Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 05-12.12.2017 дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «ОХРАННОЕ АГЕНТСТВО «КРЕПОСТЬ-1» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» (690091, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в заседании:

от ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 20.04.2016),

от инспекции регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края – ФИО3 (доверенность от 01.02.2017),

от конкурсного управляющего – ФИО4 (доверенность от 05.11.2017), ФИО5 (доверенность от 20.11.2017),

от конкурсного кредитора ФИО6 – ФИО7 (доверенность от 14.11.2015),

от конкурсных кредиторов ООО «Инвест-Лайн» и ФИО8 - ФИО9 (доверенности от 12.02.2016 и от 27.09.2017),

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.К. Атановой,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «ОХРАННОЕ АГЕНТСТВО «КРЕПОСТЬ-1» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании несостоятельным (банкротом) Общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ».

Определением от 12.08.2015 в отношении ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» введена процедура банкротства - наблюдение, временным управляющим должника утверждена ФИО10. Соответствующие сведения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 29.08.2015 № 157.

Решением суда от 24.12.2015 должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев; конкурсным управляющим утвержден ФИО4.

Сведения о признании должника несостоятельным (банкротом) и об открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 30.01.2016 № 15.

Определением от 07.04.2016 ФИО4 освобожден от обязанностей конкурсного управляющего, новым конкурсным управляющим утверждена ФИО10.

Определением от 20.05.2016 суд признал подлежащими применению при рассмотрении настоящего дела правила, регулирующие банкротство застройщиков в соответствии с параграфом 7 «Банкротство застройщиков» главы IХ «Особенности банкротства отдельных должников - юридических лиц» Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсный управляющий должника обратился в арбитражный суд с заявлением о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792, и признании права собственности ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» на данный объект; также конкурсный управляющий требует перевести на ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» права и обязанности арендатора земельного участка площадью 6864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: <...>, по договору аренды земельного участка № 01-Ч-18525 от 29.01.2014, заключенному между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1

Определением от 01.02.2017 к участию в обособленном споре в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю и Департамент земельных и имущественных отношений Приморского края.

Определением от 31.03.2017, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017, в удовлетворении заявленных конкурсным управляющим ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» требований отказано.

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 04.08.2017 определение Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017 и постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2017 отменены, обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв, после окончания которого судебное заседание продолжено.

При повторном рассмотрении обособленного спора представитель конкурсного управляющего заявил отказ от требования, касающиеся перевода на должника прав и обязанностей арендатора земельного участка.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего поддерживал требования о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства и признании права собственности ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» на данный объект.

Представитель ФИО1 в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований.

Инспекция регионального строительного надзора и контроля в области долевого строительства Приморского края в представленном отзыве поддерживает позицию конкурсного управляющего должника.

Рассмотрев ходатайство представителя конкурсного управляющего о частичном отказе от заявленных требований, суд удовлетворил его в связи со следующим.

В соответствии со статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно части 2 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде любой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, отказаться от иска полностью или частично.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что истец отказался от иска и отказ принят арбитражным судом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что отказ конкурсного управляющего от заявления в части требования о переводе на ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» прав и обязанностей арендатора земельного участка площадью 6864 кв.м с кадастровым номером 25:28:010020:0229, находящегося по адресу: <...>, обоснованный тем, что договор аренды земельного участка № 01-Ч-18525 от 29.01.2014, заключенный между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и ФИО1, в настоящее время расторгнут, не противоречит закону, не нарушает права других лиц, доказательства иного в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлены.

При таких обстоятельствах производство по заявлению в указанной части подлежит прекращению на основании пункта 4 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения присутствующих в судебном заседании лиц, суд установил следующее.

Государственным актом на право пользование землей от 10.12.1991 Государственному коммерческому промышленно-строительному банку РСФСР предоставлен на праве бессрочного пользования земельный участок для строительства жилого дома по ул. 1-ой Рабочей в г. Владивостоке, и 12.12.1991 указанному лицу выдано разрешение на производство строительно-монтажных работ по девятиэтажному кирпичному жилому дому № 8/91, срок действия которого определен до окончания строительства. Строительство велось вплоть до 1995 года, когда и было приостановлено.

06.04.2005 между закрытым акционерным обществом «Ремонт Обслуживание Сервис Монтаж» (ЗАО «Росмонтаж») и ФИО1 заключено соглашение об отступном, по условиям которого ЗАО «Росмонтаж» во исполнение обязательств по возврату займа в размере 3000000 руб. передает ФИО1 объект незавершенного строительства готовностью 55,17%, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792.

По состоянию на момент рассмотрения спора собственником объекта незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов с кадастровым или условным номером: 25:28:000000:17792, расположенного по адресу: <...> (прежний адрес: <...>), является ФИО1, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АА № 567534, выданным 15.04.2005 (запись в ЕГРП № 25-25-01/057/2005-380), выпиской из ЕГРП.

31.10.2008 между ФИО1 (арендатор) и Департаментом земельных ресурсов и землеустройства Приморского края (арендодатель) заключен договор аренды № 01-Ч-10867, объектом которого является земельный участок с кадастровым номером 25:28:010020:0229 площадью 5385 кв.м, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира объект недвижимости лит. А, расположенного в границах участка), разрешенное использование: в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 04.08.2008 по 03.08.2013 (пункты 1.1 и 1.3 договора).

В последующем договор аренды земельного участка расторгнут, и между теми же лицами 29.01.2014 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:010020:249 площадью 6864 кв.м, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенного в границах участка) для использования в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства; срок аренды установлен с 23.12.2013 по 22.12.2018.

21.04.2005 между гражданином ФИО1 (собственник) и ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» в лице генерального директора ФИО1 (застройщик) заключен договор, по условиям которого собственник, сохраняя за собой право собственности, передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке.

ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» выдано разрешение на реконструкцию названного объекта № 40/06 сроком действия до 31.12.2012. Должником обеспечены проведение обследования технического состояния здания, а также разработка рабочего проекта реконструкции жилого дома. В целях реализации соответствующего проекта привлечены средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, за счет которых осуществлялось строительство объекта, впоследствии производство работ приостановлено.

В связи с осуществлением в отношении должника процедур банкротства участники строительства предъявили свои требования к ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» в настоящем деле.

В результате проведенных мероприятий процедуры банкротства конкурсный управляющий установил, что единственным возможным способом удовлетворения требований кредиторов-участников строительства является передача объекта незавершенного строительства кооперативу, созданному в порядке статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Ссылаясь на отсутствие намерения завершить строительство у собственника объекта недвижимости, полагая, что указание в договоре от 21.04.2005 на сохранение за ФИО1 права собственности на соответствующий объект совершено сторонами при злоупотреблении правом, в связи с чем ничтожно, и в результате совершения названной сделки все права и обязанности застройщика, в том числе и право собственности на объект незавершенного строительства, перешли от ФИО1 к ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ», конкурсный управляющий обратился в суд с рассматриваемым заявлением.

Исследовав совокупность имеющихся в материалах дела доказательств, заслушав доводы и возражения участников относительно обособленного спора, суд считает заявленные конкурсным управляющим ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» требования о признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства и признании права собственности ООО «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» на данный объект подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 201.4 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного параграфом 7 главы IX названного Закона порядка предъявления требований к застройщику.

Требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, также подлежат предъявлению и рассмотрению только в рамках дела о банкротстве с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика (подпункт 1 пункта 1 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (пункт 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьями 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимому имуществу, право собственности на которое подлежит государственной регистрации.

Согласно разъяснениям пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, лица, полагающие свои права и законные интересы нарушенными, вправе обратиться в суд с требованием о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим. Иск о признании права отсутствующим, по своей сути, относится к числу требований об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 2 Федерального закона № 122-ФЗ), которыми истец оспаривает существование права ответчика и просит восстановить свое право.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставляет участникам гражданского оборота право заключить договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в соответствии с пунктом 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. В таких случаях судам следует учитывать, что к непоименованным договорам при отсутствии в них признаков смешанного договора (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются.

В силу статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясностиустанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По условиям договора от 21.04.2005 собственник на основании пунктов 1-3 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, оставаясь собственником принадлежащего ему на основании соглашения об отступном от 06.04.2005, акта приема-передачи от 06.04.2005 недвижимого имущества - объекта незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенного по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права собственности серия 25-АА номер 567534, выдано 15.04.2005), передает, а застройщик принимает на себя права и обязанности заказчика и застройщика для осуществления строительства 109-квартирного жилого дома индивидуального проекта улучшенной планировки по ул. 1-я Рабочая в г. Владивостоке и становится единственным распорядителем строительного объекта и всех материальных ресурсов, вовлеченных в строительство (пункт 1 договора в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005).

В соответствии с пунктом 2 договора от 21.04.2005 (в редакции дополнительного соглашения от 26.04.2005) собственник ФИО1 передает застройщику ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» права на строительство объекта, всю проектно-сметную документацию на данный объект строительства, разрешение на производство работ № 8/91 по строительству объекта, выданное 12.12.1991 Инспекцией Государственного архитектурно-строительного контроля Архитектурно-планировочного управления Исполкома Владивостокского городского Совета народных депутатов на срок до окончания строительства, обеспечивает иными полученными им документами, необходимыми для строительства и переоформления разрешения на строительство на застройщика.

Передача прав и обязанностей на строительство включает в себя весь объем принадлежащих собственнику прав застройщика, предусмотренных законодательством о градостроительной деятельности и обеспечивающих на принадлежащем собственнику земельном участке строительство объекта незавершенного капитального строительства, указанного в пункте 1 договора.

С момента заключения договора к застройщику переходят все права и обязанности заказчика и застройщика по договорам долевого участия в строительстве (пункт 3 договора).

Согласно пункту 4 договора (в редакции дополнительных соглашений от 26.04.2005 и от 12.09.2006) застройщик обязуется: осуществлять функции заказчика и застройщика на весь период строительства жилого дома, включая сдачу дома в эксплуатацию, осуществлять финансирование строительства объекта до полного его завершения, за счет собственных и/или заемных средств, закончить строительство объекта в срок до 25.03.2008; по окончании строительства жилого дома произвести расчет с участниками долевого строительства, внесшими свою долю в финансирование строительства.

В период строительства объекта застройщик вправе самостоятельно от своего имени заключать любые сделки в целях строительства объекта, привлекать для строительства денежные средства третьих лиц, распоряжаться площадями дома; заключать любые договоры в целях обеспечения исполнения застройщиком обязательств перед третьими лицами, денежные средства которых привлечены для строительства, в том числе договоры залога (ипотеки) принадлежащего собственнику недвижимого имущества, и принадлежащих застройщику материалов и оборудования, которые заготовлены для строительства названного дома (пункт 5 договора в редакции дополнительного соглашения от 11.11.2005).

Застройщик не вправе передавать свои права по данному договору третьим лицам без согласия собственника, а также отчуждать объект третьим лицам (пункт 6 договора).

По окончании строительства объекта застройщик вправе распоряжаться площадями жилого дома, в объеме, необходимом для расчета по обязательствам, возникшим в ходе строительства объекта, с правом продажи, за исключением жилья, являющегося предметом договора долевого участия в строительстве. Часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома, застройщик обязан передать собственнику (пункт 7 договора).

В пункте 8 договора стороны согласовали, что собственник обязан передать в собственность застройщику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 квадратных метров.

Исходя из буквального значения условия, согласованного в пункте 1 договора, при его заключении ФИО1 обладал правами застройщика и заказчика в отношении объекта незавершенного строительства, которые и передал должнику, то есть произведена замена стороны заказчика-застройщика в договоре.

По общему правилу право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (статья 384 Гражданского кодекса Российской Федерации). Между тем, по соглашению об отступном от 06.04.2005 ЗАО «Росмонтаж» передало ФИО1 только право собственности на объект незавершенного строительства, никакой другой объем прав не передавался.

Выполняя указание суда кассационной инстанции, при новом рассмотрении обособленного спора суд осуществил проверку наличия у ФИО1 прав застройщика и заказчика на момент подписания договора от 21.04.2005.

Статьей 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в соответствующей редакции) предусмотрено, что застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, имеющие в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающие денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании полученного разрешения на строительство.

Согласно статье 4 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» заказчики – уполномоченные на то инвесторами физические и юридические лица, которые осуществляют реализацию инвестиционных проектов.

Судом установлено, что ФИО1 статусом индивидуального предпринимателя не обладал; в деле не имеется доказательств получения им разрешения на строительство (реконструкцию) в отношении спорного объекта, равно как и доказательств привлечения непосредственно ФИО1 денежных средств участников долевого строительства для завершения строительства соответствующего объекта недвижимости. Таким образом, по состоянию на момент заключения договора с должником ФИО1 не отвечал признакам застройщика в смысле Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Также в материалах настоящего обособленного спора не содержится доказательств реализации ФИО1 возможности обеспечивать осуществление инвестиционных проектов. В условиях отсутствия документов, достоверно свидетельствующих о том, что до даты передачи должнику по договору от 21.04.2005 прав заказчика и застройщика ФИО1 в рамках каких-либо договоров выступал лицом, осуществляющим реализацию соответствующего инвестиционного проекта, в том числе путем совершения действий, направленных на разработку необходимой проектно-сметной документации, у суда не имеется оснований полагать, что заключение спорного договора имело своей целью перемену лиц в имеющемся обязательстве, связанном с осуществлением строительства (реконструкции) спорного объекта.

Судом установлено, что договор от 21.04.2005 связан с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования реконструкции объекта недвижимости, поскольку предусматривает вложение инвестиций (передачу своего имущества) и осуществление практических действий в целях достижения полезного эффекта – завершения строительства жилого многоквартирного дома и его сдачи в эксплуатацию, и на сложившиеся между сторонами указанного договора отношения подлежат распространению нормы Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

При анализе условий договора по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях определения его правовой природы суд принимает во внимание разъяснения, изложенные в пункте 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которым при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

То есть существенными условиями этого договора являются совместные действия, направленные на достижение общей цели, и соединение участниками товарищества своих вкладов, которыми в силу пункта 1 статьи 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации признается все то, что они вносят в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Условие о соединении вкладов должно содержать сведения о виде имущественного или иного блага, составляющего вклад участника, а также согласно пункту 2 статьи 1042 названного Кодекса сведения о размере и денежной оценке вклада с определением доли участника в общей долевой собственности.

Кроме того, при ведении общих дел и в отношениях с третьими лицами участники простого товарищества действуют совместно (статья 1044 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Условиями договора от 21.04.2005 не предусмотрено осуществление сторонами совместных действий; ФИО1 предоставляет объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка под строящимся объектом, а должник совершает действия, необходимые для получения разрешения на строительство, выполняет все работы по строительству жилого дома своими средствами, привлекает средства третьих лиц для финансирования строительства, осуществляет сдачу объекта в эксплуатацию, передает лицам, осуществившим финансирование строительства, причитающееся им согласно договорам имущество, передает оставшееся после расчетов с кредиторами имущество ФИО1

При реализации помещений в жилом доме путем заключения договоров долевого участия в строительстве должник по условиям договора от 21.04.2005 действует самостоятельно. Из содержания договора не усматривается, что его участники несут расходы и убытки, возникшие при достижении общей цели, пропорционально вкладам в общее дело; риски, связанные с невозможностью достижения полезного эффекта от совместной деятельности, несет только должник.

Кроме того, в договоре не имеется четкого указания на то, что именно признается вкладом каждой из его сторон, не содержится сведений о размере и денежной оценке вклада с определением доли каждого участника в общей долевой собственности.

С учетом изложенного, к спорному договору не применима конструкция договора простого товарищества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 6 названного Постановления, в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»).

В соответствии с пунктом 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Пунктом 1 статьи 740 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Вместе с тем, условия договора от 21.04.2005 не устанавливают подобные взаимные обязательства сторон, на что и было указано судом кассационной инстанции при рассмотрении жалобы на определение Арбитражного суда Приморского края от 31.03.2017 и постановление Пятого арбитражного апелляционной суда от 30.05.2017 по настоящему делу.

Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» также разъяснил, что если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, указанный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи.

Договор от 21.04.2005 содержит условие о наличии у должника обязанности после окончания расчетов, связанных со строительством объекта, передать ФИО1 оставшиеся площади, а также о наличии у ФИО1 обязанности передать должнику по окончании строительства объекта в качестве вознаграждения за работу помещения общей площадью 500 кв. м.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор от 21.04.2005, исходя из его условий, нужно квалифицировать как договор инвестиционного характера, содержащий в себе положения, к которым подлежат применению правила о купле-продаже недвижимой вещи в будущем.

В рамках названного договора должник выступает лицом, осуществляющим реализацию инвестиционного проекта, при этом не приобретая право собственности как таковое на объект капитальных вложений.

Оценив в совокупности по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства, представленные в материалы дела, суд приходит к выводу, что договор от 21.04.2005 в части условия о сохранении у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства является ничтожной сделкой в связи со следующим.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Принцип общего дозволения, характерный для гражданского права, не означает, что участники гражданского оборота вправе совершать действия, нарушающие закон, а также права и законные интересы других лиц.

Свобода договора (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации) не является безграничной и не исключает разумности и справедливости его условий.

По смыслу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения указанных требований суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

Указанная норма закрепляет принцип недопустимости (недозволенности) злоупотребления правом и определяет общие границы (пределы) гражданских прав и обязанностей: каждый субъект гражданских прав волен свободно осуществлять права в своих интересах, но не должен при этом нарушать права и интересы других лиц. Действия в пределах, предоставленных прав, но причиняющие вред другим лицам, являются недозволенными (неправомерными) и признаются злоупотреблением правом.

Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам или создающее условия для наступления вреда. С учетом пункта 5 названной статьи о презумпции добросовестности и разумности участников гражданских правоотношений и общего принципа доказывания в арбитражном процессе, лицо, от которого требуются разумность или добросовестность при осуществлении права, признается действующим разумно и добросовестно, пока не доказано обратное.

В пункте 5 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 № 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление. Таким образом, непосредственной целью названной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав лица, потерпевшего от этого злоупотребления. Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принять доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6, Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров следует иметь в виду, что отказ в защите права со стороны суда допускается лишь в случаях, когда материалы дела свидетельствуют о совершении гражданином или юридическим лицом действий, которые могут быть квалифицированы как злоупотребление правом (статья 10), в частности, действий, имеющих своей целью причинить вред другим лицам.

Статья 2 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предусматривает основные понятия, используемые в названном Федеральном законе, в том числе понятие вреда, причиненного имущественным правам кредиторов, а именно: вред, причиненный имущественным правам кредиторов, уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приводящие к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (статья 180 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Проанализировав условия, а также обстоятельства заключения и исполнения договора от 21.04.2005, суд приходит к выводу о том, что при его заключении допущено злоупотребление правом, поскольку имело место недобросовестное поведение, направленное на введение в заблуждение кредиторов должника относительно тех гарантий, на которые они вправе рассчитывать, заключая договоры о финансировании строительства (реконструкции объекта незавершенного строительства), что повлекло нарушение прав таких кредиторов, которые в результате совершения сделки с установлением условия о сохранении права собственности на объект незавершенного строительства за ФИО1, лишаются части того, на что могли справедливо рассчитывать в случае несовершения указанного условия сделки.

При оценке представленных в дело доказательств суд учитывает то обстоятельство, что ФИО1 и должник по состоянию на момент заключения договора являлись заинтересованными лицами, поскольку от имени должника договор подписан самим ФИО1, являвшимся его руководителем.

Суд принимает во внимание, что само по себе наличие аффилированности между сторонами сделки не является достаточным основанием для вывода о злоупотреблении правом при ее совершении. Вместе с тем, то обстоятельство, что договор подписан одним и тем же физическим лицом, действующим от своего имени, а также представляющим другую сторону сделки в пределах возложенных на него полномочий, свидетельствует о наличии у такого лица возможности определять ее условия по своему усмотрению, руководствуясь своими личными интересами, а не интересами коммерческой организации, от имени которой он действует.

Оценив представленные доказательства и доводы участников обособленного спора по правилам, предусмотренным процессуальным законодательством, суд приходит к выводу, что фактически заключение договора от 21.04.2005 преследовало цель приобретения возможности привлекать средства третьих лиц, в том числе по договорам долевого участия в строительстве, и соответствующее условие о сохранении права собственности на объект у физического лица являлось своего рода гарантией стабильности имущественного положения ФИО1 в случае невозможности завершения строительства.

При этом суд исходит из того, что если бы ФИО1 проявил обычную степень осмотрительности, свойственную добросовестным участникам гражданского оборота, то имея не противоречащее закону намерение привлекать средства физических лиц на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», мог приобрести статус индивидуального предпринимателя, необходимый для соответствия требованиям названного закона к застройщикам, либо предусмотреть в договоре условие о переходе права собственности на спорное имущество к должнику.

Суд принимает во внимание, что согласно договору от 21.04.2005 в случае достижения необходимого полезного эффекта от обозначенной в договоре деятельности после сдачи объекта в эксплуатацию и расчетов по всем договорам, связанным с реализацией проекта, ФИО1 становится обязанным передать должнику помещения общей площадью 500 кв. м, в то время как в случае, если бы он выступал заказчиком инвестиционного проекта самостоятельно либо застройщиком в смысле Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ после приобретения соответствующего статуса, обязанности по передаче данного имущества в пользу третьего лица не возникло. С учетом изложенного, с экономической точки зрения налицо явная выгода для ФИО1 от самостоятельного выступления заказчиком (застройщиком).

При этом в случае передачи должнику одновременно с соответствующим имуществом и права собственности на него риски, связанные с недобросовестным поведением ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» при исполнении соответствующего договора, для ФИО1, являющимся единоличным исполнительным органом указанного юридического лица, учредителями которого являются ФИО11 и ФИО12, приходящиеся ФИО1 родственниками, практически сведены к минимуму.

Вместе с тем в случае реализации ФИО1 возможности выступать застройщиком самостоятельно и незаключения спорного договора требования кредиторов, заявивших в настоящем деле о наличии неисполненных обязательств, в том числе на основании договоров о долевом участии в строительстве, подлежали бы предъявлению к нему как к застройщику, имеющему в собственности соответствующий объект незавершенного строительства. Также в случае осуществления перехода права собственности на объект незавершенного строительства на основании договора, содержащего соответствующее условие, удовлетворение предъявленных к должнику требований становится возможным за счет такого имущества.

С учетом изложенного суд приходит к выводу, что специальное указание на сохранение права собственности ФИО1 на соответствующий объект совершено именно с целью воспрепятствования обращению взыскания на такое имущество в случае, если достижение обозначенного в договоре результата окажется невозможным.

В результате заключения и исполнения договора от 21.04.2005 должнику передано имущество, но не право собственности на него, при этом на основании указанного договора должник получил разрешение на реконструкцию объекта незавершенного строительства, а также возможность привлекать средства физических лиц-участников строительства. При этом судом не может быть оставлено без внимания то обстоятельство, что заключая с частью кредиторов типовые договоры, в пунктах 1.8 которых содержится отдельное указание на то, что недвижимость (многоквартирный дом) до окончания строительства является собственностью застройщика, должник, от имени которого действовал ФИО1, вводил участников строительства в заблуждение.

В рамках настоящего дела применены положения параграфа 7 Главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», и в реестр требований о передаче жилых помещений включены требования участников строительства - физических лиц.

Законодательство о несостоятельности (банкротстве) относит к целям процедуры конкурсного производства пропорциональное удовлетворение требований кредиторов должника за счет имущества несостоятельного лица. При банкротстве застройщика предусматривается возможность погашения требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства в порядке статьи 201.10 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Исходя из содержания пункта 7 договора от 21.04.2005 ФИО1 имеет право претендовать лишь на часть площадей дома, оставшуюся после расчетов по обязательствам, возникшим в ходе строительства дома. В ситуации сохранения за указанным физическим лицом права собственности на спорный объект ФИО1 получает удовлетворение своего требования, вытекающего из договора от 21.04.2005, в то время как прочие кредиторы ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» не получают какого-либо удовлетворения, то есть имеет место преимущественное удовлетворение требований одного кредитора перед другими.

То обстоятельство, что в рамках настоящего дела имеется неоконченный рассмотрением обособленный спор о привлечении ФИО1 к субсидиарной ответственности по обязательствам должника, не свидетельствует об отсутствии нарушения законных интересов кредиторов, поскольку возможность участников строительства получить удовлетворение своих требований не должна ставиться в зависимость от результатов рассмотрения иного обособленного спора, а также от успешности мероприятий по приведению в исполнение судебного акта о привлечении к ответственности контролирующего должника лица в случае его принятия арбитражным судом.

При оценке представленных доказательств суд учитывает, что за счет привлеченных должником денежных средств участников строительства объект фактически построен до стадии готовности. В акте проверки от 04.08.2008, составленном должностным лицом департамента градостроительства Приморского края, зафиксировано, что на объекте завершена кирпичная кладка жилого дома, выполнены работы по наружной отделке фасада, установлены пластиковые окна и металлические двери, а также двери в подъезды, с западной стороны завершены работы по устройству подземной автостоянки.

С учетом изложенного, суд считает, что сохранение у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, реализация проекта по реконструкции которого осуществлена за счет третьих лиц, а не такого собственника, препятствует достижению целей конкурсного производства в отношении застройщика, при этом предоставляя номинальному собственнику возможность обогатиться за счет кредиторов ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ», не получающих в результате совершения сделки, содержащей названное условие, того, на что могли бы рассчитывать в случае, если такого условия не было. Таким образом, совершенная сделка в части соответствующего условия повлекла нарушение финансовых интересов кредиторов должника – участников строительства.

Совокупность указанных обстоятельств, включая аффилированность сторон договора от 21.04.2005, позволяет суду прийти к выводу о том, что сделка в части условия о сохранении права собственности у ФИО1, заключена исключительно с намерением причинить вред кредиторам ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ», получить выгоду от участия таких кредиторов в строительстве объекта, заранее исключив возможность удовлетворения их требований путем передачи имущества в натуре в случае, если реализация инвестиционного проекта не обернется успехом. Указанная сделка ничтожна в соответствующей части на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, и не влечет никаких последствий, кроме тех, что связаны с ее ничтожностью.

В части прочих условий оснований для признания сделки недействительной не имеется, поскольку можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Проанализировав условия договора от 21.04.2005, исключив из его текста ничтожное условие о сохранении у ФИО1 права собственности на объект незавершенного строительства, суд считает, что на основании данного договора должнику переданы все правомочия собственника – владение, пользование и распоряжение.

Так, ФИО1 передал ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» права и обязанности заказчика для осуществления строительства (реконструкции) соответствующего объекта (пункт 1), права на строительство и всю документацию (пункт 2), все права и обязанности по договорам долевого участия в строительстве (пункт 3); в обязанности ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ» по названному договору входит вплоть до сдачи объекта в эксплуатацию осуществлять финансирование строительства, получая и распределяя средства, производить расчеты с участниками строительства (пункт 4); именно должник распоряжается площадями жилого дома, а также принимает на себя обязательство передать все оставшиеся после расчетов площади ФИО1 (пункт 7).

Таким образом, суд считает, что договор от 21.04.2005, не содержащий в себе соответствующего ничтожного условия, является основанием для перехода права собственности на объект незавершенного строительства к должнику, но в настоящее время сохранена регистрация права собственности на объект недвижимости за ответчиком по обособленному спору в условиях отсутствия на то правовых оснований.

Сохранение регистрационной записи о ФИО1 как собственнике объекта недвижимости нарушает права ООО «КОМПАНИЯ ДЕБЮТ», связанные с возможностью распоряжаться принадлежащим ему имуществом в ходе процедуры банкротства. В рассматриваемом случае право должника может быть защищено только предъявлением требований о признании права отсутствующим, иного способа защиты в данной ситуации гражданское законодательство не предусматривает, в связи с чем требование о признании отсутствующим зарегистрированного права подлежит удовлетворению.

Учитывая, что право собственности должника на спорное имущество не может быть подтверждено путем государственной регистрации во внесудебном порядке, заявленные исковые требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792 являются обоснованными, в связи с чем подлежат удовлетворению.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В соответствии с пунктом 4 статьи 201.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» форма и содержание заявлений о признании права собственности и порядок их подачи в арбитражный суд должны отвечать требованиям, предъявляемым к исковому заявлению в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации. Следовательно, подача таких заявлений сопровождается уплатой государственной пошлины.

Поскольку в соответствии с пунктом 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации за рассмотрение настоящего спора размер государственной пошлины составляет 12000 руб., поскольку заявлено два самостоятельных требования неимущественного характера, должнику при подаче заявления в арбитражный суд предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины, в связи с чем по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика по настоящему обособленному спору в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 184, 185 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

о п р е д е л и л:

Признать отсутствующим зарегистрированное право собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792.

Признать право собственности Общества с ограниченной ответственностью «КОМПАНИЯ «ДЕБЮТ» на объект незавершенного строительства готовностью 55,17 процентов, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 25:28:000000:17792.

Производство по заявленным требованиям в остальной части прекратить.

Взыскать с ФИО1 в доход федерального бюджета 12000 (двенадцать тысяч) рублей государственной пошлины.

Выдать исполнительный лист после вступления определения в законную силу.

Определение может быть обжаловано в установленном законом порядке через Арбитражный суд Приморского края в Пятый арбитражный апелляционный суд.

Судья О.В. Васенко