Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление кредитора ФИО1 о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения в рамках дела признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью Группа Компаний «Поволжье» ИНН <***> ОГРН <***>

конкурсный управляющий ФИО2

заинтересованное лицо ОАО «Пензастрой»

третьи лица:

1.Госжилстройтехинспекция Пензенской области

2.Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области

при участии:

представителей заявителя- ФИО3, ФИО4,

представителя должника- ФИО5,

представителя ОАО «Пензастрой»- ФИО6

УСТАНОВИЛ:

Определением суда от 02 октября 2013 года в отношении ООО ГК «Поволжье» введена процедура банкротства наблюдение по заявлению. кредитора.

Решением суда от 07 апреля 2014 года ООО ГК «Поволжье» признано несостоятельным (банкротом), конкурсным управляющим утвержден ФИО2

27 февраля 2015 года Арбитражный суд Пензенской области обратился конкурсный кредитор ФИО1 с заявлением о применении последствий недействительности ничтожной сделки в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья № 2709/06-289-046-30Р от 14.07.2008 года и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» - двухкомнатной квартиры №286 (проектный), 12 этаж, секция В, общей площадью с учетом холодных помещений 72,56 кв.м, расположенной по адресу: <...>.

ФИО1 определением арбитражного суда по делу №А49-3728/2013 от 12 мая 2014 года включен в реестр требований жилых помещений по делу о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

В судебном заседании представители кредитора на заявлении настояли, пояснив, что договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия, заключенный 22 ноября 2010 года между ООО группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», ничтожен в части перевода обязанностей застройщика на нового должника в силу положений статьи 391 ГК РФ, поскольку заключен без его согласия как кредитора, поэтому он просит применить последствия недействительности указанной сделки в части перевода обязанностей застройщика по основаниям статьи 180 ГК РФ, в виде истребования квартиры, являющейся предметом ипотеки, у ОАО «Пензастрой» из чужого незаконного владения, поскольку в нарушение положений статьи 37 ФЗ РФ «Об ипотеке» и статьи 347 ГК РФ предмет залога также незаконно без согласия залогодержателя, каковым является заявитель, был передан незаконному владельцу- ОАО «Пензастрой».

Представитель заинтересованного лица ОАО «Пензастрой» в удовлетворении заявления просил отказать в связи с неправильно избранным заявителем способом защиты права и неправильным применением закона к сложившимся отношениям, суду пояснил, что в силу положений ч.3 статьи 13 ФЗ РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» залог объекта долевого строительства возникает в даты получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, поэтому по оспариваемому договору он не мог быть передан, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано 28 декабря 2011 года, следовательно, и право залога на объект долевого строительства могло возникнуть только после 28.12.2011 года. Истребование квартиры из чужого незаконного владения возможно лишь при доказанности истцом права собственности на квартиру, находящуюся во владении ответчика, заявитель собственником квартир или ее законным владельцем не является. Договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 22.11.2010 года между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой», не затрагивает права и обязанности заявителя, поскольку в нем выражено лишь согласие ООО Группа компаний «Поволжье» единовременно передать ОАО «Пензастрой» свои права и обязанности застройщика по всем договорам долевого участия с застройщиками, которые при желании будут заключать отдельные договора с ОАО «Пензастрой». Представил отзыв, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, судебную практику судов Пензенской области по искам застройщиков к ООО Группа компаний «Поволжье».

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, просило рассмотреть дело в отсутствие их представителя, представило отзывы, в которых сообщило, что договора долевого участия в строительстве, заключенные с заявителями, зарегистрированы, в соответствии с п.3 статьи 13 ФЗ РФ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», с даты получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, объект долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства. В связи с тем, что заявителям квартиры не переданы в собственность до настоящего времени у них сохраняется ипотека с силу закона на объекты долевого строительства.

Третье лицо - Госжилстройтехинспекция Пензенской области, будучи извещенным, в судебное заседание не явилось, ходатайств и возражений не заявило.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве должника, будучи извещенными, в судебное заседание не явились, ходатайств не завили.

Информация о принятии заявления к производству, о времени и месте судебного заседания размещена арбитражным судом на официальном сайте арбитражного суда Пензенской области в сети Интернет по адресу: www. penza.arbitr. ru в соответствии с порядком, установленным ст. 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах арбитражный суд, руководствуясь пунктом 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотрение дела в отсутствие участников процесса.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения участвующих в деле лиц, суд пришел к следующему.

ФИО1 в 2008 году заключил с ООО Группа компаний «Поволжье» договор долевого участия в строительстве жилья, по условиям которого заявитель обязался произвести финансирование строительства в объеме, согласованном в договоре, а застройщик построить и передать ему квартиру в собственность в 4 квартале 2008 года.

Обязательства по финансированию строительства дольщиком выполнены в полном объеме, но жилые многоквартирные дома застройщиком не построены, сроки исполнения обязательств по договорам истекли, производственная деятельность ООО ГК «Поволжье» прекращена.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 9 № 214–ФЗ участник долевого строительства в одностороннем порядке был вправе отказаться от исполнения договоров в случае:

неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;

Или требовать расторжения договора в судебном порядке в случае:

прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства,

а также требовать возврата уплаченных им в счет цены договора денежных средств и процентов на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительств.

ФИО1 не воспользовался предусмотренными законом способами защиты своих прав участника строительства.

В связи с прекращением строительства домов и деятельности ООО ГК «Поволжье», возбуждением уголовного дела в отношении его руководителя, а также в связи с многократными обращениями граждан в органы исполнительной власти Пензенской области рабочая группа, созданная при Администрации города Пензы и Пензенской области с участием инициативной группы застройщиков, предложила продолжить строительство домов одному из опытнейших и надежных застройщиков области- ОАО «Пензастрой».

С целью завершения строительства четырех многоквартирных домов в городе Пензе, начатого ООО ГК «Поволжье», 08.09.2010 года права и обязанности арендатора земельного участка по договору аренды от 04.11.2004года № 5965 переданы по договору уступки ОАО «Пензастрой».(т.1 основного дела л.д.96)

Обременение права аренды земельным участком правами залога третьих лиц- участников долевого строительства, предусмотренное положениями статьи 13 №214-ФЗ, при регистрации договора уступки сохранено.

14 сентября 2010 года между ООО ГК «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» подписан акт приема-передачи незавершенного строительством объекта- жилого дома по улице Тамбовская 1Г, 10.02.2011 года ОАО «Пензастрой» выдано свидетельство серии 58 АА № 942150 о государственной регистрации права собственности на незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по ул. Тамбовской 1Г степень готовности 34%.(, т.2 основного дела л.д.193, 201)

ОАО «Пензастрой», ознакомившись с документацией ООО ГК «Поволжье», выразил готовность достроить жилой дом по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе, при условии зачета денежных средств, ранее внесенных дольщиками в ООО ГК «Поволжье» и доплаты ими до стоимости 1 квадратного метра 32 000,00 рублей.

На момент передачи прав у ООО ГК «Поволжье» по дому на ул. Тамбовской 1Г имелись неисполненные обязательства перед 250 участниками строительства. (т.2 основного дел л.д.192)

Поскольку перевод обязанностей застройщика по договорам долевого участия возможен только с согласия первоначального застройщика и участника долевого строительства, а также в виду отсутствия организационной возможности трехстороннего подписания договоров со всеми участниками строительства, из-за прекращения деятельности ООО ГК «Поволжье» и возбуждения уголовного дела в отношении руководителя должника, 22 ноября 2010 года между ОАО «Пензастрой» и ООО Группа компаний «Поволжье» подписан договор уступки прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве жилого дома по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе ( т.2 основного дела л.д.138)

По условиям данного договора согласие участников долевого строительства на передачу обязанностей (перевод долга) прежнего застройщика на нового при подписании договора презюмировалось и подтверждалось в каждом конкретном случае путем заключения дополнительного к договору долевого участия в строительстве соглашения по формам, являющимся Приложением № 2 и № 3.

Приложение № 2 содержало текст договора уступки прав и обязанностей застройщика по ранее заключенному договору долевого участия с ООО ГК «Поволжье», содержащее условие о цене договора, исходя из расчета 32 000,00 рублей за 1 квадратный метр, зачете ранее оплаченных денежных средств по договору и сумме доплаты.

Приложение № 3 содержало текст соглашения о расторжении договора долевого участия, ранее заключенного с ООО ГК «Поволжье», и условие о выплате ОАО «Пензастрой» участнику внесенных им по договору денежных средств.

ФИО7, не подписав ни один из предложенных ему вариантов соглашений, выразили несогласие с переводом на ОАО «Пензастрой» обязательств по заключенному с ними договору долевого участия, следовательно, не вступили в договорные отношения с ОАО «Пензастрой».

Оспариваемый им договор уступки прав и обязанностей застройщика, заключенный 22.11.2010 года между ОАО «Пензастрой» и ООО ГК «Поволжье», отражает волеизъявление подписавших его сторон на передачу прав застройщика, что положениями статьи 382 ГК РФ допускается без согласия должника, и в силу положений п.3 ст. 308 ГК РФ не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон.

На основании изложенного суд не находит оснований для вывода о его ничтожности, поскольку он не противоречит требованиям закона и не нарушает права заявителя.

В связи с отсутствием оснований для признания договора уступки прав и обязанностей от 22.11.2010 года недействительным, иск о применении последствий его недействительности в силу положений статьи 167 ГК РФ удовлетворению не подлежит.

Требование заявителя об истребовании квартиры без каких-либо дополнительных условий в виде доплат, по сути, является требованием об исполнении обязательств по договору долевого участия, заключенному с ООО ГК «Поволжье». При отсутствии договорных отношений заявителей с ОАО «Пензастрой», такие требования могут быть предъявлены только к ООО ГК «Поволжье», что заявителем и сделано при включении его требования в реестр о передаче жилых помещений в деле о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

ОАО «Пензастрой», получив незавершенный строительством объект- многоквартирный жилой дом по ул. Тамбовской 1Г в городе Пензе 34% степени готовности, в декабре 2011 года ввел его в эксплуатацию, о чем выдано соответствующее разрешение от 28.12.2011 года, став в силу положений статей 218, 219 ГК РФ его законным владельцем. По состоянию на 16.01.2013 года 224 квартир дома из 298 построенных в соответствии с положениями статьи 8 №214-ФЗ переданы в собственность участникам долевого строительства, заключившим договора долевого участия с ОАО «Пензастрой».(т.1 основного дела л.д.60, т.2 основного дела л.д.198, 199)

Получив физические объемы незавершенного строительством жилого дома по л. Тамбовской 1Г, права и обязанности по договору аренды земельного участка, к ОАО «Пензастрой» перешло имущество, обремененное в силу положений статьи 13 № 214-ФЗ залогом по обязательствам ООО ГК «Поволжье» по договору долевого участия, заключенному с заявителем.

Порядок обращения взыскания на предмет залога предусмотрен положениями статьи 14 №214-ФЗ и нормами Гражданского кодекса РФ, споры, вытекающие из данных правоотношений, подлежат рассмотрению вне рамок дела о банкротстве ООО ГК «Поволжье».

При этом у заявителя до настоящего времени сохраняется возможность заключить договор об участии в долевом строительстве с ОАО «Пензастрой», на предложенных ему в 2010 году условиях, о чем представитель ОАО «Пензастрой» неоднократно заявлял в судебных заседаниях.

Доводы заявителя о том, что выборе нового застройщика произведен без его согласия, судом отклоняется как не обоснованный. При этом судом установлено, что с 2008 по 2010 год застройщиками решения о создании ТСЖ и выборе иного застройщика не принимались, доказательств того, количество заключенных с ОАО «Пензастрой» договоров об участии в долевом строительстве, свидетельствует об одобрении условий нового застройщика подавляющим большинством участников строительства. Строительство участниками своих квартир самостоятельно как предлагает заявитель или с привлечением своего подрядчика законом не предусмотрено и технически невозможно, поскольку квартиры являются составной частью единого и неделимого многоквартирного жилого дома.

Доводы заявителя о незаконности взимания доплаты судом также отклоняются, поскольку ОАО «Пензастрой» является самостоятельным хозяйствующим субъектом, определяющим свою ценовую политику и условия заключения договоров. При иных условиях у ОАО «Пензастрой» не возникло бы предпринимательского интереса к строительству домов ООО ГК «Поволжье».

Возражения ОАО «Пензастрой» о социальной направленности действий общества при заключении оспариваемого договора и принятия обязательств по завершению строительства подтверждены материалами дела:

Решением Арбитражного суда Пензенской области от 16.01.2013 года по делу №А49-9079/12 с ООО Группа Компаний «Поволжье» в пользу ОАО «Пензастрой» взыскано 528 172 150 руб., составляющих разницу между стоимостью вкладов участников долевого строительства жилья и фактической стоимостью принятых ОАО «Пензастрой» объемов незавершенного строительства жилых домов, расположенных в <...> пересечение улиц Красная – Свердлова. Решение суда вступило в законную силу, не исполнено.

Положениями Закона № 214-ФЗ не предусмотрен порядок перевода прав и обязанностей застройщика по договорам долевого участия в строительстве, следовательно, к нему применяются правила иных Федеральных законов- Гражданского Кодекса РФ и ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)».

Положения статьи 201.10. Закона о банкротстве при наличии определенных в законе условий предусматривают возможность погашения требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу. Решение по данному вопросу принимается большинством голосов участников с учетом данных о возможности или невозможности такой передачи, степени готовности объекта незавершенного строительства, сведений о размерах финансирования и сроках, необходимых для завершения строительства объекта незавершенного строительства, а также сведений о сумме денежных средств, подлежащей внесению участниками строительства и (или) третьими лицами для погашения требований кредиторов по текущим платежам, требований кредиторов первой и второй очереди и требований кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Проанализировав вышеизложенные правовые нормы, суд приходит к выводу о том, что условие о доплате ОАО «Пензастрой» за дальнейшее строительство жилого дома, соответствует требованиям статей 702, 709, 740 Гражданского кодекса РФ и не ущемляет прав заявителя относительно условий, на которые он мог бы рассчитывать при разрешении данного вопроса в процедуре банкротства ООО ГК «Поволжье».

На основании изложенного заявление ФИО1 подлежит оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 201.8 "О несостоятельности (банкротстве"), ст. 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

ФИО8 Раиловича к ООО Группа компаний «Поволжье» и ОАО «Пензастрой» о применении последствий недействительности ничтожной сделки - договора от 22.11.2010 года в части перевода должником своего долга по договору долевого участия в строительстве жилья и истребовании предмета ипотеки из чужого незаконного владения ОАО «Пензастрой» оставить без удовлетворения.

Определение суда может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в десятидневный срок со дня его вынесения через Арбитражный суд Пензенской области.

Судья Т.В. Сумская