Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Героевой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Петрулевич Н.В., рассмотрев заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» ФИО1 (зарегистрирован в реестре арбитражных управляющих №7711)

к обществу с ограниченной ответственностью «Масштаб-Логистик» (место нахождения: 180019, <...>; ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо: ФИО2 (г. Псков)

о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества от 05.03.2014

в рамках дела о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» (место нахождения: 180502, Псковская область, Псковский район, д. Уграда ; ИНН <***>, ОГРН <***>,)

при участии в заседании:

конкурсный управляющий ФИО1, предъявлен паспорт;

от конкурсного управляющего: ФИО3 – представитель, доверенность от 15.09.2014 №02/2014, предъявлен паспорт;

от общества с ограниченной ответственностью «Масштаб-Логистик»: ФИО4 – представитель, доверенность от 10.12.2014, предъявлен паспорт;

от третьего лица: ФИО4 – представитель, доверенность от 16.02.2015. предъявлен паспорт;

от ФНС России: ФИО5 – старший государственный налоговый инспектор отдела урегулирования задолженности и обеспечения процедур банкротства Межрайонной ИФНС России №1 по Псковской области, доверенность от 13.01.2015, предъявлено удостоверение;

иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены.

установил:

Решением Арбитражного суда Псковской области от 12.09.2014 по делу №А52-1099/2014 общество с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» (ИНН <***>, ОГРН <***>; далее – должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

28.10.2014 конкурсный управляющий обратился в суд с заявлением о признании недействительными договоров от 05.03.2014 купли-продажи нежилого помещения с КН 60-60-01/026/2009-127, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 75,7 кв. м, и нежилого помещения с КН 60-60-01/026/2009-126, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 462,9 кв. м., заключенных между обществом с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» и обществом с ограниченной ответственностью «Масштаб-Логистик» (с учетом уточнения требований).

Конкурсный управляющий ФИО1 считает, что договоры от 05.03.2014 обладают признаками подозрительной сделки, так как заключены с неравноценным встречным предоставлением, ссылаясь на пункт 1 статьи 61.2 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).

Представитель ООО «Масштаб-Логистик» и ФИО2 в отзывах и в судебном заседании просит в удовлетворении требования отказать, поскольку стоимость нежилых помещений подтверждена Отчетами, представленными в материалы дела.

Исследовав материалы дела, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления конкурсного управляющего, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, ООО «НАИС ППК» (продавец) и ООО «Масштаб-Догистик (покупатель) 05.03.2014 заключили договоры купли-продажи, в соответствии с которым продавец обязался продать, а покупатель - купить и принять в собственность объекты недвижимости:

- нежилое помещение с КН 60-60-01/026/2009-127, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 75,7 кв. м стоимостью 1 968 000 руб.

- нежилое помещение с КН 60-60-01/026/2009-126, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 462,9 кв. м стоимостью 12 035 500 руб.

Оплата приобретаемых по договорам объектов недвижимости произведена покупателем в полном объеме (платежные поручения от 22.04.2014 №143, №144).

Переход к ООО «Масштаб-Логистик» права собственности на спорные объекты недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 22.04.2014.

Спорные объекты недвижимости ООО «Масштаб-Логистик продало ФИО2, государственная регистрация перехода права собственности зарегистрирована в ЕГРП 04.09.2014.

Суд приходит к следующему выводу.

В силу пункта 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Законе.

Пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусмотрено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как разъяснено в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Постановление N 63), для признания сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

Согласно абзацу второму пункта 9 Постановления N 63 если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Судом установлено, что заявление о признании ООО "НАИС ППК" банкротом принято к производству 25.04.2014, а оспариваемые сделки заключены 05.03.2014, то есть может быть оспорена в соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд оценивает доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Доказательства признаются судом достоверными, если в результате их проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Как установлено статьей 64 АПК РФ доказательствами по делу являются полученные и предусмотренные настоящим Кодексом и другими федеральными законами сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В пункте 2 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу согласно статье 75 АПК РФ.

В материалы дела ответчиком представлены отчеты по определению рыночной стоимости нежилых помещений, проданных по договорам от 05.03.2014, от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14 и от 22.01.2013 №17/13-05. Стоимость, указанная в отчетах, соответствует цене сделок.

Согласно положениям пункта 6 главы 11 «Общие понятия оценки» ФСО № 1, утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №)» (далее - ФСО № 1), итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В пункте 19 ФСО № 1 указано, что информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Конкурсный управляющий ссылается на недостоверность Отчета от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14, а также указывает, что Отчет от 22.01.2013 №17/13-05 не актуален в соответствии с пунктом 26 ФСО № 1.

В обоснование своих доводов заявитель представил Заключение специалиста №48/П-15 от 17.02.2015 по результатам рассмотрения Отчета от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14, пояснения специалиста по данному заключению от 11.05.2015. Заключение составлено ФИО6, являющейся директором ООО «ИКБ «ЭкспертЪ», членом Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

Из представленных документов следует, что в Отчете от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14 не применены корректировки на местоположение объекта оценки и его отделку (состояние), не приводится расчет корректировок на площадь и этаж, не указано обоснований выбора аналогов для сравнительного анализа, информация об объектах аналогов не приложена к отчету. Указанные нарушения, по мнению специалиста, составившего заключение, свидетельствует о нарушении достоверности и обоснованности (пункт 19 ФСО № 1, пункт 4 ФСО №3). Данные замечания по Отчету, по мнению специалиста, являются существенными и влекут изменение рыночной стоимости объекта оценки.

ФИО7, являющийся членом НП СМАОс, составивший Отчет от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14154/13-СД, в судебном заседании пояснил, что корректировку на место положение объекта не применил, так как посчитал ее несущественной, корректировка на этажность влияет на ценообразование, объявлений об объектах-аналогах к отчету не приложено, информацию о техническом состоянии объектов узнавал по телефону.

Для разрешения вопросов, возникших в связи с представлением указанных документов, в судебное заседание для дачи пояснений в качестве специалиста вызван сотрудник Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области ФИО8, которая пояснила, что корректировка на место положение объекта и этажность является обязательной, при оценке должно учитываться техническое состояние объектов, документы, подтверждающие, что объекты аналоги выставлены на продажу должны быть приложены к отчету об оценке, неприменение корректировок на этажность, место положение, техническое состояние влияют на оценку рыночной стоимости.

Конкурсным управляющим представлен отчет об оценке от 09.04.2015 №1616/3-215, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения с КН 60-60-01/026/2009-127, расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 75,7 кв. м составляла на 28.02.2014 - 3249031 руб., рыночная стоимость нежилого помещения с КН60-60-01/026/2009-126,расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <...>, общей площадью 462,9 кв. м.на 28.02.2014 составляла 17 985 220 руб. Оценка проведена ФИО9 являющейся членом НП «Национальная коллегия специалистов-оценщиков».

Ответчик считает, что представленный конкурсным управляющим Отчет не отражает реальной рыночной стоимости объектов, поскольку выбранные объекты аналоги используются под торговлю, находятся на первых этажах, имеют выходы на фасадные части зданий. Также указывает, что объект аналог, расположенный по Октябрьскому пр.16 не продавался, а приватизировался, а следовательно его рыночная цена не определялась, к цене объекта оценщик необоснованно прибавляет НДС 18%, по двум объектам аналогам никто не подавал заявок, не обосновал оценщик повышающей корректировки (23%) по месту положения.

В пояснениях по данному отчету заявитель указывает, что все объекты аналоги могут использоваться не только для торговли, но и для размещения офисов, помещение, расположенное по ул.Труда,21, не использовалось в качестве аналога, так как расположено в здании 1949 года, имеющего деревянные перекрытия, расположение входа не повлияло на определение цены объекта, использование в качестве аналога объекта, способом приватизации которого является преимущественное право арендатора на выкуп имущества, не свидетельствует о том, что его цена не соответствует рыночной, а поскольку объект является муниципальным имуществом, операции по реализации которого не облагаются НДС, оценщик определил стоимость, с учетом НДС. Обоснование применения корректировки на место положение приведено в пункте 6.4 Отчета.

После разъяснения судом пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», стороны не заявили ходатайств о проведении экспертизы.

Суд, оценивая представленные доказательства, пояснения в совокупности, с учетом мнения специалистов, считает, что в Отчете от 28.02.2014 №0081/ОЦ-11/14154/13-СД допущены нарушения, существенное влияющие на оценку рыночной стоимости – не применены корректировки по местоположению объектов, этажности, документы, подтверждающие обоснованность выбора объектов аналогов и их технического состояния к отчету не приложены. В связи с чем суд приходит к выводу, что конкурсный управляющий в соответствии с представленным им Отчетом доказал, что стоимость объектов недвижимости на дату совершения сделок существенно отличалась от рыночной. В соответствии с пунктом 26 ФСО № 1 отчет об оценке имущества от 22.01.2013 не актуален.

Нарушений, существенно влияющих на оценку рыночной стоимости объектов в отчете об оценке от 09.04.2015 №1616/3-215, суд не усматривает.

На основании изложенного, суд считает, что сделки были совершены на условиях, которые в худшую для должника сторону отличаются от условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки и приходит к выводу о наличии оснований для признания такой сделки недействительной на основании пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Руководствуясь статьями 61.2, 61.8, 110, 139 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать недействительными договоры купли-продажи нежилых помещений с КН 60-60-01/026/2009-127 и КН 60-60-01/026/2009-126, расположенных по адресу: <...>, заключенные 05.03.2014 между обществом с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» и обществом с ограниченной ответственностью «Масштаб-Логистик».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Масштаб-Логистик» в пользу общества с ограниченной ответственностью «НАИС ППК» расходы по уплате госпошлины в сумме 10000 руб.

Выдать исполнительный лист.

Определение может быть обжаловано в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения, в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Псковской области.

Судья Н.В. Героева