Гражданский кодекс часть 1

Решением Арбитражного суда Пермского края от 21.05.2015 3 ОАО «Уралтеплосервис» (далее по тексту должник) признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим ФИО1.

Конкурсный управляющий 17.01.2017 обратился в суд с заявлением о рассмотрении разногласий между конкурсным управляющим и залоговым кредитором по вопросу распределения денежных средств от продажи имущества должника, обремененного залогом в пользу АО «Россельхозбанк», а именно:

- о возможности распределения денежных средств от продажи доли в праве собственности на земельный участок, не являющийся предметом ипотеки по договору, в порядке, предусмотренном ст.138 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – закон о банкротстве);

- о возможности направления денежных средств от продажи залогового имущества на расчеты с кредиторами второй очереди текущих обязательств.

Конкурсный кредитор АО «Россельхозбанк», чьи требования обеспечены залогом спорного имущества, не согласен с перечисленной суммой, считает, что у должника не имеется требований первой и второй очереди, право на долю земельного участка обременено залогом, доля в праве собственности на земельный участок не может участвовать в обороте отдельно от объекта недвижимости.

Конкурсные кредиторы ООО «Сайпрус Инвестмент», ООО «Наше дело» полагают, что в договоре ипотеки нет указаний на передачу в залог доли в праве собственности на земельный участок, право собственности возникло в мае 2013 года, не могло существовать на момент заключения договора ипотеки, ссылается на злоупотребление правом.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, присутствующих в судебном заседании, арбитражный суд пришел к следующему.

В соответствии с пунктом 1 ст.60 закона о банкротстве арбитражным судом, в том числе рассматриваются заявления и ходатайства арбитражного управляющего о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а также жалобы кредиторов о нарушении их прав и законных интересов. По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражным судом выносится определение.

Поскольку в отношениях между залоговым кредитором, конкурсным управляющим, иными кредиторами возникли разногласия по вопросу распределения денежных средств, арбитражный суд считает возможным их разрешить путем принятия определения в порядке п.1 ст.60 закона о банкротстве.

Согласно договору купли-продажи от 24.05.2014, заключенному между индивидуальным предпринимателем ФИО5 (продавец) и ОАО «Уралтеплосервис» (покупатель), должник приобрел 2-этажное кирпичное здание учреждения, лит.А, общей площадью 998,4 кв.м, расположенное по адресу : .Пермь, ул.Героев Хасана, д.105. Пунктом 1.3 договора предусмотрено, что имущество находится на земельном участке, общей площадью 1 037 356 кв.м, предоставленном ОАО «Велта» на праве аренды на основании постановления Главы города Перми №244 от 18.02.1999, право аренды зарегистрировано 01.03.2001.

Предмет договора представляет собой часть комплекса зданий, расположенных по ул.Героев Хасана, 105 (бывшее здание заводоуправления ОАО «Велта»).

Распоряжением Администрации г.Перми от 21.03.2013 №565 земельный участок площадью 8306,68 кв.м по ул.Героев Хасана,105 предоставлен в общую долевую собственность за плату ООО «Дом Строй», ООО «Вэрт», ОАО «Уралтеплосервис».

Соглашением о распределении долей в праве долевой собственности на земельный участок от 28.03.2013 сособственники комплекса зданий определили размер долей каждого на земельном участке под всем комплексом зданий. В результате этого доля должника составила 1797/10000.

Между Департаментом земельных отношений администрации города Перми от 30.04.2013 №0301-13 (продавец) и ООО «Дом Строй», ООО «Вэрт», ОАО «Уралтеплосервис» (покупатели) заключен договор купли-продажи земельного участка. Участок передан по акту 30.04.2013.

Государственная регистрация общей долевой собственности, доли в праве 1797/10000 произведена за должником 27.05.2013, что подтверждается свидетельством 59-БГ 886432.

В отношении 2-этажного здания (пункт 3.1 договоров) между должником и АО «Россельхозбанк» заключены договоры ипотеки 25.03.2011, 30.03.2011, 27.07.2011. Договоры ипотеки не содержат сведений о залоге прав на земельный участок.

В соответствии с определением от 23.03.2015 требования АО «Россельхозбанк» включены в реестр требований кредиторов в сумме 168 673 060 рублей 75 копеек основного долга, 8 039 415 рублей 49 копеек финансовых санкций в качестве требований по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника по договорам ипотеки от 25.03.2011, 30.03.2011,27.07.2011.

По результатам рассмотрения разногласий определением от 18.05.2016 утверждена начальная цена спорного имущества:

Предмет продажи

Начальная цена продажи

2-этажное кирпичное здание учреждения (лит.А), общей площадью 998,4 кв.м., по адресу: <...>

17 096 000

Земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации объектов недвижимости предприятия, осуществляющего услуги по производству и распределению тепловой энергии, электромонтажных, общестроительных работ, общей площадью 8306,68 кв.м, по адресу: ул. Героев Хасана,105, кадастровый номер: 59:01:4411058:31, общая долевая собственность, доля в праве 1797/10000

13 465 600

Итого:

30 561 600

Конкурсным управляющим проведены торги. Согласно договору купли-продажи от 14.12.2016, заключенному между должником (продавец) и ФИО6 (покупатель), спорные объекты реализованы по общей стоимости 27 505 440 рублей, в том числе здание 15 386 400 рублей, доля в праве на земельный участок 12 119 040 рублей. Расчет в отношении каждого объекта произведен конкурсным управляющим пропорционально стоимости, определенной при утверждении начальной цены.

По платежному поручению от 12.01.2017 №916 залоговому кредитору АО «Россельхозбанк» перечислено 12 266 333 рубля 14 копеек. Согласно пояснениям конкурсного управляющего сумма определена, исходя из денежных средств, полученных от реализации здания, а также с удержанием 15% на погашение текущей задолженности второй очереди.

В соответствии с п. 1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, строения и сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Кроме того, в силу п.1 ст.35 Земельного кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 24.05.2004) при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Таким образом, ОАО «Уралтеплосервис», приобретая здание по договору от 24.05.2004, одновременно получило права аренды на земельный участок, занятый объектом недвижимости.

Кадастровым паспортом здания, кадастровой выпиской о земельном участке, пояснениями конкурсного управляющего подтверждается, что спорный земельный участок используется исключительно для расположения на нем здания. Доказательств иного суду не представлено. С учетом принципа единства судьбы земельного участка и всего, что на нем находится, правовые режимы здания и прав на земельный участок совпадают.

Пунктом 3 ст.340 Гражданского кодекса РФ (в редакции на момент заключения договора ипотеки) установлено, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судом принято во внимание разъяснения по применению указанной нормы, данные в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.02.2011 №10.

В пункте 11 постановления вышестоящей судебной инстанцией установлено, что применяя положения пункта 3 статьи 340 ГК РФ и статьи 69 Закона об ипотеке, судам необходимо учитывать следующее. При залоге нежилого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором расположено нежилое здание (многоквартирный дом), в котором находится закладываемое помещение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка, так как к приобретателю такого помещения переходит принадлежавшее залогодателю право на долю в общем имуществе здания.

Согласно пункту 12 постановления при толковании положений пункта 3 статьи 340 ГК РФ об одновременной ипотеке здания (сооружения) и земельного участка (права аренды земельного участка), на котором расположено соответствующее недвижимое имущество, суды должны исходить из следующего.

Согласно статье 69 Закона об ипотеке залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Судам следует иметь в виду, что содержащиеся в законе ограничения либо запрет ипотеки земельного участка или права его аренды (например, статья 63 Закона об ипотеке, пункты 5 и 9 статьи 22 ЗК РФ, подпункт 3 пункта 5 статьи 18 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях") не влекут за собой недействительности договоров ипотеки зданий и сооружений, расположенных на соответствующих земельных участках, если при этом из закона не вытекает ограничения либо запрета ипотеки названных зданий или сооружений. Пункт 3 статьи 340 ГК РФ к указанным отношениям не применяется. Лицо, приобретшее такой предмет ипотеки, приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и залогодатель здания или сооружения (статья 552 ГК РФ, статья 35 ЗК РФ).

В рассматриваемом случае должник обладает долей в праве общей долевой собственности на земельный участок. Ограничения, запрет ипотеки земельного участка не установлены.

Следовательно, передав в ипотеку здание, право залога на объект недвижимости распространилось и на права на земельный участок под ним в силу закона.

В связи с возбуждением дела о банкротстве требования кредиторов подлежат удовлетворению за счет реализации всего имущества должника, в том числе и заложенного, в порядке и на условиях, установленных Законом о банкротстве.

При этом в силу пункта 1 статьи 18.1 Закона о банкротстве с даты введения наблюдения обращение взыскания на заложенное имущество может быть реализовано исключительно в судебном порядке с учетом положений статей 110, 111, 138 Закона о банкротстве.

Названный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки осуществляется в целях защиты прав и законных интересов как залогодержателя, так и должника, его кредиторов, иных участников дела о банкротстве.

В соответствии с пунктом 2 статьи 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, не менее 80 процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству.

Таким образом, возможность обращения взыскания на заложенное имущество ограничена размером требования по основному обязательству, а также положениями указанных норм и не может зависеть от волеизъявления залогодержателя.

Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.01.2014 № 13116/13.

В соответствии со ст.69 закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на момент заключения договоров ипотеки с АО «Россельхозбанк»), ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Таким образом, в силу названной нормы для возникновения права залога на земельный участок, на котором находятся переданные в ипотеку задания или сооружения, земельный участок должен находиться у залогодателя на праве собственности либо на праве аренды.

При приобретении здания к должнику перешло право аренды на земельный участок, который был в последующем выкуплен из муниципальной собственности в порядке, установленном ст.ст.28,36 Земельного кодекса РФ.

Принимая во внимание изложенные нормы права и разъяснения ВАС РФ, для получения кредитором, чьи требования обеспечены залогом имущества должника по любым основаниям (как в силу договора, так и в силу закона), удовлетворения преимущественно перед иными кредиторами необходимо соблюдение следующих условий :

- право залога являлось возникшим на момент возбуждения дела о банкротстве;

- кредитором требования предъявлены и включены в реестр требований кредиторов как требования по обязательствам, обеспеченным залогом, в установленном законом порядке;

- предмет залога реализован в порядке, установленном законом о банкротстве.

Залог прав на земельный участок являлся возникшим одновременно с ипотекой здания, кредитором предъявлены соответствующие требования и они включены в реестр, предмет залога реализован.

При таких обстоятельствах АО «Россельхозбанк» имеет право претендовать на преимущественное перед иными кредиторами удовлетворение требований за счет реализации земельного участка.

Денежные средства, полученные от реализации земельного участка, должны быть направлены на удовлетворение требований залогового кредитора в порядке ст.138 закона о банкротстве.

Возражения конкурсных кредиторов, конкурсного управляющего судом отклоняются. Отсутствие в договоре ипотеки указания на права на земельный участок не является основанием для вывода об отсутствии прав залога, так как залог распространяется на права на земельный участок в силу закона. Заявление требований об обеспечении залогом прав на земельный участок при включении в реестр требований кредиторов не требуется, поскольку право залога возникло на основании договоров ипотеки и распространилось на земельный участок в силу закона. Сведения об обеспеченности требований залогом на основании договоров ипотеки включены в реестр требований кредиторов. В связи с этим, доводы о ненадлежащем способе защиты, злоупотреблении правами судом во внимание не принимаются.

При рассмотрении разногласий относительно порядка и условий продажи имущества, при включении в реестр требований кредиторов вопрос о наличии права у АО «Россельхозбанк» на удовлетворение требований за счет средств, полученных от продажи имущества, судом не рассматривался. Следовательно, рассмотрение разногласий в настоящем обособленном споре не оказывает влияние на ранее принятые судебные акты, не изменяет и не отменяет их.

То обстоятельство, что доли в земельном участке в натуре не выделены, не имеет правового значения для определения объема прав залогового кредитора на преимущественное удовлетворение требований за счет реализации предмета залога.

Относительно второго вопроса, возникшего при распределении денежных средств от продажи залогового имущества, суд пришел к следующему.

Как видно из материалов дела, должник в настоящее время продолжает осуществлять деятельность теплоснабжающей организации. В штате должника имеется 9 работников. Кроме того, согласно справке конкурсного управляющего имеется задолженность по оплате НДФЛ.

В пункте 15 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №58 разъяснено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 138 Закона о банкротстве из средств, вырученных от реализации предмета залога, 70 процентов направляется на погашение требований кредитора по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов (платы за пользование деньгами). Оставшиеся 30 процентов вносятся на специальный банковский счет должника.

С данного счета до 20 процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди (независимо от даты возникновения указанных требований), а также на погашение аналогичных требований, возникших после возбуждения дела о банкротстве. Остальные средства направляются на погашение названных в законе видов текущих платежей - судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения арбитражным управляющим и оплаты услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей. Судам необходимо учитывать, что в число судебных расходов в соответствии с пунктом 1 статьи 59 Закона о банкротстве включаются также расходы на опубликование сведений в порядке, установленном статьей 28 Закона о банкротстве. По смыслу Закона к этой категории текущих платежей относятся также расходы, связанные с продажей заложенного имущества (оплата издержек и вознаграждения организатора торгов и т.п.).

Пунктом 16 выше указанного постановления установлено, что если залогом имущества должника обеспечиваются требования конкурсного кредитора по кредитному договору, положения, изложенные в предыдущем пункте настоящего Постановления, применяются с учетом иной пропорции распределения выручки от продажи заложенного имущества - в соответствии с пунктом 2 статьи 138 Закона о банкротстве.

Таким образом, с учетом п.2 ст.138 закона о банкротстве 15% от суммы, вырученной от продажи залогового имущества, подлежит направлению на расчеты с кредиторами второй очереди, включая текущие обязательства.

У должника имеются текущие обязательства, относящиеся ко второй очереди удовлетворения, в связи с этим, 15% от полученной суммы подлежит оставлению у должника до полного расчета по ним.

Возражения банка судом отклоняются, поскольку возможность погашения требований второй очереди по текущим платежам прямо предусмотрена в постановлении Пленума ВАС РФ.

Руководствуясь ст.ст. 176, 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 60 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Установить, что денежные средства, полученные от реализации земельного участка (категория земель : земли населенных пунктов, разрешенное использование : для эксплуатации объектов недвижимости предприятия, осуществляющего услуги по производству и распределению тепловой энергии, электромонтажных, общестроительных работ, общей площадью 8 306,68 кв.м, по адресу : ул.Героев Хасана, 105, кад.номер : 59:01:4411058:31, общая долевая собственность, доля в праве 1797/10000), подлежат распределению в порядке п.2 ст. 138 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в погашение требований АО «Россельхозбанк».

Денежные средства в пределах 15% от суммы реализации залогового имущества подлежат направлению для расчетов с кредиторами второй очереди текущих платежей. Определение подлежит немедленному исполнению и в десятидневный срок может быть обжаловано в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет- сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья Н.А.Субботина