Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Брусовой Л.О., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» об отмене обеспечительных мер в части по делу № А48-300/2022 по исковому заявлению Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784, 302030, Орловская область, г. Орел, Набережная Дубровинского, д.70) к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (ОГРН 1105752001740, ИНН 5752053664, 302038, г. Орел, ул. Раздольная, д.105, пом.17 каб. 25), 2) публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893, 117312, г. Москва, ул. Вавилова, д.19) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021,

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: 1) Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, Орловская область, город Орёл, улица Октябрьская, 47, ОГРН: 1045753008212, ИНН: 5753035940), 2) Воронин Андрей Викторович,

при участии в заседании:
от истца – представитель Каримов Р.И. (доверенность от 01.07.2021),
от ответчика (1) – представитель Измайлова Е.О. (доверенность от 10.01.2022),
от ответчика (2) и третьих лиц – не явились, извещены надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» (далее – ООО «Специализированный застройщик «Фортуна, ответчик-1) и Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ПАО «Сбербанк»,

[A1] ответчик-2) о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2022 (резолютивная часть решения оглашена 18.03.2022) отказано в удовлетворении исковых требований Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области.

По состоянию на 14.04.2022 решение суда по настоящему делу не вступило в законную силу.

Определением суда от 13.04.2022 ходатайство ответчика-1 принято к рассмотрению, судебное заседание по вопросу об отмене обеспечительных мер назначено на 14.04.2022.

В судебном заседании представитель ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» заявленное ходатайство об отмене обеспечительных мер поддержали.

Представитель истца не возражал против удовлетворения ходатайства.

Исследовав в совокупности представленные в материалы дела доказательства, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

[A2] Определением от 31.01.2022 заявление о принятии обеспечительных мер удовлетворено частично: суд запретил Управлению Росреестра по Орловской области до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о переходе прав, а также об ограничении, обременении прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, за исключением обременений в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

Суд установил, что по условиям договора аренды № 110 от 07.05.2019, заключенного по результатам аукциона между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Орловской области и ООО «Фортуна», земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 площадью 34 881 кв.м, местоположением: Российская Федерация, Орловская область, г. Орёл, ул. Генерала Родина, предоставлялся для строительства многоквартирного жилого дома на срок до 23.10.2026 (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 20.10.2020).

Для финансирования строительства многоквартирного жилого дома ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» 13.12.2021 заключило с ПАО «Сбербанк»

[A3] Договор № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии.

В обеспечение исполнения обязательств по Договору № 630221014 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 13.12.2021 между ответчиками был заключен Договор ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021, по условиям которого залогодатель ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» передал залогодержателю ПАО «Сбербанк» право аренды земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652, возникшее на основании договора с Департаментом от 07.05.2019.

Согласно сведениям из ЕГРН, 15.02.2022 зарегистрировано право собственности ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» на объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, г. Орёл, ул. Генерала Родина, кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности по состоянию на дату регистрации права – 4%.

Дополнительным соглашением от 28.02.2022 ПАО «Сбербанк» (кредитор) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (заемщик) внесли изменения в договор об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, предусмотрели, что выдача кредитных средств в размере, превышающем 166 706 585,18 руб., производится после оформления залога вышеуказанного объекта незавершенного строительства в обеспечение исполнения обязательств по договору.

Во исполнение дополнительного соглашения от 28.02.2022 к договору об открытии невозобновляемой кредитной линии от 07.12.2021, с целью возобновления финансирования строительства многоквартирного дома 28.02.2022 между ПАО «Сбербанк» (залогодержатель) и ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» (залогодатель) заключено дополнительное соглашение к договору ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021, в соответствии с которым предметом залога является, в том числе, объект незавершенного строительства, проектируемое назначение: многоквартирный дом, площадью 40308 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, Орловская область, г. Орёл, ул. Генерала Родина, кадастровый номер 57:25:0010147:1910, степень готовности – 4%.

[A4] Согласно п.п. 1.1, 1.2 Договора, объект долевого строительства подлежит передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости – девятнадцатиэтажный двухсекционный многоквартирный дом, входящий в состав комплекса из 4-х многоквартирных домов на земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652 по ул. Генерала Родина в г. Орле, 1-ый этап строительства – многоквартирный дом корпус 1 (поз. 1).

Пунктом 4.2 Договора предусмотрено, что расчеты по настоящему Договору осуществляются путем внесения участником долевого строительства цены договора в размере 4 029 357 руб. 00 коп. на счет эскроу, открываемый в ПАО «Сбербанк России».

С учетом действующих обеспечительных мер по делу № А48-300/2022 Управление Росреестра по Орловской области 13.04.2022 обратилось в арбитражный суд за разъяснениями относительно возможности внесения сведений о регистрации договора участия в долевом строительстве в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, расположенный по адресу: Орловская область,

г. Орел, ул. Генерала Родина.

При этом 13.04.2022 ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» обратилось в суд с заявлением об отмене обеспечительных мер в части, в котором просит отменить принятые судом обеспечительные меры в части запрета вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина.

Рассмотрев указанное заявление об отмене обеспечительных мер в части, суд считает его обоснованным и подлежащим удовлетворения по следующим мотивам.

В соответствии с частью 1 статьи 97 АПК РФ обеспечение иска по ходатайству лица, участвующего в деле, может быть отменено арбитражным судом, рассматривающим дело.

Как разъяснено в пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 31.10.1996 № 13 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции", по ходатайству лиц, участвующих в деле, или по своей инициативе арбитражный суд вправе отменить обеспечение иска до вступления в законную силу решения суда, если найдет, что основания, послужившие поводом к обеспечению иска, отпали.

Исходя из вышеуказанных норм права, в их взаимосвязи с положениями статей 16, 100 АПК РФ, отмена принятой судом обеспечительной меры возможна в тех случаях, когда

[A5] отпали обстоятельства, послужившие основанием для ее принятия, либо появились новые обстоятельства, обосновывающие необходимость отмены обеспечения иска, либо суд с учетом оценки доводов, изложенных в ходатайстве об отмене обеспечительных мер, пришел к выводу об отсутствии оснований для сохранения обеспечительных мер.

При этом обеспечительные меры, являются правовым институтом, направленным на достижение цели эффективного правосудия - исполнение принятого по делу судебного акта.

В соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ, с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 9, 10 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер», обеспечительные меры допускаются в случае наличия одного из следующих оснований:

Как следует из определения об обеспечении иска от 31.01.2022, суд пришел к выводу, что обеспечительная мера в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 необходима и достаточна для обеспечения исполнимости судебного акта и предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

При этом суд указал, что в силу прямого указания закона при заключении ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» договоров участия в долевом строительстве либо при регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный на предоставленном для строительства многоквартирного дома земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652, гарантией защиты прав дольщиков является подлежащий государственной регистрации залог права аренды вышеуказанного земельного участка.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит указание на то, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

[A6] В пункте 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии с частью 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

С учетом изложенного, принятые определением от 31.01.2022 обеспечительные меры по настоящему делу в своей формулировке предусматривают исключение в отношении государственной регистрации обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с

[A7] требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

Вместе с тем, статья 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ регулирует особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. В силу прямого указания пункта 1 статьи 13 Федерального закона № 214-ФЗ при внесении участником долевого строительства денежных средств в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве на счет эскроу, открытый в уполномоченном банке, который предоставил целевой кредит на строительство многоквартирного дома, к правоотношениям сторон не применяются правила о залоге земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или праве аренды.

Следовательно, государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве при оплате цены договора на счета эскроу не подпадает под установленные судом исключения из общего запрета государственной регистрации ограничений, обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, установленного определением об обеспечении иска от 31.01.2022.

В тоже время необходимо учитывать, что при рассмотрении судом вопроса о принятии обеспечительных мер защита интересов одной стороны не может осуществляться за счет необоснованного ущемления прав и интересов другой стороны, а также третьих лиц.

При повторной оценке оснований для принятия обеспечительных мер по настоящему делу судом установлены следующие юридические факты:

(1) поскольку строительство многоквартирного дома на земельном участке с

кадастровым номером 57:25:00010147:652 осуществляется за счет кредитных

денежных средств ПАО «Сбербанк», привлечение застройщиком денежных

средств участников долевого строительства возможно исключительно путем

размещения таких средств на счетах эскроу в порядке, предусмотренном ст.

15.4 Федерального закона № 214-ФЗ;

(2) у участников долевого строительства при размещении денежных средств на

счетах эскроу в силу прямого указания пункта 1 статьи 13 Федерального закона

№ 214-ФЗ не возникает право залога земельного участка с кадастровым

номером 57:25:00010147:652, принадлежащего застройщику на праве аренды;

(3) с учетом принятых определением суда от 31.01.2022 обеспечительных мер по

настоящему делу установлен запрет на государственную регистрацию

договоров участия в долевом строительстве с участниками, размещающими

денежные средства на счетах эскроу, что влечет незаключенность таких

[A8] договоров по смыслу пункта 3 статьи 433 ГК РФ, препятствует деятельности

ООО «Специализированный застройщик «Фортуна» по долевому

строительству многоквартирного дома на предоставленном в аренду земельном

участке, то есть противоречит цели договора аренды земельного участка № 110

от 07.05.2019, а также нарушает права участников долевого строительства,

размещающих денежные средства на оплату объектов долевого строительства

на счетах эскроу.

При изложенных обстоятельствах суд усматривает основания для отмены обеспечительных мер в части запрета Управлению Росреестра по Орловской области вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел Единого государственного реестра недвижимости, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина.

Руководствуясь статьями статями 96, 97, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Фортуна» удовлетворить.

Отменить обеспечительные меры, принятые определением Арбитражного суда Орловской области от 31.01.2022 по делу № А48-300/2022 в части запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, Орловская область, г. Орёл, ул. Октябрьская, д. 47, ОГРН 1045753008212, ИНН 5753035940) до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в раздел Единого государственного реестра недвижимости, открытый на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/-65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина.

В остальной части определение суда о принятии обеспечительных мер от 31.01.2022 по делу № А48-300/2022 оставить без изменения.

[A9] Определение может быть обжаловано в течение месяца со дня его вынесения в

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в г. Воронеже через Арбитражный суд

Орловской области.
Судья Аксенова Т.В.