Гражданский кодекс часть 1

ознакомившись с заявлением конкурсного управляющего ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Азовская база» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

предъявленным в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Земельные технологии» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес регистрации: 347214, <...>

при участии в судебном заседании:

от конкурсного управляющего – ФИО1 лично;

от третьего лица ФИО2 – представитель ФИО3 по доверенности от 27.06.2018г., паспорт;

эксперт ООО «Экспертные решения» ФИО4, паспорт.

установил:

Решением суда от 03.07.2017 общество с ограниченной ответственностью «Земельные технологии» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утверждена ФИО1

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) общества с ограниченной ответственностью «Земельные технологии» поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок к ответчику – обществу с ограниченной ответственностью «Азовская база» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

Определением от 07.09.2018г. настоящий обособленный спор передан на рассмотрение судье Латышевой К.В.

Конкурсный управляющий уточнил заявление, просил суд признать сделку недействительной по передаче должником в собственность ООО «Азовская база» недвижимого имущества по акту № 1 от 21.12.2015г. приема-передачи имуществ а в оплату доли в уставном капитале ООО «Азовская база». Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ООО «Азовская база» денежные средства в размере 10 506 000 руб.

Уточнения приняты судом.

Определением арбитражного суда от 30.01.2019 производство по заявлению приостановлено до проведения судебной экспертизы.

Перед экспертом поставлен следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21 декабря 2015г.:

- нежилого здания, общей площадью 938 кв.м., кадастровый номер 61:45:0000388:55, инвентарный номер 226, литер А,а этажность 2, расположенного по адресу: <...>;

Проведение экспертизы было поручено эксперту Общества с ограниченной ответственностью «Экспертные решения» (ИНН <***>, ОГРН <***>, адрес: 344011, <...>) ФИО4, стаж экспертной работы 16 лет.

В Арбитражный суд Ростовской области 20.02.2019 от экспертной организации общества с ограниченной ответственностью «Экспертные решения» поступило заключение эксперта № 77 от 20.02.2019, счет на оплату №14 от 20.02.2019.

Определением от 22.02.2019г. производство по заявлению возобновлено.

В судебное заседание для дачи пояснений относительно экспертного заключения явилась эксперт ФИО4.

В судебном заседании 27.06.2019г. судом и сторонами эксперту были заданы вопросы, на которые экспертом даны пояснения.

Представителем третьего лица ФИО2 заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы, перед экспертом просит поставить следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21 декабря 2015г.:

- земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов – под цех по обезвоживанию сельхозпродукции, общей площадью 6 141,5 кв.м., кадастровый номер: 61:45:0000388:10, расположенного по адресу: <...>. Производство экспертизы просит поручить эксперту индивидуальному предпринимателю ФИО5. Срок проведения экспертизы – 5 рабочих дней с момента получения документов, необходимых для проведения оценки.

Конкурсный управляющий не возражал против назначения повторной экспертизы.

Рассмотрев ходатайство третьего лица о назначении по настоящему спору повторной судебной экспертизы, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебная экспертиза по делу назначается в случае проверки доводов лиц, участвующих в деле, имеющих значение для правильного разрешения спора при необходимости применения специальных познаний.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности» эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Представленное экспертное заключение не может быть принято во внимание, поскольку в нем имеется недостоверная информация по аналогам касательно даты публикации объявления и даты актуальности цены предложения (по первому аналогу, по третьему аналогу, по четвертому аналогу)». Эксперт дал ответ, что дата публикации по аналогам 1,3,4 указана на стр. 32,42,77,79,80.

При этом эксперт указывает на то, что на практике имеет место возможность изменения даты публикации объявления и изменение самого текста публикации в течение продолжительного периода времени нахождения объявления на сайте агентств недвижимости.

Однако это утверждение не соответствует действительности.

В заключении судебного эксперта имеются интернет адреса всех источников информации, которые эксперт использовал в расчетах. Данные интернет адреса активны, не заблокированы сайтом (как иногда бывает, когда объявление висит продолжительное время - более 6 месяцев).

При переходе по имеющимся в заключении эксперта ссылкам можно сразу попасть на страницу объявления. Например, если взять аналог №1 с адресом http://rostov.Iife-realty.ru/uchastki/plot_806222/ При переходе на эту страницу интернет адреса возможно увидеть объявление.

При сверке информации, которую видно при переходе на интернет страницу с информацией скриншота, имеющегося в заключении эксперта на стр. 77, информация идентична и полностью совпадает кроме одного существенного элемента -дата публикации объявления.

На сайтах риэлтерских компаний при публикации объявления о продаже присваивается уникальный номер объявления, который не меняется до момента удаления с сайта самого объявления. К этому уникальному номеру привязана и дата публикации, которая так же не может меняться потехническим причинам.

«Объявление №Y-806222добавлено 25 января 2017 года Номер объявления в базе агентства: 4002850». Однако, проверяемым периодом является 2015г.

Так же несостоятельно утверждение Эксперта касательного того что при переходе на ссылку очевидно, что дата публикации объявления неоднократно менялась с 15 года по 17 год. При переходе по ссылке невозможно увидеть, что дата публикации аналога неоднократно менялась, проверить достоверность невозможно.

Эксперт в своем пояснении утверждает, что в объявлении по адресной ссылке http://rostov. life-realty .ru/uchastki/plot_810441 / указана цена аналога в размере 14 000 000,00 руб. Цена аналога экспертом проиллюстрирована на стр. 32 в таблице №2.4 Заключения эксперта. Однако если перейти по ссылке, имеющейся в таблице http://rostov.life-realty.ru/uchastki/plot_810441/ можно увидеть, что в объявлении, которое как указывалось выше актуально не на 2015 год, а на 2017 год, цена аналога установлена в размере 2 400 000,00 руб.

При сравнении информации по тексту объявления из скриншота эксперта и с сайта при текущем просмотре видно, что текст неизменен, номер объявления тот же. Однако в действующей ссылке, при переходе на нее в текущем времени ключевая информация по дате объявление и о цене предложения разнятся.

Так как сама ссылка является действующей (активная) по ней возможно просмотреть объявление, которое использовал эксперт, то при вопросе о достоверности либо недостоверности Заключения эксперта необходимо руководствоваться официальными данными, которые имеются в открытом доступе. Такие данные не вызывают сомнения в своей подлинности.

Относительно замечания №4 «Недостоверная информация о наличии/отсутствии на земельных участках - аналогах улучшений в виде строений, сооружений в аналоге №3». На стр. 79 Заключения эксперта имеется скриншот объявления и интернет адрес http://rostov.life-realty.ru/uchastki/plot_810441/.

Из текста объявления следует, что на участке имеются коммуникации, а также капитальное строение 180 кв.м. Данный факт - наличие строения на участке экспертом не учтен при проведении расчетов и определении вводимых корректировок на разность характеристик объекта оценка и объекта аналога.

Если посмотреть на скриншот аналога №3, имеющийся на стр. 79 Заключения эксперта, то можно увидеть, что скриншот аналога сделан не полностью, частично. Эксперт сделал копию объявления лишь до третьей строки объявления. Между тем, ссылка активна, по ней возможно перейти на само объявление, текст объявления в текущем времени полностью идентичен тексту объявления в скриншоте, имеющегося в Заключении эксперта. Но при этом имеется разница в ключевой информации как по цене предложения, так и по дате актуальности объявления и ключевыххарактеристиках самого аналога.

Относительно замечания №5 «Недостоверная информация по диапазону цен согласно анализу рынка земельных участков».

Суть замечания заключалась в том, что Эксперт использовал цену аналога №3в размере 14 000 000,00 руб., тогда как указана цена 2 400 000,00 руб. В результате, при формирования диапазона цен на рынке Эксперт дал не верный коридор цен на рынке земельных участков, не верно определил среднюю цену за1 кв.м. земельного участка.

При анализе достоверности Заключения эксперта нужно руководствоваться данными, которые возможно проверить. Однако в рассматриваемом случае информацию об аналогах возможно проверить как изучением скриншотов, имеющихся в приложении к Заключению эксперта, так и изучением открытого источника информации с помощью перехода по адресной строке интернета. Поскольку интернет ссылка действующая, находится в открытом доступе, то предпочтение отдается официальным данным нежели данным, которые изложены в Заключении эксперта при формировании выводов о достоверности Заключения эксперта.

Изучив в совокупности пояснения судебного эксперта, выслушав мнения сторон, нарушены требования следующих норм:

- п.п. «д» п. 22 ч. 7 ФСО №7 «Оценка недвижимости» от 25.09.14 г.:

«При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.»

- ст. 8 ФЗ-73 от 31.05.2001 г. «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ»: «Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверитьобоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных»

- п. 5 ч. 2 ФСО №3 «Требования к отчету об оценке»

« - информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов»

- п. 22 ч 7 ФСО №7 «Оценка недвижимости»

«б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;»

Согласно требованиям ст. 9 ФЗ-73 под Заключением Эксперта понимается письменный документ, отражающий ходи результаты исследований, проведенных Экспертом.

При проведении судебной экспертизы Экспертом должны соблюдаться принципы, на которых основывается судебно-экспертная деятельность, а именно: принципы законности, соблюдения прав и свобод человека и гражданина, прав юридического лица, а также независимости эксперта, объективности, всесторонности и полноты исследований, проводимых с использованием современных достижений науки и техники (ст. 4 «Принципы государственной судебно-экспертной деятельности» ФЗ-73).

Согласно требованиям ст. 8 «Объективность, всесторонность и полнота исследований» ФЗ-73, Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В числе требований, предъявляемых к Эксперту ст. 16 «Обязанности эксперта» ФЗ-73, указано требование провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам.

Эксперт использовал объекты аналогов в расчетах не сопоставимые по своим параметрам с объектом оценки в результате чего эксперту пришлось вводить огромное количество корректировок для выравнивания отличий между объектом оценки и объектами аналогов. Приведена недостоверная информация по итогам расчета рыночной стоимости земельного участка. Эксперт не проанализировал рынок коммерческой недвижимости Азовского района, не подобрал аналоги максимально приближенные по своим параметрам к объекту оценки. Все аналоги экспертом выбраны максимально приближенные к трассе М4, что в разы превышает стоимость объекта оценки, так как последний расположен в глубине промзоны в значительном удалении от трассы М4. Указана недостоверная информация по аналогам касательно даты публикации объявления и даты актуальности цены предложения по аналогам.

Рассматриваемое Заключение эксперта не может быть использовано в качестве допустимого доказательства по судебному делу, так как полностью не соответствует принципам объективности, всесторонности и полноты исследования, предусмотренных законодательством, регламентирующим судебно-экспертную деятельность; рецензируемое Заключение научно и методологически не обосновано, содержит логические противоречия и выводы, не обоснованные исследовательской частью.

ФИО2- третье лицо по настоящему спору обратился в независимую экспертную организацию общество с ограниченной ответственностью «Межрегиональная оценочная компания «АРКОН» (ООО «МОК «АРКОН», ОГРН <***>, адрес: 344018, <...>).

Согласно представленной ООО «МОК «АРКОН» рецензии от 08.04.2019 годав заключении эксперта ФИО4 № 77 от 20.02.2019 года имеется ряд существенных недостатков, которые позволяют поставить под сомнение верность и полноту проведенного исследования, его научную обоснованность и правильность экспертных выводов.

Указанные обстоятельства свидетельствуют о необходимости проведения повторной экспертизы.

В силу части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с положениями части 4 статьи 82, части 2 статьи 107 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в определении о назначении экспертизы должны быть решены вопросы о сроке ее проведения, о размере вознаграждения эксперту (экспертному учреждению, организации), определяемом судом по согласованию с участвующими в деле лицами и по соглашению с экспертом (экспертным учреждением, организацией), указаны фамилия, имя, отчество эксперта.

Письмом оценочной компании индивидуального предпринимателя ФИО5 (ИНН <***>) выражена готовность указанной экспертной организации провести данное экспертное исследование, в качестве эксперта, которым может быть поручено проведение экспертизы указан эксперт ФИО5. Срок проведения экспертизы – 5 рабочих дней, стоимость проведения экспертизы – 18 000 рублей.

При определении экспертной организации судом учитывается в совокупности стаж экспертной работы, общий трудовой стаж предложенных эксперта, суд полагает необходимым поручить проведение судебной экспертизы индивидуальному предпринимателю ФИО5, эксперту ФИО5.

Учитывая изложенное, суд в соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым удовлетворить ходатайство истца о назначении указанного экспертного исследования.

В соответствии с частью 2 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации круг и содержания вопросов, выносимых на разрешение эксперта, определяется арбитражным судом.

Исходя из существа рассматриваемого спора, суд считает необходимым поставить перед экспертом следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21 декабря 2015г.:

Денежные средства на депозите суда имеются.

Для проведения указанного экспертного исследования суд считает необходимым предоставить в распоряжение эксперта копии материалов дела.

Руководствуясь статьями 82, 184-185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

удовлетворить ходатайство третьего лица ФИО2 о назначении повторной судебной экспертизы.

Назначить по делу № А53-19197/2016 повторную оценочную судебную экспертизу.

Поручить производство повторной экспертизы эксперту ФИО5 (ИНН <***>), стаж экспертной работы 12 лет.

Разрешить эксперту осмотр исследуемых объектов.

На разрешение эксперта поставить следующий вопрос: определить рыночную стоимость недвижимого имущества по состоянию на 21 декабря 2015г.:

Во исполнение требований части 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предупреждает эксперта ФИО5 об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и указывает на необходимость наличия в тексте экспертного заключения подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Установить срок для проведения экспертизы и предоставления в суд экспертного заключения, равный 5 рабочим дням с момента поступления определения суда и материалов настоящего дела эксперту.

Определить размер вознаграждения эксперта в размере 18 000 руб.

Денежные средства на проведение экспертизы внесены на депозитный счет Арбитражного суда Ростовской области.

Вознаграждение экспертному учреждению будет выплачено с депозитного счета суда после поступления в адрес суда заключения эксперта с приложением счета (счета-фактуры), акта о произведенной экспертизе, исследования экспертного заключения в судебном заседании и его оценки в судебном акте.

Приостановить производство по рассмотрению настоящего обособленного спора до поступления результатов экспертизы.

Информацию о возобновлении производства можно получить на официальном сайте Арбитражного суда Ростовской области http://rostov.arbitr.ru.

Определение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с даты его вынесения через суд, вынесший определение.

Судья К.В. Латышева