Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Иликбаевой Н.Г., рассмотрев в рамках дела по заявлению ООО «РегионСтрой» о признании общества с ограниченной ответственностью «Проектно- строительная компания БРиС» (юридический адрес: 614022, <...> а, 316; почтовый адрес: 614531, Пермский край, Пермский район, ст. Ферма, ул. Нефтяников, д. 17) несостоятельным (банкротом).

исковое заявление ОАО «Сбербанка России» о признании сделки должника недействительной, применении последствий недействительности сделки,

к ответчикам:

1. ФИО1;

2. ООО ««Проектно-строительная компания БРиС». В заседании приняли участие:

от истца: ФИО2, доверенность от 03.11.2010г.

от 1-го ответчика: ФИО1 паспорт.

представитель ФИО3 доверенность от 24.10.2011г. от 2-го ответчика: ФИО4 доверенность от 01.09.2011г.

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Пермского края от 31.08.2011 года ООО «Проектно-строительная компания БРиС» (далее по тексту - должник, ООО «ПСК БРиС») признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев с особенностями параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве, конкурсным управляющим утвержден ФИО5

ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 ( далее по тексту – Банк), являясь кредитором, обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о признании сделки - предварительного договора купли-продажи от 03.08.2009г. и договора купли-продажи от 01.02.2010г.

квартиры № 40, находящейся по адресу: п. Ферма, ул. Некрасова, 22, заключенных между Постоноговым Сергеем Васильевичем и ООО «Проектно-строительная компания БРиС» недействительной и применении последствий недействительной сделки. Истец дополнил заявленные требования, в уточненном заявлении просит признать договор № 40 о резервировании площадей объекта от 28.05.2008г. заключенный между Постоноговым С.В. и ООО «ПСК БРиС» исполненным путем заключения договора купли- продажи квартиры от 01.02.2010г.

Арбитражным судом заявление 25.11.2011г. принято к производству суда. Определением Пермского районного суда Пермского края от 06.09.2011г. производство по гражданскому делу по иску ОАО «Сбербанк России» к ФИО1 о признании сделки купли – продажи квартиры недействительной прекращено.

Исковые требования обоснованы тем, что 09.10.2006г. между Банком и ООО «ПСК «БРиС» заключен договор № 97-нкл (и) об открытии невозобновляемой кредитной линии с лимитом в сумме 76 300 000руб. на срок до 09.10.2009г. для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: <...>. , общей площадью 5086,98 кв.м., на срок по 09.10.2009г., с последующими дополнительными соглашениями.

В целях обеспечения обязательств 10.10.2006г. между Банком и ООО «ПСК БРиС» был заключен договор залога имущественных прав № 141, предметом которого была передача залогодателем всех своих имущественных прав (требований) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: Пермский край. Пермский район, ст. Ферма, ул. Некрасова, 22, общей площадью 5 086.98 кв. м.

04.02.2009г. между Банком и ООО «ПСК БРиС» заключен Договор ипотеки № 2, в соответствии с условиями которого в обеспечение обязательств по кредитному договору были переданы квартиры по адресу <...>, в том числе квартира № 40.

Обязательства ООО «ПСК БРиС» перед Банком по кредитному договору не были выполнены. Решением Пермского районного суда Пермского края от 21.05. 2009г. взыскано солидарно с ООО «ПСК БриС», ФИО6, ФИО7 22 989610руб.65коп. в пользу Банка, обращено взыскание на имущество, в том числе и на квартиру № 40 находящуюся в залоге у Банка.

Истец считает, что сделка - предварительный договор купли продажи квартиры № 40 от 03.08.2009г. и договор купли-продажи от 01.02.2010г. между ООО «ПСК «БРиС» и ФИО1 совершена в нарушение требований п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Полагает, что сделка между Ответчиками, совершенная без согласия Залогодержателя, направлена на создание условий невозможности исполнения обязательств ООО «ПСК БРиС» перед Банком по кредитному договору, а также по обеспечивающему исполнение обязательств договору ипотеки.

Ответчик Постоногов С.В. в удовлетворении иска просит отказать. Представитель Постоногова С.В. представила письменные пояснения по существу заявленного спора, обращает внимание на то, что договор купли продажи квартиры от 01.02.2010г. между Постоноговым С.В. и Должником был подписан, но не был зарегистрирован по вине Должника, который уклонился от обязанности его регистрации (л.д. 144).

Ответчик ООО «ПСК БРиС» представило отзыв, считает, что требования ОАО «Сбербанк России» о признании договоров недействительными являются обоснованными и подлежащими удовлетворению ( л.д. 145)

Выслушав стороны, рассмотрев материалы дела, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению.

Согласно договору № 97-нкл (и) от 09.10.2006 года заключенному между ОАО «Сбербанк России» и ООО «ПСК «БРиС» открыта невозобновляемая кредитная линия с лимитом в сумме 76 300 000 рублей для финансирования инвестиционных затрат по проекту строительства жилого дома по адресу: станция Ферма, улица Некрасова, дом 22 площадью 5 086,98 кв.м. на срок до 09.10.2009 г.

В соответствии с условиями договором залога имущественных прав № 141 от 10.10.2006 года ООО «ПСК «БРиС» передало в залог залогодержателю АК Сбербанк РФ в лице Пермского отделения № 5294 все имущественные права (требования) на оформление в собственность жилых и общественных помещений в строящемся доме по адресу: Пермский район, ст. Ферма, ул. Некрасова, дом 22, общей площадью 5086,98 кв.м., в том числе и квартиры № 40.

Согласно пункту 2.1 указанным предметом залога обеспечивается исполнение обязательств по договору об открытии невозобновляемой кредитной линии № 97-НКЛ (и) от 09.10.2006 года на сумму 76300000 рублей в срок до 09.10.2009 года. Общая залоговая стоимость предмета залога, установленная исходя их оценочной стоимости с применением дисконта, составляет 63 260 671 рублей.

В дальнейшем между Банком и ООО «ПСК «БРиС» заключены дополнительные соглашения № 2 от 30.08.2007 года, № 3 от 22.07.2008 года, №4 от 27.08.2008 да, №5 от 02.09.2008 года, № 6 от 15.09.2008 года, № 7 от 26.09.2008 года, № 8 от 15.10.2008 да, №9 от 23.10.2008 года, № 10 от 30.10.2008 года, № 11 от 04.12.208 года, № 12 от 12.2008 года. № 13 от 28.01.2009 года, № 14 от 12.02.2009 года, № 15 от 18.03.2009 года, в соответствии с которыми размер стоимости залогового имущества изменялся.

обращено взыскание на имущество, в том числе и на квартиру № 40

находящуюся в залоге у Банка (л.д. 108).

Согласно выпискам из ЕГРП на недвижимое имущество от 11.01.2009г., 15.02.2011г. квартира № 40 по адресу: <...>, принадлежит праве собственности ООО «ПСК «БРиС», ипотека зарегистрирована 09.02.2009г. (л.д. 90 -91).

28.05.2008 года между ООО «ПСК БРиС» и ФИО1 был заключен договор № 40 о резервировании площади объекта - квартиры № 40 в жилом доме по адресу: <...> (л.д. 137).

03.08.2009 года между ООО «ПСК БРиС» и ФИО1 был заключен договор предварительный договор квартиры № 40 по адресу: <...>, стоимость указанной квартиры по договору составляет 1 150000руб. (л.д.97).

Согласно квитанций ООО «ПСК «БРиС» приняло от ФИО1 оплату в сумме 1 150 000 рублей (л.д. 143).

Согласно исполнительного листа от 21.05.2009 года, выданным Пермским районным судом по гражданскому делу № 2-784/2009 по решению Пермского районного суда, вступившим в законную силу 02.06.2009 года, с ООО «ПСК «БРиС», ФИО6, ФИО8 в пользу Пермского отделения № 5294 в солидарном порядке взыскана кредитная задолженность сумме 22 989 610,65 рублей, обращено взыскание на имущество, надлежащее ООО «ПСК «БРиС», заложенное по договору ипотеки, в том числе объекта недвижимости, квартиру № 40 адресу: Пермский район, ст. Ферма, ул. Некрасова, д. 22, с установлением ее продажной цены в размере 846669 рублей. (л.д. 108).

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Частью 1 статьи 37 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее

- Закон об ипотеке) предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

В силу статьи 39 ФЗ «Об ипотеке» при отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил п. 1 и 2 статьи 37 настоящего Федерального закона залогодержатель вправе по своему выбору потребовать: признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий предусмотренных статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит.

Судом установлено, что сделка – предварительный договор купли- продажи от 03.08.2009г. и договор купли-продажи от 01.02.2010г. квартиры № 40, находящейся по адресу: <...>, заключена в нарушение требований пункта 1 статьи 37 Закона об ипотеке. ООО «ПСК «БРиС», являясь залогодателем по договору ипотеки, не имело прав распоряжаться предметом залога - квартирой № 40, без согласия залогодержателя ОАО «Сбербанк России», что закреплено в пункте 3.1.2. договора залога от 10.10.2006г., в пункте 4.1.2 Договора ипотеки от 04.02.2009г.

Однако, в нарушение указанных норм, не получив письменного согласия от ОАО «Сбербанк России», ООО «ПСК БРИС» заключило сделку по квартире с ФИО1

Статьей 39 ФЗ «Об ипотеке» предусмотрены последствия нарушения залогодателем правил о распоряжении заложенным имуществом, одним из которых является право потребовать признания сделки об отчуждении имущества недействительной применения последствий недействительности, в данном случае привести стороны первоначальное положение, то есть возвратить все полученное сторонами по сделке друг другу обратно.

В соответствии с п.п. 23, 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.02.2011г. № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» следует, исходя из положений пункта 2 статьи 40 Закона об ипотеке, действия по распоряжению заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя после заключения договора ипотеки (за исключением сделок по отчуждению заложенного имущества, а также последующих договоров об ипотеке, заключенных несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке), не могут быть оспорены последним. В то же время в силу прямого указания закона (статья 39, пункт 3 статьи 43 Закона об ипотеке) отдельные сделки с заложенным недвижимым имуществом, совершенные без согласия залогодержателя, могут быть признаны недействительными по иску залогодержателя.

В случае если судом будет установлено, что предмет залога в соответствии с договором залога находился во владении залогодержателя, но выбыл из владения помимо его воли, иск об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению вне зависимости от того, что покупатель не знал и не должен был знать о том, что приобретаемое им имущество находится в залоге.

Таким образом, указанную сделку, заключенную между ООО «ПСК «БРиС» и Постоноговым С.В. следует признать недействительной, применить последствия недействительности сделки: обязать Постоногова С.В. передать квартиру № 40 в доме № 22 по ул. Некрасова в п. Ферма Пермского района Пермского края ООО «ПСК БРиС», а на ООО «ПСК «БРиС» возложить обязанность вернуть Постоногову С.В. денежные средства в сумме 1 150 000руб.

Договор № 40 о резервировании площадей объекта от 28.05.2008г., заключенный между ФИО1 и ООО «ПСК БРиС», исполнен сторонами и дополнительного признания этого не требуется.

Понесенные по делу судебные расходы следует взыскать с ООО «ПСК БРиС». Руководствуясь статьями 184, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Признать сделку – предварительный договор купли – продажи квартиры № 40 от 03.08.2009г., договор купли – продажи квартиры № 40 в доме № 22, по ул. Некрасова в п. Ферма Пермского района Пермского края заключенную между ООО «ПСК БРиС» и ФИО1 недействительной.

2. Применить последствия недействительной сделки. Обязать ФИО1 передать квартиру № 40 в доме № 22 по ул. Некрасова в п. Ферма Пермского района Пермского края ООО «ПСК БРиС».

Взыскать с ООО «ПСК БРиС» в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 1 150 000руб.

3. Взыскать с ООО «ПСК БРиС» в пользу ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 расходы по оплате госпошлины в размере 4000руб.

4. Выдать ОАО «Сбербанк России» в лице Пермского отделения № 5294 справку на возврат излишне уплаченной государственной пошлины по платежному поручению № 389 от 11.10.2011г. на сумму 20500руб.

Определение подлежит немедленному исполнению, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десятидневного срока со дня его принятия через Арбитражный суд Пермского края.

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья

А.П. Исаев