке в ЕГРП долю в праве собственности на земельный участок, находящийся под зданием, так же находящийся с 1997 года в собственности ООО «Ливень», чего не было. В соответствии с ст. 13 вышеназванного закона Государственная регистрация сделок с недвижимостью заключается в экспертизе документов и проверке законности сделки, во внесении в ЕГРП сведений о сделке и о вещных правах лиц, устанавливаемых такой сделкой, в проставлении регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки и выдаче свидетельства, удостоверяющего вещное право. На основании части 1 ст. 20 ФЗ № 122-ФЗ в регистрации ипотеки должно было быть отказано, до регистрации в ЕГРП залогодателем прав на землю полученных в 1997 году, то есть, ещё до введение указанного закона, в действие. В дальнейшем, при перепродажах без их ведома недвижимости без учета так же находящейся в собственности ООО «Ливень» земли, кадастровой стоимостью более 1 млн. рублей, в результате несоответствующей закону регистрации ипотеки без земли, истцу был причинен существенный вред, который должен быть возмещен ответчиком в соответствии со ст. 31 Федерального закона № 122 ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Также истец пояснил, что собственником объекта недвижимости является другое лицо, кто именно он не знает.

Ответчик в предварительном судебном заседании заявил ходатайство о приобщении к материалам дела отзыва. Ходатайство удовлетворено, документ приобщен к материалам дела.

Также ответчик пояснил, что регистрация сама по себе не влечет возникновения прав на недвижимость, в отрыве от материально-правового основания ее проведения (сделки, свидетельства о праве на наследство разделительного баланса, передаточного акта, ненормативного акта органа власти судебного решения или иного правоустанавливающего документа), она также сама по себе не может нарушать прав иных лиц. Государственная регистрация является лишь доказательством существования зарегистрированного права. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется перечисленными в ней способами или иными способами, предусмотренными законом. Согласно пункту 1 статьи 2 Закона о регистрации в судебном порядке может быть оспорено только зарегистрированное право. А значит, в судебном порядке должно быть оспорено материально-правовое основание возникновения права на объект недвижимого имущества, а не государственная регистрация права сама по себе.

На основании абзаца 2 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания. Оспариваемая заявителем государственная регистрация договора об ипотеке (залоге недвижимости) от 13.04.2001, заключённого между ООО «Ливень» и АКБ «Банк-Москвы» (далее - договор об ипотеке), на основании которого была заложена 1/5 доля в праве частной долевой собственности на встроенное помещение, расположенное на первом этаже пятиэтажного жилого дома со встроенным помещением с подвалом, литер А, общая площадью 835,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, запись внесена в ЕГРП от 08.05.2001 № 56-01/00-42/2001-83413.04.2001.

На основании статьи 2 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.Определение недвижимости содержится в статье 130 ГК РФ, согласно которой к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. ГК РФ исходит из принципа «земля следует судьбе расположенного на нем строения». В силу этого, и в соответствии со статьёй 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ипотека здания или сооружения возможна только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающего передаваемый в залог объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Согласно пункту 1 статьи 5, пункту 1 статьи 6, пункту 1 статьи 62 Закона об ипотеке (в редакции действующей на момент регистрации договора об ипотеке), по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, которое зарегистрировано в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимоеимущество и сделок с ним с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится данное недвижимое имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (статья 69 Закона об ипотеке).

Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ" разрешило споры, указав на то, что при разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (статьи 168 ГК РФ). В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ. Однако, если у собственника объекта недвижимости отсутствует право на земельный участок под закладываемым объектом, требование об обязательном залоге земельного участка (права аренды земельного участка) на такой договор ипотеки не распространяется (дело ФАС ПО от 15.02.2007 № А55-5213/2006-27).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации документы, устанавливающие права на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации. Согласно пункту 1 статьи 17 названного закона основаниями для государственной регистрации прав могут быть договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

Согласно статье 29 Закона о регистрации, пункту 42 Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от

15.06.2006 № 213, государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя после

государственной регистрации вещных прав залогодателя на недвижимое имущество.

К заявлению залогодателя или залогодержателя прилагается договор об ипотеке вместе с указанными в договоре документами.

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если ипотека указанного в договоре недвижимого имущества не допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации и если содержание договора об ипотеке или прилагаемых к нему необходимых документов не соответствует требованиям государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для государственной регистрации договора об ипотеке от 13.04.2001 (без номера), согласно расписке в получении документов (являющейся, по смыслу статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и пункта 6 статьи 16 Закона о регистрации, доказательством предоставления документов для государственной регистрации), находящейся в деле правоустанавливающих документов № 56-01/23-62/2004-389, заявителем не были представлены документы, в которых сообщается, что земельный участок, расположенный по адресу: <...>, находиться в собственности или аренде у ООО «Ливень».

Согласно пункту 4 статьи 58 ГК РФ, при выделении из состава юридического лица одного или нескольких юридических лиц к каждому из них переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с разделительным балансом.

Вместе с тем, в представленном 05.02.2001 разделительном балансе за I полугодие 1997 года, данные о земельном участке в строке 121 «Основные средства, в том числе земельные участки и объекты природопользования» отсутствуют.

При проведении правовой экспертизы сданных на государственную регистрацию документов, информация о правах на земельный участок по адресу: <...>, регистратором была проверена - права на данный объект недвижимости, на момент регистрации договора об ипотеке, ни за кем в ЕГРП не зарегистрированы.

Кроме того, право собственности ООО «Ливень» на 1/5 доли (137,5 кв.м.) в доле 689 кв.м. в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 56:44:04 11 001:0001, площадь 3329,0 кв.м., назначение: земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; разрешённое использование: для размещения магазина; адрес объекта: местоположение установлено относительно ориентира пятиэтажный жилой с подвалом и встроенным помещением (магазином), расположенного в границах участка, адрес ориентира: <...>, на данный момент в ЕГРП не зарегистрировано.

Таким образом, считают, что оспаривание регистрации прав, ограничений (обременении) на недвижимое имущество должно быть связано с оспариванием основания возникновения этой регистрации. Такой спор, вытекающий из гражданских правоотношений, подлежит рассмотрению в порядке искового производства (статья 28 АПК РФ), а надлежащим ответчиком в таком споре является обладатель оспариваемого права.

Согласно статье ПО АПК РФ в случае удовлетворения иска, судебные расходы по делу относятся на сторону ответчика.

Управление считает, что не может выступать в данном деле в качестве ответчика, поскольку в материально-правовых отношениях с заявителем не состояло и не состоит, каких-либо действий, нарушающих права и интересы истца, не совершало, а должен быть привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Управление является органом, уполномоченным от имени Российской Федерации вносить в ЕГРП соответствующие записи, в том числе, о регистрации и погашении регистрационной записи об ипотеке. Поэтому Управление не должно нести неблагоприятные материальные последствия, связанные с регистрацией по совместному письменному заявлению ООО «Ливень» и АКБ «Банк-Москвы», на основании предоставленных заявителями документами, спорного договора об ипотеке.

Таким образом, считает, что регистрация договора об ипотеке от 13.04.2001 осуществлена в соответствии требованиям законодательства, регистрация является законной, обоснованной.

Просит суд в удовлетворении требований ООО «Ливень», заявленных по настоящему арбитражному делу, отказать.

В порядке ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предложил истцу допустить замену ненадлежащего ответчика надлежащим, либо привлечь его в качестве второго ответчика.

Истец пояснил, что настаивает на иске к Управлению Федеральной регистрационной службы Оренбургской области.

Принимая во внимание отсутствие ходатайства истца о замене ответчика или о привлечении его в качестве второго ответчика, суд рассматривает требования истца с учетом положений ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по предъявленному иску.

Ответчик заявил ходатайство считать Управление Федеральной регистрационной службы Оренбургской области как Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, в связи с изменением его наименования на основании Указа Президента Российской Федерации «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» от 25.12.2008 г. № 1847 и Приказа Министерства экономического развития Российской Федерации Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от 19.04.2010 г. № п-176 «Об утверждении Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области» (названные документы просил приобщить к материалам дела).

Истец заявил ходатайство считать ответчиком прежнее юридическое лицо, но с его новым наименованием - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Ходатайства истца и ответчика удовлетворены, считать ответчиком по делу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.

Судом установлена необходимость установить круг лиц, чьи права затрагиваются предъявлением данного искового заявления.

Учитывая указанные выше обстоятельства, мнение сторон, недостаточность представленных сторонами доказательств, объяснений сторон, суд считает, что подготовка дела к судебному разбирательству не окончена, предварительное судебное заседание по делу подлежит отложению.

Руководствуясь статьями 136, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Отложить предварительное судебное заседание арбитражного суда первой инстанции на 13 июля 2010 года в 14 час. 10 мин. в помещении арбитражного суда по адресу: <...>, каб.407 (регистрация сторон производится в каб. № 406), телефон <***>.

2. Ко дню предварительного судебного заседания сторонам предлагается представить:

Истцу – подлинное уведомление о направлении копии искового заявления и приложенных к нему документов ответчику, дополнительные доказательства в обоснование заявленных требований, письменные пояснения с учетом отзыва ответчика.

Ответчику – подтверждение направления отзыва истцу, дополнительные пояснения по иску.

3. Копию определения направить лицам, участвующим в деле.

Сторонам в порядке ст. 138, 139 Арбитражного процессуального кодекса РФ принять меры к урегулированию спора.

Почтовую корреспонденцию направлять по адресу арбитражного суда: 460046, <...>. Прием дополнительных документов по делу нарочно осуществляется по адресу: <...>, каб. 109 (отдел экспедиции).

В соответствии с п.2.2. Положения об организации пропускного режима в Арбитражном суде Оренбургской области, утвержденного приказом председателя Арбитражного суда Оренбургской области от 26.09.2007 г. № 26, при явке представителей сторон в судебное заседание при себе иметь копию определения арбитражного суда.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения искового заявления (заявления) можно получить на Интернет-сайте Арбитражного суда Оренбургской области htt://www.Orenburg.arbitr.ru/

Судья В.М. Штырник