Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи Аксеновой Т.В., рассмотрев заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области о принятии мер по обеспечению иска Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области (ИНН 5753004003, ОГРН 1025700833784, 302030, Орловская область, г. Орел, Набережная Дубровинского, д.70)

к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (ОГРН 1105752001740, ИНН, 5752053664, 302038, г. Орел, ул. Раздольная, д.105, пом.17 каб. 25)

о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021,

и приложенные к заявлению документы,

УСТАНОВИЛ:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Орловской области (далее – истец, Департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к 1) обществу с ограниченной ответственностью «Фортуна» (далее – ответчик 1, ООО «Фортуна») и 2) Публичному акционерному обществу «Сбербанк России» (далее – ответчик 2, ПАО «Сбербанк») о признании недействительным (ничтожным) договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021.

Определением от 25.01.2022 исковое заявление Департамента принято к производству судьи Аксеновой Т.В.

[A1] обязательств по которому заключен оспариваемый договор ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021;

Согласно пункту 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 «О применении арбитражными судами обеспечительных мер» (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55), в заявлении о применении обеспечительных мер должна быть указана обеспечительная мера, которую просит применить заявитель, так как предметом рассмотрения арбитражного суда может быть определенная обеспечительная мера. Часть 1 статьи 91 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) допускает принятие судом обеспечительных мер в виде запрещение ответчику и другим лицам совершать определенные действия, касающиеся предмета спора; возложения на ответчика обязанности совершить определенные действия в целях предотвращения порчи, ухудшения состояния спорного имущества, а также иные обеспечительные меры.

В обоснование заявления об обеспечении иска Департамент ссылается на необходимость сохранения существующего состояния отношений (status quo) между сторонами, а также обеспечения исполнимости судебного акта в случае удовлетворения заявленных требований.

В частности заявитель указал, что исполнение сторонами договора об открытии невозобновляемой кредитной линии, а именно: перечисление ПАО «Сбербанк» денежных траншей на финансирование затрат по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> нарушит баланс интересов сторон спора, поскольку приведет к возникновению реальных денежных обязательств у ООО «Фортуна», обеспеченных залогом земельного участка по недействительному (ничтожному) договору ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021.

Кроме того, по мнению Департамента, в случае обращения взыскания на предмет залога и перехода права аренды на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 к ПАО «Сбербанк», восстановление прав истца станет невозможным

[A2] (добросовестный приобретатель) либо потребует предъявление самостоятельных требований в судебном порядке.

Изучив вышеуказанное заявление и представленные доказательства, арбитражный суд считает, что ходатайство Департамента о принятии обеспечительных мер подлежит удовлетворению в части по следующим основаниям.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 90 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд по заявлению лица, участвующего в деле, может принять срочные временные меры, направленные на обеспечение иска или имущественных интересов заявителя (обеспечительные меры).

Согласно пунктам 9, 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55, при применении обеспечительных мер арбитражный суд исходит из того, что в соответствии с частью 2 статьи 90 АПК РФ обеспечительные меры допускаются в случае наличия одного из следующих оснований: 1) если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение судебного акта, 2) в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю.

С учетом разъяснений, изложенных в п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55, арбитражный суд признает заявление стороны о применении обеспечительных мер обоснованным, если имеются доказательства, подтверждающие наличие хотя бы одного из оснований, предусмотренных ч. 2 ст. 90 АПК РФ.

Кроме того, в соответствии с пунктом 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55, в целях предотвращения причинения значительного ущерба заявителю обеспечительные меры могут быть направлены на сохранение существующего состояния отношений (status quo) между сторонами.

Рассматривая заявление о применении обеспечительных мер, суд оценивает, насколько истребуемая заявителем конкретная обеспечительная мера связана с предметом заявленного требования, соразмерна ему и каким образом она обеспечит фактическую реализацию целей обеспечительных мер, обусловленных основаниями, предусмотренными частью 2 статьи 90 АПК РФ.

Таким образом, необходимость применения обеспечительных мер закон связывает со следующими обстоятельствами: затруднением или невозможностью исполнения судебного акта, который может быть принят по делу, предотвращением значительного ущерба заявителю, а также непосредственной связью с предметом спора.

Согласно п. 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2006 № 55 доказывание наличия обстоятельств, указанных в ч. 2 ст. 90 АПК РФ, возложено на заявителя, который должен обосновать причины обращения с

[A3] заявлением об обеспечении требования конкретными обстоятельствами, подтверждающими необходимость принятия обеспечительных мер, и представить доказательства, подтверждающие его доводы. При этом арбитражным судам следует учитывать, что обеспечительные меры являются ускоренным средством защиты, следовательно, для их применения не требуется представления доказательств в объеме, необходимом для обоснования требований и возражений стороны по существу спора. Обязательным является представление заявителем доказательств наличия оспоренного или нарушенного права, а также его нарушения (п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 55).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2018 № 305-ЭС17-4004(2) по делу № А40-80460/2015, эффективность судебной защиты в максимальной степени проявляется только при фактическом восстановлении нарушенного права.

Для реализации этого принципа арбитражный суд располагает действенным процессуальным механизмом в виде института обеспечительных мер, своевременное и разумное применение которых устраняет препятствия к исполнению судебного решения в будущем и повышает тем самым эффективность правосудия.

Суд установил, что 07.05.2019 по результатам аукциона между истцом и ответчиком был заключен договор аренды земельного участка № 110, по условиям которого Департамент предоставляет, а ООО «Фортуна» принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 площадью 34 881 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, местоположением: Российская Федерация, Орловская область, г. Орёл, ул. Генерала Родина, с разрешенным использованием: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей. Срок действия договора (с учетом дополнительного соглашения № 3 от 20.10.2020) установлен с 24.04.2019 по 23.10.2026.

[A4] 15.12.2021 года Департамент повторно сообщил ООО «Фортуна» позицию относительно согласования передачи права аренды земельного участка в залог ПАО «Сбербанк России».

Однако согласно сведениям из ЕГРН 15.12.2021 года в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 было зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Сбербанк» на основании договора ипотеки № 630221014/И-1 от 13.12.2021 года.

Таким образом, на момент рассмотрения спора земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652 передан в залог ПАО «Сбербанк» по оспариваемому договору ипотеки в обеспечение исполнения денежных обязательств ответчика (1) перед ответчиком (2).

Следовательно, требуемые обеспечительные меры в виде запрета регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 57:25:00010147:652 непосредственно связаны с предметом спора.

Вместе с тем, пункт 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" содержит указание на то, что основаниями для осуществления государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В пункте 1 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) содержится понятие застройщика, которым является хозяйственное общество, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных законом случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В силу статьи 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления

[A5] проектной декларации в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ и государственной регистрации застройщиком соответствующих прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома.

Таким образом, действующее законодательство связывает получение статуса застройщика с моментом государственной регистрации прав на земельный участок, предоставленный для строительства многоквартирного дома. В отсутствие прав на земельный участок под строящимся объектом лицо, осуществляющее строительство, по смыслу ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ застройщиком не является.

При этом в силу ст. 12.1 Федерального закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

В соответствии с частью 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно ч.2 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ, при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого

[A6] строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.

В ч.9 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ указано, что к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

В силу п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Из изложенного следует, что в силу прямого указания закона при заключении ООО «Фортуна» договоров долевого участия в строительстве либо при регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, расположенный на предоставленном для строительства многоквартирного дома земельном участке с кадастровым номером 57:25:00010147:652, гарантией защиты прав дольщиков является подлежащий государственной регистрации залог права аренды вышеуказанного земельного участка.

Следовательно, в обеспечение имущественных интересов Департамента как лица, осуществляющего права собственника земельного участка, переданного в ипотеку по оспариваемой сделке, суд вправе принять обеспечительную меру в виде запрета регистрации перехода прав, а также запрета государственной регистрации ограничений, обременений прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: <...> за исключением прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

[A7] Суд полагает, что обеспечительная мера в вышеизложенной редакции является необходимой и достаточной для предотвращения причинения вреда Департаменту, сохранения существующего состояния отношений (status quo) между сторонами и достижения целей, преследуемых сторонами при заключении договора аренды земельного участка № 110 от 07.05.2019.

Вместе с тем, заявление об обеспечении иска в части требования о приостановлении исполнения ООО «Фортуна» и ПАО «Сбербанк России» договора об открытии невозобновляемой кредитной линии не подлежит удовлетворению по следующим мотивам.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Поскольку договор об открытии невозобновляемой кредитной линии между ООО «Фортуна» и ПАО «Сбербанк России» не оспаривается в рамках настоящего дела, испрашиваемая обеспечительная мера непосредственно не связана с предметом спора. Кроме того, заявителем не указано, какие имущественные права Департамента защищаются путем запрета на исполнение ответчиками (1, 2) кредитного договора. Также суд учитывает, что запрет на осуществление денежных траншей на финансирование затрат по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> может повлечь для застройщика убытки, подлежащие возмещению по правилам ст. 98 АПК РФ.

Ввиду изложенного, суд пришел к выводу, что удовлетворение заявления об обеспечении иска в указанной части не может обеспечить восстановление и защиту нарушенных прав Департамента, то есть не приведет к достижению целей, предусмотренных ст. 90 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 90-93, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области о принятии обеспечительных мер удовлетворить частично.

Запретить Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области (302028, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) до вступления судебного акта по настоящему делу в законную силу вносить записи о переходе прав, а также об ограничении, обременении

[A8] прав на земельный участок с кадастровым номером 57:25:00010147:652, площадью 34881+/65 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: многоквартирные жилые дома 5-18 этажей, многоквартирные жилые дома 19-22 этажей, расположенный по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Генерала Родина, за исключением обременений в виде прав залогодержателей - участников долевого строительства в соответствии с требованиями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также обременений в виде государственной регистрации прав на объекты незавершенного строительства и объекты капитального строительства в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ и соответствующими разрешительными документами, выданными уполномоченными органами.

Выдать исполнительный лист.

В остальной части в удовлетворении заявления Департамента государственного имущества и земельных отношений Орловской области о принятии обеспечительных мер отказать.

Определение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в городе Воронеже через Арбитражный суд Орловской области.

Судья Т.В. Аксенова