Определение № А54-3694/11 от 01.03.2012 АС Рязанской области

045/2012-15160(2)

Арбитражный суд Рязанской области
ул. Почтовая, 43/44, г. Рязань, 390000; факс (4912) 275-108;
http://ryazan.arbitr.ru; e-mail: info@ryazan.arbitr.ru
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отложении судебного разбирательства

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Чистовой Н.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя Аса- дулина Бориса Фавазовича, г. Рязань

к Администрации города Рязани

третьи лица: Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, общество с ограниченной ответственностью "Актив", г. Рязань

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи недвижимо- го имущества

при участии в судебном заседании:

от истца Плоткина С.В. - адвокат, доверенность от 22.09.2011 сроком на 3 года;

от ответчика: Новинская Н.В. – начальник правового сектора, доверенность № 20/1-30/17 от 11.01.2012 на срок до 31.12.2012;

от третьих лиц:

от Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани – Новинская Н.В. – начальник правового сектора управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани, доверенность № 01-42/2 от 11.01.2012 на срок до 31.12.2012;

от общества с ограниченной ответственностью "Актив" - Власкин С.И. – директор, решение учредителя общества от 07.09.2009;

установил: индивидуальный предприниматель Асадулин Борис Фавазович, г. Рязань обратился в Арбитражный суд Рязанской области с иском к Администрации города Рязани об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования - городской округ город Рязань - нежилого помещения Н9, лит. А, подвал, назначение - нежилое, общей площадью 88, 2 кв.м., расположенного по Первомайскому пр., дом 70/1 в городе Рязани, принять в редакции истца:

- пункт 2.1 договора "Цена продажи имущества установлена в размере его рыночной стоимости и составляет 2 372 058 руб. (не облагается НДС);

- пункт 2.3 договора "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 65 906 руб. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора. Последний платеж производится не позднее " " "" 20 г.", а также истец просит обязать ответчика заключить договор купли-продажи муниципального имущества в редакции истца.

Определением от 02.09.2011 суд на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по ходатайству истца привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и общество с ограниченной ответственностью "Актив".

Представитель истца уточнил предмет исковых требований в части размера цены продажи имущества, которая составит 2197580 руб. (с учетом НДС), в том числе: 1862924 руб. - сумма без учета НДС, сумма НДС - 334926 руб.

Уточнение судом принято.

По ходатайству истца определением от 12.12.2012 производство по делу приостановлено, в связи с назначением дополнительной судебной экспертизы, проведение которой было поручено эксперту ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" эксперту ФИО1 (390023, <...>).

После получения экспертного заключения № 03/12 от 24.01.2012 производство по делу возобновлено.

Истец на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявил об уточнении исковых требований и просит суд урегулировать разногласия между сторонами, возникшие при подготовке проекта договора купли-продажи муниципального имущества муниципального образования - городской округ город Рязань - нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 88,2 кв.м., расположенного в городе Рязани по Первомайскому пр., дом 70/1, и представить проект договора в редакции истца:

П. 2.1 договора принять в следующей редакции: "Цена продажи имущества установлена в размере его рыночной стоимости и составляет 1 961 420 руб. (не облагается НДС).

П. 2.3 договора принять в следующей редакции: "Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 64130 руб. ежемесячно, не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения данного договора. Последний платеж производится не позднее """  " 20 г.".

Обязать Администрацию города Рязани заключить договор купли - продажи муниципального имущества муниципального образования - городской округ г. Рязань - нежилого помещения Н9, лит. А, общей пл. 88,2 кв.м., расположенного в г. Рязани по Первомайскому проспекту, д. 70/1, в редакции истца.

Уточнение судом принято.

Ответчик письменные пояснения по делу не представил, устно заявил, что не согласен с экспертным заключением ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" № 03/12 от 24.01.2012, полагает, что экспертом значительно занижена стоимость объекта недвижимости.

Представители ответчика и третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Актив") заявили ходатайства о вызове в судебное заседание эксперта ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" ФИО1 для дачи пояснений по экспертному заключению.

Ходатайства ответчика и третьего лица судом рассмотрены и удовлетворены. Суд на основании статьи 55 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вызывает в судебное заседание эксперта ФИО1.

Представитель третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Актив") с доводами ответчика согласен. Считает, что требования истца подлежат удовлетворению частично, в части снижения договорной цены на стоимость неотделимых улучшений, в случае предоставления истцом доказательств объема и стоимости неотделимых улучшений. Требования истца об изменении рыночной стоимости помещения не подлежат удовлетворению, так как не являются обоснованными.

По мнению представителя третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Актив") экспертное заключение ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" № 03/12 от 24.01.2012 не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и Федерального Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" по следующим основаниям.

"При исследовании 2-ого вопроса эксперт вышел за пределы своей специальности оценщика и исследовал вопрос строительной специальности.

В акте осмотра от 12 января 2012 года содержится информация о качественных и количественных параметрах оцениваемого помещения и территории, на которой находится помещение. Отсутствие акта в заключении не дает возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Не описана в сравнительном подходе методика "относительного сравнительного анализа", не дана ссылка на литературу содержащую описание методики, что не дает возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

В соответствии со статьей 16 Федерального Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы.

Однако эксперт ФИО1 без соответствующего ходатайства, без определения суда самостоятельно осуществила сбор информации о качественных и количественных характеристиках помещения.

Кроме того, объектом исследования эксперта и источником информации о качественных характеристиках оцениваемого помещения является некий акт осмотра от 12 января 2012 года, который отсутствует в экспертном заключении и в материалах дела (упоминание об акте на странице 36 заключения). Также источником информации о реконструкции помещения является арендатор (ссылка на арендатора на странице 37 заключения).

Самостоятельный сбор материалов привел к ошибочному описанию территории, где находится помещение. На странице 37 заключения указано, что парковка отсутствует. На странице 35 тот же вывод об отсутствии парковки и принятие данного утверждения как отрицательного фактора влияющего на стоимость. Далее отсутствие парковки учтено в корректировках сравни- тельного подхода с аналогами №1,2,5.

Объективно, перед зданием, где находится оцениваемое помещение со стороны МКЦ и фонтана устроена парковка на 25-30 мест. От входа в оцениваемое помещение парковка располагается на расстоянии 5-10 метров.

Таким образом, не объективное определение качественных характеристик территории оцениваемого помещения привело к уменьшению итоговой стоимости.

По 2-му вопросу исследование просто отсутствует, не указаны применяемые методы. Сразу идут выводы. Таким образом, заключение не соответствует статье 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также не соответствует статье 6 Федерального Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", так как без исследования не дает возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов.

Без ходатайства и определения суда для участия в экспертизе привлечена ФИО2- на Вячеславовна. Такие действия являются самостоятельным сбором материалов, что запрещено статьей 16 Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

В адрес ФИО2. для составления сметы была представлена экспертом ФИО1 некая "дефектная ведомость на проведенные работы". "Дефектная ведомость на проведенные работы" отсутствует в экспертном заключении и в материалах дела. Для сметчика ФИО2. "дефектная ведомость" является объектом исследования, источником количественной и качественной информации влияющей на расчеты.

Так как эксперт ФИО1 ответила на строительно-технический вопрос, то ей необходимо подтвердить наличие профессиональных знаний и опыта в области строительства.

В соответствии со статьей 16 Федерального Закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" эксперт обязан дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. На 2-й вопрос эксперт дал заключение частично. Не ответил в результате каких из выполненных арендатором работ в соответствии с локальной сметой б/н от 2008 г. на сумму 156 856 руб. нежилого помещения Н9, лит. А, общей площадью 88,2 кв.м., расположенное по адресу: <...> представленной в материалах дела следует отнести к неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Эксперт в рамках заключения не дает понятия, что является неотделимым улучшением. Отсутствует определение неотделимых улучшений.

Выявленные методические ошибки, влияющие на результат исследования. Основная ошибка, это неправильный подбор аналогов в сравнительном и доходном подходе и неправильная корректировка аналогов.

В сравнительном подходе корректировка на местоположение. Первомайский проспект в районе Площади Победы считается в городе Рязани с высшим пешеходным и автомобильным потоком, что напрямую влияет на стоимость коммерческой недвижимости. Другие улицы с меньшим пешеходным и автомобильным потоком, соответственно стоимость недвижимости там меньше. Аналоги как раз выбраны на улицах с меньшим пешеходным и автомобильным потоком, причем из всего разнообразия выбраны аналоги с самыми низкими ценами. В данном случае присутствует однобокость исследования.

Неправильная оценка местоположения привела к необоснованному снижению итоговой стоимости оцениваемого имущества.

Размер арендной ставки определялся вообще без корректировок, хотя они в данном случае обязательны на торг, на местоположение, на размер площади. При большом разнообразии аналогов экспертом использованы аналоги с самыми низкими арендными ставками, что ставит под сомнение объективность выводов эксперта.

Игнорирование научного подхода при определении ставки арендной платы привел к значительному занижению итоговой стоимости оцениваемого помещения."

Представитель третьего лица (общества с ограниченной ответственностью "Актив") заявил ходатайство об истребовании письменных доказательств находящихся у эксперта ФИО1, а именно: акта осмотра от 12 января 2012 года и дефектную ведомость на проведенные работы.

Рассмотрев ходатайство третьего лица и учитывая, что указанные документы были использованы экспертом при проведении судебной экспертизы, но в материалах дела они отсутствуют, так как никогда не предоставлялись сторонами, суд удовлетворяет ходатайство и на основании статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает необходимым истребовать у эксперта ФИО1 акт осмотра от 12 января 2012 года и дефектную ведомость на проведенные работы.

На основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд откладывает рассмотрение дела.

Руководствуясь статьями 55, 66, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Судебное разбирательство отложить на 27 марта 2012 года на 11 час. 40 мин. в помещении суда по адресу: <...>, зал 4.

2. Вызвать эксперта ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" ФИО1 (390023, <...>) в судебное заседание для дачи пояснений по экспертному заключению № 03/12 от 24.01.2012.

ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" обеспечить явку эксперта в судебное заседание.

3. Обязать эксперта ФИО1 представить в суд акт осмотра от 12 января 2012 года и дефектную ведомость на проведенные работы.

4. В срок до 20 марта 2012 сторонам представить следующие документы: ответчику - письменное обоснование возражений по заключению эксперта, письменные вопросы для эксперта.

5. ЗАО "Рязанский региональный центр оценки" представить в суд счет с банковскими реквизитами и калькуляцию стоимости проведенной экспертизы.