Определение № А52-205/14 от 09.07.2014 АС Псковской области

1.26/2014-14944(3)

Арбитражный суд Псковской области в составе судьи Стренцель И.Ю.,

при ведении протокола предварительного судебного заседания секретарем судебного заседания Лиллерт О.А.,

рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области

к индивидуальному предпринимателю Афонькину Валерию Петровичу

о взыскании 4872599 руб. 92 коп.

и по встречному исковому заявлению индивидуального предпринимателя Афонькина Валерия Петровича

к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области

о признании права на зачет в сумме 15028817 руб. 57 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы, и о признании обязательства по оплате арендных платежей за период с 01.06.2005 по 24.03.2014 прекращенным исполнением

при участии в заседании:

от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области: Алексеев Ю.В. – представитель по доверенности, паспорт предъявлен; Городецкий В.С. – представитель по доверенности, паспорт предъявлен;

от ИП Афонькина В.П. – Вуялкин А.А. – представитель по доверенности, паспорт предъявлен;

от специалиста-оценщика ООО "Информационно-консалтинговое бюро "ЭкспертЪ": Мицукова Анна Кононовна, паспорт предъявлен,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области (далее - Управление) обратилось в

арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Афонькину Валерию Петровичу о взыскании 24640345 руб. 90 коп., в том числе 3302351 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате в рамках охранно-арендного договора от 01.06.2005 №346, 21337994 руб. 30 коп. пеней.

Протокольным определением от 27.03.2014 судом принято уменьшение Управлением суммы исковых требований до 4872599 руб. 92 коп., в том числе по основному долгу - до 1664361 руб. 63 коп. за период с 27.01.2011 по 27.01.2014, по неустойке - до 3208238 руб. 29 коп., начисленной за период с 27.01.2011 по 27.01.2014.

26.03.2014 ИП Афонькин В.П. обратился в суд с встречным исковым заявлением к Управлению о признании права на зачет в сумме 15028817 руб. 57 коп. средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды, в счет уменьшения арендной платы в рамках охранно-арендного договора от 01.06.2005 №346, и о признании обязательства ИП Афонькина В.П. по оплате арендных платежей за период с 01.06.2005 по 24.03.2014 прекращенным исполнением: зачетом средств, затраченных на работы по сохранению объекта аренды (с учетом уточнений от 29.04.2014).

Определением от 28.05.2014 к участию в деле привлечен специалист-оценщик ООО "Информационно-консалтинговое бюро "ЭкспертЪ" - Мицукова Анна Кононовна.

Представители Управления свои исковые требования в предварительном судебном заседании поддержали в полном объеме, исковые требования ИП Афонькина В.П по встречному иску не признают по основаниям, изложенным в ранее представленном отзыве и дополнении к отзыву на встречное исковое заявление.

Представитель ИП Афонькина В.П в предварительном судебном заседании заявил возражения против удовлетворения требований Управления по мотивам, изложенным в ранее представленных отзывах на иск. Требования по встречному исковому заявлению поддержал в полном объеме. Для дачи пояснений по отчету об оценке №543/П-12 от 26 июля 2012 года, представил перечень вопросов специалисту-оценщику.

Представители Управления возражений по представленному перечню вопросов не заявили.

Для уточнения своих позиций по исковым требованиям, а также для получения письменных пояснений специалиста-оценщика на поставленные вопросы, стороны заявили ходатайство об отложении слушания дела.

В связи ходатайством сторон, необходимостью получения письменных пояснений специалиста по представленным вопросам, а также для уточнения сторонами своих позиций по спору, предварительное судебное заседание следует отложить и назначить дело к судебному разбирательству в первой инстанции.

Руководствуясь статьями 87, 135, 136, 137, 158, 159, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд:

ОПРЕДЕЛИЛ:

Отложить предварительное судебное заседание на 28 августа 2014 года на 11 час. 00 мин. в помещении Арбитражного суда Псковской области по адресу: г.Псков, ул.Некрасова, 23, каб.105, тел.помощника судьи 8(8112) 79-08-69, факс 8(8112)72-14-30, сервис приема документов, поданных в электронном виде: http://my.arbitr.ru.

Назначить дело к судебному разбирательству в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции на 28 августа 2014 года на 11 час. 30 мин.

В порядке подготовки дела к судебному заседанию:

Специалисту-оценщику Мицуковой А.К.: представить в суд не позднее 10 августа 2014 года письменные пояснения по отчету об оценке №543/П-12 от 26 июля 2012 года на следующие вопросы:

1) Что представляет собой объект аренды по Охранно-арендному договору №346 от 01

июня 2005 года (далее - договор)?

2) Почему в отчете указан объект аренды как: здание (стр.11 отчета), сооружение (стр.7,

37), составная часть здания (помещения расположенного в здании) (стр.70),

специфическое сооружение XV века (стр.71) - дайте пояснение по каждой позиции.

3) Отличается ли рыночная стоимость годовой арендной платы при расчете здания,

сооружения, встроенного помещения и специфического сооружения. Если отличается,

то как?

4) Можно ли считать оценку рыночной стоимости арендной платы объективной при

наличии расхождений в отчете о наименовании объекта и задания на оценку.

5) Обоснованно ли сравнивать размер годовой арендной платы памятника "не

являющиеся объектами недвижимости в полном смысле слова (стр.61) «чемодан без

ручки»" с арендной платой капитального здания (жилого, нежилого) (стр.73)? Если

«Да», то почему?

6) Какая площадь объекта аренды, подлежит оценке, согласно технического задания

Росимущества? 7) Почему в отчете указана расчетная площадь объекта 211,8 кв.м.(стр.73)?

8) Можно ли считать оценку объективной при наличии расхождений в отчете по

площади объекта аренды - 2 235,6 кв.м, при проводимых расчетах для встроенного

нежилого помещения 211,8 кв.м.(стр.73)?

9) Почему при проведении оценки не определены условия аренды в частности:

категории площади (общей, арендной, полезной) и соотношение общей и полезной

площадей? Данные положения прописываются в Техническом задании на проведение

оценки рыночно-обоснованной арендной платы (интернет-сайт Росимущества)?

10) Входили ли отделимые улучшения Арендатора, включая встроенное помещение

(кафе), коммуникации в рыночную стоимость арендной платы? Если «да», то какие и

почему?

11) Учитывалось ли в отчете, что подведенные коммуникация (отопление, водопровод,

канализация, электроосвещение) не передавались в аренду, а является собственностью

арендатора?

12) Почему в отчете указано, что объект сдан "без возмещения затрат на содержание

памятника" (стр.11,21)? Согласно п.3.2 договора: "Размер арендной платы

уменьшается на сумму стоимости ранее произведенных Арендатором ремонтно-

реставрационных работ в размере 3 565 681 руб."

13) Пояснить утверждение: "все неотделимые улучшения, появившееся в ходе

проведения ремонта, переходят в собственность арендодателя только по истечении

договора аренды и не могут рассматриваться арендодателем как повод для пересмотра

арендной платы" (стр. 11).

14) Чем обоснован вывод о том, что "приспособление памятника выполнено таким

образом, что может быть демонтировано и внешний вид и архитектурно-

конструктивные элементы не изменятся" (стр.41)? Проводилась ли строительная

экспертиза?

15) Почему анализ рынка проводился не на дату составления акта оценки (2012 г.), а на

2006 -2010гг. (стр.48, 56)?

16) Представлен ли в отчете объекта оценки анализ рынка по всем ценообразующим

факторам, использовавшимся при определении стоимости?

17) Возможно ли проведение сравнения стоимостного результата на соответствие

рыночным данным, при отсутствии в отчете данных по ценам сделок и предложений с

аналогичной недвижимостью, в соответствии с п. 4, 8, ФСО №3)?

18) Учитывалось ли при оценке арендной платы, что памятник обременен комплексом

проблем и находятся в остро аварийном состоянии (стр.62)?

19) Учитывалось ли при оценке арендной платы, скидки на торг 45% (стр. 64,66)? Если

«Нет», то почему? 20) Какая скидка на торг применялась в отчете и почему?

21) Что означает заключение о том, что "деятельность арендатора является частью его

бизнеса" (стр.69)?

22) По какой причине не применялся затратный и доходный подход при расчете? Кто

должен был предоставить соответствующие данные для проведения указанных

методов, кому сообщалось о необходимости предоставления данной информации для

отчета?

23) Почему применялись рекомендации отдела оценки Росимущества п.4 за встроенные

помещения, несмотря на то, что объектом аренды является сооружение?

24) Объективно ли в сравнительном подходе сравнивать: сооружение (объект аренды) с

кафе, расположенными в жилых (нежилых) зданиях (стр.72.) ?

25) Можно ли вообще, специфическое сооружение (в данному случае памятник)

сравнивать с встроенными помещениями и зданиями (указанными в отчете)? Если

«Да», то почему?

26) Можно ли при проведении анализа рынка ссылаться на агентства недвижимости без

указаний ФИО и квалификацию специалистов (стр.74)?

27) Почему применяется сравнительный подход при том, что на стр.70 указано, что

сравнительный подход не может быть реализован для целей отчета?

Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Псковской области и ИП Афонькину В.П.: ознакомиться с письменными пояснениями специалиста-оценщика на посатвленные вопросы; уточнить свои позиции по спору с учетом возражений в судебном заседании и пояснений специалиста оценщика. В случае намерения воспользоваться правом, предусмотренным ст.82 АПК РФ, представить соответствующее ходатайство суду.

Предложить сторонам урегулировать спор во внесудебном порядке.

Лицам, участвующим в деле, обеспечить явку уполномоченных представителей в судебное заседание.

Информацию о движении дела стороны могут узнать на сайте в сети Интернет по веб-адресу: www.pskov.arbitr.ru