Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Ярмухаметова Р.Ш., при ведении протокола судебного заседания помощником ФИО1, рассмотрев возражения ФИО2 на решение конкурсного управляющего, принятое по результатам рассмотрения требования о передаче жилого помещения, в рамках дела по заявлениюпублично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации <...>, пом./ком. XI/18) о признании несостоятельным (банкротом) потребительского кооператива «ЖСК № 88» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: <...>),

при участии:

стороны не явились, извещены,

установил:

публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» обратилась в Арбитражный суд Приморского края с заявлением о признании потребительского кооператива «ЖСК № 88» несостоятельным (банкротом).

Определением суда от 21.01.2020 заявление принято к производству с учетом положений параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве.

Решением суда от 05.06.2020 потребительский кооператив «ЖСК № 88» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство сроком на один год, конкурсным управляющим должника – утверждена ФИО3, член Союза ААУ СРО "Евросиб" (адрес для направления корреспонденции арбитражному управляющему: 690003, <...>).

Определением от 29.04.2021 конкурсным управляющим утверждена ФИО4.

В рамках дела о банкротстве 26.10.2020 ФИО2 (до перемены фамилии – Олейник, далее также – участник строительства, кредитор) обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении в реестр требований участников строительства ПК «ЖСК № 88» требования о передаче квартиры № 100В, общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания по адресу: <...>.

Определением от 09.09.2021, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2021, признано обоснованным и подлежащим включению в реестр требований участников строительства должника - ПК «ЖСК № 88» требование ФИО2 о передаче квартиры № 100В, общей площадью 59,7 кв.м., расположенной по адресу: <...>, с кадастровым номером 25:28:000000:12174. В удовлетворении остальной части требований отказано.

Постановлением суда Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.01.2022 определение Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2021, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2021 по делу № А51-491/2020 отменены. Обособленный спор направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Как следует из постановления суда Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.01.2022 суды пришли к правомерному выводу об отсутствии оснований для включения в реестр требований о передачи жилых помещений требования ФИО2 о передаче квартиры площадью 217,6 кв.м. Между тем, указав в резолютивной части определения от 09.09.2021 на оплату квартиры 100В площадью 59,7 кв.м. в полном размере, суд первой инстанции, в нарушение приведенных норм не указал сумму, уплаченную по договору долевого участия от 14.05.2010 за указанную квартиру. В мотивировочной части обжалуемых судебных актов, ФИО5 предъявила требование о передаче жилого помещения по договору долевого участия в строительстве от 14.05.2010, заключенному с должником, которым установлена стоимость квартиры в размере 1 500 000 руб. В подтверждение оплаты представлены платежные документы (копии квитанций к приходному кассовому ордеру) на сумму 2 050 000 руб. Выводов относительно увеличения цены договора судебные акты не содержат.

Указанные обстоятельства явились основанием для отмены определения Арбитражного суда Приморского края от 09.09.2021, постановления Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.11.2021 по делу № А51-491/2020 и направления обособленного спора направлен на новое рассмотрение в Арбитражный суд Приморского края.

Повторно изучив и исследовав материалы дела суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 14.05.2010 между ПК «ЖСК № 88» и ФИО2 (дольщик, пайщик) заключен договор долевого участия в строительстве жилья - двухкомнатной квартиры № 100В, расположенной в секции ВИА-1 строящегося дома по адресу: <...>. По условиям договора общая стоимость строительства квартиры составляет 1 500 000 руб. (пункт 2.2).

Вступительный взнос внесен участником строительства в сумме 20 000 руб. по квитанции к приходному кассовому ордеру № 167 от 25.06.2010.

Впоследствии, 21.11.2010 между ПК «ЖСК № 88» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение, согласно которому застройщик передает пайщику в собственность чердачное помещение, примыкающее к квартире № 100В в кирпичной вставке ВИА-1 (4-й подъезд).

Во исполнение обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья от 14.05.2010 участником строительства уплачено 2 050 000 руб.

Актом приемки строительной готовности квартир от 22.01.2014 кооператив передал пайщику квартиру № 100В.

Согласно выданной ПК «ЖСК № 88» справке от 18.06.2015 исх. № 79 ФИО5 полностью выплатила паевой взнос за квартиру № 100в, площадью 160 кв.м, состоящую из 6 комнат, расположенную на 11-12 этажах по адресу: <...>.

Вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 20.01.2017 по делу № 2-471/2017 за ФИО2 признано право собственности на 6825/1000000 доли в объекте незавершенного строительства - жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 25:28:000000:12174, в размере двухкомнатной квартиры № 100В по адресу: ул.Пихтовая, д.35 в г. Владивостоке, общей площадью 59,7 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:62203, расположенной на 12-м этаже.

Право собственности участника строительства на названную квартиру № 100В, общей площадью 59,7 кв.м. 27.07.2017 зарегистрировано в ЕГРН за № 25:28:000000:62203- 25/001/2017-1.

Принимая во внимание, что требование ФИО2 основано на заключенном с ПК «ЖСК № 88» договоре долевого участия в строительстве, стоимость жилого помещения оплачена участником строительства полностью, вступившим в законную силу решением Первомайского районного суда г. Владивостока от 20.01.2017 по делу № 2-471/2017 за ФИО2 признано право собственности на 6825/1000000 доли в объекте незавершенного строительства - жилом многоквартирном доме, расположенном по адресу: <...>, лит. А, кадастровый номер 25:28:000000:12174, в размере двухкомнатной квартиры № 100В, общей площадью 59,7 кв.м с кадастровым номером 25:28:000000:62203, расположенной на 12-м этаже, которое зарегистрировано в установленном законом порядке, суд признает обоснованным требование о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования в отношении указанной квартиры площадью 59,7 кв.м.

Между тем, право собственности ФИО2 на чердачное помещение не подтверждено материалами дела, каких либо документов, свидетельствующих о том, что указанное помещение не является самовольной постройкой, представлено не было, разрешение на реконструкцию здания и внесение изменений в площадь квартиры № 100 заявителем также не представлено.

Так, требование ФИО2 о включении в реестр квартиры площадью 217,6 кв.м. обусловлено тем, что фактически произведено объединение квартиры № 100В с прилегающим к ней чердачным помещением, которое передано кооперативом пайщику на основании дополнительного соглашения от 21.11.2010 к договору долевого участия в строительстве от 14.05.2010.

Указанным дополнительным соглашением от 21.11.2010 стороны согласовали, что кооператив передает пайщику в собственность чердачное помещение, примыкающее к квартире № 100В в кирпичной вставке ВИА-1 (4-й подъезд). Целью соглашения является удешевление строительства вставки ВИ-А1 за счет привлечения частных средств для строительства кровли (пункты 1.1 и 1.2).

В соответствии с пунктом 2.2 дополнительного соглашения пайщик по своему усмотрению и за свой счет производит реконструкцию примыкающего помещения, осуществляет строительство и эксплуатацию, помещение свободно от коммуникаций, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Проект реконструкции должен быть выполнен в соответствии с действующими нормативами и с учетом выполнения необходимых согласований. При выполнении проекта реконструкции пайщик обязуется учесть обеспечение отдельных проходов к общедомовым коммуникациям, находящихся в чердачном помещении (разводка системы отопления) с целью свободного доступа при их обслуживании.

В силу пункта 2.5 дополнительного соглашения от 21.11.2010 передаваемое помещение является нежилым.

Заявителем представлен в дело выданный Центром технической инвентаризации и кадастровых работ Дальневосточного филиала АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» по Приморскому краю (отделения в г. Владивостоке) по состоянию на 18.06.2019 технический паспорт на квартиру № 100В, общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания с лит. А по адресу: <...>.

Из данного документа усматривается, что участником строительства была осуществлена перепланировка путем объединения квартиры №100В, расположенной на 12 этаже с помещениями мансардного этажа (площадью 149 кв.м), разрешительные документы на перепланировку квартиры не предъявлены.

При обращении в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на квартиру № 100В, ФИО2 требований в отношении помещений мансардного этажа не заявляла, документов, подтверждающих согласование в установленном законом порядке перепланировки не представляла.

Согласно представленному Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Приморскому краю в дело техническому плану объекта незавершенного строительства, находящегося по адресу: <...> строительство квартиры общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания не предусмотрено.

По условиям дополнительного соглашения от 21.11.2010 передаваемое кооперативом пайщику чердачное помещение является нежилым (пункт 2.5). Обязанность выполнить проект реконструкции в соответствии с нормами действующего законодательства и получение необходимых согласований возложены на пайщика (пункт 2.2).

В материалы дела не представлено доказательств того, что в проектную документацию в установленном законом порядке внесены изменения, предусматривающие создание нового объекта в виде двухуровневой квартиры общей площадью 217,6 кв.м, расположенной на двенадцатом и мансардном этажах здания по адресу: <...>.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 3 статьи 4 Закона № 214-ФЗ (в подлежащей применению редакции) договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 4 статьи 4 Закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.

При отсутствии в договоре условий, предусмотренных пунктом 4 названной статьи такой договор считается незаключенным (пункт 5 статьи 4 Закона № 214-ФЗ).

Из содержания дополнительного соглашения от 21.11.2010 усматривается, что в нем не указана площадь чердачного помещения, иные идентифицирующие признаки, позволяющие определить конкретный объект, подлежащий передаче пайщику, отсутствует условие о сроках и порядке уплаты цены договора, доказательства государственной регистрации дополнительного соглашения не представлены, что свидетельствует о его незаключенности.

При указанных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для включения в реестр требований о передачи жилых помещений требования ФИО2 о передаче квартиры площадью 217,6 кв.м.

Вместе с тем, суд, признавая обоснованным требование ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений требования в отношении квартиры № 100в, общей площадью 59,7 кв.м, расположенной на 12-м этаже здания по адресу: <...>, имеющего кадастровый номер 25:28:000000:12174, суд приходит к выводу, что сторонами в конечном итоге стоимость этой квартиры согласована в размере 2 050 000 руб.

Так, согласно приобщенным ФИО2 в материалы дела квитанциям в период с 14.05.2010 по 17.08.2012 в счет исполнения обязательств по заключенному между ПК «ЖСК № 88» и ФИО2 договору от 14.05.2010, заявителем в кассу кооператива внесено 2 050 000 руб., в то время как стоимость по договору была согласована сторонами в размере 1 500 000 руб.

Каких-либо претензий ФИО2 к ПК «ЖСК № 88» по поводу переплаты в размере 550 000 руб. не предъявляла.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что в процессе строительства объекта стороны фактически согласовали стоимость квартиры № 100в, общей площадью 59,7 кв.м, расположенной на 12-м этаже здания по адресу: <...>, имеющего кадастровый номер 25:28:000000:12174 в размере 2 050 000 руб.

Представленные в материалы обособленного спора заявителем первичные документы, никем не оспорены, заявлений об их фальсификации никем не заявлено, в связи с чем, они признаются судом допустимыми доказательствами. Кроме того, исходя из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, нарушение должностными лицами должника правила учета и движения денежных средств, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Согласно правовому подходу, приведенному в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29.03.2016 №529-О, положения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве направлены, в том числе на предоставление дополнительных гарантий и защиту прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства соответственно, на реализацию прав, закрепленных статьей 40 Конституции Российской Федерации.

Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (статья 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 201.1, 201.7 Закона о банкротстве требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства.

При этом в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ до утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре).

Руководствуясь статьями 60, 201.1, 201.5, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства должника - потребительского кооператива «ЖСК № 88», требование ФИО2, о передаче ей квартиры № 100в, общей площадью 59,7 кв.м, расположенной на 12-м этаже здания по адресу: <...>, имеющего кадастровый номер 25:28:000000:12174, оплаченной полностью в размере 2 050 000 руб.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

Настоящее определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня вынесения определения через Арбитражный суд Приморского края.

Судья Р.Ш. Ярмухаметов