Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании договора купли-продажи земельных участков из состава земель сельхозназначения от 11.03.2019 недействительным и применении последствий недействительности сделки по делу о признании общество с ограниченной ответственностью «Киндяковское» ИНН <***> ОГРН <***> (ФИО2 ул., 10 д., Русский Камешкир с., Камешкирский р-н, Пензенская обл., 442450) несостоятельным (банкротом)

заинтересованное лицо

общество с ограниченной ответственностью «Руно» ИНН <***> ОГРН <***> (Центральная ул., 41А д., Пылково с., Лопатинский р-н, Пензенская обл., 442554)

третьи лица:

муниципальное образование «Пестровский сельсовет Камешкирского района Пензенской области»,(442461 <...>)

ФИО3 (ИНН <***>)

ООО «Агро-Мир» (ИНН <***>, 442560 <...>)

АО «Российский Сельскохозяйственный банк» (ИНН <***>, <...> <...>)

при участии

от конкурного управляющего представителя ФИО4

от ООО «Руно» представителей ФИО5, ФИО6

от ООО «Агро-Мир» представителя ФИО6

от АО «Россельхозбанк» представителя ФИО7

УСТАНОВИЛ:

дело о банкротстве общества с ограниченной ответственностью «Киндяковское» (далее должник, ООО «Киндяковское») возбуждено 16 декабря 2020 года по заявлению уполномоченного органа.

Определением Арбитражного суда Пензенской области от 01 февраля 2021 года заявление уполномоченного органа о признании ООО «Киндяковское» несостоятельным (банкротом) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения сроком на шесть месяцев, временным управляющим утвержден ФИО8, член Ассоциации саморегулируемой организации арбитражных управляющих «ЭГИДА». Публикация в газете «КоммерсантЪ» произведена 13 февраля 2021 года.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16 августа 2021 года завершена процедура наблюдения в отношении общества с ограниченной ответственностью «Киндяковское» с 16 августа 2021 года, общество с ограниченной ответственностью «Киндяковское» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Киндяковское» утверждена ФИО1, член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Южный Урал» с 16 августа 2021 года. Публикация в газете «КоммерсантЪ» произведена 28 августа 2021 года.

В Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный управляющий ФИО1 с заявлением о признании недействительным договор купли-продажи земельных участков из состава земель сельхозназначения от 11.03.2019 и применении последствий недействительности сделки в виде обязания ООО «Руно» вернуть в собственность ООО «Киндяковское» следующее имущество:

1) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0440701:8, общей площадью 1616120 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 1900м., по направлению на юговосток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

2) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0420101:61, общей площадью 1452071 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 5200 м., по направлению на северо-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

3) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0440101:12, общей площадью 604642 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 4000м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

4) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430104:31, общей площадью 313509 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 3900м., по направлению на запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

5) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430103:16, общей площадью 1297702 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 2300м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

6) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430104:28, общей площадью 2751711 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 900м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

7) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430103:14, общей площадью 1665811 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 4000м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

8) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430104:29, общей площадью 601382 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 5600м., по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

9) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430103:15, общей площадью 440700 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 3300м., по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

10) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0430104:30, общей площадью 1323247 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 3200м., по направлению на северо-запад от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

11) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0440701:9, общей площадью 256972 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 1400м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка,

12) земельный участок, кадастровый номер 58:11:0000000:86, общей площадью 11308000 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр с.Порзово. участок находится примерно в 5 км, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район.

Определением суда от 10.01.2022 года арбитражный суд в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ принял уточнение заявленных требований, в соответствии с которыми в связи со сменой собственника земельного участка №11, кадастровый номер 58:11:0440701:9, общей площадью 256972 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир с.Дьячевка. участок находится примерно в 1400м., по направлению на юго-восток от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район, с.Дьячевка, с 28.11.2019 г. и земельного участка №12, кадастровый номер 58:11:0000000:86, общей площадью 11308000 кв.м., разрешенный вид пользования: для с/х производства, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир центр с.Порзово. участок находится примерно в 5 км, по направлению на юг от ориентира. Почтовый адрес ориентира: Пензенская обл., Камешекирский район с 05.03.2021 года в качестве применения последствий недействительности сделки просит взыскать с ООО «Руно» в пользу ООО «Киндяковское» 11 204 037 рублей – стоимость отчужденных земельных участков.

Определением суда от 23 марта 2022 года по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ФБУ Саратовская ЛСЭ Министерства юстиции РФ ФИО9.

18 мая 2022 года от ФБУ Саратовская ЛСЭ Министерства юстиции РФ поступило заключение эксперта № 1031/6-3 от 13 мая 2022 года.

Определением суда от 25 мая 2022 года производство по делу возобновлено, судебное заседание по рассмотрению обособленного спора назначено на 27 июля 2022 года, а затем отложено на 17.08.2022 г., в котором объявлен перерыв до 24.08.2022 г., а также отложено на 26.09.2022 г. и 02.11.2022 г.

В судебном заседании 26.09.2022 г. допрошен эксперт ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста России ФИО9, который дал пояснения относительно составленного заключения и ответил на дополнительные вопросы сторон.

В судебном заседании представитель заявителя настоял на удовлетворении ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы, в обоснование которой сослался на нарушения, допущенные экспертом ФИО9 при ее составлении, отраженные в заключении специалиста №1031/6-3 от 13.056.2022 г., а также выявленные в ходе дачи экспертом пояснений.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения заявления конкурного управляющего, выразил свое несогласие с необходимостью назначения повторной судебной экспертизы, по основаниям, подробно изложенным в письменных возражениях от 23.09.2022 г., приобщил в материалы дела дополнительные доказательства обоснованности своих возражений, а именно аналитическую информацию, составленную ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области, на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, а также ответы глав Администраций Камешкирского, Лопатинского и Шемышейского районов о поступивших в 2018 году извещений продавцов о намерении продать земельные участки из земель сельхозназначения.

Иные лица, участвующие в деле, возражали против заявленного ходатайства о назначении по делу повторной экспертизы, а также против заявления конкурного управляющего в полном объеме.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, в судебное заседание не явились, о времени и месте заседания извещены надлежащим образом, ходатайств по делу суду не представили. Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по адресу: www. penza.arbitr. ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие участников процесса.

Арбитражный суд, изучив материалы дела, выслушав пояснения сторон, приходит к следующему.

Между ООО «Руно» и ООО «Киндяковское» 11 марта 2019 года заключен договор купли-продажи земель сельсхозназначения (12 позиций).

Согласно п. 2 ст. 61.2 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок; должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы; после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

Судом установлено, что в обоснование доводов о нарушении прав и законных интересов должника и кредиторов совершением оспариваемой сделки конкурсный управляющий ссылается на занижение стоимости реализованного имущества, сопоставляя ее с кадастровой.

Заинтересованное лицо приобщило в материалы дела отчет об оценке, составленный 26 ноября 2021 г.

В соответствии с п. 1 ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Для установления факта равноценности (отсутствия такой равноценности) встречного предоставления суд определением от 23 марта 2022 года назначил по делу судебную экспертизу, проведение которой поручил в соответствии с ходатайством заинтересованного лица ООО «Руно» эксперту ФБУ Саратовская ЛСЭ Минюста РФ ФИО9

Исходя из положений статьи 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В рассматриваемом споре заключение экспертизы является средством доказывания обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения настоящего спора.

Удовлетворяя ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы, суд исходил из важности для правильного разрешения спора по существу поставленных перед экспертом вопросов, требующих специальных познаний, ввиду имеющегося между сторонами спора относительно стоимости спорных объектов недвижимости.

Вместе с тем, судебная экспертиза является самостоятельным источником сведений о фактах, имеющих значение для разрешения дела, которые не могут быть установлены без проведения специальных исследований, назначенных на основании определения суда.

Вопрос о проведении повторной экспертизы в каждом конкретном случае разрешаются судом с учетом мнения лиц, участвующих в деле, при этом суд не связан с мнением лиц и решает вопрос о необходимости такой экспертизы исходя из обстоятельств дела, свидетельствующих о потребности в применении повторного специального исследования.

В соответствии с частью 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

По смыслу положений статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статьи 20 Федерального закона от 31.05.2001 N 73 "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" повторная экспертиза назначается, если: выводы эксперта противоречат фактическим обстоятельствам дела, сделаны без учета фактических обстоятельств дела; во время судебного разбирательства установлены новые данные, которые могут повлиять на выводы эксперта; необоснованно отклонены ходатайства участников процесса, сделанные в связи с экспертизой; выводы и результаты исследований вызывают обоснованные сомнения в их достоверности; при назначении и производстве экспертизы были допущены существенные нарушения процессуального закона.

Согласно представленному заключению эксперта №1031/6-3 от 13.05.2022 года общая рыночная стоимость реализованных должником земельных участков составила 25 700 243 рублей.

Вместе с тем, эксперт в своем заключении не отразил факт исследования вопроса использования спорных земельных участков на момент их продажи, в том числе с использованием имеющейся в открытом доступе публичной кадастровой карты, представленных сторонами материалов, а также путем запроса соответствующей дополнительной информации.

В силу п.п е п. 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)» для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения: в том числе местоположение объекта; физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики.

Вместе с тем, эксперт при составлении своего заключения не принял во внимание плодородность почвы в различных районах Пензенской области, при том, что объекты аналоги расположены в Кузнецком и Малосердобинском районе, а объекты оценки – в Камешкирском. При этом из почвенной карты Пензенской области усматривается, что плодородность почв в разных районах различна, она значительным образом влияет на ценообразование.

Кроме этого, в нарушение процедуры сравнительного подхода экспертом не проверена информация об объекте аналоге №1 (в объявлении указана площадь в 10 раз меньше приведенной им, а стоимость на 1 млн. рублей меньше). Аналог № 3 представляет собой не земельный участок, а пай (долю в общедолевой собственности на земельный участок). Отчуждение пая требует выделение доли в натуре, что влечет дополнительные затраты времени и средств.

Из пояснений эксперта усматривается, что визуальный осмотр объектов недвижимости им не производился.

В материалы дела от лиц, участвующих в деле, поступили дополнительные доказательства – фотографии публичной кадастровой карты, аналитическая информация, составленная ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области, на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, а также ответы глав Администраций Камешкирского, Лопатинского и Шемышейского районов о поступивших в 2018 году извещений продавцов о намерении продать земельные участки из земель сельхозназначения. Кроме этого, судом в порядке ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса РФ сделан запрос в Пензенский филиал Федерального государственного бюджетного учреждения «Государственный центр агрохимической службы» Минсельхоза России о предоставлении сведений о землях сельхозназначения, располагающихся на территории других районов Пензенской области, с примерными аналогичными показателями по общим и основным агрохимическим показателям земельных участков, располагающихся на територии Камешкирского района Пензенской области, ответ на который до настоящего времени не получен.

Вышеизложенные пороки экспертного заключения №1031/6-3 от 13.05.2022 года свидетельствуют о необходимости и целесообразности назначения по делу повторной судебной экспертизы, поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта.

Проведение экспертизы суд поручает эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Минюста России ФИО10, имеющей квалификацию инженера-строителя по специальности "Экспертиза и управление недвижимостью", судебного эксперта по специальности «Исследование строительных объектов и территорий функционально связанных с ними, в том числе с целью проведения их оценки», стаж работы с 2010 года. Эксперту ФИО10 отводов сторонами не заявлено.

Таким образом, суд установил, что уровень образования и опыт работы данного специалиста позволяет провести требуемую экспертизу

Расходы по оплате экспертизы суд возлагает на должника ООО «Киндяковское», который внес денежные средства в размере 103 320 рублей на депозит суда.

Исходя из того, что для производства экспертизы требуется определенное время, производство по настоящему делу следует приостановить на основании п. 1 ст. 144 АПК РФ до получения результатов экспертизы.

Руководствуясь ст.ст. 65, 82, 144, 184-185,223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ

Ходатайство конкурного управляющего ФИО1 удовлетворить.

Назначить по делу повторную судебную экспертизу, на разрешение которой поставить следующий вопрос:

Какова рыночная стоимость земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенных в Камешкирском районе Пензенской области, по состоянию на 11.03.2019 г.:

При необходимости, с учетом специальных познаний поставленные вопросы могут быть уточнены и скорректированы судом по предложению эксперта.

Производство экспертизы поручить эксперту ФБУ Пензенская ЛСЭ Министерства юстиции РФ (440018 <...>) ФИО10.

Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения согласно статье 307 Уголовного кодекса РФ, роспись эксперта о предупреждении должна быть проставлена в экспертном заключении, руководителю экспертного учреждения оформить процессуальное предупреждение лица, проводящего экспертизу, об уголовной ответственности согласно статье 307 Уголовного кодекса РФ.

В распоряжение экспертов направить копию определения суда, договор купли-продажи от 11.03.19 г., акт приема-передачи от 11.03.2019 г., кадастровые выписки на земельные участки.

При необходимости эксперт вправе обратиться в суд с ходатайством о предоставлении дополнительных доказательств, в том числе имеющихся в материалах дела (акты проверки, акты административного обследования, справки Администрации Пестровского сельсовета Камешкирского района Пензенской области, фотографии публичной кадастровой карты, аналитической информации, составленной ФГБУ «ФКП Росреестра» по Пензенской области, на основании сведений, содержащихся в ЕГРН, а также ответы глав Администраций Камешкирского, Лопатинского и Шемышейского районов о поступивших в 2018 году извещений продавцов о намерении продать земельные участки из земель сельхозназначения).

Установить срок проведения экспертизы 30 календарных дней с момента осмотра объектов.

При невозможности предоставления заключения в срок, определенный судом, эксперт обязан письменно уведомить об этом Арбитражный суд Пензенской области и обратиться в суд с мотивированным ходатайством о продлении срока проведения экспертизы.

Обязать экспертное учреждение в трехдневный срок со дня получения копии настоящего определения выставить счет на оплату стоимости экспертизы.

Оплату экспертизы возложить на ООО «Киндяковское»

Производство по заявлению на время проведения экспертизы приостановить.

Определение суда в части приостановления производство по делу может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пензенской области в десятидневный срок со дня его вынесения.

Судья Ж.Е. Мурсаева