Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании заявление финансового управляющего ФИО1 о разрешении разногласий между финансовым управляющим и залоговым кредитором по вопросу утверждения Положения о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации имущества должника

по делу о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, <...>, место жительства: <...>)

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО5

при участии:

от кредитора ПАО «Сбербанк России» - представитель ФИО3 по доверенности от 08.08.2018.; представитель ФИО4 по доверенности от 11.08.2018;

от третьего лица – ФИО5 лично (паспорт); представитель ФИО6 по доверенности от 23.08.2018;

установил: в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ФИО2 в Арбитражный суд Ростовской области обратился финансовый управляющий ФИО1 с заявлением о разрешении разногласий по утверждению Положения о порядке, условиях, сроках реализации имущества должника, обеспеченного залогом имущества должника.

Финансовый управляющий просит утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должника, разработанное ПАО «Сбербанк России» в редакции финансового управляющего с учетом замечаний к пункту 3.1 Положения, настаивая на том, что в залоге у банка находится ? доли жилого дома и 325/1260 доли земельного участка, зарегистрированных за должником. Так как в залоге у банка находятся объекты недвижимого имущества только в указанных частях, то реализация имущества в полном объеме нарушает права других собственников имущества – супруги должника.

ПАО «Сбербанк России» возражал против изменения редакции положения, считая, что реализации подлежит целиком вся квартира общей площадью 393,2 кв.м. и 650/1260 доли в земельном участке, как на то указано в решении суда общей юрисдикции о взыскании задолженности с ФИО2 и об обращении взыскания на залоговое имущество. Объекты недвижимости являются совместно нажитым имуществом, находящимся в залоге банка, что является основанием для его реализации единым лотом.

ФИО7, бывая супруга должника, полагает, что ее имущество: ? доли жилого дома, 325/1260 доли земельного участка и имущество должника в соответствующих долях не подлежит реализации единым лотом в рамках дела о банкротстве, поскольку ? квартиры в результате дарения перешла в ее личную собственность, хотя и обремененной залогом, а принадлежащая ей 325/1260 доля земельного участка согласно сведениям ЕГРН не обременена залогом.

Изучив материалы заявления, заслушав объяснения лиц, участвующих в споре, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 30.11.2017 (резолютивная часть от 27.11.2017) ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура, применяемая в деле о банкротстве –реализация имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена ФИО1 из числа членов Ассоциации «Межрегиональная саморегулируемая организация арбитражных управляющих «Содействие».

Сообщение об открытии в отношении должника процедуры реализации имущества гражданина № 230 от 09.12.2017, стр. 129.

Определением суда от 03.05.2017 в третью очередь реестра требований кредиторов гражданина ФИО2 включено требование ПАО «Сбербанк России» в размере 2 442 562, 43 рублей, из которых 2 416 927 рублей основного долга, 25 634, 64 рублей расходов по уплате госпошлины как обеспеченные залогом имущества.

ПАО «Сбербанк России» предложено к согласованию с финансовым управляющим Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества в редакции, представленной в суд.

Определением суда от 17.10.2018 ходатайство ФИО5 о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости имущества удовлетворено, назначена судебная экспертиза на предмет определения рыночной стоимости имущества, производство по обособленному спору приостановлено.

03.12.2018 через канцелярию суда ООО «Консалт Гео Групп» представлено экспертное заключение №58/18 ОН-Р от 29.11.2018.

Определением суда от 10.12.2018 производство по обособленному спору возобновлено, назначено судебное заседание.

Финансовый управляющий просит согласовать с залоговым кредитором с учетом прав и законных интересов бывшей супруги должника Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества с учетом замечаний к пункту 3.1, приведенных в заявлении о разрешении разногласий.

Согласно пункту 1 статьи 60 Закона о банкротстве арбитражный управляющий вправе обратиться в судебном порядке, в том числе с заявлением (ходатайством) о разрешении разногласий, возникших между ним и кредиторами.

Пунктом 6 статьи 18.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога в ходе конкурсного производства осуществляется в порядке, установленном статьей 138 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога, которое может быть обжаловано. Если реализация предмета залога осуществляется совместно с продажей иного имущества должника, порядок и условия такой продажи не могут быть установлены без согласия в письменной форме конкурсного кредитора, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (пункт 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя»).

Разногласия между конкурсным управляющим и банком остались в отношении условия Положения: по объектам продаж и установления их начальной продажной цены (пункт 3.1).

Из материалов дела о несостоятельности (банкротстве) следует, между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2 (заемщик) заключен кредитный договор №455/1044 от 15.11.2007, по условиям которого банк предоставил ФИО2 кредит в сумме 3 033 333 рублей под 12,5 % годовых в срок до 14.11.2037.

Исполнение обязательств по кредитному договору обеспечено по договору ипотеки №455/1044/з-1, согласно которому в качестве обеспечения своевременного и полного исполнения обязательств заемщик предоставил кредитору имущество в залог в виде 1/2 доли незавершенного строительством жилого дома, площадью 320 кв.м., расположенного по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, дом №45 г. и право аренды земельного участка сроком с 01.11.2006 г. по 01.11.2009 г.

31.05.2011 между ОАО «Сбербанк России» и ФИО2 заключено дополнительное соглашение №1 к договору ипотеки №455/1044/3-1 от 15.11.2007, согласно которому п. 1.2 договора ипотеки изложен в следующей редакции:

1.2 Предметом залога является:

А) объект недвижимости - 1/2 (одна вторая жилого дома, общей площадью 320 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ростовская область, г. Волгодонск, ул. Энтузиастов, дом №45 г, инвентарный номер 8686, в соответствии с поэтажным планом, являющимся неотъемлемой частью договора.

Б) право собственности на земельный участок от 09.03.2011 г., кадастровый номер

№61:48:04 02 29:0107, общей площадью 1260 кв.м., расположенного но адресу: Ростовская область, <...>.

Договор залога от 15.11.2007 зарегистрирован в органе, осуществляющим государственную регистрацию, о чем произведена запись за № 61-61-10\089\2007-50.

Позднее 20.09.2009 года ФИО2 по договору дарения доли в праве собственности на квартиру безвозмездно передал ФИО5 ? доли в праве собственности па квартиру обшей площадью - 393,2 кв.м, в том числе жилой - 125,б кв.м., находящуюся по адресу: <...>, что подтверждается договором дарения доли в праве собственности. Согласно пункту 6 данного договора на заключение договора дарения имеется разрешение Волгодонского отделения № 7931 Сбербанка России (ОАО) Ростовской области № 3889 от 11.08.2009.

После перехода права собственности на ? доли в праве собственности на квартиру общей площадью - 393,2 кв.м, в том числе жилой - 125,6 кв.м., находящуюся по адресу <...> к ФИО5 также перешло право пользования земельным участком соразмерно ее доле в праве собственности на квартиру.

Согласно Договору купли-продажи земельного участка №23 от 14.01.2011, находящегося в государственной собственности, на котором расположены объекты недвижимости, приобретенные в собственность ФИО2, ФИО5. ФИО8, ФИО2 и ФИО5 приобрели в собственность по 325/1260 доли земельного участка из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:48:0040229:107.

Решением Волгодонского районного суда Ростовской области от 16.04.2014 по делу № 2-10/14 расторгнут кредитный договор №455/1044 от 15.11.2007, заключенный между ПАО «Сбербанк России» и ФИО2, с ФИО2 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскано 2 4425 562 рублей, из которых 2 416 927,79 рублей просроченная задолженность по основному долгу, 25 634,64 рублей расходы по уплате государственной пошлины.

Обращено взыскание на предмет залога – квартиру, расположенную по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, дом №45 г. и 650/1260 доли в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:48:0040229:107, расположенный по адресу: Ростовская область, г.Волгодонск, дом №45 г путем продажи с публичных торгов с начальной продажной ценой 11 338 400 рублей.

Законность принятого решения подтверждена апелляционным определением от 31.07.2014 Ростовского областного суда по делу № 33-10262/2014.

Таким образом, в судебном порядке установлен личный характер ответственности ФИО2 из обязательств по кредитному договору, исполнение которых обеспечено залогом имущества должника.

Сведения о признании кредитного обязательства общим отсутствуют.

В настоящее время ФИО5 не находится в процедуре банкротства.

В силу пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 №48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан» по общему правилу, в конкурсную массу гражданина включается все его имущество, имеющееся на день принятия арбитражным судом решения о признании гражданина банкротом и введении процедуры реализации имущества, а также имущество, выявленное или приобретенное после принятия указанного решения (пункт 1 статьи 213.25 Закона о банкротстве), в том числе заработная плата и иные доходы должника.

Согласно пункту 7 Постановления №48 в деле о банкротстве гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве, пункты 1 и 2 статьи 34, статья 36 СК РФ).

Вместе с тем супруг (бывший супруг), полагающий, что реализация общего имущества в деле о банкротстве не учитывает заслуживающие внимания правомерные интересы этого супруга и (или) интересы находящихся на его иждивении лиц, в том числе несовершеннолетних детей, вправе обратиться в суд с требованием о разделе общего имущества супругов до его продажи в процедуре банкротства (пункт 3 статьи 38 СК РФ). Данное требование подлежит рассмотрению судом общей юрисдикции с соблюдением правил подсудности. К участию в деле о разделе общего имущества супругов привлекается финансовый управляющий. Все кредиторы должника, требования которых заявлены в деле о банкротстве, вправе принять участие в рассмотрении названного иска в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 43 ГПК РФ). Подлежащее разделу общее имущество супругов не может быть реализовано в рамках процедур банкротства до разрешения указанного спора судом общей юрисдикции.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 9 Постановления №48, если в судебном порядке осуществлены раздел имущества, определение долей супругов в общем имуществе, финансовый управляющий, кредиторы должника вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке соответствующий судебный акт в части раздела имущества, определения долей при условии, что этим судебным актом нарушены их права и законные интересы.

Если во внесудебном порядке осуществлены раздел имущества, определение долей супругов в общем имуществе, кредиторы, обязательства перед которыми возникли до такого раздела имущества, определения долей и переоформления прав на имущество в публичном реестре (пункт 6 статьи 8.1 ГК РФ), изменением режима имущества супругов юридически не связаны (статья 5, пункт 1 статьи 46 СК РФ). В силу пункта 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве это означает, что как имущество должника, так и перешедшее вследствие раздела супругу общее имущество включаются в конкурсную массу должника. Включенное таким образом в конкурсную массу общее имущество подлежит реализации финансовым управляющим в общем порядке с дальнейшей выплатой супругу должника части выручки, полученной от реализации общего имущества. Требования кредиторов, которым могут быть противопоставлены раздел имущества, определение долей супругов (бывших супругов), удовлетворяются с учетом условий соглашения о разделе имущества, определения долей.

Пунктом 14 Постановления №48 установлено, что в связи с принятием настоящего постановления признать не подлежащими применению пункты 18 и 19 Постановления №51.

Согласно положениям пункта 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом. При этом в силу пункта 7 названной статьи, имущество гражданина, принадлежащее ему на праве общей собственности с супругом (бывшим супругом), подлежит реализации в деле о банкротстве гражданина по общим правилам, предусмотренным настоящей статьей. В таких случаях супруг (бывший супруг) вправе участвовать в деле о банкротстве гражданина при решении вопросов, связанных с реализацией общего имущества. В конкурсную массу включается часть средств от реализации общего имущества супругов (бывших супругов), соответствующая доле гражданина в таком имуществе, остальная часть этих средств выплачивается супругу (бывшему супругу). Если при этом у супругов имеются общие обязательства (в том числе при наличии солидарных обязательств либо предоставлении одним супругом за другого поручительства или залога), причитающаяся супругу (бывшему супругу) часть выручки выплачивается после выплаты за счет денег супруга (бывшего супруга) по этим общим обязательствам.

Таким образом, сохранение залога в отношении объектов недвижимости предоставляет кредитору, требования которого обеспечены залогом имущества должника, право на получение удовлетворения своих требований в порядке, определенном законом о банкротстве, за счет реализации заложенного имущества, находящегося в общей долевой собственности, а не доли в праве.

То есть, обязательство перед залоговым кредитором подлежит погашению за счет средств, вырученных от предмета залога, составляющих долю ФИО2

Согласно сведениям из ЕГРН ФИО5 на праве собственности принадлежит:

- 1/2 квартиры общей площадью 393,2 кв.м., расположенной по адресу: Ростовская область, <...>,

- 325/1260 доли в земельном участке площадью 1260 кв.м, расположенного по адресу: Ростовская область, <...>.

Из материалов дела следует, 24.02.2009 право собственности на квартиру площадью 393,2 кв.м. зарегистрировано за ФИО2.

22.04.2009 между ФИО2 и ФИО5 зарегистрирован брак.

20.08.2009 между ФИО2 (даритель) и ФИО5 (одаряемый) заключен договор дарения, по условиям которого ФИО2 передал в собственность безвозмездно супруге ФИО5 1/2 долю в праве собственности на квартиру общей площадью 393,2 кв.м., в том числе жилой – 125,6 кв.м.

? доли в праве принадлежит ФИО2 на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.2008, соглашения о выделе доли в натуре от 11.02.2009 (пункт 2 договора).

06.10.2009 ? доли в праве общей долевой собственности на квартиру площадью 393,2 кв.м. зарегистрировано за ФИО2

28.03.2014 брак, заключенный между ФИО2 и ФИО5, расторгнут.

Соответственно, должник безвозмездно передал ? доли в квартире в собственность своей супруг в период брака.

Согласно пункту 1 статьи 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

В соответствии со статьей 34 СК РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие). Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 СК РФ имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью.

Понятие и основания возникновения общей (совместной и долевой) собственности установлены статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу пункта 2 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из сособственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В силу пункта 4 статьи 244 Гражданского кодекса Российской Федерации, общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона. Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.

Из системного толкования статей 244, 572 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что договор дарения – это безвозмездная сделка по передаче доли в праве собственности супруге должника, совершенной с согласия залогового кредитора. Поскольку дарение является безвозмездной сделкой, то у супруги должника возникло право собственности, которая реализовала свое право и приняла имущество в дар.

Квартира площадью 393,2 кв.м., право собственности на которую зарегистрировано за должником 24.02.2009, никогда не имело режима общей совместной собственности, поскольку была приобретена (построена) до заключения брака (22.04.2009) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 16.10.2008, выданного Администрацией города Волгодонска.

Следовательно, ? доля в квартире по адресу: Ростовская область, <...>, подаренная должником ФИО5 в период брака, является личной собственностью супруги должника – ФИО5 Кроме того, указанная квартира является для ФИО5 единственным жильем.

Учитывая вышеперечисленные нормы права, принимая во внимание, что право собственности на ? доли квартиры перешло в личную собственность ФИО5, произведен выдел доли в натуре, суд пришел к выводу, несмотря на то, что указанная доля имущества обременена залогом в пользу банка, спорное имущество не подлежит реализации в рамках дела о банкротстве должника, так как не является совместно нажитым имуществом супругов.

Судом отклоняется довод – ФИО5 о пропуске банком срока давности для предъявления в рамках настоящего дела о банкротстве требования об обращении взыскания на долю в квартире, причитающуюся ФИО5 и находящуюся в залоге в связи с несвоевременным предъявлением исполнительного листа, на основании которого обращено взыскание на заложенное имущество в рамках исполнительного производства, как основанный на неверном толковании норм действующего законодательства, поскольку предъявление исполнительного листа к исполнению в силу части 1 статьи 16, части 3 статьи 69 АПК РФ не отменяет обязательность исполнения судебного решения, которым взысканы денежные средства, составляющие долг по кредитному договору, во исполнение которого обращено взыскание на спорное имущество.

Возражая против реализации 325/1260 доли земельного участка, расположенного по адресу: Ростовская область, <...>, ФИО5 пояснила, что в ЕГРН отсутствует регистрационная запись об обременении принадлежащей ей доли залогом.

Согласно договору купли-продажи земельного участка №23 от 14.01.2011, находящегося в государственной собственности, на котором расположен объект недвижимости, ФИО2, ФИО5, ФИО8 приобрели в собственность по 325/1260 доли земельного участка из категории земель населенных пунктов.

09.03.2011 по ? доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1260 кв.м. зарегистрировано за ФИО2, ФИО5, ФИО8

В соответствии с разъяснениями, содержащимся в абзаце четвертом п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 05.11.1998 №15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака», не является общим совместным имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученное в дар или в порядке наследования, а также вещи индивидуального пользования, за исключением драгоценностей и других предметов роскоши.

Из приведенных выше положений следует, что юридически значимым обстоятельством при решении вопроса об отнесении имущества к общей собственности супругов является то, на какие средства (личные или общие) и по каким сделкам (возмездным или безвозмездным) приобреталось имущество одним из супругов во время брака. Имущество, приобретенное одним из супругов в браке по безвозмездным гражданско-правовым сделкам (например, в порядке наследования, дарения, приватизации), не является общим имуществом супругов. Приобретение имущества в период брака, но на средства, принадлежавшие одному из супругов лично, также исключает такое имущество из режима общей совместной собственности.

14.02.2019 в судебном заседании на вопрос суда, за счет каких средств было приобретено 650/1260 доли в праве собственности на земельный участок супругами, ФИО5 пояснила, доли в праве на земельный участок, принадлежащие как должнику (325/1620), так и самой ФИО5 (325/1260) были приобретены на доходы от ее трудовой деятельности, к тому моменту должник был разжалован со службы и не имел никаких собственных доходов.

Таким образом, источником приобретения 650/1260 доли в праве собственности на земельный участок являлись совместно нажитые средства супругов. Сведения об использовании для приобретения спорного имущества средств, принадлежащих лично ФИО5, суду не заявлены, соответствующие доказательства не представлены.

В соответствии с пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Подпунктом 1 пункта 4 данной статьи предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.

Доказательства возможности выдела в натуре жилого дома вместе с частью земельного участка суду не представлены.

Таким образом, положения пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса, предусматривающие отчуждение объекта недвижимости вместе с земельным участком, неприменимы в рассматриваемом споре.

Поскольку приобретенная ФИО5 в собственность доля в жилом помещении объективно не может быть выделена в натуре вместе с земельным участком, который предоставлен для эксплуатации всего здания, действует исключение из общего правила, установленное подпунктом 1 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса, в силу которого возможно отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка без одновременного отчуждения права на земельный участок, на котором такое здание расположено.

Следовательно, приобретение права собственности на долю в жилом помещении здании само по себе не влечет возникновения у него права собственности на часть земельного участка (как физический объект).

При указанных обстоятельствах, учитывая, что имущество приобретено за счет общих доходов, выдел доли в натуре не произведен, доказательства возможности выдела в натуре не представлены, отсутствие соглашения о разделе совместно нажитого имущества или судебного акта о разделе совместно нажитого имущества супругов вступившего в законную силу, суд пришел к выводу, спорное имущество (650/1260 доли в праве на земельный участок) подлежит реализации в рамках дела о банкротстве должника с выплатой ФИО5 причитающейся ей ? доли после реализации имущества с торгов.

Суд отмечает, реализация имущества, находящегося в долевой собственности супругов, учитывая его специфику (земельный участок под жилое помещение), направлен на формирование большего круга потенциальных покупателей и реализацию имущества по более высокой цене, что в конечном итоге имеет цель как пополнения конкурсной массы должника в большем размере, так и предотвращения значительного нарушения прав супруга должника в связи с реализацией имущества в рамках дела о банкротстве, исключающей возможность предоставления супругу должника преимущественного права покупки, посредством выплаты ему соразмерной компенсации за реализацию его доли и освобождения от принуждения обладать правом общей долевой собственности на данное имущество и нести корреспондирующие данному праву обязанности вместе с третьими лицами в отсутствие на то своей воли.

В соответствии с первоначальной редакцией положения, предложенной ПАО «Сбербанк России», начальная продажная цена имущества определена в размере 9 092 174 рублей (5 583 905 рублей – квартира, 3 508 269 рублей – земельный участок) на основании решения независимого оценщика, привлеченного банком за свой счет.

В то же время ФИО5 заявила возражения относительно предлагаемой начальной продажной цены, считая, рыночная стоимость недвижимости значительно превышает цену, предлагаемую банком.

Таким образом, разногласия между третьим лицом и залоговым кредитором фактически сводятся к разногласиям о начальной продажной цене предмета залога.

Поскольку между третьим лицом и залоговым кредитором возникли разногласия по определению начальной продажной стоимости залогового имущества должника, суд пришел к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы по определению рыночной стоимости объектов, являющихся предметом залога ПАО «Сбербанк России».

Определением Арбитражного суда Ростовской области 17.10.2018 по делу №А53-4625/2017 удовлетворено ходатайство третьего лица о назначении судебной экспертизы.

Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Консалт Гео Групп» (ИНН <***>) ФИО9, стаж работы в области оценочной деятельности 10 лет.

Судом поставлены на разрешение эксперта следующие вопросы:

- какова рыночная стоимость имущества: квартира площадью 393,2 кв.м., расположенной по адресу – <...>, кадастровый номер 61:48:0040229:474 на дату оценки?

- какова рыночная стоимость имущества: ? доли квартиры площадью 393,2 кв.м., расположенной по адресу – <...>, кадастровый номер 61:48:0040229:474 на дату оценки?

- какова рыночная стоимость имущества: земельный участок, расположенный по адресу - <...>, кадастровый номер 61:48:0040229:107 на дату оценки?

- какова рыночная стоимость имущества: ? доли земельного участка, расположенный по адресу - <...>, кадастровый номер 61:48:0040229:107 на дату оценки?

Эксперт пришел к следующим выводам: рыночная стоимость имущества: квартира площадью 393,2 кв.м. – 8 800 000 рублей, рыночная стоимость имущества: ? доли квартиры площадью 393,2 кв.м. – 4 400 000 рублей, рыночная стоимость имущества: земельный участок – 2 420 000 рублей, рыночная стоимость имущества: ? доли земельного участка – 1 210 000 рублей.

Дополнительно, экспертом предоставлена справочная информация по определению рыночной стоимости доли земельного участка 325/1260, принадлежащей ФИО2 – 624 000 рублей, рыночной стоимости доли земельного участка 325/1260, принадлежащей ФИО5 – 624 000 рублей, рыночной стоимости доли земельного участка 650/1260, принадлежащей ФИО2 и ФИО5 – 1 248 000 рублей,

В судебном заседании финансовый управляющий, залоговый кредитор, третье лицо согласились с выводами судебного эксперта, заключение эксперта не оспорили, единогласно просили установить начальную продажную цену имущества с учетом выводов эксперта.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также, если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абзац 6 пункта 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 58).

Доказательств того, что предложенная залоговым кредитором начальная цена продажи имущества способна негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, суду не представлено. Определенная экспертом начальная цена продажи залогового имущества в большей степени соответствует интересам кредиторов по удовлетворению их требований, даже в случае если повторные торги будут признаны несостоявшимися и залоговый кредитор выразит согласие оставить предмет залога за собой.

Достоверность заключения эксперта, в соответствии с которым определена рыночная стоимость имущества с учетом размера долей, принадлежащих ФИО2 и ФИО5, не опровергнута лицами, участвующими в деле.

Более того, рыночная стоимость имущества максимально точно определяется только в ходе открытых торгов при условии, что процедура проведения этих торгов не будет препятствовать участию в них всех заинтересованных лиц. Начальная цена в ходе торгов может измениться как в сторону повышения при наличии активного спроса, так и в сторону снижения при проведении повторных торгов. Оценка, проводимая уполномоченным специалистом в порядке ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», всегда будет приблизительной, основанной на определенной доле условностей и допущений. При этом суду, определяя начальную цену, надлежит избегать как установления чрезмерно высокой начальной цены (поскольку это повлечет отсутствие у потенциальных покупателей интереса к приобретению имущества и, как следствие, приведет к необходимости проведения повторных торгов и затягивания производства), так и слишком низкой стартовой стоимости (при отсутствии активного спроса имущество будет реализовано недооцененным).

С учетом изложенного, на основании пункта 4 статьи 213.26 и пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в качестве начальной продажной цены залогового имущества подлежит утверждению его рыночная стоимость, определенная на основании заключения эксперта №225-06-18 в размере 5 648 000 рублей.

При разрешении вопроса о назначении судебной экспертизы ФИО5 перечислила на депозитный счет суда 40 000 рублей по чеку-ордеру от 02.10.2018.

Денежные средства в размере 10 000 рублей в порядке статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат перечислению эксперту за проведение экспертизы.

Поскольку ФИО5 перечислено на депозит суда более установленного размера, то излишне перечисленные денежные средства в размере 30 000 рублей подлежат возврате ФИО5 по реквизитам, указанным в заявлении от 17.01.2019.

Руководствуясь статьей 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

разрешить разногласия между финансовым управляющим и залоговым кредитором ПАО «Сбербанк России».

Утвердить Положение о порядке, сроках и условиях продажи имущества должникаФИО2, являющегося предметом залога ПАО «Сбербанк России», в редакции, предложенной ПАО «Сбербанк России», за исключением пункта 3. 1 Положения в части указания состава лота и начальной продажной цены имущества.

Установить начальную продажную цену реализации предмета залога в размере 5 648 000 рублей, исходя из следующего:

- рыночная стоимость имущества: ? доли квартиры площадью 393,2 кв.м., расположенной по адресу – <...>, кадастровый номер 61:48:0040229:474 на дату оценки составит – 4 400 000 рублей

- рыночная стоимость имущества: 650/1260 доли земельного участка, расположенный по адресу - <...>, на дату оценки составит – 1 248 000 рублей.

Перечислить ООО «Консалт Гео Групп» по реквизитам указанным в счете №18/115 от 30.11.2018 с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области 10 000 рублей стоимости услуг по проведению экспертизы по делу, внесенные на депозитный счет суда ФИО5 по чеку-ордеру от 02.10.2018.

Перечислить ФИО5 с депозитного счета Арбитражного суда Ростовской области 30 000 рублей, уплаченных по чеку-ордеру от 02.10.2018 по реквизитам, указанным в заявлении от 17.01.2019.

Определение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Определение суда по настоящему делу может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в месячный срок в соответствии со статьей 188 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Ростовской области.

Судья Т.А. Пипченко