Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Оренбургской области в составе судьи Федоренко А.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Корчагиной К.А., рассмотрев в открытом судебном заседании

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) заявление конкурсного управляющего ФИО2

об утверждении положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации обеспеченного залогом имущества индивидуального предпринимателя ФИО1,

представители лиц, участвующих в деле:

от заявителя: ФИО3-представитель по доверенности от 19.04.2016 года

от залогового кредитора-акционерного коммерческого банка «Форштадт»: ФИО4-представитель по доверенности от 19.02.2016 года, ФИО5-представитель по доверенности от 16.12.2015 года, ФИО6-представитель по доверенности от 10.10.2016 года

У С Т А Н О В И Л:

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 23 апреля 2015 года по делу № А47-5924/2014 в отношении Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО2.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 26 февраля 2015 года по делу №А47-5924/2014 требования залогового кредитора АКБ «Форштадт» (АО) (далее - Банк) в размере 24 946 618 руб. 58 коп. включены в третью очередь реестра требований кредиторов индивидуального предпринимателя ФИО1, как обеспеченные залогом имущества должника по договору об ипотеке № 28169/03 от 18.03.2011, договору о последующей ипотеке № 35663/04 от 10.07.2012, договору о последующей ипотеке № 45254/04 от 12.11.2013. договору о последующей ипотеке № 45254/05 от 12.11.2013.

12.05.2016 года (согласно штампу экспедиции суда) конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением, в котором просил утвердить Положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации обеспеченного залогом имущества, должника, утвердить начальную продажную цену залогового имущества, указав, что продажа залогового имущества будет осуществлена следующими лотами:

- Лот № 1:

? доля в праве собственности на помещение №1. назначение: нежилое, этаж: 1. номера на поэтажном плане 17-20, площадью 1580.1 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 56:44:0253001:134, с установлением начальной цены реализации в размере 1 561 600 руб.

- Лот №2:

? доля в праве собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для строительства индивидуальных жилых домов и объектов соцкульбыта, адрес (местоположение) объекта: участок находится примерно в 2097 м. по направлению на запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Оренбургская, р-н Оренбургский, с/с Весенний, <...>, кадастровый номер: 56:21:3004001:450, с установлением начальной цены реализации в размере 437 600 руб.

? доля в праве собственности на жилой дом. 2-1 этажный, общей площадью 371,6 кв.м.. назначение: жилое, литер АА1А2. адрес объекта: .Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, <...>. кадастровый номер: 56:21:3004001:716. с установлением начальной цены реализации в размере 1 537 600 руб.

- Лот№3:

? доля в праве собственности на нежилое помещение (магазин), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, общая площадь 412,5 кв.м., назначение: нежилое, по адресу: Оренбургская область, г. Бугуруслан. 2 микрорайон, 34, кадастровый номер 56:37:0106039:3133, с установлением начальной цены реализации в размере 1 029 600 руб. (т. 1 л.д. 4-5, 14-26).

В ходе судебного разбирательства залоговый кредитор, не согласившись с указанной конкурсным управляющим начальной продажной ценой залогового имущества, заявил ходатайство о назначении по делу судебной оценочной экспертизы, для определения рыночной стоимости залогового имущества.

Определением суда от 20 июня 2016 года по делу была назначена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Первая оценочная», эксперту ФИО7.

В соответствии с заключение эксперта № 016145 от 09 сентября 2016 года, рыночная стоимость вышеуказанного залогового имущества составила:

? доли в праве собственности на помещение №1. назначение: нежилое, этаж: 1. номера на поэтажном плане 17-20, площадью 1580.1 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 56:44:0253001:134- 2 846 750 руб.

? доли в праве собственности на земельный участок, площадью 1000 кв.м., назначение: земли населенных пунктов, для строительства индивидуальных жилых домов и объектов соцкульбыта, адрес (местоположение) объекта: участок находится примерно в 2097 м. по направлению на запад от ориентира административное здание, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: обл. Оренбургская, р-н Оренбургский, с/с Весенний, <...>, кадастровый номер: 56:21:3004001:450-943 000 руб.

? доли в праве собственности на жилой дом. 2-1 этажный, общей площадью 371,6 кв.м.. назначение: жилое, литер АА1А2. адрес объекта: .Оренбургская область, Оренбургский район, с/с Весенний, <...>. кадастровый номер: 56:21:3004001:716-3 837 500 руб.

? доли в праве собственности на нежилое помещение (магазин), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, общая площадь 412,5 кв.м., назначение: нежилое, по адресу: Оренбургская область, г. Бугуруслан. 2 микрорайон, 34, кадастровый номер 56:37:0106039:3133-1 070 000 руб. (т. 3 л.д. 129).

Определением суда от 15 ноября 2016 года по делу была назначена повторная оценочную экспертизу, проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью «Новиком», эксперту ФИО8.

В соответствии с заключением эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года, рыночная стоимость вышеуказанного залогового имущества составила:

С учетом указанного заключения, конкурсный управляющий представил уточненный проект Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации обеспеченного залогом имущества должника, изложив п.2.1. и п. 2.4. в следующей редакции:

«2.1. В соответствии с настоящим Положением подлежит продаже следующее недвижимое имущество должника (далее-имущество), принадлежащее ему на праве общей долевой собственности:

Рыночная стоимость ? доли объекта оценки определена в заключение эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года, которая составляет 1 895 000 руб.

Рыночная стоимость ? доли объекта оценки определена в заключение эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года, которая составляет 640 000 руб.

Рыночная стоимость ? доли объекта оценки определена в заключение эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года, которая составляет 2 524 000 руб.

Рыночная стоимость ? доли объекта оценки определена в заключение эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года, которая составляет 1 300 000 руб.»

Пункт. 2.4. изложен в следующей редакции:

«Продажа имущества должника-предмета залога осуществляется на торгах в форме аукциона следующими лотами:

Лот № 1:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 1 895 000 руб.

Лот №2:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 640 000 руб.

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 2 254 000 руб.

Лот№3:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 1 300 000 руб.

Итого: 6 089 000 рублей.» (т. 5 л.д. 7-13).

Залоговый кредитор, в представленном отзыве просил утвердить п.п. 2.1., 2.4. Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации обеспеченного залогом имущества должника, с указанием рыночной стоимости залогового имущества, установленной в заключение эксперта № 016145 от 09 сентября 2016 года (т. 5 л.д. 66-67).

В судебном заседании 13.03.2017 года стороны также пояснили, что никаких иных разногласий относительно предмета спора они не имеют.

Заслушав доводы лиц, участвующих в деле, исследовав предоставленные ими материалы, арбитражный суд полагает следующее.

В соответствии с абзацами вторым и третьим пункта 4 ст. 138 Закона о банкротстве (в редакции, действовавшей на дату введения в отношении должника процедуры конкурсного производства), продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В силу абзаца второго п. 2 ст. 131 Закона о банкротстве в составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога.

Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" полученная оценка заложенного имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац второй п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Поскольку реализация предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется под контролем суда, рассматривающего дело о банкротстве, в целях получения максимальной выручки в интересах всех кредиторов должника, начальная продажная цена предмета залога должна быть указана судом в определении о порядке и условиях продажи заложенного имущества.

Из представленных суду заключения эксперта ФИО7 № 016145 от 09 сентября 2016 года и заключения эксперта ФИО8 № 257/16-Э от 16.01.2017 года усматривается, что значительное расхождение в определении рыночной стоимости одного и того же залогового имущества, предопределено применением экспертами принципиально разных подходов к определению стоимости.

Так, экспертом ФИО7, при проведении экспертизы вначале была определена рыночная стоимость всех объектов недвижимости в целом, а рыночная стоимость доли вычислена путем простого арифметического действия-деления общей стоимости объекта недвижимости на соответствующий размер доли (т. 3 л.д. 114-128).

В свою очередь, экспертом ФИО8, при определении рыночной стоимости имущества применен поправочный коэффициент на обесценивание долевой собственности, как проявление внешнего (экономического) износа, обусловленное влиянием различных факторов (издержки, возникающие при организации содержания и ремонта общей долевой собственности, усложненный порядок отчуждения права собственности, издержки, необходимые при выделе доли в натуре и т.п.).

Необходимость применения соответствующего поправочного коэффициента мотивирована ссылками на соответствующие экспертные методики.

Данная методика экспертом ФИО7 применена не было, обоснования от её отказа в заключении не содержится.

Кроме того, аналогичная методика была применена и при оценке имущества, проведенной самим конкурсным управляющим и залоговым кредитором, что отражено в соответствующих отчетах об оценках спорного имущества, составленного ООО «УралОценка» и ООО «Дом оценки «ФинЭксперт» и представленных в материалах дела (т. 1 л.д. 98, оборотная сторона, т. 1 л.д. 140, оборотная сторона).

Согласно всем вышеуказанным оценкам, при определении стоимости объекта недвижимости находящегося в долевой собственности размер скидок при размере доли от ? до ? находится в диапазоне приблизительно 20% от рыночной стоимости объекта.

Суд полагает применение экспертом ФИО8 подобного поправочного коэффициента при производстве экспертизы разумным, обоснованным и мотивированным.

Залоговым кредитором заявлено ходатайство о назначении по делу комиссионной оценочной экспертизы.

Обосновывая заявленное ходатайство, залоговый кредитор полагает, что заключение эксперта ФИО8 № 257/16-Э от 16.01.2017 года не соответствует требованиям Федеральных стандартов оценки, а имен:

В нарушение п. 8 «и» Федерального стандарта оценки № 3 «Требования к отчету об оценке» (далее - ФСО № 3) отсутствует в достаточной степени обоснованный отказ от применения доходного подхода при оценке недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...> и <...> (ФСО № 3 п.8и).

В нарушение п. 8 «з» ФСО № 3, раздела V Федерального стандарта оценки № 7 «Оценка недвижимости» (далее - ФСО № 7) отсутствует анализ рынка недвижимого имущества, к которому относятся объекты оценки.

В разделе «Определение рыночной стоимости объектов недвижимости сравнительным» в расчетах при объяснении некоторых корректировок отсутствует обоснование численного значения применённых поправок. Эксперт ссылается на проведенный анализ рынка недвижимости методом парных продаж, который в заключении отсутствует, что противоречит п. 8 «и» ФСО №3.

При расчете рыночной стоимости Ул доли в праве собственности на помещение №1, назначение: нежилое, этаж: 1, номера на поэтажном плане 17-20, площадью 1580,1 кв.м. по адресу: <...>, кадастровый номер 56:44:0253001:134 в нарушение п. 8 «и» ФСО № 3 отсутствует корректировка на местоположение - объекты-аналоги № 3 и № 4 нельзя считать равнозначными по этому показателя в сравнении с объектом оценки, а также в нарушение п. 6 ФСО № 7 отсутствует расчет численного значения примененной корректировки на земельный участок.

При расчете рыночной стоимости 1А доли в праве собственности на нежилое помещение (магазин), расположенное в цокольном этаже пятиэтажного жилого дома, общая площадь 412,5 кв.м., назначение: нежилое, по адресу: Оренбургская область, К Бугуруслан, 2 микрорайон, 34, кадастровый номер 56:37:0106039:3133 в нарушение п. 8 «и» ФСО № 3 при расчете стоимости сравнительным подходом объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 подобраны некорректно: аналоги расположены на центральной улице г. Орска, а также отсутствует корректировка на местоположение - объекты-аналоги № 2, № 3 и № 4 нельзя считать равнозначными по этому показателя в сравнении с объектом оценки.

К заключению эксперта не приложены копии документов, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, что противоречит п. 10 ФСО№3.

Кроме того, в нарушение п. 11 ФСО № 3 в заключении отсутствуют копии материалов и распечаток, используемых в заключении эксперта, позволяющие делать выводы об источнике информации и дате ее подготовки.

Суд полагает заявленное ходатайство подлежащим отклонению по следующим основаниям.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации, стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

В рамках настоящего спора, по делу была назначена и проведена оценочная экспертиза.

Следовательно, представленное заключение должно соответствовать как соответствующим стандартам, так и требованиям ст. 86 АПК РФ.

В соответствии с ч. 2 ст. 86 АПК РФ, заключение эксперта должно содержать, в том числе, сведения об объектах исследований и материалы дела, представленные эксперту для проведения судебной экспертизы, содержание и результаты исследований с указанием примененных методов, оценку результатов исследований, выводы по поставленным вопросам и их обоснование.

Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденным приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20 июля 2007 года N 254, предусмотрено, что вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (подпункт "г" пункта 8); в отчете об оценке помимо информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки должны быть приведены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость (подпункт "е" пункта 8).

Согласно статье 14 Закона об оценочной деятельности оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

Обоснованность применения экспертом скидок, как существенно влияющих на стоимость объекта оценки, должна быть оценена судом на основании положений действующего законодательства об экспертной и оценочной деятельности.

По мнению суда, при производстве экспертизы вышеуказанные требования законодательства об экспертной и оценочной деятельности были выполнены.

В представленном экспертном заключении выводы эксперта носят последовательный непротиворечивый характер, надлежащим образом мотивированы ссылками на конкретные существующие экспертные методики и фактические обстоятельства проведения экспертизы, необходимость применения соответствующих подходов к оценке, применение поправочных коэффициентов, выбора аналогов оценки надлежащим образом обосновано, полномочия и компетентность эксперта не оспорены.

Кроме того, эксперт ФИО8 была допрошена в судебном заседании по обстоятельствам проведения экспертизы и дала необходимые устные и письменные пояснения относительно заявленных против экспертного заключения возражений (т. 5 л.д. 23-57).

В ходатайстве залогового кредитора суду не приведено достаточных доказательств того, что применение иной методики проведения экспертизы существенным образом повлияет на определение иной рыночной стоимости оцениваемых объектов недвижимости.

Суд, также, отмечает, что само по себе, установление более высокой начальной продажной цены имущества, само по себе не гарантирует его реализацию по этой цене, однако, может искусственно ограничить круг претендентов на участие в торгах и повлечь неблагоприятные последствия, в том числе, и признание торгов несостоявшимися, необходимость их повторного проведения, что означает затягивание процедуры конкурсного производства, увеличение соответствующих расходов.

В то же время, принятие более низкой цены создает возможность её увеличения в ходе проводимых торгов.

Доказательств обратного суду не представлено.

Денежные средства в сумме 50 209 рублей внесенные заявителем на депозит Арбитражного суда Оренбургской области платежным поручением № 7009 от 17.02.2017 года подлежат возврату по представленным платежным реквизитам.

Руководствуясь статьей 138 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.02. № 127-ФЗ, статьями 184, 185, 186, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Утвердить пункты 2.1. и 2.4. Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по продаже имущества индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в следующей редакции:

«2.4. Продажа имущества должника-предмета залога осуществляется на торгах в форме аукциона следующими лотами:

Лот № 1:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 1 895 000 руб.

Лот №2:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 640 000 руб.

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 2 254 000 руб.

Лот№3:

Рыночная стоимость, установленная с учетом заключения эксперта № 257/16-Э от 16.01.2017 года 1 300 000 руб.

Итого: 6 089 000 рублей.»

Утвердить начальную продажную цену залогового имущества индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***> ИНН <***>) в сумме 6 089 000 рублей.

Копию определения направить заинтересованным лицам.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.Г. Федоренко