Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Орловской области в составе судьи И.В. Нефёдовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Е. Деевой, рассмотрев ходатайства ООО «Каргилл» о назначении повторной экспертизы, ООО «Красино Авто» о назначении дополнительной экспертизы в рамках рассмотрения заявления конкурсного управляющего Акционерного общества «Орловская объединенная зерновая компания» (302001, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании сделки должника недействительной, третье лицо – ФИО1, при участии в заседании: от заявителя – представитель ФИО2 (доверенность от 26.09.2016), от конкурсного кредитора ООО «Каргилл» - представитель ФИО3 (доверенность от 03.03.2016 № 47/2016), от ответчика – представитель ФИО4 (доверенность от 30.10.2015), от уполномоченного органа – представитель ФИО5 (доверенность от 18.02.2016), от Управления Росреестра – представитель ФИО6 (доверенность от 08.12.2015 № 131), иные лица, участвующие в деле не явились, извещены надлежаще, установил:

Конкурсный управляющий Акционерного общества «Орловская объединенная зерновая компания» 16 октября 2015 года (посредством сервиса «Мой арбитр» документы обработаны судом 19 октября 2015 года) обратился в Арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества от 12 августа 2014 года, заключенного между ОАО «Орловская объединенная зерновая компания» и ЗАО «Красино Авто», а также об обязании ООО «Красино Авто» вернуть ОАО «Орловская объединенная зерновая компания» следующее имущество:

- объект незавершенного строительства – сооружение трубопроводного транспорта протяженностью 5150 м, со степенью готовности 97%, адрес: Орловская область, Свердловский район, пгт. Змиевка, ул. 8 Марта, 13, газопровод к Зернокомплексу № 1, кадастровый номер 57:15:000000:940;

- право аренды земельного участка площадью 2407 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030202:147;

- право аренды земельного участка площадью 3294 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030203:148;

- право аренды земельного участка площадью 106 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030202:148;

- право аренды земельного участка площадью 1975 кв.м., кадастровый номер 57:15:0720101:183;

- право аренды земельного участка площадью 1005 кв.м., кадастровый номер 57:15:0720101:184;

- право аренды земельного участка площадью 679 кв.м., кадастровый номер 57:15:0720101:185;

- право аренды земельного участка площадью 1051 кв.м., кадастровый номер 57:15:0720101:186;

- право аренды земельного участка площадью 3193 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030403:213;

- право аренды земельного участка площадью 2042 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030403:214;

- право аренды земельного участка площадью 248 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030403:215;

- право аренды земельного участка площадью 777 кв.м., кадастровый номер 57:15:0020401:239;

- право аренды земельного участка площадью 889 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030402:248;

- право аренды земельного участка площадью 482 кв.м., кадастровый номер 57:15:0030402:249;

- право аренды земельного участка площадью 9960 кв.м., кадастровый номер 57:15:0620101:261.

Конкурсный кредитор ООО «Каргилл» обратился с ходатайством о проведении экспертизы в целях установления действительной стоимости имущества.

Определением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2016 по делу № А48-5865/2014(А) была назначена экспертиза по делу на предмет определения действительной стоимости имущества по состоянию на 12 августа 2014 года, проведение экспертизы было поручено ООО «Экспертиза собственности «ЭКСО-Орел».

Определением Арбитражного суда Орловской области от 02.02.2016 производство по делу по делу № А48-5865/2014(А) приостановлено до проведения экспертизы.

ООО «Экспертиза собственности ЭКСО-Орел» 29.02.2016 подготовило экспертное заключение № 53-16/э.

Конкурсным кредитором ООО «Каргилл» в материалы дела представлены возражения на экспертное заключение № 53-16/э от 29.02.2016, по мнению конкурсного кредитора, эксперт допустила существенные нарушения методики оценки, выбранной самим экспертом; эксперт необоснованно уменьшила рассчитанную восстановительную стоимость газопровода на 43% на основании применения к нему экономического износа; эксперт необоснованно применила земельные участки для ИЖС в качестве объектов- аналогов при оценке стоимости прав аренды, в связи с чем просит назначить повторную экспертизу с поручением ее проведения одной из экспертных организаций: ООО «Эксперт» (ИНН <***>, ОГРН <***>), ООО «ИнвестОценка» (ИНН <***>, ОГРН <***>).

От ООО «Эксперт» получено согласие на проведение судебной экспертизы для определения рыночной стоимости объектов недвижимого имущества, объект незавершенного строительства (сооружение трубопроводного транспорта протяженностью 5 150 м со степенью готовности 97%) и права аренды на 14 земельных участков общей площадью 28 108 кв.м.; стоимость экспертизы составит 60 000 руб. (л.д.21- 28 т.15).

ООО «ИнвестОценка» также представило согласие на проведение судебной экспертизы по настоящему обособленному спору с указанием стоимости за проведение судебной экспертизы 85 000 руб. (л.д.29-37 т.15).

Представитель конкурсного управляющего также указал, что экспертное заключение № 53-16/э от 29.02.2016 отвечает признакам необоснованности, поскольку при ее проведении экспертом были допущены нарушения при расчете рыночной стоимости газопровода, при расчете рыночной стоимости права аренды земельных участков, в связи с чем просит назначить повторную экспертизу.

ООО «Красино Авто» заявило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, поскольку представленное в материалы дела экспертное заключение № 5316/э от 29.02.2016 как по форме, так и по содержанию отвечает требованиям Арбитражного процессуального кодекса РФ и Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», назначение повторной экспертизы с теми же вопросами, что уже были предметом исследования в рамках экспертного заключения № 53-16/э от 29.02.2016, по мнению ООО

«Красино Авто», нецелесообразно и приведет к затягиванию процесса по делу и необоснованному увеличению расходов, связанных с рассмотрением дела.

Представитель уполномоченного органа на судебном заседании 23.11.2016 указал на необходимость проведения дополнительной экспертизы в целях недопущения затягивания срока рассмотрения дела, увеличения расходов, связанных с рассмотрением настоящего обособленного спора, а также в связи с тем, что фактически экспертом были даны пояснения относительно допущенных нарушений при проведении экспертизы.

Изучив материалы дела, заслушав пояснения лиц участвующих в деле, а так же пояснения эксперта суд приходит к выводу о назначении дополнительной экспертизы по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В соответствии со ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

В силу п. 3 ст. 50 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) при подготовке дела о банкротстве к судебному разбирательству, а также при рассмотрении дела о банкротстве для решения вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд вправе назначить экспертизу.

Согласно части 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. В случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором либо необходимо для проверки заявления о фальсификации представленного доказательства либо если необходимо проведение дополнительной или повторной экспертизы, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть проведена экспертиза, определяются арбитражным судом. Лица, участвующие в деле, вправе представить в

арбитражный суд вопросы, которые должны быть разъяснены при проведении экспертизы (часть 2 данной статьи).

Как отмечалось выше, определением суда от 02.02.2016 в целях определения действительной рыночной стоимости имущества, являющегося предметом оспариваемой сделки, была назначена экспертиза, проведение которой было поручено экспертной организации - ООО «Экспертиза собственности ЭКСО-Орел». Экспертное заключение получено.

Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о проведении дополнительной или повторной экспертизы (часть 3 статьи 82 АПК РФ).

Заявляя о назначении повторной экспертизы по делу, конкурсный кредитор ООО «Каргилл», конкурсный управляющий указали на то, что есть сомнения в обоснованности заключения эксперта, а так же допущены нарушения в ее проведении.

В соответствии с положениями статьи 87 АПК РФ, при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту. В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. Из содержания названной нормы следует, что повторная экспертиза назначается по усмотрению суда.

Как следует из пояснений эксперта, представленных в материалы дела (л.д.138-141 т.12), для определения стоимости воспроизводства газопровода необходимы следующие характеристики: диаметр трубы, материал трубы, тип давления. В документах, предоставленных судом, все данные характеристики указывались, в связи с чем, эксперт, проанализировав данные сборника КО-Инвест «Сооружения городской инфраструктуры», не имея сведений указывающих на дополнительные особенности, влияющие на рыночную стоимость объекта исследования, использовались значения согласно п.ИЗ.6.09.031. Локально-сметный расчет, представленный судом, при проведении экспертизы не использовался.

Эксперт также указал, что, проанализировав рынок земельных участков по состоянию на 12.08.2014, ему не удалось подобрать аналоги с идентичным разрешенным использованием, так как участки с разрешенным использованием: проведение проектно- изыскательских работ и строительство газопровода, не реализуются на открытом рынке. Эксперт в расчетах использовал аналоги с отличным разрешенным назначением с

дальнейшей корректировкой на разрешенное использование. Пункт 3 ст.37 Градостроительного кодекса гласит: «Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов». Таким образом, основным неизменным показателем при выборе аналогов остается категория земель: земли населенных пунктов. Для разрешенного использования вносилась повышающая корректировка, рассчитанная согласно ((Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (п.Ш).

В качестве аналогов при определении рыночной стоимости земельных участков использовалась корректировка на торг в размере 9% согласно «Справочник оценщика недвижимости. Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты», издание второе, актуализированное и расширенное. Н.Новгород 2012г, ФИО7, таблица 1. Данная корректировка применима для участков индивидуального жилищного строительства. В сборнике «Справочник оценщика недвижимости. Том 3. Корректирующие коэффициенты для оценки земельных участков» Н.Новгород 2014т, ФИО7 стр.113 корректировка на торг для участков производственно-складского назначения также составляет 9%.

На стр.8 экспертного заключения в таблице 5 для расчета корректировки на разрешенное использование использовалась данные публичной кадастровой карты (http://pkk5.rosreestr.ru/). возможность использования данной информации подтверждается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (п.Ш).

Эксперт также указал, что на стоимость земельных участков оказывает влияние наличие на участке коммуникации. В объявлениях объектов-аналогов № 1,2,3,4 указано: коммуникации рядом. Ни в одном из объявлений не указано, что на участке заведены коммуникации, у объекта исследования также коммуникации рядом, в связи с чем, нет необходимости вносить корректировку на коммуникации.

При определении стоимости воспроизводства учитывались цены сборника 2009, а дата исследования 2014 год, то необходимо рассчитать коэффициент перехода цен от 2009 к 2014. Для чего были использованы индексы изменения сметной стоимости СМР, данные индексы утверждены правительством РФ. Индекс перехода цен от 2009 года к 2001 году утвержден Минрегионом России № 3652-СК/08 от 12.02.2009, индекс перехода цен от 2014

к 2001 году утвержден Минстроем России Ш5285-ЕС/08 от 04.08.2014 года. Данные индексы рекомендованы к применению Министерством регионального развития.

Как указал эксперт, для расчета стоимости воспроизводства использовались данные сборника Ко-Инвест. При определении полной восстановительной стоимости воспроизводства использовались значения для газопровода низкого и среднего давления, что является ошибочным. Эксперт не учел повышающую корректировку для газопровода высокого давления в размере 502 110 руб. При использовании данной корректировки стоимость 1 единицы измерения объекта исследования составит 2 867 833,96 рублей. Таким образом, проведя полный расчет стоимости газопровода с учетом поправочных коэффициентов (в том числе коэффициента перехода цен (индекс ТЭР) по Орловской области в размере 1,10169), рыночная стоимость газопровода составит 10 516 800 руб. и, соответственно, общая стоимость газопровода и земельных участков составит 12 393 600 руб. Кроме того, не был учтен состав грунтов.

В связи с данным фактом, при необходимости, эксперт указал на готовность выполнить дополнительную экспертизу, где в исследовательской части дополнительной экспертизы будут указаны причины расхождения выводов с результатами экспертизы (принятие иной стоимостной величины), данное право эксперта подтверждается ст.9 ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности», ст.20 ФЗ № 73-Ф3 «О ГСЭДВРФ».

Экономический (внешний) износ - это снижение стоимости объекта вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими (избыток предложения), либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Данный вид износа присущ только недвижимости в силу ее фиксированного местоположения, в связи с чем, по мнению эксперта, данный вид износа применяется как к земельным участкам, так и к зданиям, сооружениям (объектам недвижимого имущества). А в связи с тем, что перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости (не стоимости воспроизводства), то данный фактор необходимо учесть при расчете рыночной стоимости.

Кроме того, экспертом на судебном заседании 04.10.2016 эксперту были заданы вопросы относительно представленного экспертного заключения:

3) Обосновать источник формулы на стр.26 (в описании метода сравнительной единицы). Дать документальное подтверждение (название документа, его № , дата, стр., № статьи или пункта)?

По первому вопросу экспертом были даны следующие пояснения: существуют несколько методик расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков, общая группировка, методы, основанные на анализе парных продаж, экспертные методы, статистические методы (стр.2 Приложения Международный журнал I прикладных и фундаментальных исследований № 4, 2015г «Методы расчета корректировок в сравнительном подходе к оценке земельных участков» под ред. ФИО8, ФИО9). При определении корректировки на разрешенное использование в экспертном заключении использовался метод парных продаж (описание данного метода приведено на стр.2,3 Приложения), и. корректировка вносилась как среднее значение по нескольким парным продажам (3 пары). Учитывая, что рынок продаж земель под газопроводы не развит, для расчета корректировки использовалась информация, полученная в процессе проведения государственной кадастр оценки, что подтверждается Методическими рекомендациями по определению рыночной стоим земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 5 (п.Ш) (стр.6 Приложения).

По второму и третьему вопросам эксперт указал, что подробное описание расчета стоимости воспроизводства по сборнику Ко-Инвест приведена на стр.22-27 Приложения. Формула на стр.24 отражена в различных источниках (стр.30 Приложения). Формула на стр.26 та же формула, что и на стр.24, отражающая дополнительно объем, данный факт необходимо учесть, так как % готовности газопровода 97% (формула представлена на стр.29,32,34 Приложения). На стр. 27 Приложения в табл.2.7 отражены какие могут быть использованы поправки, в зависимости от оцениваемого объекта.

По четвертому поставленному вопросу эксперт указал, что им при расчете корректировки использовался метод парных продаж (описание данного мет приведено на стр. 2,3 Приложения) с использованием данных кадастровой стоимости, согласно «Методическим рекомендациям по определению рыночной стоимости земельных участке

утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р (п.Ш) стр. Приложения («....при определении рыночной стоимости земельных участков может использовал информация, получаемая в процессе проведения государственной кадастровой оценки»).

Ответ на пятый вопрос полностью соответствует ответу на вопрос № 4 со ссылками на источники информации. При этом экспертом также указано, что на стр.3 Приложения Международного журнал прикладных и фундаментальных исследований № 4, 2015г «Методы расчета корректировок сравнительном подходе к оценке земельных участков» под ред. ФИО10, ФИО9 описано использование возможных корректировок при оценке земельных участков. Используются следующие корректировки: 1. Объем передаваемых прав. 2. Корректировка на финансовые условия. 3.Корректировка на условия продажи 4. Корректировка на дату продажи 5. Корректировка на цену предложения 6. Корректировка на местоположение 7. Корректировка на целевое назначение. В связи с чем, по мнению эксперта, при расчете рыночной стоимости, возможно использовать корректировку на целевое назначение (разрешенное использование). Как указал эксперт, возможность использования корректировки на разрешенное использование/целевое назначение, подтверждаются различными сборниками, например: Сборник рыночных корректировок, под редакцией кандидат технических наук ФИО11 (стр. 35-41 Приложения) и другими исследовательскими организациями (стр. 42 Приложения).

С учетом доводов сторон, указанные обстоятельства не свидетельствуют сами по себе о недостоверности или необоснованности заключения эксперта и не опровергают его выводов; материалы экспертизы и выводы эксперта не содержат противоречий; в материалах дела также отсутствуют какие-либо доказательства, свидетельствующие о заинтересованности эксперта и грубом нарушении им порядка проведения экспертизы, в связи с чем у суда отсутствуют основания для применения положений ч.2 ст87 АПК РФ о назначении по делу повторной экспертизы, поручаемой другому эксперту или экспертному учреждению.

Вместе с тем, перечисленные недостатки экспертного заключения № 53-16/э от 29.02.2016 не могут поставить под сомнение беспристрастность и добросовестность эксперта, а свидетельствуют лишь о неполноте проведенных экспертных исследований, которые могут быть восполнены путем проведения дополнительной экспертизы, что в наибольшей степени соответствует цели эффективного осуществления правосудия, поскольку не повлечет дополнительных расходов на проведение экспертизы, а также

сроков на ознакомление эксперта с материалами дела и, в конечном итоге, затягиванию рассмотрения дела.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд приходит к выводу о неполноте проведенного экспертного исследования, что влечет за собой необходимость назначения дополнительной судебной экспертизы, которая бы позволила устранить сомнения относительно достоверности произведенной оценки, с поручением ее проведения тем же экспертам.

Вознаграждение эксперту за проведение дополнительной экспертизы не устанавливается.

Отводов эксперту ООО «Экспертиза собственности «ЭКСО-Орел» - ФИО12 лицами, участвующими в деле, не заявлялось.

С учетом мнения сторон вопросы для дополнительной экспертизы формулируются судом следующим образом:

Какова действительная рыночная стоимость имущества: