Гражданский кодекс часть 1

поданным в рамках дела о признании общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (614000, <...>, ИНН <***>; ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

конкурсного управляющего ФИО3 (паспорт);

эксперта ФИО4 (паспорт);

представителей:

общества с ограниченной ответственностью «СК-Недвижимость» – ФИО5 (доверенность от 06.05.2019);

ФИО2 и ФИО1 – ФИО6 (доверенности от 03.08.2020);

уполномоченного органа – ФИО7 (доверенность от 27.01.2021).

Решением Арбитражного суда Пермского края от 10.09.2019 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (далее – общество «Инвест Строй», должник) открыто конкурсное производство; конкурсным управляющим утвержден ФИО3 (далее – конкурсный управляющий).

Объявление о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсантъ» в установленном законом порядке 21.09.2019.

Конкурсный управляющий 02.06.2020 обратился в суд с заявлением о признании недействительной сделки: соглашения об установлении сервитута земельного участка от 08.06.2018, подписанного между должником, обществом с ограниченной ответственностью «СК-Недвижимость» (далее – общество «СК-Недвижимость»), ФИО1 (далее – ФИО1), ФИО2 (далее – ФИО2), в части установления цены в пунктах 2.1, 2.2 соглашения (л.д. 3-5, т. 1).

Определениями суда от 08.06.2020, 04.08.2020 (л.д. 1,24, т. 1) привлечены к участию в рассмотрении настоящего спора в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью ТСЖ «Окулова, 62» (ИНН <***>) и общество с ограниченной ответственностью УК «УралСервис» (ИНН <***>, далее - общество УК «УралСервис»).

Рассмотрение заявления назначено (с учетом отложения) на 01.04.2021.

В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал заявление о признании сделки недействительной, в том числе со ссылкой на заключение соглашения в период неплатежеспособности должника, при неравноценном встречном исполнении (по завышенной стоимости и необоснованным с установлением условия о невозврате в случае прекращения сервитута, пункт 2.1). Конкурсный управляющий ставит под сомнение целесообразность выбора такого способа получения в пользование участка как сервитут, в то время как возможно было, в частности, заключение соглашения о долгосрочной аренде.

Также конкурсный управляющий просил назначить повторную экспертизу, так как заключение эксперта № 146 от 22.01.2021 не основано на методической базе; экспертом использованы ненадлежащие аналоги, несоответствующие ценообразующим факторам; экспертом не исследована и не установлена доля сервитуария в пользовании, степень влияния сервитута на деятельность должника. В качестве обоснования необходимости повторной экспертизы управляющим представлена рецензия от 11.03.2021, подготовленная ООО «Компания «Центр недвижимости» на заключение эксперта № 146.

Представители общества «СК-Недвижимость» указали на необоснованность заявления конкурсного управляющего о признании сделки недействительной (представили отзыв, л.д. 14-16, 26-30 т. 1); пояснили, что без установления сервитута невозможно было бы ввести многоквартирный дом в эксплуатацию (заключение сервитута имело место быть в рамках обычной хозяйственной деятельности должника); при этом размер платы за сервитут соразмерен полученной должником выгоде от этого сервитута (предложение о заключении сервитута исходило от самого должника). Кроме того, в силу пункта 7.1 соглашения, сервитут сохраняется в случае перехода права собственности к другому лицу. Заключение долгосрочной аренды вместо сервитута повлекло бы для должника несение дополнительных расходов, так как стоимость аренды превышала бы стоимость сервитута. Также представители возражали против назначения повторной экспертизы, поскольку заключение эксперта № 146 от 22.01.2021 в совокупности с фактическими обстоятельствами дела подтверждает его доводы о равноценном встречном исполнении обязательств со стороны ответчиков.

Заключив соглашение об ограниченном пользовании земельным участком, должник получил право пользования земельным участком площадью 162 кв.м., при этом не ограниченного, а полного. После заключения сервитута должник перенес забор вглубь земельного участка ответчиков. В настоящее время земельный участок находится в пользовании ТСЖ «Окулова, 62». У собственников только формально осталось право пользования земельным участком, реально активно пользоваться данным участком ответчики не могут из-за забора, который разделяет общий земельный участок, принадлежащий ответчикам и земельный участок, обремененный сервитутом.

Представитель уполномоченного органа поддержал позицию, изложенную в письменном мнении о необходимости признать сделку недействительной.

Из материалов дела следует, что 06.06.2018 между обществом «УК «УралСервис» (займодавец) и обществом «Инвест Строй» (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого займодавец передает заемщику в собственность денежные средства в размере 3 480 028 рублей на срок до 31.12.2018, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить начисленные на нее проценты в сроки и в порядке, установленные договором.

Пунктом 1.2. договора установлено, что сумма займа выдается для использования в целях оплаты третьим лицам за право ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь 3401 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Монастырская, 144, кадастровый номер 59:01:4410012:15, для обеспечения проезда и разворота пожарной и иной спецтехники к многоквартирному жилому дому по ул. Окулова, 62 в г. Перми, расположенного на данном земельном участке.

В пункте 2.1 договора определено, что заимодавец передает заемщику сумму займа путем перечисления денежных средств на расчетных счет третьих лиц, с которыми заключается соглашение о праве ограниченного пользования (сервитут) частью земельного участка, а именно: обществу «СК-Недвижимость», ФИО1, ФИО2

За пользование суммой займа заемщик выплачивает заимодавцу проценты из расчета - проценты по ставке рефинансирования, установленной ЦБ РФ на дату возврата займа плюс 1 (один), но не менее 12 % годовых (пункт 2.3).

Между обществом «Инвест Строй» (сторона-2) и обществом «СК-Недвижимость», ФИО1, ФИО2 (сторона-1) 08.06.2018 заключено соглашение об установлении сервитута земельного участка на следующих условиях (л. д. 6-7, т. 1):

Стороне-1 на праве долевой собственности принадлежит земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под административное здание, общая площадь 3401 кв. м., адрес (местонахождение) объекта: Пермский край, г. Пермь, Дзержинский район, ул. Монастырская, 144, кадастровый номер 59:01:4410012:15, в том числе:

- обществу «СК-Недвижимость» принадлежит 363/1000 доли в праве,

- ФИО2 принадлежит 266/1000 доли в праве

- ФИО1 принадлежит 371/1000 доли в праве.

Для обеспечения проезда и разворота пожарной и иной спецтехники к многоквартирному жилому дому по ул. Окулова, 62 в г. Пермь, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410012:342, сторона-1 предоставляет стороне-2 право ограниченного пользования (сервитут) частью принадлежащего ей земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410012:15 площадью 162,0 кв. метра (пункт 1.2).

Сервитут устанавливается на срок 90 лет (пункт 1.4).

Сторона-2 не вправе осуществлять какое-либо строительство на части земельного участка, в отношении которого установлен сервитут.

С целью обеспечения возможности пользования сервитутом стороны согласовали проведение работ по переносу забора (ограждения) установленного на земельном участке с кадастровым номером 59:01:4410012:15 (пункт 1.6).

Земельный участок с кадастровым номером 59:01:4410012:15 обременен правами третьих лиц, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ипотека, залог), о чем стороне-2 известно (пункт 1.7).

Сторона-1 предоставляет стороне-2 сервитут, указанный в пункте 1.2 соглашения, при условии исполнения стороной-2 обязанности по оплате сервитута в соответствии с разделом 2 настоящего соглашения (пункт 1.9).

В пункте 2.1 соглашения стороны согласовали размер платы за установление сервитута и пользование им в размере 3 480 000 рублей.

Плата вносится единовременно и не подлежит возврату, в том числе в случае прекращения сервитута по любым основаниям, кроме случаев, предусмотренных настоящим соглашением.

Плата соразмерно долям собственников вносится путем перечисления безналичных денежных средств по реквизитам, указанным в соглашении.

В соответствии с пунктом 2.2 соглашения сторона-2 производит оплату в день подписания настоящего в следующем порядке:

- 1 263 240 рублей оплачивается обществу «СК-Недвижимость»;

- 1 291 108 рублей оплачивается ФИО1;

- 925 680 рублей оплачивается ФИО2

Во исполнение договора займа от 06.08.2018 и на основании письма общества «Инвест Строй» от 05.06.2018 общество «УК «УралСервис» произвело перечисление денежных средств в адрес третьих лиц, а именно:

- 1 263 240 обществу «СК-Недвижимость» по платежному поручению от 08.06.2018 № 1227 (назначение платежа: оплата за общество «Инвест Строй» по соглашению от 08.06.2018 об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410012:15);

- 1 291 108 рублей ФИО1 по платежному поручению от 08.06.2018 № 697 (назначение платежа: оплата за общество «Инвест Строй» по соглашению от 08.06.2018 об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410012:15);

- 925 680 рублей ФИО2 по платежному поручению от 08.06.2018 № 1229 (назначение платежа: оплата за общество «Инвест Строй» по соглашению от 08.06.2018 об установлении сервитута земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410012:15).

Сервитут зарегистрирован в ЕГРН в установленном порядке.

Ссылаясь на необоснованность установленной в пункте 2.1 соглашения цены сервитута (стоимость завышена), конкурсный управляющий обратился в суд с настоящим заявлением.

Рассмотрев заявление, суд пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 32 Закона о банкротстве дела о банкротстве юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными настоящим Федеральным законом.

Дело о несостоятельности (банкротстве) общества «Инвест Строй» возбуждено 27.05.2019, оспариваемое соглашение подписано 08.06.2018, то есть в период подозрительности по пункту 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Пункт 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки существенно в худшую для должника сторону отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств признается, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – постановление № 63) для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки.

Если подозрительная сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия такого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется (пункт 9 постановления № 63).

Кроме того, по смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», пункта 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», для признания факта злоупотребления правом при заключении сделки должно быть установлено наличие умысла у обоих участников сделки (их сознательное, целенаправленное поведение) на причинение вреда иным лицам.

В целях проверки равноценности установленной цены сервитута определением суда от 25.09.2020 (л. д. 109-110, т. 1) назначена по настоящему обособленному спору судебная оценочная экспертиза, на разрешение которой поставлен вопрос:

«Какова рыночная стоимость права ограниченного пользования частью земельного участка площадью 162 кв. м. (кадастровый номер 59:01:4410012:15) по состоянию на 08.06.2018 сроком на один год и на 90 лет (с учетом единовременной уплаты всей суммы за весь срок ограниченного пользования с момента заключения соглашения о сервитуте)?

Проведение экспертизы поручено ООО «ПромПроект-Оценка», эксперту ФИО4.

По результатам экспертизы подготовлено заключение эксперта № 146 от 22.01.2021 (л. д. 31-150, т. 2, л. д. 1-8, т. 3), согласно которой рыночная стоимость права ограниченного пользования частью земельного участка площадью 162 кв. м. (кадастровый номер 59:01:4410012:15) по состоянию на 08.06.2018 сроком на один год составляет 315 912 рублей, а на 90 лет (с учетом единовременной уплаты всей суммы за весь срок ограниченного пользования с момента заключения соглашения о сервитуте) – 3 039 713 рублей.

Заключение эксперта, являясь одним из предусмотренных частью 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательств, в силу части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исследуется и оценивается судом наряду с другими доказательствами по делу.

При недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту (часть 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов (часть 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При выборе подходов к оценке и методов следует руководствоваться следующими правилами:

-расчеты в рамках выбираемых подхода и метода должны в максимальной степени основываться на рыночной информации;

-в выбираемых подходе и методе должен быть предусмотрен учет особенностей конкретного объекта оценки;

-предпочтительно использование простых расчетных моделей, методология которых будет понятна максимально широкому кругу пользователей отчета и легко проверяема.

С учетом приведенных правил наиболее предпочтительным является использование сравнительного подхода, а в его рамках - метода сравнения продаж.

При подготовке заключения эксперта № 146 экспертом использован метод сравнения продаж (сравнительный метод).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами;

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

-определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

-корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

-расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Размер платы за сервитут должен быть соразмерен той материальной выгоде, которую приобретает собственник земельного участка в результате установления сервитута, компенсируя ограничения, которые претерпевает собственник земельного участка, обремененного сервитутом.

Критериям, которые необходимо учитывать при определении размера платы при установлении сервитута, можно отнести:

-наличие материальной выгоды, которую приобретает инициатор установления сервитута;

-наличие затрат, возникающих у собственника земельного участка в связи с ограничением его права собственности;

-площадь части земельного участка, ограниченной сервитутом, в общей площади земельного участка;

-срок установления сервитута;

-интенсивность предполагаемого использования;

-характер неудобств, испытываемых собственником участка, обремененного сервитутом;

-степень влияния сервитута на возможность распоряжения земельным участком.

В рассматриваемом случае в ходе рассмотрения настоящего спора даны пояснения о том, что установление соглашения о сервитуте для общества «Инвест Строй» было обусловлено тем, что по улице Окулова должником был возведен многоэтажный жилой дом № 62. С целью введения данного дома в эксплуатацию обществу «Инвест Строй» необходимо было обеспечить свободный проезд и разворот пожарной и иной спецтехники к многоквартирному дому по ул. Окулова, д. 62 в г. Перми (орган местного самоуправления отказывал во вводе дома в эксплуатацию в связи с недостаточной площадью земельного участка, на котором возводился дом, в частности нарушались пожарные требования к ширине проезда и обеспечения разворотной площадки). Техническая возможность проезда и разворота пожарной и иной спецтехники к дому возможна была только через земельный участок, принадлежащий заинтересованным лицам (ФИО1, ФИО2, обществу «СК-Недвижимость»). После установления сервитута общество «Инвест Строй» получило разрешение органа местного самоуправления на ввод жилого дома в эксплуатацию.

С целью обеспечения реального использования обремененного сервитутом участка для нужд дома стороны перенесли забор многоквартирного дома на участок, принадлежащий ФИО1, ФИО2, обществу «СК-Недвижимость» по границам сервитута (пункт 1.6.) и на сегодняшний день обремененная сервитутом часть земельного участка с кадастровым номером 59:01:4410012:15 фактически используется для нужд построенного должником многоквартирного дома.

В отсутствии сервитута нарушение прав третьих лиц, прежде всего граждан-покупателей квартир, заключалось бы не просто в отсутствии возможности проезда спецтехники, а в том, что без ввода дома в эксплуатацию квартиры покупателям не могли быть предоставлены.

Дополнительно в судебном заседании эксперт дал пояснения по вопросам участвующих в деле лиц относительно заключения эксперта, а также представил письменный отзыв на рецензию от 11.03.2021, подготовленную ООО «Компания «Центр недвижимости» (л. д. 75-82, т. 3).

Так, объекты-аналоги, используемые экспертом для расчета рыночной стоимости части земельного участка, относятся к одному с объектом экспертизы сегменту рынка, проведены все корректировки по ценообразующим факторам, которые обоснованы и подтверждены. Кроме того, экспертом использованы те объекты-аналоги, которые набрали большую сумму баллов (стр. 46 Заключения эксперта), отказ от использования других объектов аналогов обоснован.

Объект обладает характеристиками, позволяющими его (объект экспертизы) отнести к высоколиквидным объектам:

- категория земель: земли населенных пунктов

- разрешенное использование: Под административное здание

- местоположение: 1 категория престижности, согласно зонированию коммерческой недвижимости г. Перми

- площадь объекта: 162 кв. м.

Более того, в заключении эксперта (на стр. 19-20), помимо анализа цен предложения экспертом, представлен аналитический отчет о развитии рынка земельных участков на территории г. Перми за 1 квартал 2018 года, выполненной специализированной организацией ООО «Аналитический центр «КД-Консалтинг». Согласно данным аналитической компании, земельные участки под коммерческую застройку по состоянию на 1 квартал 2018 года на территории 1 категории престижности г. Перми (в непосредственной близости от объекта экспертизы) предлагались со следующими ценами предложений:

-1 363,64 тыс. руб./сотку - ул. Монастырская, 19 (площадь - 11 соток, на участке разметены павильон и три бокса);

-1 880,95 тыс. руб./сотку - ул. Пермская. 61 (площадь - 4,2 сотки). Напомним, во 2-м квартале земельный участок предлагался по цене 2 023,81 тыс. руб./сотку;

-1 960,35 тыс. руб./сотку - ул. Монастырская, 73 (площадь - 4,54 сотки, участок с проектом строительства 11 -этажного административного здания);

-4 379,56 тыс. руб./сотку - ул. Окулова, 28 (площадь - 9.59 сотки, участок с начатым строительством пятиэтажного здания с подземным паркингом).

При расчете рыночной стоимости земельного участка эксперт исходил из вопроса, поставленного судом и площади объекта в размере 162 кв. м. Кроме того, согласно осмотру объекта экспертизы, было установлено, что занимаемая часть земельного участка площадью 162 кв. м. находится полностью в пользовании многоквартирного жилого дома, то есть по своей сути собственники не имеют доступа к части своего земельного участка. Корректировка на площадь экспертом объективна, обоснована на строго научной и практической основе, а также исходя из вопроса, поставленного перед экспертом.

Методология оценки сервитута, утвержденная на законодательном уровне, в настоящее время отсутствует.

Приведенные рецензентом методические материалы не утверждены государственными органами, регулирующими оценочную деятельность, не являются обязательными при проведении оценки, не являются общеизвестными и широко используемыми в практике оценочной деятельности, эксперт не обладает информацией о квалификации авторов представленных материалов, отдельные положения методических материалов противоречат профессиональным знаниям эксперта. Таким образом, эксперт не использует приведенные методические материалы, как не вызывающие доверия.

При проведении судебной экспертизы эксперт руководствовался положениями Гражданского кодекса и Земельного кодекса Российской Федерации, а также общей методологией оценки имущественных прав.

Автором методических материалов приводится корректное суждение о том, что величина единовременной платы за сервитут соотносится с величиной периодических выплат за 49 лет, поскольку при сроке 49 лет суммы текущих стоимостей аннуитетных платежей за данный срок приближенно равна стоимости единовременной платы в связи с насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента.

Из этого суждения рецензент делает ошибочные выводы:

-Вывод о том, что максимальный срок, на который рассчитывается величина единовременной платы за сервитут, составляет 49 лет (это не следует из утверждения автора).

Срок пользования земельным участком установлен в определении суда о назначении судебной экспертизы - 90 лет, не подлежит дополнительной оценке со стороны эксперта.

-Вывод о том, что при увеличении бесконечно срока соглашения о сервитуте можно увеличивать единовременный платеж до абсурдной суммы, кратно превышающей рыночную стоимость полного права собственности на земельный участок.

Это утверждение противоречит основам финансовой математики и правилам расчета аннуитетов. Увеличение бесконечно срока соглашения о сервитуте не приводит к росту стоимости, кратно превышающей стоимость права собственности, что обусловлено насыщением монотонно-затухающей функции сложного процента, как и указывает автор статьи.

Превышение рыночной стоимости права ограниченного пользования над рыночной стоимостью права собственности на земельный участок на 1% обусловлено тем, что сторона, в пользу которой установлен сервитут, получает право пользования этим земельным участком на период, близкий к бесконечному (90 лет) при этом освобождается от уплаты земельного налога в первые два года установления сервитута (право собственности подразумевает уплату собственником налога в полном объеме).

По мнению эксперта, замечания, указанные в рецензии ООО «Компания «Центр недвижимости» на заключение эксперта № 146 от 22.01.2021, не обоснованы.

Анализ заключения эксперта № 146, с учетом сопоставления представленных письменных доказательств, пояснений участвующих в деле лиц, позволяет прийти к выводу о том, что указанное заключение оформлено в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; экспертом исследованы и оценены все имеющиеся в деле на момент проведения экспертизы доказательства. Заключение эксперта, имеющего соответствующие образование, специальность и стаж работы, необходимые для производства данного вида работ, предупрежденного об ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, дал ответы на все поставленные судом вопросы, снабдив заключение необходимыми пояснениями и фотографическими материалами, а также указав способы проведения экспертизы.

Несогласие с результатами экспертизы, методикой ее проведения, с выводами эксперта само по себе не означает недействительность заключения эксперта и не является основанием для проведения повторной/дополнительной экспертизы. Кроме того, действующее процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривает составление внесудебной рецензии на заключение судебной экспертизы; составившее такое заключение лицо не предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; в приложенном консультативном мнении специалиста ООО «Компания «Центр недвижимости» изложено субъективное мнение лица; в этой связи мнение специалиста не опровергает указанные выше выводы эксперта.

Таким образом, учитывая, что достаточных доказательств, подтверждающих обоснованные сомнения в выводах эксперта, не имеется, суд считает ходатайство о назначении повторной экспертизы – не подлежащими удовлетворению.

Поскольку установленная цена сервитута в соглашении от 08.06.2018 составляет 3 480 000 рублей и не выходит за пределы «рыночной погрешности» в соответствии с заключением эксперта № 146 в целях выявления явного несоответствия цены условиям рынка, суд приходит к выводу об отсутствии со стороны ответчиков в рассматриваемом случае неравноценного встречного исполнения обязательств по спорному соглашению.

Кроме того, делая данный вывод, суд учитывает помимо заключения эксперта № 146 и фактические обстоятельства, обуславливающие совершение спорной сделки на определенных в них условиях в части размера стоимости сервитута, а именно – необходимость ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. В этой связи при определении разумной стоимости сервитута следует учитывать данный фактор; сама по себе невыгодность сделки для одной из сторон (кредиторов должника) не может служить основанием для признания ее недействительной. В данном случае, как отмечалось, за установлением сервитута обращался сам должник, условия сервитута определены сторонами при взаимном волеизъявлении; в результате исполнения спорной сделки ответчики получили денежные средства, а должник – возможность ввести дом в эксплуатацию и исполнить обязательства перед гражданами – участниками строительства; таким образом, следует исходить из равного размера взаимных обязательств сторон.

При таких обстоятельствах отклоняется ссылка конкурсного управляющего и уполномоченного органа, касающаяся необоснованности выводов, изложенных в заключении эксперта № 146, а также использовании ответчиками (как получателями денежных средств) сложившейся обстановки для неосновательного обогащения.

Для признания сделки недействительной по мотиву использования ответчиками обстоятельств заключения соглашения о сервитуте характерными являются следующие признаки: она совершена потерпевшим лицом, во-первых, на крайне невыгодных для него условиях, во-вторых, совершена вынужденно - вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а другая сторона в сделке сознательно использовала эти обстоятельства. Только при наличии в совокупности указанных признаков сделка может быть оспорена по мотиву ее невыгодности; самостоятельно каждый из признаков не является основанием для признания сделки недействительной по указанному мотиву.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Как было отмечено, стороны договора не были связаны обязанностью заключить его, рассматриваемый договор заключен по обоюдной воле сторон на взаимовыгодных условиях; в материалы дела не представлено доказательств того, что должник заключил сделку вследствие стечения тяжелых обстоятельств, а формирование его воли происходило вынужденно, под воздействием недобросовестного поведения ответчиков. Сама по себе невыгодность условий договора (единовременная плата в сумме 3 480 000 рублей) либо экономические просчеты потерпевшего при его заключении не могут свидетельствовать о недействительности договора.

Кроме того, при решении вопроса о том, должен ли был контрагент должника знать о наличии у последнего признаков неплатежеспособности, во внимание принимается то, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. К числу фактов, свидетельствующих в пользу такого знания, могут с учетом всех обстоятельств дела относиться следующие: неоднократное обращение должника к контрагенту с просьбой об отсрочке долга по причине невозможности уплаты его в изначально установленный срок; известное контрагенту длительное неисполнение должником обязательств перед третьими лицами, осведомленность о том, что в отношении должника возбуждено дело о банкротстве. В рассматриваемом случае достаточных доказательств того, что ответчики из общедоступных источников могли узнать о тяжелом финансовом положении должника - не представлено.

Более того, указанная сумма в 3 480 000 рублей перечислена по спорному соглашению о сервитуте третьим лицом - обществом «УК «УралСервис» непосредственно в пользу ответчиков; при этом правоотношения между должником и обществом «УК «УралСервис» оформлены договором займа, требования по которому впоследствии включены в реестр требований кредиторов общества «Инвест Строй». Таким образом, фактически в результате заключения соглашения о сервитуте уменьшение конкурсной массы не произошло; требования общества «УК «УралСервис» из договора займа признаны обоснованными определением суда от 06.02.2020 по делу №А50-15187/2019; оснований считать, что в результате заключения соглашения о сервитуте ответчики обогатились за счет средств должника – в силу вышеназванного не имеется.

Так как заявление конкурсного управляющего о признании сделки должника недействительной удовлетворению не подлежит, судебные расходы по оплате экспертизы обществом «СК-Недвижимость» (платежное поручение от 02.092020 № 56, л. д. 53, т. 1) и уплате государственной пошлины за рассмотрение заявления (при подаче заявления предоставлена отсрочка уплаты) – относятся на должника в соответствии с положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, данных в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

Руководствуясь статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Пермского края

О П Р Е Д Е Л И Л:

1.Отказать в удовлетворении ходатайства конкурсного управляющего о назначении повторной экспертизы.

2Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего о признании недействительной сделки: соглашения об установлении сервитута земельного участка от 08.06.2018, подписанного между должником, обществом с ограниченной ответственностью «СК-Недвижимость» ФИО1, ФИО2, в части установления цены в пунктах 2.1, 2.2 соглашения.

3.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (614000, <...>, ИНН <***>; ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «СК-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>, <...>, ул. Петропавловская, 59) 35 000 рублей расходов по оплате экспертизы.

4.Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Инвест Строй» (614000, <...>, ИНН <***>; ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины за рассмотрение заявления.

5.Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Пермского края.

Судья И.И. Рахматуллин