Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Брусовой Л.О., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» об отмене обеспечительных мер в части по делу № А48-300/2022 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, 302030, <...>) к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 302038, <...> каб. 25), 2) публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 117312, <...>) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), 2) ФИО1,

при участии в заседании:
от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 01.07.2021),
от ответчика (1) – представитель ФИО3 (доверенность от 10.01.2022),
от ответчика (2) и третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Фортуна, ответчик-1) и Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк»,

[A1] ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2022 (резолютивная часть решения оглашена 18.03.2022) отказано в удовлетворении исковых требований Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области.

По состоянию на 14.04.2022 решение суда по настоящему делу не вступило в законную силу.

Определением суда от 13.04.2022 ходатайство ответчика-1 принято к рассмотрению, судебное заседание по вопросу об отмене обеспечительных мер назначено на 14.04.2022.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» заявленное ходатайство об отмене обеспечительных мер поддержали.

Представитель истца не возражал против удовлетворения ходатайства.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

[A2] Определением от 31.01.2022 заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично: суд запретил Управлению Росреестра по Орловской области до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о переходе прав, а также об ограничении, обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, за исключением обременений в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

Суд установил, что по условиям договора аренды № 110 от 07.05.2019, заключенного по результатам аукциона между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области и ООО «Фортуна», земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 площадью 34 881 кв.м, местоположением: <...> предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 23.10.2026 (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 20.10.2020).

Для финансирования строительства многоквартирного жилого дома ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» 13.12.2021 заключило с ПАО «Сбербанк»

[A3] Договор № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.12.2021 между ответчиками был заключен Договор ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021, по условиям которого залогодатель ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» передал залогодержателю ПАО «Сбербанк» право аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, возникшее на основании договора с Департаментом от 07.05.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН, 15.02.2022 зарегистрировано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности по состоянию на дату регистрации права – 4%.

Дополнительным соглашением от 28.02.2022 ПАО «Сбербанк» (кредитор) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (заемщик) внесли изменения в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, предусмотрели, что выдача кредитных средств в размере, превышающем 166 706 585,18 руб., производится после оформления залога вышеуказанного объекта незавершенного строительства в обеспечение исполнения обязательств по договору.

Во исполнение дополнительного соглашения от 28.02.2022 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, с целью возобновления финансирования строительства многоквартирного дома 28.02.2022 между ПАО «Сбербанк» (залогодержатель) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (залогодатель) заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021, в соответствии с которым предметом залога является, в том числе, объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности – 4%.

[A4] Согласно п.п. 1.1, 1.2 Договора, объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – девятнадцатиэтажный двухсекционный многоквартирный дом, входящий в состав комплекса из 4-х многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652 по ул. Генерала Родина в г. Орле, 1-ый этап строительства – многоквартирный дом корпус 1 (поз. 1).

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что расчеты по настоящему Договору осуществляются путем внесения участником долевого строительства цены договора в размере 4 029 357 руб. 00 коп. на счет эскроу, открываемый в ПАО «Сбербанк России».

С учетом действующих обеспечительных мер по делу № А48-300/2022 Управление Росреестра по Орловской области 13.04.2022 обратилось в арбитражный суд за разъяснениями относительно возможности внесения сведений о регистрации договора участия в долевом строительстве в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, расположенный по адресу: Орловская область,

<...>.

При этом 13.04.2022 ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» обратилось в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер в части, в котором просит отменить принятые судом обеспечительные меры в части запрета вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, расположенный по адресу: <...>.

Рассмотрев указанное заявление об отмене обеспечительных мер в части, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворения по следующим мотивам.

В соответствии с частью 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе арбитражный суд вправе отменить обеспечение иска до вступления в законную силу решения суда, если найдет, что основания, послужившие поводом к обеспечению иска, отпали.

Исходя из вышеуказанных норм права, в их взаимосвязи с положениями статей 16, 100 АПК РФ, отмена принятой судом обеспечительной меры возможна в тех случаях, когда

[A5] отпали обстоятельства, послужившие основанием для ее принятия, либо появились новые обстоятельства, обосновывающие необходимость отмены обеспечения иска, либо суд с учетом оценки доводов, изложенных в ходатайстве об отмене обеспечительных мер, пришел к выводу об отсутствии оснований для сохранения обеспечительных мер.

При этом обеспечительные меры, являются правовым институтом, направленным на достижение цели эффективного правосудия - исполнение принятого по делу судебного акта.

В соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», обеспечительные меры допускаются в случае наличия одного из следующих оснований:

Как следует из определения об обеспечении иска от 31.01.2022, суд пришел к выводу, что обеспечительная мера в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 необходима и достаточна для обеспечения исполнимости судебного акта и предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

При этом суд указал, что в силу прямого указания закона при заключении ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» договоров участия в долевом строительстве либо при регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный на предоставленном для строительства многоквартирного дома земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652, гарантией защиты прав дольщиков является подлежащий государственной регистрации залог права аренды вышеуказанного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит указание на то, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

[A6] В пункте 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С учетом изложенного, принятые определением от 31.01.2022 обеспечительные меры по настоящему делу в своей формулировке предусматривают исключение в отношении государственной регистрации обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с

[A7] требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

Вместе с тем, статья 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. В силу прямого указания пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ при внесении участником долевого строительства денежных средств в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит на строительство многоквартирного дома, к правоотношениям сторон не применяются правила о залоге земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды.

Следовательно, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве при оплате цены договора на счета эскроу не подпадает под установленные судом исключения из общего запрета государственной регистрации ограничений, обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, установленного определением об обеспечении иска от 31.01.2022.

В тоже время необходимо учитывать, что при рассмотрении судом вопроса о принятии обеспечительных мер защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны, а также третьих лиц.

При повторной оценке оснований для принятия обеспечительных мер по настоящему делу судом установлены следующие юридические факты:

(1) поскольку строительство многоквартирного дома на земельном участке с

кадастровым номером 57:25:00010147:652 осуществляется за счет кредитных

денежных средств ПАО «Сбербанк», привлечение застройщиком денежных

средств участников долевого строительства возможно исключительно путем

размещения таких средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст.

15.4 Федерального закона № 214-ФЗ;

(2) у участников долевого строительства при размещении денежных средств на

счетах эскроу в силу прямого указания пункта 1 статьи 13 Федерального закона

№ 214-ФЗ не возникает право залога земельного участка с кадастровым

номером 57:25:00010147:652, принадлежащего застройщику на праве аренды;

(3) с учетом принятых определением суда от 31.01.2022 обеспечительных мер по

настоящему делу установлен запрет на государственную регистрацию

договоров участия в долевом строительстве с участниками, размещающими

денежные средства на счетах эскроу, что влечет незаключенность таких

[A8] договоров по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, препятствует деятельности

ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» по долевому

строительству многоквартирного дома на предоставленном в аренду земельном

участке, то есть противоречит цели договора аренды земельного участка № 110

от 07.05.2019, а также нарушает права участников долевого строительства,

размещающих денежные средства на оплату объектов долевого строительства

на счетах эскроу.

При изложенных обстоятельствах суд усматривает основания для отмены обеспечительных мер в части запрета Управлению Росреестра по Орловской области вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел Единого государственного реестра недвижимости, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: <...>.

Руководствуясь статьями статями 96, 97, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» удовлетворить.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 по делу № А48-300/2022 в части запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел Единого государственного реестра недвижимости, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: <...>.

В остальной части определение суда о принятии обеспечительных мер от 31.01.2022 по делу № А48-300/2022 оставить без изменения.

[A9] Определение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд

Орловской области.
Судья Аксенова Т.В.