Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Пермского края в составе судьи Калугина В.Ю., в открытом судебном заседании, при ведении протокола помощником судьи Устюговой Т.Н., в рамках дела по заявлению Публичного акционерного общества коммерческий банк «Уральский финансовый дом» (614000, <...>; ОГРН <***>, ИНН <***>) о признании общества с ограниченной ответственностью торгово-производственная фирма «ПАССАЖ -1» (614016, <...>; ИНН <***>; ОГРН <***>) несостоятельным (банкротом), рассмотрел заявление Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края о признании договора ипотеки недействительным и применении последствий недействительности сделки

к ответчику:

1. ПАО АКБ «Урал ФД» (614000, <...>);

Третье лицо:

1. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю

При участии:

От заявителя требования - ФИО1 (паспорт, доверенность);

От ответчика – ФИО2 (паспорт, доверенность);

Конкурсный управляющий – ФИО3 (паспорт);

От третьего лица – не явились, представили отзыв.

Суд установил:

В Арбитражный суд Пермского края 11 ноября 2015 года поступило заявление ПАО АКБ «Урал ФД» о признании ООО ТПФ «ПАССАЖ - 1» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 13 января 2016 года заявление ПАО АКБ «Урал ФД» о признании должника банкротом признано обоснованным, в отношении ООО «Торгово-производственная фирма «ПАССАЖ-1» введена процедура наблюдения по правилам, применяемым к банкротству застройщиков, установленным параграфом 7 главы IX Федерального закона № 127-ФЗ от 26 октября 2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), временным управляющим утвержден ФИО3 (ИНН <***>, адрес для корреспонденции 614016, г. Пермь, а/я 414).

Объявление о введении в отношении должника наблюдения опубликовано в газете «КоммерсантЪ» №10 от 23 января 2016 года.

Решением Арбитражного суда Пермского края от 12 июля 2016 года вышеназванный должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден член Ассоциации «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Центрального федерального округа» ФИО3 (ИНН <***>, адрес для корреспонденции 614016, г. Пермь, а/я 414).

В соответствии со ст. 223 п.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В Арбитражный суд Пермского края 10 июня 2016 года поступило заявление Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края о признании договора ипотеки, заключенных между должником и АКБ «Урал ФД» недействительным и применении последствий ее недействительности, которое определением суда от 22 июля 2016 года возвращено со всеми приложенными документами.

Постановлением 17 ААС от 24 августа 2016 года определение Арбитражного суда Пермского края от 22 июля 2016 года по делу № А50-26343/2015 отменено, вопрос направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Пермского края.

Определением суда от 02 сентября 2016 года заявление Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края назначено к рассмотрению в судебном заседании Арбитражного суда Пермского края на 12 октября 2016 года, затем отложено на 10 ноября 2016 г., к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю (далее также Управление Росреестра по Пермскому краю).

В судебном заседании представитель заявителя требования настаивает на его удовлетворении. Полагает, что оспариваемый договор заключен в нарушение положений п. 7 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее – Закон о долевом участии). Указывает, что наличие оспариваемого договора ипотеки нарушает права участников долевого строительства, поскольку, в силу положений ст. 201.10 Закона о банкротстве, такой договор является препятствием для передачи объекта строительства участникам строительства.

Конкурсный управляющий в судебном заседании пояснил, что не усматривает в оспариваемом договоре ипотеки нарушений п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии, а также нарушений прав и законных интересов участников долевого строительства. Отметил, что ипотека в пользу банка является последующим залогом при первоначальном залоге в пользу участников долевого строительства. Полагает, что права участников долевого строительства защищены, поскольку обращение взыскания на земельный участок в погашение задолженности перед ответчиком возможно только в случае полного выполнения обязательств перед участниками долевого строительства.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения заявленного требования. Полагает, что заявитель не обладает полномочиями по оспариванию сделок в деле о банкротстве. По существу спора поддержал доводы конкурсного управляющего, подтвердил, что ответчик не претендует на удовлетворение своих требований до удовлетворения требований участников строительства.

От третьего лица поступил отзыв, в котором указано на отсутствие оснований для удовлетворения заявления. Третье лицо полагает, что оспариваемый договор ипотеки соответствует требованиям, установленным п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии, на предмет такого соответствия проводилась правовая экспертиза при государственной регистрации ипотеки.

Материалами дела установлены следующие обстоятельства.

19 декабря 2014 г. между ответчиком (Банк» и должником (Заемщик) был заключен договор кредитной линии № Ю-2143-КЛЗ. По условиям договора, Банк предоставил заемщику целевой кредит в сумме 50 000 000 рублей под 25 процентов годовых. П. 1.3 договора предусматривает цель выдачи кредита: пополнение оборотных средств (л.д. 41, далее – кредитный договор).

01 июня 2015 г. между должником (Залогодатель) и ответчиком (Залогодержатель) был заключен договор ипотеки № 01/Н-Ю-2143КЛЗ. По условиям договора, Залогодатель в обеспечение исполнение кредитного договора передал Залогодержателю земельный участок общей площадью 3 600 кв.м., расположенный по адресу г. Пермь, Орджоникидзевский район, ул. Цимлянская, кадастровый номер 59:01:3812350:76. Договор предусматривает, что залог является последующим в соответствии со ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). В качестве первоначальных залогодержателей указаны участники долевого строительства (л.д. 44-46, далее – договор ипотеки).

Заключение договора ипотеки участниками долевого строительства не одобрялось, что не оспаривается участниками спора.

Выслушав мнения сторон, исследовав в порядке ст. 71 АПК РФ имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 61.9 Закона о банкротстве, заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Голоса кредитора, в отношении которого или в отношении аффилированных лиц которого совершена сделка, не учитываются при определении кворума и принятии решения собранием (комитетом) кредиторов по вопросу о подаче заявления об оспаривании этой сделки. Если заявление об оспаривании сделки во исполнение решения собрания (комитета) кредиторов не будет подано арбитражным управляющим в течение установленного данным решением срока, такое заявление может быть подано представителем собрания (комитета) кредиторов или иным лицом, уполномоченным решением собрания (комитета) кредиторов. Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц.

В соответствии с п. 1 ст. 201.8 Закона о банкротстве, с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества.

Буквальное толкование приведенной нормы свидетельствует о праве третьих лиц предъявлять иски к должнику, но не к контрагентам должника от имени последнего. В рассматриваемом случае иск предъявлен от имени должника, в интересах участников строительства, к контрагенту должника – ответчику по сделке – ПАО АКБ «Урал-ФД». В то же время, в соответствии с ч. 1 ст. 53 АПК РФ, в случаях, предусмотренных федеральным законом, государственные органы, органы местного самоуправления и иные органы вправе обратиться в арбитражный суд в защиту публичных интересов.

В соответствии с п. 1 ст. 201.2 Закона о банкротстве, наряду с лицами, предусмотренными статьей 34 настоящего Федерального закона, лицами, участвующими в деле о банкротстве застройщика, признаются участники строительства, имеющие требования о передаче жилых помещений, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства. В Пермском крае таким органом является Министерство строительства и ЖКХ Пермского края. Обращаясь в арбитражный суд с заявлением в защиту прав дольщиков, заявитель реализует полномочия, предоставленные ему ч. 1 ст. 53 АПК РФ. По смыслу положений ст. 201.8 Закона о банкротстве, иск об оспаривании сделки об обременении земельного участка, на котором расположен объект долевого строительства, надлежит рассматривать в деле о банкротстве.

С учетом изложенных обстоятельств, довод ответчика об отсутствии у заявителя полномочий по оспариванию настоящей сделки, следует отклонить.

В соответствии с п. 7 Закона о долевом участии, после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Согласие участников долевого строительства на заключение спорного договора отсутствует. Ответчик ссылается, что договор попадает под признаки исключения, предусмотренного вышеуказанной нормы.

Вопреки доводам представителей заявителя, приведенная норма не содержит обязательного условия в виде наличия в кредитном договоре ссылки на целевой характер кредита. Из буквального толкования нормы следует, что для заключения договора ипотеки без согласия участников строительства требуется соблюдение двух условий:

1. Выдача застройщику кредита на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства.

2. Получение от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

Кредит должнику был выдан, полученные денежные средства направлялись на строительство объектов недвижимости, в том числе объекты долевого строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 342 ГК РФ, в случаях, если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей.

В соответствии с п/п 4 п. 1 ст. 352 ГК РФ, залог прекращается в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2 ГК РФ).

Суд констатирует, что прямая ссылка на целевой характер выданного кредита исключила бы настоящий спор. Вместе с тем, условие о последующем характере залога означает согласие банка на приоритет требований участников строительства перед банком (п. 2 ст. 15 Закона о долевом участии) и на прекращение залога в случае передачи объекта строительства дольщикам (п. 8 ст. 13 Закона о долевом участии).

Таким образом, при заключении оспариваемого договора нарушений п. 7 ст. 13 Закона о долевом участии не допущено. Оснований для удовлетворения иска по заявленным основаниям не усматривается.

Следует отметить, что довод заявителя о нарушении оспариваемым договором законных прав участников долевого строительства, также надлежит отклонить.

В рамках процедуры конкурсного производства, земельный участок, явившийся предметом ипотеки, может быть либо реализован с торгов для целей соразмерного погашения денежных требований участников строительства и иных кредиторов, либо передан участникам строительства с незавершенным строительством объектом недвижимости в порядке ст. 201.10 Закона о банкротстве, если рыночная стоимость передаваемого имущества не будет более чем на 5 процентов превышать совокупный размер требований участников строительства.

В первом случае ответчик, в силу последующего характера ипотеки, вправе претендовать на удовлетворения своих требований только после полного удовлетворения требований участников долевого строительства. В этом случае права участников не нарушаются.

В случае принятия решения о передаче незавершенного строительством объекта участникам строительства, права последних также не будут нарушены, несмотря на опасения истца. Действительно, в соответствии с п/п 3 п. 3 ст. 201.10 Закона о банкротстве, обязательным условием для передачи объекта незавершенного строительства, является отсутствие в реестре требований таких кредиторов, которые не являются участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок. Вместе с тем, по смыслу положений п. 8 ст. 13 Закона о долевом участии, а также в силу прямого указания п. 4 ст. 352 ГК РФ, в момент такой передачи залог в пользу банка будет прекращен. Таким образом, наличие последующей ипотеки не препятствует передаче объекта участникам строительства, если только стоимость такого объекта не будет существенно превышать совокупный размер требований участников.

С учетом приведенных доводов, суд пришел к выводу, что оспариваемый договор ипотеки никоим образом не нарушает права участников долевого строительства. Удовлетворение иска может привести к необоснованному нарушению прав ответчика в случае, если объект ипотеки будет реализован по цене, превышающей совокупный размер требований участников строительства. В удовлетворении иска следует отказать.

Истец, будучи государственным органом, освобожден от уплаты госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 184-188, 223 АПК РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Пермского края оставить без удовлетворения.

Определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его изготовления в полном объеме через Арбитражный суд Пермского края.

Судья Калугин В.Ю.