Гражданский кодекс часть 1

с участием: конкурсного управляющего Касьянова О.А. (решение суда от 26.03.2010., паспорт); представителя Долматовича О.И. Долматович О.О. (доверенность от 03.05.2010., т.3 л.д.88, паспорт)

в рамках дела по заявлению ОАО АКБ «Урал ФД» о признании несостоятельным (банкротом) индивидуального предпринимателя Фотеева Николая Викторовича (ОГРНИП 304591125300075, ИНН 591100008126) рассмотрел поступившее 24.08.2010. заявление конкурсного управляющего о признании недействительным заключенного между индивидуальным предпринимателем Фотеевым Н.В. и гражданином Долматовичем О И. договора от 15.10.2008. купли- продажи недвижимости.

Суд установил:

Должник в лице конкурсного управляющего Касьянова О.А. обратился в арбитражный суд с заявлением к гражданину Долматовичу Олегу Ивановичу (покупатель) о признании недействительной сделки – договора купли-продажи объектов недвижимости от 15.10.2008., согласно условиям которого должник (продавец) передал в собственность покупателя объекты недвижимого имущества, находящиеся по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Карла Маркса, д. 103. Конкурсный управляющий просит также применить последствия недействительности этой сделки, обязать Долматовича О.И. передать Фотееву Н.В. указанное недвижимое имущество.

В качестве обоснования заявления конкурсным управляющим указывается на то, что при заключении договора общая стоимость объектов недвижимости была определена сторонами в размере 12 000 000 рублей, что существенно ниже, чем рыночная стоимость объектов недвижимости, которая по проведенной ООО «Региональный центр независимой оценки» оценке на 02.10.2008. составляла 21 553 000 рублей (т.1 л.д. 36-185), что свидетельствует о злонамеренном соглашении сторон с целью причинения вреда продавцу Фотееву Н.В. и его кредиторам. Конкурсный управляющий полагает, что эта сделка подлежит признанию недействительной в соответствии со

статьями 10, 167,179 ГК РФ и ст.103 п.1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве).

В судебном заседании 14.10.2010. конкурсный управляющий дополнил основание признания сделки недействительной в соответствии со ст.170 п.1 ГК РФ как мнимой, поскольку стороны не намеревались создавать соответствующие ей правовые последствия, о чем свидетельствует оплата коммунальных платежей после заключения договора купли-продажи продавцом. Судом в порядке ст.49 АПК РФ было принято дополнение оснований признания сделки недействительной.

По ходатайству конкурсного управляющего, против которого не возражали иные участники дела, судом 21.10.2010. была назначена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости объектов недвижимости на дату совершения сделки. Производство по заявлению конкурсного управляющего приостановлено.

В связи с поступлением в суд заключения экспертизы производство по делу 09.12.2010. возобновлено. Представителю ответчика отказано в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы, поскольку оценка относимости, допустимости, достоверности, в чем сомневается представитель, каждого доказательства в отдельности, включая заключение эксперта, а также достаточность и взаимная связь доказательств в их совокупности относится к компетенции суда, а не эксперта в соответствии со ст.71 п.2 АПК РФ.

По ходатайству представителя ответчика судебное заседание отложено на 14.01.2011. для представления им дополнительных доказательств.

В судебном заседании конкурсный управляющий настаивал на удовлетворении заявления. Представитель Долматовича О.И. считает заявление необоснованным, указывая, что продажа объектов недвижимости была осуществлена на рыночных условиях, в действиях сторон отсутствовало злоупотребление правом и намерение причинить кому-либо вред совершаемой сделкой, которая исполнена. Имеются основания для сомнений в обоснованности заключения экспертизы о рыночной стоимости имущества, поскольку использованная при её проведении информация не являлась достаточной и достоверной, а расчеты и выводы неоднозначны, и не во всем соответствуют установленным нормам и стандартам оценки, заключение экспертизы нельзя считать достоверным доказательством, поскольку оценка осуществлена на дату проведения экспертизы, а не на дату заключения сделки. При оценке не учтено наличие экономического кризиса при заключении сделки и факт обременения имущества залогом.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела, арбитражный суд считает, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

В соответствии с п.1 ст.61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

Поскольку эта норма является процессуальной, то она подлежит применению, как указано в Информационном письме ВАС РФ №137 от 27.04.2010., после вступления в силу Закона, которым она была введена, т.е. после 05.06.2009.

На основании п.1 ст.103 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником, в том числе сделка, совершенная должником до даты введения внешнего управления, может быть признана судом, арбитражным судом недействительной по заявлению внешнего управляющего по основаниям, предусмотренным федеральным законом. При этом, как указано в п. 7 этой статьи, иск о признании сделки недействительной или применении последствий недействительности ничтожной сделки предъявляется внешним управляющим от имени должника. Этими же полномочиями в силу ч.5 п.3 ст.129 Закона о банкротстве обладает конкурсный управляющий, поэтому заявление конкурсного управляющего о признании сделки недействительной подано в соответствии с его полномочиями.

По договору купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. Фотеев Н.В. (продавец) продал Долматовичу О.И. (покупатель) следующее имущество, находящиеся по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. Карла Маркса, д. 103:

2-этажное кирпичное административное здание (лит.М), состоящее из 28 помещений на 1 этаже и 27 помещений на 2 этаже, общей площадью 906,1 кв.м., условный номер59-59-02/014/2005-129 за 4 555 000 рублей (далее здание 1);

2-этажное кирпичное здание производственного корпуса с подвалом (лит. А-А12), состоящее из 54 помещений на 1 этаже, 30 помещений на 2 этаже и 2 помещений в подвальной части, общей площадью 4 047,8 кв.м., условный номер 59-59-02/014/2005-133 за 5 500 000 рублей (далее здание 2);

кирпичное здание гаража (лит. Л), состоящее из 4 помещений, общей площадью 129,4 кв.м., кадастровый номер 59:03:03 00 004:0084:2648а/Л за 500 000 рублей (далее здание 3);

здание арочного склада из профильного листа, состоящего из 3 помещений (лит. С), общей площадью 370,9 кв.м., условный номер 59-59- 02/014/2005-132 за 500 000 рублей (далее здание 4);

1-этажное здание арочного склада из профильного листа и кирпича (лит. Г), общей площадью 344,3 кв.м., условный номер 59-59- 02/014/2005-130 за 500 000 рублей (далее здание 5);

земельный участок, занимаемый 2-этажным кирпичным административным зданием, общей площадью 2 100 кв.м.. категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0137 за 158 000 рублей (далее земельный участок 1);

земельный участок, занимаемый 2-этажным кирпичным зданием производственного корпуса с подвалом, общей площадью 6 100 кв.м.,

категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0136 за 133 000 рублей (далее земельный участок 2);

земельный участок, занимаемый кирпичным зданием гаража, общей площадью 1 274 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0140 за 112 000 рублей (далее земельный участок 3);

земельный участок, занимаемого зданием арочного склада из профильного листа (лит.С), общей площадью 1 090 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0139 за 24 000 рублей (далее земельный участок 4);

земельный участок, занимаемый 1-этажным зданием арочного склада из профильного листа и кирпича (лит. Г), общей площадью 800 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, кадастровый номер 59:03:03 00 004:0138 за 18 000 рублей (далее земельный участок 5).

Общая цена недвижимости определена сторонами в размере 12 000 000 рублей. Имущество передано от продавца покупателю в день заключения договора по передаточному акту. Государственная регистрация перехода права собственности на указанные объекты была произведена 23-25 мая 2009года (т.1 л.д.15-32).

Конкурсным управляющим указано, что договор купли-продажи от 15.10.2008. заключен под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

В соответствии с п.1 ст.179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

Под злонамеренным соглашением представителя одной стороны с другой стороной понимается сговор представителя стороны с другой стороной, направленный против интересов представляемой стороны. Такая сделка может быть квалифицирована как особый случай обмана – обман представителем представляемого лица по сговору с другой стороной.

Понятие представительства дано в Главе 10 ГК РФ. На основании п.1 ст.182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

Договор купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. заключен не представителями Фотеева Н.В. и Долматовича О.И., а непосредственно самими указанными физическими лицами.

Поскольку договор купли-продажи от 15.10.2008. заключен не представителями сторон, а самими сторонами, он не может быть признан недействительным на основании ст. 179 ГК РФ в качестве сделки,

совершенной под влиянием злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной.

Конкурсным управляющим указано также на ничтожность сделки в связи с её мнимостью.

Пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Для признания сделки недействительной на основании п.1 ст.170 ГК РФ необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из её сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений её исполнять либо требовать её исполнения.

В связи с изложенным, ссылаясь на данную правовую норму, конкурсному управляющему необходимо доказать, что при совершении спорной сделки стороны не намеревались её исполнять и что оспариваемая сделка действительно была не исполнена.

В нарушение ст.65 АПК РФ конкурсным управляющим не представлено необходимых доказательств того, что стороны при заключении договора купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. не намеревались его исполнить и сделка действительно не была исполнена.

Напротив, материалами дела и представленными ответчиком доказательствами подтверждено, что во исполнение договора указанное в нем имущество было передано по передаточному акту от 15.10.2008. от продавца покупателю (т.1 л.д.21-22). Переход права собственности на покупателя зарегистрирован в установленном законом порядке 23-25 мая 2009 года (т.1 л.д.19,20,23-32). Обусловленная договором стоимость имущества уплачена покупателем продавцу, что подтверждается представленными в судебное заседание расписками Фотеева Н.В. от 19.11.2008. на 1 650 000 рублей, от 24.12.2008. на 1 90 000 рублей, от 21.01.2009. на 2 000 000 рублей, от 18.02.2009. на 1 500 000 рублей, от 10.03.2009. на 1 700 000 рублей, от 07.04.2009. на 1 650 000 рублей и от 06.05.2009. на 1 600 000 рублей.

В соответствии со п.4.1. договора купли-продажи недвижимости от 15.10.2008. обязанности по оплате эксплуатационных расходов возникают у покупателя после регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, поэтому оплата оказанных услуг по июнь 2009 года Фотеевым Н.В. соответствует заключенному договору. После июня 2009 года Фотеевым Н.В. услуги по водоснабжению и водоотведению не оплачивались (т.2 л.д.26). Поставщику электроэнергии Фотеевым Н.В. 26.05.2009. было направлено письмо с предложением о расторжении договора в связи с продажей недвижимости и гарантией оплаты имеющейся задолженности

(т.2 л.д.43). Доказательств оплаты Фотеевым Н.В. потребленной после мая 2009 года электроэнергии при эксплуатации проданного имущества не представлено. Кроме того при наличии доказательств исполнения обеими сторонами договора купли-продажи и осуществленной регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимости факт оплаты продавцом после заключения договора потребленной электроэнергии и услуг по водоснабжению и водоотведению не может служить достаточным доказательством мнимости сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 N 32 разъяснил, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п. 1 ст. 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

Содержащийся в заявлении конкурсного управляющего вывод о заведомо заниженной цене имущества, проданного по спорному договору, основан на отчете № 2008/347 ООО «Региональный центр независимой оценки» об оценке имущества от 08.12.2008., по которому рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 02.10.2008. определена в размере 21 553 000 рублей. В том числе: здания 1 – 3 861 051 рубль; здания 2 – 12 750 871 рубль; здания 3 – 333 891 рубль; здания 4 – 1 036 498 рублей; здания 5 – 1 005 948 рублей; земельного участка 1 – 473 949 рублей; земельного участка 2 – 1 376 709 рублей; земельного участка 3 – 287 529 рублей; земельного участка 4 – 246 002 рубля; земельного участка 5 – 180 552 рубля. При этом здание 1 и здание 3 оценены даже ниже, чем указанная в договоре в отношении этих объектов цена.

Представители Фотеева Н.В. и Долматовича О.И. в обоснование представленных в материалы дела возражений о соответствии стоимости имущества цене его продажи ссылаются на отчет №832/10 ООО «Капитал-оценка» об оценке имущества от 28.05.2010., по которому рыночная стоимость имущества по состоянию на 15.10.2008. определена в размере 12 082 487 рублей. Ниже указанной в договоре купли-продажи от 15.10.2008. цены определена рыночная стоимость здания 1 и здания 2. Стоимость всего остального имущества превышает цену, установленную

договором купли-продажи. Так, здание 3 оценено в 607 256 рублей, здание 4 – в 1 078 915 рублей, здание 5 – в 858 797 рублей, земельный участок 1 – в 670 489 рублей, земельный участок 2 – в 608 652 рубля, земельный участок 3 – в 354 845 рублей, земельный участок 4 – в 108 759 рублей, земельный участок 5 – в 79 823 рубля.

В соответствии с заключением экспертов по результатам проведенной 19.11.2010. судебной экспертизы рыночная стоимость недвижимости по состоянию на 15.10.2008. составляла 20 161 000 рублей, включая: здания 1 – 6 358 500 рублей; здания 2 – 9 864 800 рублей; здания 3 – 288 600 рублей; здания 4 – 259 600 рублей; здания 5 – 241 000 рублей; земельного участка 1 – 557 500 рублей; земельного участка 2 – 1 826 000 рублей; земельного участка 3 – 267 900 рублей; земельного участка 4 – 286 700 рублей; земельного участка 5 – 210 400 рублей. Стоимость зданий 3,4 и 5 определена ниже, чем указанная в договоре купли-продажи цена. При этом доводы ответчика об определении экспертами рыночной стоимости на дату проведения экспертизы, а не на дату договора купли продажи противоречат указанным в заключении сведениям (л.з. 10-13, 17). Указанные представителем ответчика недостатки не могут повлиять на достоверность заключения экспертизы в целом, поскольку не являются существенными.

Оценив представленные доказательства в порядке, установленном ст.71 АПК РФ, суд не находит оснований для признания сделки недействительной и на основании статей 10 и 168 ГК РФ.

Конкурсным управляющим не представлено доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи от 15.10.2008. был заключен исключительно с намерением причинить вред кредиторам должника. Как установлено решением суда от 26.03.2010. банкротство Фотеева Н.В. было вызвано произошедшим 14.05.2009., т.е. спустя полгода после совершения сделки, пожаром, в результате которого утрачена возможность использования поврежденного имущества с целью основной деятельности должника – сдачей имущества в аренду. Наличие у должника признаков банкротства на момент совершения сделки купли-продажи, заявителем в нарушение ст.65 АПК РФ не доказано. Так, согласно балансу должника по состоянию на 01.01.2009., т.е. на первую отчетную дату после совершения сделки, его активы оценивались в 75 615 тыс. рублей. Все краткосрочные обязательства составляли 62 092 тыс. рублей. Чистая прибыль по итогам 2008 года была равна 7 578 тыс. рублей (л.д.38-40 анализа хоз. деятельности). Должник своевременно и в полном объеме расплачивался по полученным кредитам, его кредитная история до пожара характеризовалась как добросовестная, что подтверждается письмом ОАО АКБ «Урал-ФД» от 11.01.2011. Сделка купли-продажи была совершена по цене, ниже совокупной общей рыночной стоимостьи всех объектов, что явствует из оценки, проведенной ООО «Региональный центр независимой оценки» и заключения судебной экспертизы. При

этом суд считает оценку, осуществленную ООО «Капитал-Оценка» менее достоверной, поскольку при её проведении не использовался сравнительный подход, при котором стоимость объекта определяется путем сравнения со стоимостью других аналогичных объектов. Вместе с тем, по заключению судебной экспертизы, три здания из пяти были проданы по цене, значительно превышающей их рыночную стоимость. Такой же вывод следует и из оценки ООО «Региональный центр независимой оценки» в отношении двух зданий. Кроме того, спорные объекты недвижимости были приобретены должником в 2005 и 2006 годах за 2 097 504,11 рубля (т.1 л.д.129-184), а проданы за 12 000 000 рублей, что в 5,7 раза превышает цену их приобретения. Имущество продавалось путем публичного предложения. Поиск покупателя осуществлялся Агентством недвижимости «Метражи» с июля 2008., о чем свидетельствуют письма агентства от 28.05.2010. и от 11.01.2011., объявления размещались этим агентством в газете «Березники вечерние». Доказательств того, что поступали предложения о приобретении имущества по более высокой цене, чем определена сторонами в договоре от 15.10.2008., не представлено. Изложенные в отзыве доводы представителя Фотеева Н.В. о возникшей необходимости реализации имущества в связи со значительным повышением ОАО «Банк Москвы» процентной ставки за пользование кредитом и возникающими в связи с этим трудностями по осуществлению платежей подтверждаются письмами банка от 24.07.2008, 25.09.2008., 20.11.2008., согласно которым процентная ставка была увеличена банком за полгода с 13% годовых до 21% годовых.

Как пояснил представитель Фотеева Н.В. в судебном заседании 09.12.2010. 3 720 000 рублей, полученных от продажи недвижимости, были направлены на погашение кредиторской задолженности Фотеева Н.В. перед ОАО «Банк Москвы» по кредитному договору №00057/15/354-08 от 21.03.2008., что подтверждается представленной выпиской со счета. До отчуждения имущества, которое находилось в залоге у ОАО «Банк Москвы» по договору с Фотеевым Н.В. от 21.03.2008. за №00057/19/355-08, банком с Долматовичем О.И. был заключен договор поручительства в обеспечение кредитного договора банка с Фотеевым Н.В. Только при условии заключения такого договора банк как залогодержатель дал согласие на отчуждение недвижимости. По этому договору поручительства Долматовичем О.И. после регистрации перехода к нему права собственности на купленные объекты выплачено банку за Фотеева Н.В., согласно выписки со счета, 5 680 000 рублей. Регрессное требование Долматовичем О.И. к должнику на эту сумму не предъявлялось, т.е. Долматович О.И. уплатил Фотееву Н.В. 12 000 000 рублей и погасил за него долг в сумме 5 680 000 рублей, на величину которого стороны, согласно представленному суду дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 23.03.2010., увеличили стоимость проданного имущества. Приведенные обстоятельства подтверждены указанными договорами залога,

поручительства, дополнительным соглашением к договору купли- продажи, выпиской по ссудному счету Фотеева Н.В., согласием банка на отчуждение имущества (т.3 л.д.86).

Эти факты в совокупности свидетельствуют об отсутствии направленности действий продавца и покупателя на намеренное причинение вреда кредиторам должника совершаемой сделкой. Продажа части имущества по цене, превышающем его рыночную стоимость, а также продажа всего имущества по цене, выше цены его приобретения, опровергают доводы конкурсного управляющего о том, что имущество отчуждалось по заведомо для продавца и покупателя заниженной цене. Довод конкурсного управляющего о том, что совершая сделку купли- продажи Фотеев Н.В. действовал в нарушение интересов должника, т.е. своих личных интересов, является неубедительным и ни чем не подтвержден.

В связи с отказом в признании недействительной сделки не может быть удовлетворено требование о применении последствий недействительности сделки.

По ходатайству конкурсного управляющего определением арбитражного суда от 25.08.2010. приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пермскому краю и его подразделениям производить государственную регистрацию сделок, связанных с отчуждением недвижимого имущества, находящегося по адресу: Пермский край, г.Березники, ул.Карла Маркса, дом 103. В связи с отказом в удовлетворении иска эти обеспечительные меры подлежат отмене.

Руководствуясь статьями 184, 185, 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 60,61,61.8. ФЗ РФ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

Отказать Фотееву Н.В. в лице конкурсного управляющего Касьянова О.А. в удовлетворении заявления о признании недействительным заключенного Фотеевым Н.В. и Долматовичем О.И. 15.10.2008. договора купли-продажи объектов недвижимости и применении последствий недействительности сделки.

Обеспечительные меры, принятые определением арбитражного суда от 25.08.2010., отменить после вступления определения в законную силу.

Определение может быть обжаловано через Арбитражный суд Пермского края в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его провозглашения (изготовления в полном объёме).

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда www.17aas.arbitr.ru.

Судья

ФИО1