Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании ходатайство финансового управляющего ФИО1 об утверждении Положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) ФИО2 (24.11.1960 <...> , СНИЛС <***>, ИНН <***> ,проживавшего по адресу : <...>, умершего 14.01.2020),

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

дело о банкротстве ФИО2 возбуждено 03.10.2019 по заявлению кредитора.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 11.11.2019 ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком на шесть месяцев, финансовым управляющим утверждена ФИО3. Публикация в газете «КоммерсантЪ» произведена 23.11.2019.

Определением арбитражного суда от 18.02.2020 к должнику применены правила параграфа 4 главы 10 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определение арбитражного суда от 11.08.2020 ФИО3 освобождена от исполнения обязанностей финансового управляющего имуществом должника.

Определением арбитражного суда от 05.10.2020 финансовым управляющим имуществом ФИО2 утверждена ФИО1

Срок реализации имущества гражданина неоднократно продлевался.

17.11.2021 в арбитражный суд поступило ходатайство финансового управляющего ФИО1 об утверждении положения о порядке, условиях и сроках реализации имущества должника - земельного участка с кадастровым номером 58:05:0100301:245, площадью 1 000 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>, в сумме 141 000 руб.; объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 58:05:0100301:427, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 32,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 59 000 руб. В обоснование заявленных требований представил отчет об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021, выполненный оценщиком ФИО4

Определение арбитражного суда от 09.12.2021 ходатайство принято к производству после устранения обстоятельств, послуживших оставлению заявления без движения.

24.12.2021 от кредитора ПАО Банка «Кузнецкий» поступили возражения относительно утверждения Положения в редакции, представленной финансовым управляющим. Кредитор ссылается на чрезмерное стремительное снижения цены на этапах публичного предложения, полагая это обстоятельство нарушающим право конкурсных кредиторов на получение соразмерного удовлетворения своих требований. При этом полагает необходимым пункт 9.4 Положения, устанавливающим цену отсечения в размере 10% от начальной цены продажи лота изменить, установив минимальную цену предложения, по которой может быть проданного имущество должника на торгах посредством публичного предложения (цену отсечения) в размере 50% от начальной цены продажи лота на повторных торгах. Кроме того, кредитор полагает цену объектов недвижимости заниженной, одновременно сообщил о том, что обратился в ООО «Центр независимой экспертизы» с целью оценки недвижимости должника. При этом Банк в обоснование несогласия с результатами проведенной финансовым управляющим оценки, сослался на то обстоятельство, что оценка проведена некорректно, без учета кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 18.11.2021.

27.01.2022 финансовый управляющий в письменных пояснениях сообщил, что не возражает против внесения изменений в пункт 9.4 Положения, представил новую редакцию Положения, с учетом позиции конкурсного кредитора ПАО Банка «Кузнецкий в отношении установления цены предложения, по которой может быть продано имущество на торгах посредством публичного предложения (цену отсечения), в размере 50% от начальной цены продажи лота на повторных торгах. Относительно довода кредитора о заниженной стоимости имущества возражал, мотивируя тем, что рыночная стоимость имущества не находится в зависимости от кадастровой. Кадастровая стоимость может быть как выше, так и ниже рынка. При определении кадастровой стоимости не производится осмотр недвижимого имущества, который является обязательным при проведении рыночной оценки. Кроме того, сослался на заочное собрание кредиторов от 14.08.2021, на котором рассматривался, в том числе, вопрос об определении независимого оценщика, которому будет поручено проведение оценки имущества должника. При этом ПАО Банк «Кузнецкий» голосовал за заключение договора на оказание оценочных услуг с ИП ФИО4, на основании отчета об оценке которого, финансовый управляющий разработал настоящее Положение о порядке продажи имущества должника.

28.01.2022 от кредитора ПАО Банка «Кузнецкий» в обоснование возражений относительно заниженной в Положении стоимости имущества представлен отчет об оценке № ОЦ-124-22 от 27.01.2022, выполненный ФИО5-оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы», согласно которому, рыночная стоимость объектов недвижимости составляет 364 000,00 руб. (земельный участок-138 000 руб., объект незавершенного строительства-226 000 руб.).

18.02.2022 арбитражным управляющим представлены дополнительные пояснения, в которых управляющий стоимость имущества, указанной в отчете оценщика ФИО5, считает завышенной, полагая, что установление завышенной начальной цены продажи имущества должника приведет к увеличению сроков продажи имущества, и как следствие, к наращиванию расходов на проведение торгов и процедуры банкротства в целом. Вместе с тем, отметил, что в Отчете об оценке, выполненной оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы» ФИО5 использована фототаблица оцениваемого имущества, подготовленная ФИО4, что позволяет сделать однозначный вывод о том, что при проведении оценки выезд и осмотр имущества, в отношении которого составлен отчет об оценке № ОЦ-124-22 от 27.01.2022, не проводился, что является грубым нарушением правил проведения независимой оценки рыночной стоимости имущества. Поскольку рыночная стоимость в отчете установлена без проведения осмотра объектов недвижимости, оценщиком не учтен ряд факторов, влияющих на оценку имущества. В частности финансовый управляющий пояснил, что объекты недвижимости расположены в малопривлекательной зоне, при выезде из населенного пункта (с. Грабово). Подъездные пути к объекту имеются лишь со стороны жилого массива по причине высокого съезда, потому, чтобы добраться до недостроенного дома, необходимо оставить транспортное средство около ж/д линии, которая находится на значительном удалении, т.е. непосредственно подъехать на транспортном средстве к имуществу должника не представляется возможным. Кроме того, вокруг строящегося объекта отсутствуют иные строения. По сути, объект недвижимости находится в пустом поле. Вблизи недостроенного дома находится железнодорожная линия, карьер, газовые коммуникации. Состояние недостроенного объекта является неудовлетворительным, здание (недострой) расположено на неухоженной неровной территории, присутствуют перепады высот, окна у строения и верхние перекрытия отсутствуют. Внутри строения и по его периметру - строительный мусор. Вместе с тем, финансовый управляющий указал на то, что в отчете ООО «Центр независимой экспертизы» использованы более ликвидные аналоги, не соответствующие по своему состоянию и местоположению объектам оценки имущества ФИО2 Вместе с тем, заметил, что определенная оценщиком ИП ФИО4 в отчете об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021 цена объектов недвижимости является рекомендованной, но не окончательной. Реальная рыночная стоимость объектов установится по итогам проведения торгов.

19.02.2022 от кредитора ПАО Банка «Кузнецкий» представлены возражения на доводы финансового управляющего относительно того, что осмотр ФИО5-оценщиком ООО «Центр независимой экспертизы» не проводился. В частности указано, что осмотр не проводился по согласованию с заказчиком. Для проведения оценки ФИО5 использовалась исходная документация, добытая из отчета об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021, выполненного оценщиком ФИО4 В связи с указанным, кредитор полагает отсутствие при проведении оценки ООО «Центр независимой экспертизы» грубых нарушений правил проведения оценки.

В судебное заседание лица, финансовый управляющий и кредитор не явились, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом, ходатайствовали о проведении судебного заседания в их отсутствие.

Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на своем официальном сайте в сети Интернет по адресу: www.penza.arbitr.ru в соответствии с порядком, установленным статьёй 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся участников арбитражного процесса.

Исследовав материалы дела, суд установил:

в ходе проведения процедуры реализации имущества должника финансовый управляющий выявил имущество, подлежащее реализации, состоящее из земельного участка с кадастровым номером 58:05:0100301:245, площадью 1 000 кв.м., из земель населенных пунктов, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 58:05:0100301:427, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 32,3 кв.м, расположенных по адресу: <...>.

Согласно п. 1 ст. 213.26 Закона о банкротстве, в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.

Исходя из разъяснений, изложенных в пункте 40 постановления Пленума ВС РФ от 13.10.2015 N 45, в соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве, положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества должника - гражданина, не являющегося индивидуальным предпринимателем и не имевшего этого статуса ранее, утверждается судом, рассматривающим дело о банкротстве, на основании соответствующего ходатайства финансового управляющего.

Пунктом 2 статьи 213.26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что оценка имущества гражданина, которое включено в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, проводится финансовым управляющим самостоятельно, о чем финансовым управляющим принимается решение в письменной форме. Проведенная оценка может быть оспорена гражданином, кредиторами, уполномоченным органом в деле о банкротстве гражданина. Собрание кредиторов вправе принять решение о проведении оценки имущества гражданина, части этого имущества, включенных в конкурсную массу в соответствии с настоящим Федеральным законом, с привлечением оценщика и оплатой расходов на проведение данной оценки за счет лиц, голосовавших за принятие соответствующего решения.

Заочным собранием кредиторов от 14.08.2021 большинством голосов, а именно 97,0730% (ПАО Банк «Кузнецкий») голосов от числа присутствующих кредиторов на собрании, принято решение по второму вопросу собрания о проведении оценки имущества должника (земельного участка с кадастровым номером 58:05:0100301:245, площадью 1 000 кв.м. и объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 58:05:0100301:427, расположенных по адресу: <...>), заключении договора на оказание оценочных услуг с ИП ФИО4

Согласно отчету, рыночная стоимость земельного участка площадью 1 000 кв.м., с кадастровым номером 58:05:0100301:245, составляет сумму 141 000 руб.; рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 58:05:0100301:427, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 32,3 кв.м, составляет сумму 59 000 руб.

Финансовым управляющим разработано Положение о продаже имущества должника с учетом отчета об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021, выполненного оценщиком ФИО4 (в уточненной редакции, представленной в суд 27.01.2022).

В соответствии с Положением, организатором торгов имущества ФИО2 является финансовый управляющий ФИО1

Торги проводятся в электронной форме на электронной площадке Межотраслевой Торговой Системы «Фабрикант», размещенной в сети Интернет на сайте www.fabrikant.ru (оператор ООО «Фабрикант.ру»).

Форма торгов: открытые торги по составу участников с открытой формой представления предложений о цене по принципу повышения начальной цены продажи на величину, кратную величине «шаг аукциона».

Шаг аукциона – 5 % от начальной цены продажи лота.

На повторных торгах- шаг аукциона -5% от начальной цены продажи имущества на повторных торгах, определяемой в соответствии с п. 2.7 Положения (на 10 % ниже начальной цены продажи имущества, установленной на первоначальных открытых торгах).

Задаток составляет 10% процентов от начальной цены реализации лота, который перечисляется на расчетный счет должника.

Заявка на участие в торгах подается в форме электронного документа в сроки, указанные в информационном сообщении на сайте http:// www.fabrikant.ru.

Определение участников торгов- в течение пяти дней с момента окончания приема заявок.

Победитель открытых торгов определяется в день проведения открытых торгов, указанный в информационном сообщении.

Подписание договора купли-продажи с победителем осуществляется в течение пяти дней с даты получения победителем открытых торгов указанного договора.

В случае если открытые торги не состоялись, и в случае незаключения договора купли-продажи с единственным участником торгов, проводятся открытые повторные торги.

В случае если повторные торги не состоялись, имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

Организатором публичного предложения является финансовый управляющий ФИО1

Размер задатка составляет 10% процентов от цены лота, установленной для определенного периода. Задаток перечисляется на расчетный счет должника.

Срок, по истечении которого происходит последовательное снижение цены-каждые семь календарных дней, начиная со дня начала проведения торгов посредством публичного предложения.

Последовательное снижение уровня начальной цены- 10 % от начальной цены продажи лота в первом периоде, в первом периода цена равна начальной цене лота на повторных торгах.

Минимальная цена предложения, по которой может быть продано имущество на торгах публичного предложения (цена отсечения)- 50% от начальной цены продажи лота на повторных торгах.

Право приобретения имущества посредством публичного предложения принадлежит участнику торгов, представившим в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие различные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, предложившему максимальную цену за это имущество.

В случае если несколько участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения представили в установленный срок заявки, содержащие равные предложения о цене имущества должника, но не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов, который первым представил в установленный срок заявку на участие в торгах по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В случае нереализации имущества посредством публичного предложения, финансовый управляющий созывает собрание кредиторов для принятия решения о дальнейших действиях с нереализованным имуществом.

Оформление договоров купли-продажи осуществляется согласно разделу 10 Положения.

Как указано выше, кредитор ПАО Банк «Кузнецкий» полагает необходимым установить начальную стоимость имущества в сумме 364 000,00 руб. (земельный участок-138 000 руб., объект незавершенного строительства площадью 32,3 кв.м. -226 000 руб.).

При сопоставлении стоимости в двух отчетах, суд приходит к выводу о том, что рыночная стоимость земельного участка не имеет значительных отличий. В отчете № 328/н/10/21 от 28.10.2021 ИП ФИО4 она составляет сумму 141 000 руб. В отчете № ОЦ-124-22 от 27.01.2022 ООО «Центр независимой экспертизы» составляет сумму 138 000 руб. Таким образом, стоимость земельного участка в отчете, которым руководствовался арбитражный управляющий при разработке Положения выше на три тыс. руб.

Вместе с тем, рыночная стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости значительно отличается.

Как указано выше, кредитор в возражениях пояснил, что оценка земельного участка проведена некорректно, без учета кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 18.11.2021.

Между тем, кадастровая стоимость объекта недвижимости – это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость необходима для вычисления суммы налога на недвижимость, подсчета суммы налога в случае купли-продажи (аренды, обмена жилья), оформления права наследования на жилье, определения цены при обмене данного объекта на эквивалентный, оформления договора дарения на недвижимость.

Рыночная стоимость – это цена объекта недвижимости, за которую он может быть продан с учетом всех его особенностей и текущего положения на рынке.

Отличие кадастровой стоимости от рыночной заключается в том, что при расчете величины первой не учитываются индивидуальные характеристики, например, износ, местоположение, развитость коммуникаций и прочие факторы. В кадастровой стоимости применяются усредненные рыночные показатели и не учитываются индивидуальные особенности конкретного объекта

Как указано выше, при проведении оценки, оценщик ООО «Центр независимой экспертизы» ФИО5 не осуществляла выезд к предмету оценки, пользовалась лишь фотоматериалами, имеющимися в отчете об оценке ИП ФИО4

В отличие от оценщика ООО «Центр независимой экспертизы, ИП ФИО4 осуществил выезд и осмотр недвижимости, подлежащего оценке, по итогам которого определил рыночную стоимость объектов.

При таких обстоятельствах, суд полагает рыночную стоимость объектов недвижимости, установленной отчетом об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021 ИП ФИО4 наиболее близкой к рыночной.

При этом суд считает необходимым отметить, что согласно представленному Порядку продажи, имущество должника подлежит реализации на открытых торгах по составу участников с открытой формой представления предложений о цене, по принципу повышения цены (на увеличение).

Реализация имущества должника в ходе процедуры банкротства носит принудительный характер, причем осуществляется в ограниченные Законом о банкротстве сроки. Одной из целей проведения торгов в процедуре реализации имущества должника является привлечение максимального количества претендентов для участия в торгах.

Суд исходит из того, что торги являются конкурентной формой определения наиболее лучших условий за продаваемое имущество, и в них имеет право принять участие любой желающий из неопределенного круга лиц (в том числе физические лица, не являющиеся профессиональными субъектами делового оборота), и наибольшее количество участвующих в торгах лиц, проявивших интерес к отчуждаемому имуществу путем подачи заявки, способно увеличить как уровень конкуренции между участниками, так и итоговую цену за продаваемое имущество, что, в конечном счете, повышает степень удовлетворяемости требований кредиторов должника.

При срочной продаже имущества, начальная продажная цена не может быть чрезвычайно высокой как при добровольной продаже, когда стороны не ограничены ни во времени, ни в выборе покупателя.

Цена продажи недвижимого имущества не тождествена начальной и при наличии спроса, может превысить установленную начальную цену.

Реальная рыночная цена недвижимости может быть определена только на торгах при соотношении спроса и предложения, а необоснованно высокая начальная цена сразу отсекает значительную часть потенциальных покупателей, которые и не рассматривают возможность покупки в таком ценовом диапазоне, и, по итогам, может привести к обратному результату – продаже имущества по заниженной цене.

В связи с этим, довод кредитора о занижении начальной продажной стоимости имущества подлежит отклонению.

При отсутствии спроса на реализуемое имущество длительный срок невозможности его реализации может повлечь увеличение срока торгов и процедуры, и, соответственно, увеличение текущих расходов на процедуру, что приведет к нарушению прав иных кредиторов.

Доказательства того, что продажа имущества в представленной финансовым управляющим редакции негативно повлияет на возможность получения максимальной цены от продажи имущества должника, в материалы дела не представлены.

Начальная цена продажи имущества определяется судом в размере, указанном в Порядке продажи.

При таких обстоятельствах, суд считает возможным утвердить Положение о порядке, о сроках и об условиях реализации имущества должника ФИО2, в уточненной редакции, предложенной финансовым управляющим ФИО1, а также утвердить начальную продажную цену имущества ФИО2, согласно отчету об оценке № 328/н/10/21 от 28.10.2021 ИП ФИО4, установив начальную цену продажи имущества, вошедшего в состав лота № 1, а именно: земельного участка, с кадастровым номером: 58:05:0100301:245, площадью 1 000 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 58:05:0100301:427, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 32,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 200 000 руб.

Руководствуясь ст. ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 60, 139, 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника ФИО2 в редакции, предложенной финансовым управляющим, установив начальную цену продажи имущества ФИО2, вошедшего в состав лота № 1, а именно: земельного участка, с кадастровым номером: 58:05:0100301:245, площадью 1 000 кв.м., из земель населенных пунктов, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка; почтовый адрес ориентира: <...>, объекта незавершенного строительства с кадастровым номером: 58:05:0100301:427, проектируемое назначение: жилой дом, площадью 32,3 кв.м, расположенного по адресу: <...>, в сумме 200 000 руб.

Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня вынесения через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Е.С. Ковтун