Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пензенской области в составе судьи Карповой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Прозоровой Е.В.

заявление конкурсного управляющего открытым акционерным обществом «Пензастрой» Виноградова Владимира Юрьевича об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

поданное в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества «Пензастрой» (ИНН 5836606763, ОГРН 1025801355458; 440018, г. Пенза, ул. Бекешская, д.39),

заинтересованные лица:

-Перфилова Ольга Валерьевна (Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Центральная,1-23, ул. Центральная, 9-53),

-Новиков Сергей Геннадьевич (Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Центральная,1-23, ул. Центральная, 9-53),

-Новиков Кирилл Сергеевич (Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Центральная,1-23, ул. Центральная, 9-53),

-Новикова Милена Сергеевна (Пензенская область, Пензенский район, с. Засечное, ул. Центральная,1-23, ул. Центральная, 9-53),

третьи лица:

-Прокуратура Пензенской области (г. Пенза, ул. Богданова, 7),

-Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра по Пензенской области) (г. Пенза, ул. Суворова, 39А),

-Отдел опеки и попечительства по Пензенскому району Пензенской области (Пензенская обл., Пензенский р-н, с. Кондоль, ул. Нагорная, 17),

-общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис» (г. Пенза, ул. Бородина, д.4),

объединенное с заявлением Перфиловой Ольги Валерьевны, действующей в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны,

о признании незаконной государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора, об аннулировании записи о государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора, о признании незаконной государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании права собственности на квартиру за Перфиловой О.В., Новиковым К.С. и Новиковой М.С.,

заинтересованные лица:

-открытое акционерное общество «Пензастрой»;

третьи лица:

-Прокуратура Пензенской области (г. Пенза, ул. Богданова, 7),

-общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис» (г. Пенза, ул. Бородина, д.4),

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего: Комарова С.В., Раззориловой Е.В., представителей по доверенности,

заинтересованного лица/заявителя Перфиловой О.В., лично, паспорт, действующей в своих интересах и в интересах Новикова К.С., Новиковой М.С.,

от Управления Росреестра по Пензенской области: Гафарова Р.Г., представителя по доверенности,

от Прокуратуры Пензенской области: Калмыковой А.А., старшего прокурора гражданско-судебного отдела, служебное удостоверение,

У С Т А Н О В И Л:

определением Арбитражного суда Пензенской области от 01.09.2016 по заявлению кредитора возбуждено производство по делу о признании несостоятельным (банкротом) открытого акционерного общества «Пензастрой» (далее – ОАО «Пензастрой», должник).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 18.10.2017 в отношении ОАО «Пензастрой» введена процедура наблюдения с применением правил параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 24.01.2018 временным управляющим в деле о банкротстве ОАО «Пензастрой» утверждена Аминова Венера Валиевна, член Ассоциации арбитражных управляющих «Гарантия».

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 13.06.2018 ОАО «Пензастрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена Аминова Венера Валиевна.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 11.04.2019 (резолютивная часть оглашена 04.04.2019) Аминова В.В. отстранена от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ОАО «Пензастрой» с 04.04.2019.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 08.04.2019 конкурсным управляющим должником утвержден Виноградов В.Ю.

В Арбитражный суд Пензенской области 19.12.2022 обратился конкурсный управляющий Виноградов В.Ю. с заявлением, в котором просил:

- истребовать из незаконного владения Перфиловой О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С., Новиковой М.С. в пользу ОАО «Пензастрой» жилое помещение - квартиру №53 по адресу: Пензенская область, с. Засечное, ул.Центральная, дом 9, площадью 87,2 кв.м., кадастровый номер 58:24:0381402:643;

- обязать Перфилову О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С., Новикову М.С. освободить квартиру от проживания, вещей и передать ключи ОАО «Пензастрой».

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 16.01.2023 заявление принято к производству, судебное заседание, назначенное на 13.02.2023, отложено на 13.03.2023. К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Прокуратура Пензенской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Управление Росреестра), отдел опеки и попечительства по Пензенскому району Пензенской области, общество с ограниченной ответственностью «ПензаЖилСервис» (управляющая организация).

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 13.03.2023 рассмотрение заявления конкурсного управляющего откладывалось на 10.04.2023 для предоставления заинтересованным лицам (ответчикам) возможности обратиться с встречными требованиями к должнику в целях совместного рассмотрения заявлений.

В Арбитражный суд Пензенской области 12.04.2023 обратилась Перфилова О.В., действующая в своих интересах и в интересах несовершеннолетних Новикова К.С. и Новиковой М.С., с заявлением, в котором просила:

1.признать незаконной государственную регистрацию уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;

2.аннулировать запись о государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;

3.признать незаконной государственную регистрацию права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;

4.аннулировать запись о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;

5.признать отсутствующим право собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;

6.признать право собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области по договору об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Сергеем Геннадьевичем, несовершеннолетними Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной.

Определением суда от 19.04.2023 заявление принято к производству. Определением суда от 26.04.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Новиков Сергей Геннадьевич.

Определением арбитражного суда от 26.04.2023 в одно производство для совместного рассмотрения объединены вышеуказанные заявления ОАО «Пензастрой» и Перфиловой О.В., судебное заседание отложено на 19.06.2023.

Информация о принятии заявлений к производству, времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте в сети Интернет по адресу: www.penza.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьей 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Определением суда от 19.06.2023 удовлетворено ходатайство Перфиловой О.В., к участию в споре по заявлению Перфиловой О.В. в качестве второго заинтересованного лица (ответчика) привлечено Управление Росреестра по Пензенской области, в связи с чем рассмотрение заявлений отложено на 17.07.2023.

В судебном заседании 17.07.2023 представители конкурсного управляющего настаивали на удовлетворении своего заявления, просили отказать в удовлетворении требований Перфиловой О.В., в т.ч. в связи с пропуском срока исковой давности.

Перфилова О.В. просила требования конкурсного управляющего оставить без удовлетворения, заявила об уточнении своего шестого требования, а именно, просила признать право собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной в равных долях.

Перфилова О.В. указала, что наделение Управлением Росреестра по Пензенской области должника правами собственности на спорную квартиру произведено с нарушением требований действующего законодательства: Конституции РФ, ст. 28, ст.37, п.1 ст.450, ст.452 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч.4, ч.5 ст.5, ч.4 ст.8, ч.5 ст.5, ч.4 ст.9, ч.3 ст.13, ст.16 Закона №214-ФЗ, ч.5 ст.1, ч.8, ч.9 ст.48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ, п.52 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22, п.11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 №35 «О последствиях расторжения договора».

На основании ст.49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнение 6-го требования Перфиловой О.В. принято судом.

Представитель Управления Росреестра поддержал доводы представленных в материалы дела отзывов, согласно которым разрешение требований конкурсного управляющего оставил на усмотрение суда, в удовлетворении требований Перфиловой О.В. просил отказать.

Представитель указал, что Управление Росреестра не может являться надлежащим ответчиком по заявленным требованиям, поскольку не является субъектом спорных материальных правоотношений, т.к. не владеет, не пользуется, не распоряжается спорным недвижимым имуществом, между Перфиловой О.В. и Управлением отсутствуют материально-правовые отношения.

Кроме того, в силу части 12 статьи 29 Закона о регистрации привлечение Управления в качестве ответчика возможно в случае обжалования приостановления и (или) отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Однако решения о приостановлении либо отказе в регистрации в отношении Перфиловой О.В. Управлением не принимались и ей не оспариваются.

Представитель Управления Росреестра полагал, что 1 – 5 требования Перфиловой О.В. являются ненадлежащим способом защиты прав. Требование о признании права собственности на квартиру за Перфиловой О.В. и её детьми не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия предусмотренных законом оснований – оплаты цены квартиры, предусмотренной договором долевого участия, и передачи объекта долевого строительства по акту.

Представитель Прокуратуры Пензенской области поддержал доводы отзывов, представил дополнительный отзыв на требования Перфиловой О.В.

Согласно позиции Прокуратуры, изложенной в отзывах, заявление конкурсного управляющего подлежит удовлетворению, 1 – 5 требования Перфиловой О.В. – подлежат удовлетворению, 6 требование Перфиловой О.В. – не подлежит удовлетворению.

Заинтересованное/третье лицо Новиков С.Г., третьи лица: Отдел опеки и попечительства по Пензенскому району Пензенской области, ООО «ПензаЖилСервис» - в судебное заседание не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом.

Отдел образования администрации Пензенского района Пензенской области, выполняющий государственные полномочия по опеке и попечительству в отношении малолетних и несовершеннолетних, просил о рассмотрении дела в отсутствие его представителя, решение по делу оставил на усмотрение суда.

ООО «ПензаЖилСервис», осуществляющее управление многоквартирным домом №9 по ул.Центральная в г.Пензе, сообщило, что не располагает информацией об обстоятельствах заселения заинтересованных лиц в спорный объект недвижимости и передачи ключей, что не располагает сведениями о лицах, производивших оплату за содержание жилья и коммунальные услуги, поскольку разноска платежей происходит на основании реестров от банков, через которые граждане осуществляют оплату жилищно-коммунальных услуг. Данные реестры не содержат сведений о плательщике услуг.

Оплата жилищно-коммунальных услуг спорной квартиры производилась физическим лицом с сентября 2017 года по декабрь 2019 года, последующий период оплаты услуг произведен ОАО "Пензастрой" в 2022 – 2023 гг.

Новиков Сергей Геннадьевич каких-либо заявлений, ходатайств, пояснений и возражений суду не направил.

В соответствии со ст.163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 24.07.2023 для ознакомления с представленными непосредственно в заседании документами.

В судебном заседании 24.07.2023 участники споров поддержали позиции, высказанные в судебном заседании 17.07.2023, ходатайств не заявили.

Перфилова О.В. поддержала доводы заявления, представленного в суд 21.07.2023, указала, что при регистрации во внесудебном порядке права собственности на спорную квартиру за ОАО "Пензастрой" нарушен Уголовный кодекс Российской Федерации.

Возражений против рассмотрения обособленных споров в отсутствие неявившихся участников процесса не поступило.

При названных обстоятельствах заявления ОАО "Пензастрой" и Перфиловой О.В. в соответствии со ст.156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрены в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, заслушав доводы лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующему.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Закона о банкротстве рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротстве).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 201.8 Закона о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

По результатам рассмотрения требования арбитражный суд выносит одно из следующих определений: 1) об удовлетворении требования; 2) об отказе в удовлетворении требования (п.7 ст.201.8 Закона о банкротстве).

Обращаясь с настоящим заявлением, конкурсный управляющий указывает, что 14.07.2021 за ОАО «Пензастрой» зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу: Пензенская обл., Пензенский р-н., с. Засечное, ул. Центральная, 9-53, площадь помещения 87,2 кв.м., кадастровый номер 58:24:0381402:643, кадастровая стоимость 2305615,09 руб.

Конкурсный управляющий проинвентаризировал зарегистрированное имущество и включил его в конкурсную массу.

Ссылаясь на то, что с момента регистрации квартиры её собственником стало ОАО «Пензастрой», с момента инвентаризации имущества квартира включена в конкурсную массу, конкурсный управляющий полагает, что вправе требовать прекращения нарушения по поводу владения, использования в отношении его имущества третьими лицами.

Осуществляя инвентаризацию, конкурсный управляющий выявил факт того, что объективно имуществом ОАО «Пензастрой», в частности, вышеуказанной квартирой, владеют Перфилова О.В., Новиков С.Г. и их несовершеннолетние дети – Новиков К.С., Новикова М.С.

Заявитель считает, что на сегодняшний момент Новиков С.Г., Перфилова О.В. неправомерно владеют и пользуются имуществом, принадлежащим должнику, в каких-либо договорных отношениях должник и ответчики не состоят, коммунальные платежи ответчики не оплачивают, оплату жилищно-коммунальных услуг производит заявитель.

При этом ОАО «Пензастрой» не может реализовать свои правомочия по владению и пользованию своим имуществом, что нарушает его права законного собственника квартиры.

Конкурсный управляющий указывает, что истребование имущества в данном случае является средством реализации интересов и прав неопределенного круга кредиторов и бюджета.

Возражая против требований конкурсного управляющего, Перфилова О.В. указывает на то, что в настоящее время договор об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2, заключенный между ОАО "Пензастрой" и Перфиловой О.В., Новиковым С.Г., в установленном законом порядке не расторгнут, ОАО "Пензастрой" не представило доказательств, подтверждающих выполнение обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Согласно п.3 ст.13 Закона №214-ФЗ с даты получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирного дома до даты передачи объекта договора долевого участия по передаточному акту, такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

Поскольку на момент государственной регистрации за ОАО "Пензастрой" права собственности на квартиру договор надлежащим образом не расторгнут, Перфилова О.В. полагает, что право собственности на данный объект зарегистрировано за должником незаконно, т.к. объект находится под залогом у участника долевого строительства в силу закона.

Более подробная позиция Перфиловой О.В. изложена в отзыве на заявление (т.1 л.д.69-75).

В соответствии со ст.131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п.2 ст.218 ГК РФ).

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст.223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст.210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), применяя статью 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.

В соответствии со статьей 301 ГК РФ, пунктом 36 Постановления N10/22 лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право на имущество, находящееся во владении ответчика.

Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права на имеющуюся квартиру, а также незаконность владения этой квартирой или его частью конкретным лицом (лицами).

В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Оценив в порядке ст.71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу об обоснованности требований конкурсного управляющего и об отказе в удовлетворении требований Перфиловой О.В., при этом исходит из следующего.

Как следует из материалов дела, 03.09.2014 между ОАО "Пензастрой" (Застройщик) и гражданами Перфиловой О.В., Новиковым С.Г., действующим от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей Новикова К.С. и Новиковой М.С. (Участник долевого строительства, Участник) заключен договор №14397/2ЛК-2 об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье».

Предметом договора является долевое участие участника в возведении 2-го этапа строительства (блок-секции №4,5,6) жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» в с.Засечное, адрес ориентира: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Речная, дом 13, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 58:24:0381402:279, путем передачи для этой цели застройщику денежных средств для частичного финансирования строительства (п.1.1.).

В соответствии с п.1.2. договора Застройщик обязался своими силами и с привлечением других организаций построить жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в установленном порядке в собственность Участника его долю, а именно, трехкомнатную квартиру № 53, расположенную на 7 этаже указанного в п.1.1. договора жилого дома, проектной общей площадью с учетом ? площади холодных помещений 87,16 кв.м.

Согласно п. 3.1., п.3.2. договора цена квартиры составляет 2 918 600 руб. и подлежит оплате участником до 30 декабря 2014 года.

Согласно п.3.5. договора уплата цены договора производится Участником путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика либо наличными денежными средствами в кассу Застройщика.

В соответствии с п.4.1. договора Участник обязан: своевременно уплатить застройщику цену договора в соответствии с п.3.1., п.3.2.; принять от Застройщика квартиру по акту приема-передачи или предоставить мотивированный отказ от его подписания в течение 15 рабочих дней с момента его извещения Застройщиком о получении разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома; получить в Пензенском городском отделении Пензенского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация» технический паспорт на квартиру; оплачивать расходы, связанные с содержанием квартиры, со дня подписания акта приема-передачи.

В соответствии с п.4.2.3. договора Застройщик обязан получить разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома до 30.12.2014. Пунктом 4.2.4. договора установлена обязанность Застройщика в срок до 30.03.2015 передать в собственность Участника квартиру и правоустанавливающие документы, подтверждающие имущественные права Участника.

Пунктом 6.2. договора предусмотрено право Застройщика отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в случае просрочки Участником внесения платежей по договору более трех раз в течение 12 месяцев или одного раза более двух месяцев.

В пункте 9.1. договора указано, что обязательства сторон считаются исполненными с момента уплаты Участником в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области 08.09.2014.

Из материалов дела также следует, что разрешение на ввод объекта (жилой дом №2 второй этап строительства (блок-секции №4,5,6) в микрорайоне «Лукоморье» в с.Засечное) в эксплуатацию №RU 58524309-19/14 выдано Администрацией Пензенского района Пензенской области 30.09.2014.

В свою очередь, действия по передаче квартиры Новикову С.Г., Перфиловой О.В., Новикову К.С., Новиковой М.С. и по оформлению права собственности сторонами договора не производились, акт приёма-передачи не подписывался, документы на регистрацию не передавались.

Как установлено судом, обязательства по оплате цены квартиры, предусмотренной п.3.1. договора, ответчиками исполнены не были – ни полностью, ни частично.

Указанные обстоятельства Перфиловой О.В. не оспаривались.

Вместе с тем, ответчики заселились в спорную квартиру и продолжают в ней проживать по настоящее время.

Согласно пояснениям Перфиловой О.В., квартира выделена безвозмездно застройщиком её супругу – Новикову С.Г., который, с её слов, являлся сотрудником (слесарь) одной из дочерних компаний либо субподрядчика ОАО "Пензастрой" («Чернобылец»). У генерального директора ОАО "Пензастрой" Журавлева В.М. претензий к ответчикам не имелось, он обещал оформить право собственности. Причин такого оформления застройщиком передачи квартиры семье Новиковых (заключение ДДУ) Перфилова О.В. пояснить не могла. Ключи от квартиры ответчикам передал прораб.

В материалы дела Перфиловой О.В. представлен единственный документ – «корешок к направлению на производство отделочных работ» квартиры №53 в доме №2 в микрорайоне «Лукоморье» (ул.Центральная, 9) г.Пензы. Согласно содержанию данного документа направление выдано 12.08.2014 прорабом Зайцевым В.А. Новикову С.Г. (т.1 л.д.107).

Непосредственно Новиков С.Г. в судебные заседания не являлся, пояснений, в том числе письменных, суду не давал, свою позицию не изложил, также не высказал позицию по требованиям Перфиловой О.В.

На вопросы суда о том, какие действия предпринимали ответчики по оформлению прав на квартиру в период до возбуждения дела о банкротстве и после, на каком основании проживали в ней, Перфилова О.В. пояснений не дала, сообщив о том, что необходимость в регистрации семьи по месту нахождения спорной квартиры отсутствовала, поскольку они зарегистрированы в другой принадлежащей им квартире, расположенной в соседнем доме.

Согласно пояснениям Перфиловой О.В. оплата коммунальных услуг производилась ответчиками до момента выявления недостатков в квартире (появление плесени), конкретные даты назвать затруднилась, при этом оплата производилась исключительно за потребляемые ресурсы – за газ, электроэнергию, вывоз мусора.

Вместе с тем, из представленных управляющей организацией ООО «ПензаЖилСервис» и конкурсным управляющим документов следует, что оплата жилищно-коммунальных услуг спорной квартиры производилась физическим лицом с сентября 2017 года по декабрь 2019 года, оплату услуг в последующий период (в 2022 – 2023 гг.) осуществляло ОАО "Пензастрой".

Согласно п.2 ст.12 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее Закона №214-ФЗ) обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

С учетом установленных обстоятельств суд приходит к выводу о том, что обязательства Участников долевого строительства, установленные п.3.1., 3.2. договора, не исполнены (п.9.1. договора), в связи с чем у застройщика в силу п. 6.2. договора возникло право на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора.

При этом просрочка внесения платежа и нарушение срока внесения платежа участником долевого строительства является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и в силу п.4, п.5 ст.5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно п. 3 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Согласно п.4 ст.9 Закона №214-ФЗ в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Из материалов дела следует, что ОАО "Пензастрой" направило в адрес Перфиловой О.В. и Новикова С.Г. предупреждение от 21.10.2015 №1814-ОМ о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014.

Согласно тексту предупреждения, подписанного генеральным директором ОАО "Пензастрой" Журавлевым В.М. и имеющего оттиск печати должника, ответчикам указано на неисполнение условий договора и на необходимость уплаты цены договора, разъяснены положения п.4, п.5 ст.5 , п.3, п.4 ст.9 Закона №214-ФЗ. Кроме того, ответчики предупреждены о том, что в случае неисполнения требования в 30-дневный срок с даты направления предупреждения, застройщик произведет односторонний отказ от исполнения договора, о чем будет направлено соответствующее уведомление.

Указанное предупреждение с описью вложения отправлено 29.10.2015 и получено Перфиловой О.В. 10 ноября 2015 года, что подтверждается почтовым уведомлением и описью вложения с отметками сотрудников ОПС (Почта России) и оттисками печатей.

Впоследствии ОАО "Пензастрой" направило в адрес Перфиловой О.В. и Новикова С.Г. уведомление от 05.04.2016 №426-ОМ об одностороннем отказе от исполнения обязательств застройщика по договору об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014.

В уведомлении, подписанном генеральным директором ОАО "Пензастрой" Журавлевым В.М. и имеющем оттиск печати должника, ответчикам сообщено об одностороннем отказе от исполнения договора в связи с неисполнением вышеназванного предупреждения, полученного 10.11.2015.

Кроме того, ответчикам разъяснено, что с момента направления уведомления договор считается расторгнутым, а обязательства сторон, вытекающие из него, - прекращенными.

Указанное уведомление с описью вложения отправлено 12.04.2016, конверт возвращен отправителю 14.05.2016 в связи с истечением срока хранения, что подтверждается квитанцией (кассовый чек) №83777 от 12.04.2016, почтовым конвертом и описью вложения с отметками сотрудников ОПС (Почта России) и оттисками печатей.

Данные документы представлены в материалы дела Управлением Росреестра (т.5 л.д.58-67).

Кроме того, такие же документы предоставлены Прокуратурой Пензенской области в судебном заседании 26.04.2023 и приобщены к материалам дела (протокол судебного заседания от 26.04.2023).

Предупреждение от 21.10.2015 №1814-ОМ и уведомление от 05.04.2016 №426-ОМ направлены ответчикам по их надлежащему адресу (Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, 1 – 23), являющемуся местом их регистрации с 03.08.2012 и подтвержденному Управлением по вопросам миграции УМВД России по Пензенской области (т.3 л.д.1).

Ответчиками указанные обстоятельства и представленные в их подтверждение документы в надлежащем порядке не оспорены, какие-либо ходатайства не заявлены.

Факт регистрации ответчиков по вышеуказанному адресу подтвержден материалами дела, а также Перфиловой О.В. в судебном заседании, следует из договора долевого участия.

С учетом вышеустановленных обстоятельств и в силу приведенных положений закона суд приходит к выводу о том, что договор об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 считается расторгнутым с 12.04.2016 – с момента направления уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора.

Как следствие, должник был вправе обратиться за регистрацией права собственности на спорную квартиру.

Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом (ст. 218 ГК РФ). Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Поскольку ОАО "Пензастрой" (застройщик) возвело многоквартирный жилой дом №9 по ул. Центральной с. Засечное Пензенского района Пензенской области, расположенная в нем квартира №53 никем не оплачена, следовательно, построена на средства ОАО «Пензастрой», и, в связи с введением дома в эксплуатацию, принадлежит застройщику.

В связи с указанными обстоятельствами, на основании акта ввода жилого дома в эксплуатацию и заявления конкурсного управляющего 14.07.2021 Управлением Росреестра зарегистрировано право собственности ОАО "Пензастрой" на спорную квартиру.

Из материалов дела следует и подтверждается участниками спора, что в связи с обращением ОАО «Пензастрой» с заявлением о расторжении договора участия в долевом строительстве запись о государственной регистрации договора долевого участия была погашена в ЕГРН 13.10.2021.

В соответствии п.3 статьи 5 Закона №214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Кроме того, в соответствии с п.1 ст.8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства.

Таким образом, для приобретения права собственности по договору участия в долевом строительстве, помимо договора, необходимы оплата цены договора и передача объекта строительства по акту.

Спорная квартира Новикову С.Г. и Перфиловой О.В. по акту не передавалась ввиду неисполнения ими обязательства по оплате цене договора. В связи с этим расторгнутый договор и неисполненные обязательства по оплате не породили оснований к возникновению у них права собственности.

В указанных обстоятельствах оснований для признания права собственности за Перфиловой О.В. и её детьми не имеется, в связи с чем не подлежат удовлетворению её требования (пятое и шестое), адресованные ОАО "Пензастрой", – о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру и о признании права собственности на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области за Перфиловой Ольгой Валерьевной, Новиковым Кириллом Сергеевичем и Новиковой Миленой Сергеевной в равных долях.

Управление Росреестра по данным требованиям не является стороной спорных материальных правоотношений, поскольку не владеет, не пользуется, не распоряжается недвижимым имуществом, в связи с чем не является надлежащим ответчиком. Как следствие, требования (пятое и шестое), адресованные Управлению Росреестра, удовлетворению также не подлежат.

В силу абзаца 4 пункта 52 Постановления N 10/22 признание права отсутствующим является исключительным способом защиты прав, когда нарушенное право истца не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились).

Однако рассматриваемый спор не относится к вышеприведенным случаям, при которых может быть заявлен данный способ защиты нарушенного права.

Кроме того, Перфиловой О.В. одновременно заявлено требование о признании права собственности на квартиру.

Фактически оба требования (пятое и шестое) направлены на один и тот же результат - погашение в ЕГРП записи о праве собственности ОАО «Пензастрой» на спорную квартиру. С учетом изложенного требование о признании права отсутствующим в данной ситуации не может являться надлежащим способом защиты прав.

При этом суд признает подлежащими удовлетворению требования конкурсного управляющего об истребовании из чужого незаконного владения ответчиков принадлежащего ОАО "Пензастрой" имущества - квартиры №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района Пензенской области и об их обязанииосвободить квартиру от проживания, вещей и передать ключи открытому акционерному обществу «Пензастрой».

Суд учитывает обстоятельства того, что ОАО «Пензастрой» является собственником и несет бремя содержания своего имущества в виде оплаты коммунальных платежей за техническое содержание и капитальный ремонт. Указанное подтверждено представленными платежными поручениями об оплате и письмами управляющей компании по оплате. Перфилова О.В. в судебном заседании подтвердила, что данные коммунальные платежи ей не оплачивались, производилась оплата только за потребляемые ресурсы.

Суд также принимает во внимание поведение ответчиков, их бездействие, непринятие мер к регистрации прав на имущество, по обращению к застройщику по вопросам отсрочки уплаты цены договора, по вопросам передачи квартиры по акту (в связи с доводами о безвозмездной передаче) либо по вопросу о регистрации застройщиком права собственности на квартиру за ними.

Доказательств, подтверждающих законное владение и пользование спорным жилым помещением, наличие предусмотренных законом оснований для возникновения права собственности, Перфиловой О.В. не представлено. В этой связи доводы ответчика о лишении Управлением Росреестра её права собственности на квартиру ввиду регистрации права ОАО "Пензастрой" подлежат отклонению, поскольку такого права у ответчиков не имелось (не возникло).

Суд также отклоняет доводы Перфиловой О.В. о том, что генеральный директор ОАО "Пензастрой" Журавлев В.М. не имел к ним претензий и обещал оформить право собственности. Данные доводы опровергаются материалами дела, в частности, направлением ответчикам предупреждения о необходимости оплаты цены договора долевого участия и уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, подписанных непосредственно Журавлевым В.М., а также непосредственно заключением самого договора долевого участия, имеющего возмездный характер.

Направление на проведение отделочных работ указанные обстоятельства не подтверждает, поскольку выдано 12.08.2014, т.е. до наступления срока исполнения обязательств по оплате стоимости квартиры (30.12.2014).

Доказательств совершения ОАО "Пензастрой" каких-либо действий до возбуждения дела о банкротстве и после этого, подтверждающих доводы Перфиловой О.В. и свидетельствующих о намерении застройщика предоставить спорную квартиру на безвозмездной основе, в материалах дела не имеется. Не представлено и доказательств того, что Николаев С.Г. являлся работником ОАО "Пензастрой" или имел к нему какое-то иное отношение.

Напротив, за период рассмотрения дела о банкротстве ОАО "Пензастрой" №А49-10760/2016 усматривается иная, сложившаяся в деятельности должника практика по предоставлению квартир своим сотрудникам. В частности, должник заключал договоры коммерческого найма жилого помещения в многоквартирном доме, по условиям которых предоставлял нанимателям в срочное возмездное владение и пользование (коммерческий наем) для проживания граждан принадлежащую ему на праве собственности квартиру, по истечении срока действия договоров стороны могли выбирать одну из трех возможностей: заключить договор купли-продажи; прекратить свои договорные отношения; заключить новый договор найма квартиры (материалы обособленных споров).

Доводы ответчика о том, что определением Пензенского районного суда Пензенской области от 16.11.2018 по делу №2-980 установлено отсутствие доказательств направления застройщиком в адрес ответчиков предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, судом отклоняются.

Как следует из данного судебного акта (т.1 л.д.93-96), исковое заявление конкурсного управляющего ОАО "Пензастрой" к Перфиловой О.В., Новикову С.Г., Новикову К.С., Новиковой М.С. о расторжении договора об участии в долевом строительстве и выселении оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора – непредставления доказательств направления ответчикам требования об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора.

Таким образом, суд общей юрисдикции указал на непредставление доказательств направления ответчикам требования об одностороннем отказе застройщика от исполнения договора, а не предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора.

Кроме того, непредставление доказательств конкурсным управляющим Аминовой В.В. не свидетельствует об их фактическом отсутствии и о ненаправлении генеральным директором ОАО "Пензастрой" Журавлевым В.М. предупреждения и уведомления. При этом конкурсный управляющий Аминова В.В. при повторном (после отмены) рассмотрении дела ссылалась на непередачу ей документов бывшим руководителем Журавлевым В.М. (повторно иск рассматривался после открытия конкурсного производства).

Из судебного акта не усматривается участие в деле регистрирующего органа либо исследование документов, предоставленных застройщиком регистратору для регистрации расторжения договора.

Более того, Перфиловой О.В. представлено в материалы дела сообщение Управления Росреестра от 04.07.2016 №58/024/002/2016-1186 об отказе в государственной регистрации соглашения о расторжении договораоб участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 (т.1 л.д.108-109).

Из указанного документа следует, что ОАО "Пензастрой" отказано в регистрации расторжения договора по причине непредставления разрешения органа опеки и попечительства на расторжение договора, участниками которого являются несовершеннолетние.

При этом на непредставление (отсутствие) иных документов, в т.ч. предусмотренных ст.9 Закона №214-ФЗ, регистратором не указывалось. Таким образом, Управление Росреестра остальной пакет представленных документов посчитало достаточным для осуществления регистрационных действий (за исключением разрешения органа опеки).

Вместе с тем, документы, направлявшиеся застройщиком в орган регистрации в июле 2016 года для регистрации расторжения договора, представлены Управлением Росреестра в ходе рассмотрения настоящего спора.

Доводы Перфиловой О.В. о пропуске конкурсным управляющим срока исковой давности подлежат отклонению.

Как установлено выше, право собственности ОАО "Пензастрой" на спорную квартиру зарегистрировано 14.07.2021, с рассматриваемым требованием конкурсный управляющий обратился 19.12.2022. Таким образом, предусмотренный ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации трехлетний срок исковой давности конкурсным управляющим не пропущен.

Доводы конкурсного управляющего о пропуске Перфиловой О.В. срока исковой давности по требованию о признании права собственности суд признает обоснованными.

Общий срок исковой давности установлен в три года (ст.196 ГК РФ).

Статьей 200 ГК РФ и п.5 постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015г. №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» определено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 ГК РФ при обращении в суд органов государственной власти, органов местного самоуправления, организаций или граждан с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов других лиц в случаях, когда такое право им предоставлено законом (часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ, часть 1 статьи 52 и части 1 и 2 статьи 53, статья 53.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), начало течения срока исковой давности определяется исходя из того, когда о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, узнало или должно было узнать лицо, в интересах которого подано такое заявление.

С учетом установленных обстоятельств спора, представленных доказательств суд полагает, что течение срока на обращение с требованием о признании права собственности на квартиру у Перфиловой О.В. должно начаться с момента подачи искового заявления ОАО "Пензастрой" о расторжении договора долевого участия с Перфиловой О.В., Новиковым С.Г. (Дело №2-322 (2018). Согласно карточке дела №2-322 (2018) иск принят 06.03.2018, соответственно, с этого момента Перфиловой О.В. и Новикову С.Г. стало известно о том, что свои права на квартиру 53 дома №9 по ул. Центральной в с.Засечное Пензенского района Пензенской области заявляет ОАО «Пензастрой».

Определением Пензенского районного суда Пензенской области от 21.05.2018 исковое заявление оставлено без рассмотрения (первоначальное рассмотрение). При таких обстоятельствах, в любом случае, срок давности не мог начать течь позднее 21.05.2018. При этом Перфилова О.В. принимала участие в судебных заседаниях.

Учитывая, что срок давности исчисляется в три года с момента нарушения права, срок давности по требованию Перфиловой О.В. о признании права собственности на квартиру истек 21.05.2021.

Согласно п. 15 постановления Пленума ВС РФ №43 от 29.09.2015г. «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).

Таким образом, требование Перфиловой О.В. о признании права собственности на квартиру не подлежит удовлетворению, в том числе, в связи с пропуском срока исковой давности.

Доводы Перфиловой О.В. о нарушении её прав и прав её несовершеннолетних детей суд отклоняет, принимая во внимание наличие у ответчиков иного жилого помещения, в котором они зарегистрированы и являются собственниками, что подтверждается выписками из ЕГРН о правах на имеющиеся объекты недвижимости в отношении Перфиловой О.В., Новикова С.Г., Новикова К.С. (т.2 л.д.2-11).

В этой связи удовлетворение требования конкурсного управляющего не приведет к нарушению прав ответчиков.

Напротив, удовлетворение заявления Перфиловой О.В. о признании за ней права собственности повлечет нарушение прав добросовестных кредиторов и бюджета на соразмерное удовлетворение их денежных требований за счет имущества должника.

Суд также принимает во внимание, что договор долевого участия заключен между ОАО "Пензастрой" и гражданами Перфиловой О.В., Новиковым С.Г., действующим от себя лично и от имени своих несовершеннолетних детей Новикова К.С. и Новиковой М.С.

Вместе с тем, Перфилова О.В. заявляет о признании права собственности на квартиру на основании договора за ней и её детьми в равных долях, исключив при этом возможность правопритязаний супруга Новикова С.Г., который в настоящем споре требований не заявил, позиции не высказал.

Перфиловой О.В. также заявлены требования:

-о признании незаконной государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;

-об аннулировании записи о государственной регистрации уведомления от 05.04.2016 об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве от 03.09.2014 №14397/2ЛК-2;

-о признании незаконной государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района;

-об аннулировании записи о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру №53 дома №9 по ул.Центральная с.Засечное Пензенского района.

Заслушав заявителя Перфилову О.В., рассмотрев указанные требования, положенные в их обоснование обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что все шесть требований направлены на один и тот же результат - признание за заявителем и её детьми права собственности на спорную квартиру и погашение в ЕГРП записи о праве собственности ОАО «Пензастрой» на неё. В указанных обстоятельствах суд признает возможным рассмотреть данные требования (1 – 4) одновременно с требованиями конкурсного управляющего и иными требованиями Перфиловой О.В.

При этом, с учетом вышеизложенных выводов суда об отказе в удовлетворении требования Перфиловой О.В. о признании права собственности и удовлетворении требований ОАО "Пензастрой" об истребовании имущества из чужого незаконного владения ответчиков, суд не усматривает оснований для удовлетворения 1, 2, 3, 4 требований.

Как указывалось выше, застройщиком совершены все предусмотренные Законом №214-ФЗ действия по направлению участникам долевого строительства предупреждения о необходимости погашения задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования, а также по направлению уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, в связи с чем договор об участии в долевом строительстве жилого дома №2 в микрорайоне «Лукоморье» №14397/2ЛК-2 от 03.09.2014 считается расторгнутым с 12.04.2016.

Предупреждение и уведомление направлены ответчикам по надлежащим адресам, и, соответственно получены (предупреждение) и возвращены застройщику по причине истечения срока хранения (уведомление). Указанные документы имелись в распоряжении регистрирующего органа, представлены застройщиком в июле 2016 года.

Более того, о неисполнении своих обязательств по уплате цены договора Новиков С.Г. и Перфилова О.В., как сторона договора, знали, что подтверждено последней в судебном заседании.

Согласно сложившейся судебной практике (ст.ст. 164, 165, п.3 ст. 433 ГК РФ, п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными") отсутствие государственной регистрации договора может порождать либо не порождать последствия для третьих лиц. Однако на данный факт не могут ссылаться стороны договора.

В рассматриваемой ситуации спор возник между сторонами договора (застройщиком и участниками долевого строительства), которые не вправе ссылаться на отсутствие государственной регистрации каких-либо документов. Наличие письменных документов, установленный факт их направления уже порождают для сторон договора соответствующие правовые последствия и свидетельствуют о расторжении договора с 12.04.2016, о чем Перфилова О.В. не могла не знать при отсутствии с её стороны оплаты.

Таким образом, на момент регистрации права собственности на квартиру за ОАО "Пензастрой" (14.07.2021) договор долевого участия являлся расторгнутым в силу закона. Наличие непогашенной записи о его расторжении данный факт не опровергает, в том числе для стороны договора. При этом впоследствии 13.10.2021 регистрирующий орган произвел погашение записи о государственной регистрации договора.

Кроме того, суд полагает, что ОАО «Пензастрой» не может быть заинтересованным лицом (ответчиком) по 1 – 4 требованиям, которое в случае удовлетворения данных требований сможет исполнить определение арбитражного суда, поскольку конкурсный управляющий не наделен полномочиями, связанными с регистрационными действиями.

В указанных обстоятельствах, требования Перфиловой О.В. (первое – четвертое), предъявленные ОАО "Пензастрой", удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения 1 – 4 требований Перфиловой О.В., адресованных Управлению Росреестра, суд не усматривает.

В силу части 12 статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закона о регистрации) привлечение Управления Росреестра в качестве ответчика возможно в случае обжалования приостановления и (или) отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав. Однако решения о приостановлении либо отказе в регистрации в отношении Перфиловой О.В. Управлением Росреестра не принимались и ей не оспариваются.

Исходя из смысла заявленных требований, изложенных в пунктах 1-4 заявления, Перфиловой О.В. оспариваются действия по государственной регистрации расторжения договора долевого участия и государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру.

Вместе с тем, действия органа регистрации прав могут быть обжалованы гражданином в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, однако в данном порядке действия Управления Росреестра заявителем не оспариваются.

С учетом изложенного суд полагает, что заявителем Перфиловой О.В. избран ненадлежащий способ защиты права.

Суд также принимает во внимание, что в силу ч.1 ст. 219 КАС РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Как следует из определения Арбитражного суда Пензенской области от 30.07.2021 по делу № А49-10760/2016, Перфилова О.В., принимая участие в судебном заседании, узнала о состоявшейся государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру 28.07.2021.

Таким образом, предусмотренный частью 1 статьи 219 КАС РФ (а также частью 4 статьи 198 АПК РФ) трехмесячный срок на обжалование действий (бездействия) органа регистрации прав истек 29.10.2021, а Перфилова О.В., заявляя требования в таком виде, фактически стремится преодолеть пропущенный процессуальный срок на обжалование действий органа регистрации прав.

В абзаце 2 пункта 52 Постановления № 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также иными законодательными актами не предусмотрен такой способ защиты как признание незаконной государственной регистрации и аннулирование записей о государственной регистрации.

В части требований об аннулировании записей о государственной регистрации суд, помимо вышеуказанного, принимает во внимание следующее.

Согласно пункту 13 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утв. приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241 (далее - Порядок), в реестре прав на недвижимость статус «погашенная» присваивается неактуальной на любой текущий момент времени записи, содержащей сведения о ранее зарегистрированном праве, ограничении права и обременении объекта недвижимости, сделке, за исключением неактуальных записей со статусом «архивные».

В записи реестра прав на недвижимость со статусом «актуальная» статус «погашенные» присваивается неактуальным на любой текущий момент времени сведениям о зарегистрированных праве, ограничении права или обременении объекта недвижимости, сделке.

В соответствии с пунктом 155 Порядка государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения записи о сделке в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

В силу пункта 17 Порядка при присвоении сведениям, записям ЕГРП статусов «погашенные» или «архивные» такие сведения, записи не исключаются из кадастра недвижимости и реестра прав на недвижимость и доступны для работы с ними, в том числе для выдачи сведений, содержащихся в таких записях ЕГРН.

Указанное дополнительно свидетельствует об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты своего права путем подачи требований об аннулировании (исключении) сведений из ЕГРН.

С учетом изложенного требования Перфиловой Ольги Валерьевны не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Иные доводы, изложенные Перфиловой О.В. в судебном заседании, в отзыве и заявлениях, доводы, изложенные Прокураторой Пензенской области в отзыве, судом оценены и отклоняются с учетом вышеустановленных обстоятельств и приведенных выводов.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с п.4 ст. 201.8 Закона о банкротстве форма и содержание предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи требований и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

В связи с удовлетворением требований конкурсного управляющего расходы по государственной пошлине в сумме 6000 руб. подлежат отнесению на ответчиков Перфилову О.В. и Новикова С.Г., и взысканию с них в пользу ОАО "Пензастрой" по 3000 руб. с каждого.

В соответствии со ст. 104 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, п.1 ст.333.40 Налогового кодекса Российской Федерации должнику подлежит возврату из федерального бюджета излишне уплаченная государственная пошлина в сумме 6000 руб.

Учитывая, что Перфиловой О.В. при подаче заявления не уплачена государственная пошлина, с неё в доход федерального бюджета подлежит взысканию 36000 руб. из расчета 6000 руб. за каждое требование.

Предусмотренных законом оснований для освобождения Перфиловой О.В. от уплаты госпошлины судом не установлено, при этом учитывается, что требования заявлены Перфиловой О.В. и в своих интересах.

Руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 60, 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявление Перфиловой Ольги Валерьевны, действующей в своих интересах и в интересах Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны, о признании незаконными государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве и государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, аннулировании записей о государственной регистрации уведомления об одностороннем расторжении договора участия в долевом строительстве и о государственной регистрации права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру, о признании отсутствующим права собственности ОАО «Пензастрой» на квартиру и о признании права собственности на квартиру, оставить без удовлетворения.

Взыскать с Перфиловой Ольги Валерьевны в доход федерального бюджета расходы по государственной пошлине в сумме 36000 руб.

Заявление конкурсного управляющего открытым акционерным обществом «Пензастрой» удовлетворить.

Истребовать из чужого незаконного владения Перфиловой Ольги Валерьевны, Новикова Сергея Геннадьевича, Новикова Кирилла Сергеевича и Новиковой Милены Сергеевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» жилое помещение – квартиру №53 по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, дом.9 площадью 87,2 кв.м., с кадастровым номером 58:24:0381402:643.

Обязать Перфилову Ольгу Валерьевну, Новикова Сергея Геннадьевича, Новикова Кирилла Сергеевича и Новикову Милену Сергеевну освободить квартиру №53 по адресу: Пензенская область, Пензенский район, с.Засечное, ул.Центральная, дом.9 от проживания, вещей и передать ключи открытому акционерному обществу «Пензастрой».

Взыскать с Перфиловой Ольги Валерьевны в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.

Взыскать с Новикова Сергея Геннадьевича в пользу открытого акционерного общества «Пензастрой» расходы по государственной пошлине в сумме 3000 руб.

Возвратить открытому акционерному обществу «Пензастрой» из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину в сумме 6000 руб.

Определение может быть обжаловано в десятидневный срок в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Е.А.Карпова