Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Субботиной Н.А в открытом судебном заседании при ведении протокола помощником судьи Штрейс С.М. в рамках дела

по заявлению ликвидатора

о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Региональные системные инвестиции» (614000 г. Пермь, ул. Ленина, 38а; г. Пермь, ул. Пушкина,7; ИНН 5903003080, ОГРН 1055901130427)

рассмотрел заявление конкурсного управляющего о признании сделки недействительной.

Лицо, в отношении которого совершена сделка (ответчик):

ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» (ОГРН 1057746014908, ИНН 7727531423, 115446 г.Москва, Коломенский проезд,д.14).

При участии:

конкурсный управляющий Вохмина Н.В.;

от лица, в отношении которого совершена сделка (ответчик): Мягкова О.В. доверенность от 09.01.2013;

эксперт Рыжков В.П. паспорт.

Суд установил.

Конкурсный управляющий 16.07.2013 обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным договора участия в долевом строительстве от 07.04.2010 №2/10-НП, заключенного между ООО «Региональные системные инвестиции» и ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты».

Требования заявлены на основании п.2 ст.61.2 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве).

Ответчик с требованиями не согласен, заявил о пропуске срока исковой давности, считает, что экспертом определена стоимость готового объекта, признаки неплатежеспособности не доказаны, отсутствует совокупность признаков, не произошло увеличение обязательств, имущество осталось у должника.

В ходе рассмотрения требований конкурсный управляющий заявила ходатайство о назначении комплексной аудиторско-оценочной экспертизы, и поручении проведения аудита экспертам ООО «Аудиторская компания «Контакт-аудит» Шилову В.Л., Стариковой В.Н., проведения оценки специалисту ООО «Регион-эксперт» Рыжкову В.П..

Определением от 23.08.2013 ходатайство удовлетворено, назначено проведение бухгалтерской и оценочной экспертизы.

Определением от 06.11.2013 производство по заявлению возобновлено в связи с представлением экспертных заключений.

Определением от 11.12.2013 в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной экспертизы отказано, назначено проведение дополнительной экспертизы по определению рыночной стоимости имущественных прав, проведение которой поручено тому же эксперту специалисту ООО «Регион-эксперт» Рыжкову В.П., производство по рассмотрению заявления приостановлено.

К судебному заседанию экспертное заключение представлено. Обстоятельства, послужившие основанием для приостановления, устранены, производство по рассмотрению заявления конкурсного управляющего в отсутствии возражений сторон судом возобновлено на основании ст.146 АПК РФ.

Ответчик в судебном заседании вновь заявил ходатайство о назначении повторной экспертизы, полагает, что совокупность допущенных экспертами Рыжковым В.П., Шиловым В.Л., Стариковой В.Н. нарушений вызывает сомнения в обоснованности выполненных заключений. Ответчиком представлены кандидатуры экспертов Матвеева А.Е., Трясцына А.А., Косажихина Д.В., внесены денежные средства на депозитный счет арбитражного суда.

Конкурсный управляющий по назначению повторной экспертизы возражает, считает заключения экспертов обоснованными, материалы дела достаточными для разрешения спора, представила кандидатуры экспертов Высоцкой А.Н., Железнова Е.О., Митюшкиной Е.Н., указала на отсутствие доказательств несоответствия заключений установленным требованиям.

Суд не усматривает противоречия в выводах экспертов. Сомнения в обоснованности заключений отсутствуют. Возражения, заявленные ответчиком относительно экспертных заключений, будут рассмотрены при оценке доказательств по делу согласно ст.71 АПК РФ. В удовлетворении аналогичного ходатайства судом отказано 11.12.2013. Проведение повторной экспертизы приведет к неоправданному затягиванию срока рассмотрения дела. На основании ст.82 АПК РФ в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы суд отказывает.

Арбитражный суд, заслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, считает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

Между ООО «Региональные системные инвестиции» (застройщик) и ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» (участник долевого строительства) 07.04.2010 заключен договор участия в долевом строительстве №2/10-НП (т.1 л.д.12-17).

По условиям договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать в нем дольщику нежилое помещение - Магазин №1, общей строительной площадью 1 160,88 кв.м., расположенный на первом этаже в осях 3-14 и А-С 18-ти этажного многоквартирного дома, находящегося по адресу: г.Пермь, ул.Малкова,д.24а (пункты 1.1 договора).

Согласно п.2.1.4 договора застройщик обязан передать помещение не позднее 30.06.2010.

Пунктом 4.1 договора стороны установили, что цена помещения составляет 29 022 000 рублей.

Как следует из п.6.1.3 договора передача помещения осуществляется на основании акта приема-передачи, который составляется сторонами не ранее чем после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию.

Согласно платежным поручениям №158 от 09.09.2010, №152 от 30.08.2010, №145 от 10.08.2010, №134 от 16.07.2010 №128 от 13.07.2010№124 от 05.07.2010 №122 от 29.06.2010, №116 от 10.06.2010, №113 от 10.06.2010 №78 от 23.04.2010, №164 от 29.09.2010№176 от 14.10.2010 дольщик перечислил должнику денежные средства в размере 29 022 000 рублей (том 1 материалов по требованию о включении в реестр л.д.23-34). Таким образом, со стороны участника строительства обязательства по договору исполнены в полном объеме.

Договор прошел государственную регистрацию 16.04.2010, о чем на договоре сделана соответствующая отметка (т.1 л.д.18).

В установленный договором срок строительство помещения не завершено. Помещение участнику строительства не передано. Председатель ликвидационной комиссии ООО «Региональные системные инвестиции» (далее – должник) 05.06.2012 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника несостоятельным (банкротом) в связи с недостаточностью имущества для удовлетворения требований кредиторов. Определением арбитражного суда от 09.06.2012 заявление принято к рассмотрению.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 17.07.2012 ООО «Региональные системные инвестиции» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре банкротства ликвидируемого должника с применением правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ (далее – закон о банкротстве) сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утверждена Вохмина Н.В.

Конкурсный управляющий, полагая, что заключение договора участия в долевом строительстве от 07.04.2010 №2/10-НП совершено по заниженной цене, привело к причинению вреда имущественным правам кредиторов, обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании сделки недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в Законе о банкротстве.

Пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка) в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом.

По дате совершения договора долевого участия в строительстве 07.04.2010 спорная сделка попадает в период подозрительности, так как совершена в течение трех лет до возбуждения настоящего дела о банкротстве 09.06.2012.

В силу вышеназванной нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

Указанное разъяснение содержится в п.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23.12.2010 №63.

В отношении первого условия для признания сделки недействительной суд пришел к следующему.

Для установления наличия цели причинения вреда одновременно должны быть доказаны, во-первых, неплатежеспособность или недостаточность имущества должника на момент совершения сделки, во вторых, одно из условий, перечисленных в п.2 ст.61.2 закона о банкротстве.

Согласно ст.2 закона о банкротстве под неплатежеспособностью понимается прекращение исполнения должником части обязательств, вызванное недостаточностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предполагается, если не доказано иное.

Под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанности по уплате обязательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника.

Прекращение исполнения денежных обязательств на момент совершения спорного договора судом не установлено. Ссылка конкурсного управляющего на неисполненные иные обязательства по договорам долевого участия в строительстве не является основанием для такого вывода, поскольку данные обязательства по своей правовой природе не являются денежными.

Согласно данным бухгалтерского баланса должника по состоянию на 31.03.2010 – дату, предшествующую совершению спорной сделки (т.1 л.д.137-138), активы должника составляли 762 517 тыс.рублей, краткосрочные обязательства 767 418 тыс.рублей. Таким образом, имеет место превышение обязательств над стоимостью имущества должника. Признаки недостаточности имущества у должника имеются.

Одним из обстоятельств, при которых предполагается цель причинения вреда имущественным правам кредиторов является превышение стоимости переданного в результате совершения сделки имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности над двадцатью и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок (абзац 3 п.2 ст.61.2 закона о банкротстве).

Как указано выше, согласно данным бухгалтерского баланса стоимость активов должника составляет 762 517 тыс.рублей. При этом 694 576 тыс.рублей составляет стоимость незавершенного строительства жилого дома с административными, социально-бытовыми и торговыми помещениям в стилобатной части здания и подземной автостоянкой по адресу : г.Пермь, ул.Малкова, д.24а.

В соответствии с п.2 ст.2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

К моменту совершения спорного договора должником заключены договоры долевого участия в строительстве в отношении всех жилых помещений на общую сумму 616 849 тыс.рублей, а также на большую часть нежилых помещений на общую сумму 92 651 тыс.рублей. данное обстоятельство установлено экспертами Стариковой В.Н. и Шиловым В.Л. специалистами ООО «Аудиторская компания «Контакт-аудит» в экспертном заключении от 30.10.2013 и не оспаривается сторонами. Таким образом, у должника имелась безусловная обязанность по передаче объекта после завершения строительства участникам долевого строительства. В связи с этим, стоимость незавершенного строительства не может рассматриваться как актив, за счет которого возможно удовлетворение требований кредиторов.

Собственные активы должника по балансовой стоимости при такой ситуации составят не более 67 941 тыс.рублей (762 517-694 576). Именно от этой суммы следует определять соотношение, установленное как условие недействительности подозрительной сделки по смыслу п.2 ст.61.2 закона о банкротстве.

Сделка на сумму 29 млн.рублей превышает 20% от балансовой стоимости активов должника в размере 67 млн.рублей.

При наличии признаков недостаточности имущества, превышения суммы сделки над 20% стоимости реальных активов должника, суд считает доказанной цель причинения вреда имущественным правам кредиторов при совершении спорной сделки.

По условиям спорного договора стоимость 1 кв.м нежилого помещения магазина составляет 25 000 рублей. Общая стоимость прав 29 022 000 рублей.

В материалах дела имеется экспертное заключение Рыжкова В.П. специалиста ООО «Регион-Эксперт» согласно которому рыночная стоимость имущественных прав (прав требования передать в собственность) спорное нежилое помещение магазина по состоянию на 07.04.2010 составляет 40 500 000 рублей.

По данным экспертов Стариковой В.Н. и Шилова В.Л. специалистов ООО «Аудиторская компания «Контакт-аудит» себестоимость строительства 1 кв.м в объекте строительства на 31.12.2010 составила 40 990 рублей. Следовательно, общая себестоимость строительства спорного объекта нежилого помещения магазина на 31.12.2010 составила 47 584 471 рубль 20 копеек.

Согласно договорам долевого участия в строительстве, заключенных в 2007, 2008, 2009, 2010 годах, в отношении того же объекта строительства по аналогичным нежилым помещениям (офисы, магазин) средняя стоимость одного квадратного метра при общей сумме сделок 108 473 170 рублей, общей площади помещений 2 654,82 кв.м (с учетом спорной сделки), сложилась в размере более 40 858 рублей за 1 кв.м (т.2 л.д.82; приложение №6 к экспертному заключению экспертов Стариковой В.Н. и Шилова В.Л.; приложение к экспертному заключению эксперта Рыжкова В.П. л.д.64-148). Без учета спорной сделки, при общей сумме сделок 79 451 170 рублей, общей площади помещений 1 493,94 кв.м, средняя стоимость 1 кв.м составила 53 182 рубля. Стоимость 1 кв.м по различным договорам варьировалась от 40 000 рублей до 65 000 рублей.

Таким образом, стоимость прав, реализованных по спорной сделке, существенно занижена по сравнению с рыночными условиями, балансовой стоимостью спорного имущества, а также по сравнению с условиями аналогичных сделок, совершенных должником, как до, так и после спорной сделки. При этом должник лишился возможности включения спорного объекта в собственные активы.

При совершении сделки на рыночных условиях должник имел бы возможность получения дополнительно более 10 млн.рублей, что могло способствовать завершению строительства и сдаче всего объекта строительства в эксплуатацию.

Согласно ст.2 закона о банкротстве вред, причиненный имущественным правам кредиторов, - уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий либо бездействия, приводящие к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

При таких обстоятельствах суд считает, что спорная сделка привела к частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований как при достройке объекта и передаче имущества в собственность, так и при утрате возможности включения спорного объекта в конкурсную массу. Заключение договора долевого участия в строительстве 07.04.2010 повлекло причинение вреда имущественных правам кредиторов.

Второе условие для признания сделки недействительной имеет место.

В отношении третьего условия недействительности сделки суд пришел к следующему.

Суд считает, что ответчик имел возможность, должен был и знал о финансовом состоянии должника, об условиях, в которых совершается сделка должником. Следовательно, ответчик был осведомлен о цели причинения вреда имущественным правам других кредиторов.

Как следует из Правил доверительного управления Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» под управлением ООО «Русский капитал паевые фонды» (т.1 материалов по требованию о включении в реестр л.д.44-130), инвестиционной политикой управляющей компании является приобретение объектов недвижимого имущества с целью их последующей продажи, реконструкции и последующей продажи, изменения их профиля и последующей продажи и (или) с целью сдачи в аренду или субаренду (пункт 25 стр. 4 изменений в правила). Подпунктом 7 пункта 26.1 измененных правил установлено, что имущество фонда может быть инвестировано, в том числе в имущественные права, связанные с возникновением права собственности на объект недвижимости (его часть) после завершения его строительства (создания).

Согласно п.2.2.2 уставу ООО «Русский капитал паевые фонды» (т.1 материалов по требованию о включении в реестр л.д.131-145), общество осуществляет деятельность по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами.

Таким образом, ответчик является профессиональным участником правоотношений, связанных с приобретением объектов недвижимости, в том числе строительство которых не завершено.

Согласно справке ответчика (т.2 л.д.58) спорная сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности. Об условиях совершения сделки ответчик в установленном порядке уведомил специализированного депозитария.

В соответствии с п.п.1,2 ст.19 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет") не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона контролирующий орган. Застройщик вправе не опубликовывать в средствах массовой информации и (или) не размещать в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется без производства, размещения и распространения рекламы, связанной с таким привлечением денежных средств. В этом случае застройщик обязан представить проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Таким образом, законодателем установлена обязанность застройщика по составлению и опубликованию проектной декларации, содержащей, в том числе сведения о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на день опубликования проектной декларации (п.6 ч.1 ст.20 названного закона). О данной обязанности застройщика, установленной законом, учитывая особенности деятельности по приобретению объектов недвижимости, ответчик не мог не знать.

Из публикации в газете «Звезда» 18.01.2007 (т.1 л.д.144-145) видно, что должник уведомлял о наличии убытка по итогам 6 месяцев 2006 года в размере 231 тыс.рублей, кредиторской задолженности 61,8 млн.рублей.

Согласно проектной декларации по состоянию на 24.03.2010, должник известил о наличии убытка в размере 2 821 тыс.рублей, кредиторской задолженности 26 687 тыс.рублей.

При таких обстоятельствах, ответчик, должен был быть осведомлен о финансовом состоянии должника.

Осведомленность ответчика о недостаточности имущества и неудовлетворительном финансовом состоянии должника подтверждается также тем, что пунктом 2.1.3 спорного договора участия в долевом строительстве в качестве гарантии застройщика установлено, что застройщик опубликовал последнюю редакцию проектной декларации в соответствии с законодательством РФ в сети Интернет по адресу : http//www.malkova24.ru/docs/deciare.zip от 31.03.2010. То есть ответчик ознакомлен с финансовыми результатами деятельности должника и наличии убытка в сумме более 2 млн.рублей.

При рассмотрении настоящего дела ответчиком в материалы дела представлен бухгалтерский баланс должника по состоянию на 30.06.2009 (т.1 л.д.91-92), согласно которому обязательства должника в размере 715 132 тыс.рублей превышают активы должника в размере 714 803 тыс.рублей. таким образом, ответчику было известно о недостаточности имущества должника еще в 2009 году.

Из сведений с сайта ответчика в сети Интернет (т.2 л.д.107) усматривается, что активы ипотечных фондов составляют однородные права требования по кредитам/займам, выданным в строгом соответствии с действующим законодательством и стандартам АБ «ГПБ-Ипотека». Обслуживание закладных осуществляет банк АБ «ГПБ-Ипотека». Управляющая компания ООО «Русский капитал паевые фонды» совместно с АБ «ГПБ-Ипотека» работают над оптимизацией расходов фонда, наполнением фонда более доходными и надежными закладными.

По материалам настоящего дела видно, что ответчик и АБ «ГПБ-Ипотека» располагаются по одному и тому же адресу. Интересы обеих организаций представляют одни и те же представители. Участие АБ «ГПБ-Ипотека» в деятельности ответчика проявляется в оплате вознаграждения экспертам по настоящему делу за счет средств АБ «ГПБ-Ипотека» (т.3 л.д.51,78).

Учитывая данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что, несмотря на отсутствие формальной заинтересованности, аффилированности, между ответчиком и АБ «ГПБ-Ипотека» существуют устойчивые хозяйственные и финансовые связи, их совместная деятельность направлена на достижение общих экономических целей.

С июня 2009 года между должником и АБ «ГПБ-Ипотека» осуществлялась активная переписка по вопросу получения кредита для завершения строительства жилого комплекса (т.2 л.д.109-121). Банком запрашивались, а должником предоставлялись, документы бухгалтерской и налоговой отчетности, сведения и документы, расчеты, заключенные договора долевого участия в строительстве. Должником подана заявка на получение кредита на сумму от 25 до 40 млн.рублей с предоставлением в залог спорного помещения.

Между тем, кредит должнику не был предоставлен, а в апреле 2010 года заключен спорный договор долевого участия в строительстве.

Очевидно, что заключение договора последовало ввиду невозможности предоставления кредита.

О заниженной стоимости имущественных прав ответчику было известно как профессиональному участнику рынка недвижимости. Кроме того, ответчик как партнер АБ «ГПБ-Ипотека», располагал иными договорами долевого участия в строительстве, из которых следовало, что минимальной ценой является более 40 тыс.рублей за 1 кв.м.

Таким образом, ответчику могло быть известно, и было известно о цели причинения вреда павам кредиторов. Наличие третьего условия для признания сделки недействительной судом установлено.

При таких обстоятельствах договор участия в долевом строительстве от 07.04.2010 №2/10-НП является недействительной сделкой по основаниям, предусмотренным п.2 ст.61.2 закона о банкротстве.

Согласно ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В соответствии с п.1 ст.61.6 закона о банкротстве все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с настоящей главой, подлежит возврату в конкурсную массу.

Ответчик на основании спорного договора получил имущественные права требовать после завершения строительства передачи ему в собственность спорного нежилого помещения магазина. К моменту рассмотрения настоящего дела права по спорному договору третьим лицам не переданы. Требования ответчика на основании спорного договора включены в реестр требований кредиторов в денежной оценке.

Последствием заключения договора долевого участия в строительстве является обременение спорного создаваемого объекта недвижимости правами ответчика, которое подлежит обязательной государственной регистрации в ЕГРП (п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»), а также оплата, внесенная ответчиком по условиям договора. Следовательно, для применения последствий недействительности сделки запись о регистрации спорного договора подлежит погашению (аннулированию), у ответчика возникает право требовать у должника перечисленных денежных средств.

Возражения ответчика в части пропуска срока исковой давности судом отклоняются. Конкурсный управляющий утверждена решением арбитражного суда от 17.07.2012. Резолютивная часть решения оглашена 10.07.2012. Конкурсный управляющий обратилась с рассматриваемы заявлением 16.07.2013. С момента оглашения резолютивной части решения к моменту обращения в арбитражный суд прошло 1 год 6 дней.

В соответствии с п.1 ст.61.9 закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

При применении процедур банкротства в отношении должника процедура наблюдения не вводилась.

Как следует из материалов дела, конкурсный управляющий не присутствовал в судебном заседании при признании должника банкротом и открытии конкурсного производства.

При этом согласно актам приема-передачи документов (т.2 л.д.88-95) договора долевого участия в строительстве, включая оспариваемый договор, переданы конкурсному управляющему от ликвидатора 08.10.2012, 17.10.2012.

При таких обстоятельствах конкурсный управляющий не имела возможности узнать о наличии оснований для оспаривания сделки ранее 08.10.2012.

В связи с этим годичный срок исковой давности (п.2 ст.181 Гражданского кодекса РФ) в данном случае исчисляется с 08.10.2012 и не пропущен заявителем при обращении в суд 16.07.2013.

Указанный вывод согласуется с разъяснениями, данными п.32 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 №63, со сложившейся судебной практикой (определение ВАС РФ от 22.04.2013 №ВАС-1471/13).

Судом отклоняются доводы ответчика в отношении определения экспертом рыночной стоимости готового объекта, без учета того, что строительство не завершено, получение объекта в собственность отдалено во времени, имеется риск несоблюдения сроков строительства и передачи объектов, степень готовности объекта на 07.04.2010. При определении рыночной стоимости имущественных прав на момент заключения спорного договора эксперт исходил из того, что установленный срок окончания строительства наступал в июне 2010 года. То есть через два месяца с момента заключения договора. В связи с этим, факторы, указанные ответчиком не могли повлиять на определение стоимости. Данные обстоятельства дополнительно исследованы экспертом при проведении дополнительной экспертизы, согласно выводам которой рыночная стоимость оспариваемых прав составила ту же сумму.

Кроме того, судом принято во внимание, что по аналогичным договорам долевого участия в строительстве, заключенным значительно ранее спорного договора, в том числе в период кризиса 2008 года, стоимость 1 кв.м более чем на 30%, а в некоторых случаях в два, три раза, превышает стоимость 1 кв.м по договору. Существенность разницы в рыночной стоимости с аналогичными договорами не позволяет сделать вывод о том, что такое снижение цены вызвано большой площадью помещения. Более того, из коммерческого предложения ЗАО «Торговый дом «Перекресток» от 09.12.2011, направленного в адрес ответчика (т.1 л.д.42 материалов по рассмотрению требований ответчика о включении в реестр требований кредиторов), усматривается, что заинтересованным лицом рассматривается возможность приобретения у ответчика 643 кв.м за 25 720 000 рублей. При этом экспертом Рыжковым В.П. при определении рыночной стоимости методом сравнения предложений к продаже произведены корректировки на площадь.

К выводам, сделанным в отчете ООО «Бизнес магазин», представленным в материалы дела ответчиком, о рыночной стоимости спорного договора в размере 28 958 000 рублей суд относится критически. Оценщик исходил их того, что объект является низко ликвидным ввиду переноса сроков строительства. Однако, должником заключены аналогичные сделки в тех же обстоятельствам, но по значительно большей цене. Оценщиком в качестве аналогов приняты объекты встроенных нежилых помещений в незавершенных строительством жилых домах. Вместе с тем, спорное здание магазина является частично встроенным в жилую часть здания. Принятые аналоги имеют незначительную площадь. Один из аналогов находится в отдаленном районе города, что исключает возможность рассмотрения помещения в качестве аналога со спорным объектом, который расположен в престижном месте города.

Представленные ответчиком сведения с интернет-сайтов подтверждают то, что в первом квартале 2010 года отмечался рост цен на коммерческую недвижимость.

Ответчиком не приведено иных доводов, которые могли бы являться основанием для установления существенно заниженной цены по спорному договору.

Довод о том, что в результате спорной сделки не произошло увеличение обязательств должника, судом отклоняется, как основанный на ошибочном толковании закона. В связи с заключением договора долевого участия в строительстве у должника возникли обязательства по передаче имущества в собственность ответчику. Определением от 19.02.2013 по результатам экспертизы, проведенной в рамках дела о банкротстве экспертом О.В.Пермяковой специалистом ООО «Западно-Уральский институт экспертизы, оценки и аудита», установлено, что рыночная стоимость имущественных прав на спорный объект на 30.01.2013 составляет 42 557865 рублей.

Руководствуясь статьями 176, 184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.61.8 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л :

Заявленные требования удовлетворить.

Признать недействительным договор участия в долевом строительстве от 07.04.2010 №2/10-НП, заключенный между ООО «Региональные системные инвестиции» и ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты».

Применить последствия недействительности сделки.

Настоящее определение является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП по погашению записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве от 07.04.2010 №2/10-НП и правах ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты».

ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» приобретает к ООО «Региональные системные инвестиции» права (требования), которые подлежат удовлетворению в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации о банкротстве.

Взыскать с ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» в пользу ООО «Региональные системные инвестиции» 4 000 рублей судебных расходов по оплате государственной пошлины.

Произвести оплату вознаграждения экспертов Шилова Василия Леонидовича и Старикова Валентина Николаевна с депозитного счета арбитражного суда по реквизитам ООО «Аудиторская компания «Контакт-аудит» (614090 г.Пермь, ул.Ладыгина,д.55; 614025 г.Пермь, а/я3748; ИНН/КПП 5904099842/590401001; р/с 40702810700000008845 в ОАО АКБ «Пермь» БИК 045773756, к/с 30101810200000000756) в размере 25 000 рублей.

Произвести оплату вознаграждения эксперта Рыжкову Вячеславу Петровичу с депозитного счета арбитражного суда по реквизитам ООО «Регион-эксперт» (614016 г.Пермь, ул.Краснофлотская, д.32, оф.26; ИНН 5904262200; ОГРН 1125904000078; р/с40702810949770000016; в пермском отделении №6984 ОАО «Сбербанк России» БИК 045773603, к/с 30101810900000000603) в размере 18 000 рублей.

Возвратить ООО «Региональные системные инвестиции» с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края 37 000 рублей, внесенных по платежному поручению от 20.08.2013 №6.

Возвратить ООО «Русский Капитал Паевые Фонды» Д.У. Закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости «Региональные проекты» с депозитного счета Арбитражного суда Пермского края 12 000 рублей, внесенных по платежному поручению от 20.08.2013 №5609.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пермского края в течение десяти дней со дня его изготовления в полном объёме.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Н.А.Субботина