Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявления кредиторов ФИО1, ФИО2, ФИО3 о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Поволжье» ИНН <***> ОГРН <***>

конкурсный управляющий ФИО4

заинтересованное лицо ОАО «Пензастрой»

третьи лица:

1.Госжилстройтехинспекция Пензенской области

2.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

при участии:

заявителей- ФИО1, ФИО2, ФИО3

представителя должника- ФИО5,

представителя ОАО «Пензастрой»- ФИО6

УСТАНОВИЛ:

Определением суда от 02 октября 2013 года в отношении ООО ГК «Поволжье» введена процедура банкротства наблюдение по заявлению. кредитора.

Решением суда от 07 апреля 2014 года ООО ГК «Поволжье» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО4

20 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор ФИО1 с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора от 17.11.2010 года в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья № 2302/06-166-001-23П от 02.06.2008 года на ОАО «Пензастрой» в виде истребования предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв.м, проектный номер № 157 (фактический номер № 258), расположенной на 6 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: <...>.

24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор ФИО2 с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора от 17.11.2010 года в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья № 03/05/06-1Н-43-Р от 28.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» - однокомнатной квартиры общей площадью 42,24 кв.м, проектный номер №43 (фактический номер № 373), расположенной на 6 этаже в секции А четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: <...>.

24 февраля 2015 года в Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор ФИО3 с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки- договора от 17.11.2010 года в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья № 2908/06-175-045-29П от 18.11.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» - однокомнатной квартиры общей площадью 42,38 кв.м, проектный номер № 175 (фактический номер № 275), расположенной на 8 этаже в секции Б четырнадцатиэтажного 4-х секционного жилого дома по адресу: <...>.

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 определениями арбитражного суда по делу №А49-3728/2013 от 29 января 2014 года и 03 февраля 2014 года соответственно включены в реестр требований жилых помещений по делу о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

Определением суда от 30.03.2015 года заявления кредиторов об оспаривании сделки должника в соответствии с положениями п.2 статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса РФ объединены в одно производство для совместного рассмотрения в порядке ст. 201.8 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве") в качестве обособленного спора в деле о банкротстве ООО «Группа компаний «Поволжье».

В судебном заседании ФИО1 на заявлении настоял, пояснив, что договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия, заключенный 17 ноября 2010 года между ООО группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», ничтожен в части перевода обязанностей застройщика на нового должника в силу положений статьи 391 ГК РФ, поскольку заключен без его согласия как кредитора, поэтому он просит применить последствия недействительности указанной сделки в части перевода обязанностей застройщика по основаниям статьи 180 ГК РФ, в виде истребования квартиры, являющейся предметом ипотеки, у ОАО «Пензастрой» из чужого незаконного владения, поскольку в нарушение положений статьи 37 ФЗ РФ «Об ипотеке» и статьи 347 ГК РФ предмет залога также незаконно без согласия залогодержателя, каковым является заявитель, был передан незаконному владельцу- ОАО «Пензастрой».

Заявители ФИО2 и ФИО3 в судебном заседании настояли на удовлетворении своих заявлений по изложенным в них основаниям, поддержали позицию ФИО1.

Представитель заинтересованного лица ОАО «Пензастрой» в удовлетворении заявлений просил отказать в связи с неправильно избранным заявителями способом защиты права и неправильным применением закона к сложившимся отношениям, суду пояснил, что в силу положений ч.3 статьи 13 ФЗ РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залог объекта долевого строительства возникает в даты получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, поэтому по оспариваемому договору он не мог быть передан, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 30 сентября 2011 года, следовательно, и право залога на объект долевого строительства могло возникнуть только после 30.09.2011 года. Истребование квартиры из чужого незаконного владения возможно лишь при доказанности истцом права собственности на квартиру, находящуюся во владении ответчика, заявители собственниками квартир или их законными владельцами не являются. Договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 17.11.2010 года между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», не затрагивает права и обязанности заявителей, поскольку в нем выражено лишь согласие ООО Группа компаний «Поволжье» единовременно передать ОАО «Пензастрой» свои права и обязанности застройщика по всем договорам долевого участия с застройщиками, которые при желании будут заключать отдельные договора с ОАО «Пензастрой». Представил отзыв, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, судебную практику судов Пензенской области по искам застройщиков к ООО Группа компаний «Поволжье».

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя, представило отзывы, в которых сообщило, что договора долевого участия в строительстве, заключенные с заявителями, зарегистрированы, в соответствии с п.3 статьи 13 ФЗ РФ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. В связи с тем, что заявителям квартиры не переданы в собственность до настоящего времени у них сохраняется ипотека с силу закона на объекты долевого строительства.

Третье лицо - Госжилстройтехинспекция Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, ходатайств и возражений не заявило.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, ходатайств не завили.

Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по адресу: www. penza.arbitr. ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему.

Заявители в 2008 году заключили с ООО Группа компаний «Поволжье» договора долевого участия в строительстве жилья, по условиям которых заявители обязались произвести финансирование строительства в объеме, согласованном в договоре, а застройщик построить и передать им квартиры в собственность в 4 квартале 2008 года.

Обязательства по финансированию строительства дольщиками выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО ГК «Поволжье» прекращена.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 9 № 214–ФЗ участники долевого строительства в одностороннем порядке были вправе отказаться от исполнения договоров в случае:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

Или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства,

а также требовать возврата уплаченных им в счет цены договора денежных средств и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительств.

ФИО1, ФИО2 и ФИО3 не воспользовались предусмотренными законом способами защиты своих прав участников строительства.

В связи с прекращением строительства домов и деятельности ООО ГК «Поволжье», возбуждением уголовного дела в отношении его руководителя, а также в связи с многократными обращениями граждан в органы исполнительной власти Пензенской области рабочая группа, созданная при Администрации города Пензы и Пензенской области с участием инициативной группы застройщиков, предложила продолжить строительство домов одному из опытнейших и надежных застройщиков области- ОАО «Пензастрой».

С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого ООО ГК «Поволжье», 08.09.2010 года права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 19.01.2005 года № 6270 переданы по договору уступки ОАО «Пензастрой».(т.1 основного дела л.д.84)

Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц- участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 №214-ФЗ, при регистрации договора уступки сохранено.

Данному обстоятельству дана оценка в судебных актах, вступивших в законную силу: решении Железнодорожного районного суда города Пензы от 15.06.2011 года по делу № 2-998/2011, определении Арбитражного суда Пензенской области по делу №А49-3728/13 от 24.09.2014 года по заявлению ФИО1 о признании обременения.

14 сентября 2010 года между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» подписан акт приема-передачи незавершенного строительством объекта- жилого дома по 3-му проезду Рахманинова, 09.02.2011 года ОАО «Пензастрой» выдано свидетельство серии 58 АА № 941123 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова степень готовности 40,6%.(, т.2 основного дела л.д.71, 75)

ОАО «Пензастрой», ознакомившись с документацией ООО ГК «Поволжье», выразил готовность достроить жилые дома по 3- и 4 проезду Рахманинова в городе Пензе, при условии зачета денежных средств, ранее внесенных дольщиками в ООО ГК «Поволжье» и доплаты ими до стоимости 1 квадратного метра 32 000,00 рублей.

На момент передачи прав у ООО ГК «Поволжье» по двум жилым домам по 3- и 4 проезду Рахманинова имелись неисполненные обязательства перед 661 участниками строительства.(т.2 основного дел л.д.70)

Поскольку перевод обязанностей застройщика по договорам долевого участия возможен только с согласия первоначального застройщика и участника долевого строительства, а также в виду отсутствия организационной возможности трехстороннего подписания договоров со всеми участниками строительства, из-за прекращения деятельности ООО ГК «Поволжье» и возбуждения уголовного дела в отношении руководителя должника, 17 ноября 2010 года между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа компаний «Поволжье» подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилых домов по 3-му и 4-му проездам Рахманинова в г. Пензе (447 и 378 квартир соответственно) (л.д.18, т.2 основного дела л.д.74, 79)

По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся Приложением № 2 и № 3.

Приложение № 2 содержало текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО ГК «Поволжье», содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000,00 рублей за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.

Приложение № 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО ГК «Поволжье», и условие о выплате ОАО «Пензастрой» участнику внесенных им по договору денежных средств.(л.д.19-20)

ФИО1, ФИО2 и ФИО3, не подписав ни один из предложенных им вариантов соглашений, выразили несогласие с переводом на ОАО «Пензастрой» обязательств по заключенным с ними договорам долевого участия, следовательно, не вступили в договорные отношения с ОАО «Пензастрой».

Оспариваемый ими договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 17.11.2010 года между ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье», отражает волеизъявление подписавших его сторон на передачу прав застройщика, что положениями статьи 382 ГК РФ допускается без согласия должника, и в силу положений п.3 ст. 308 ГК РФ не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

На основании изложенного суд не находит оснований для вывода о его ничтожности, поскольку он не противоречит требованиям закона и не нарушает прав заявителей.

Данному обстоятельству дана оценка в судебных актах, вступивших в законную силу: решении Ленинского районного суда города Пензы от 13.09.2011 года по делу №33-3076, решении Октябрьского районного суда города Пензы от 07.02.2012 года по делу № 2-111/2012.

В связи с отсутствием оснований для признания договора уступки прав и обязанностей от 17.11.2010 года недействительным, иск о применении последствий его недействительности в силу положений статьи 167 ГК РФ удовлетворению не подлежит.

Требование заявителей об истребовании квартир без каких-либо дополнительных условий в виде доплат, по сути, является требованием об исполнении обязательств по договору долевого участия, заключенному с ООО ГК «Поволжье». При отсутствии договорных отношений заявителей с ОАО «Пензастрой», такие требования могут быть предъявлены только к ООО ГК «Поволжье», что заявителями и сделано при включении их требований в реестр о передаче жилых помещений в деле о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

ОАО «Пензастрой», получив незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по 3-му проезду Рахманинова в городе Пензе 40,6% степени готовности, в сентябре 2011 года ввел его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 30.09.2011 года, став в силу положений статей 218, 219 ГК РФ его законным владельцем. По состоянию на 16.01.2013 года 430 квартир дома из 447 построенных в соответствии с положениями статьи 8 №214-ФЗ переданы в собственность участникам долевого строительства, заключившим договора долевого участия с ОАО «Пензастрой».(т.1 основного дела л.д.59)

Получив физические объемы незавершенного строительством жилого дома по 3-му проезду Рахманинова и права и обязанности по договору аренды земельного участка, к ОАО «Пензастрой» перешло имущество, обремененное в силу положений статьи 13 № 214-ФЗ залогом по обязательствам ООО ГК «Поволжье» по договорам долевого участия, заключенным с заявителями.

Порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен положениями статьи 14 №214-ФЗ и нормами Гражданского кодекса РФ, споры, вытекающие из данных правоотношений, подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

При этом у заявителей до настоящего времени сохраняется возможность заключить договора об участии в долевом строительстве с ОАО «Пензастрой», на предложенных им в 2010 году условиях, о чем представитель ОАО «Пензастрой» неоднократно заявлял в судебных заседаниях.

Доводы заявителей о том, что их лишили права создать ТСЖ и самостоятельно принять решение о выборе нового застройщика, судом отклоняются как не обоснованные. При этом судом установлено, что с 2008 по 2010 год застройщиками данные решения не принимались, доказательств того, что им кто-то препятствовал в этом суду не представлено, количество заключенных с ОАО «Пензастрой» договоров об участии в долевом строительстве, свидетельствует об одобрении условий нового застройщика подавляющим большинством участников строительства. Строительство участниками своих квартир самостоятельно как предлагают заявители или с привлечением каждым их них своих подрядчиков законом не предусмотрено и технически невозможно, поскольку квартиры являются составной частью единого и неделимого многоквартирного жилого дома.

Доводы заявителей о незаконности взимания доплаты судом также отклоняются, поскольку ОАО «Пензастрой» является самостоятельным хозяйствующим субъектом, определяющим свою ценовую политику и условия заключения договоров. При иных условиях у ОАО «Пензастрой» не возникло бы предпринимательского интереса к строительству домов ООО ГК «Поволжье».

Возражения ОАО «Пензастрой» о социальной направленности действий общества при заключении оспариваемого договора и принятия обязательств по завершению строительства подтверждены материалами дела:

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.01.2013 года по делу №А49-9079/12 с ООО Группа Компаний «Поволжье» в пользу ОАО «Пензастрой» взыскано 528 172 150 руб., составляющих разницу между стоимостью вкладов участников долевого строительства жилья и фактической стоимостью принятых ОАО «Пензастрой» объемов незавершенного строительства жилых домов, расположенных в <...> пересечение улиц Красная – Свердлова. Решение суда вступило в законную силу, не исполнено.

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.09.2011 года по делу №А49-2595/11 с ООО Группа Компаний «Поволжье» в пользу ОАО «Пензастрой» взыскано 28 048 903,00 рублей , составляющих разницу между стоимостью вкладов участников долевого строительства жилья и стоимостью фактически выполненных ООО ГК «Поволжье» работ по строительству жилых домов, расположенных в <...> пересечение улиц Красная – Свердлова. Решение суда вступило в законную силу, не исполнено.

Положениями Закона № 214-ФЗ не предусмотрен порядок перевода прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, к нему применяются правила иных Федеральных законов- Гражданского Кодекса РФ и ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Положения статьи 201.10. Закона о банкротстве при наличии определенных в законе условий предусматривают возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Решение по данному вопросу принимается большинством голосов участников с учетом данных о возможности или невозможности такой передачи, степени готовности объекта незавершенного строительства, сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также сведений о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, суд приходит к выводу о том, что условие о доплате ОАО «Пензастрой» за дальнейшее строительство жилых домов, соответствует требованиям статей 702, 709, 740 Гражданского кодекса РФ и не ущемляет прав заявителей относительно условий, на которые они могли бы рассчитывать при разрешении данного вопроса в процедуре банкротства ООО ГК «Поволжье».

На основании изложенного заявления ФИО1, ФИО2 и ФИО3 подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 201.8 "О несостоятельности (банкротстве"), ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Заявления кредиторов ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 17.11.2010 года в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» оставить без удовлетворения.

Определение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его вынесения через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Т.В. Сумская