Гражданский кодекс часть 1

Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.01.2021г. при рассмотрении дела о признании ООО СК «НОВЫЙ ГОРОД», ИНН <***>, ОГРН <***>, несостоятельным (банкротом) применены правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». ООО СК «НОВЫЙ ГОРОД», ИНН <***>, ОГРН <***>, 443001, <...>, признано несостоятельным (банкротом). В отношении ООО СК «НОВЫЙ ГОРОД», ИНН <***>, ОГРН <***>, 443001, <...>, открыто конкурсное производство сроком на один год. Конкурсным управляющим должника утверждена ФИО4 (ИНН <***>, рег. номер 15395, адрес для направления корреспонденции: 123308, <...>).

ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением, в котором просит:

Включить требование ФИО1 о передаче ей в собственность жилого помещения - двухкомнатной квартиры на 11 этаже дома, площадью 77,72 кв.м. почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5, ФИО6 в реестр требований кредиторов ООО СК «Новый город» ИНН <***> о передаче жилых помещений.

В судебном заседании представитель заявителя заявленные требования поддержал.

Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании относительно удовлетворения заявления возражал, письменный отзыв на требование кредитора не представлен.

Исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, участвующих в судебном заседании, арбитражный суд приходит к следующему.

Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Понятие и сущность требования о передаче жилого помещения законодатель обосновал в подпункте 3 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, согласно которому под требованием о передаче жилого помещения понимается требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию.

Соответственно, в реестр требований должника (застройщика), наряду с денежными, подлежат включению требования о передаче жилого помещения в собственность по договорам долевого строительства жилья.

В силу пункта 1 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктами 2, 3 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения. Требование о передаче жилого помещения, признанное обоснованным арбитражным судом, подлежит включению арбитражным управляющим в реестр требований о передаче жилых помещений.

В реестр требований о передаче жилых помещений включаются сведения о сумме, уплаченной участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях (пункт 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 31.07.2015 № 305-ЭС15-3229, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования не только в случае заключения договора по правилам Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», но практически при любых договорных и юридических способах внесения денежных средств застройщику.

Условиями признания лица, обратившегося с требованием о включении в реестр требований о передаче жилых помещений, участником строительства является установление фактов заключения с застройщиком сделки, по которой оно было обязано передать денежные средства и (или) иное имущество в целях строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность заявителя, а также фактической передачи денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома, указанному полностью корреспондируют положения пункта 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 № 35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве»).

В соответствии с пунктом 6 статьи 201.1 Закона о банкротстве арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования, в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

Процедура банкротства застройщика согласно нормам параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве призвана обеспечить соразмерное пропорциональное удовлетворение требований всех участников строительства, имеющих к должнику (застройщику) как требования о передаче жилого помещения, так и денежные требования, квалифицируемые в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 201.1 названного Закона.

Как следует из материалов дела, ФИО7 (Инвестор), и ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) заключен инвестиционный договор № А/72-А от 21.04.2008г. на участие Инвестора в финансировании инвестиционного проекта.

Согласно условиям указанного договора ФИО7 обязался оплатить в кассу Застройщика 3 023 670 руб., а ООО «Самарагорстрой» передать ФИО7 квартиру со строительным номером 72, секция А, проектной площадью 77,53 кв.м в строящемся жилом доме, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО5 (кадастровый номер 63:01:0109005:0014) в Ленинском районе города Самары до 01.09.2009г.

ФИО7 21.04.2008г. было внесено в кассу ООО «Самарагорстрой» 3 023 670 руб.

Решением Самарского районного суда г. Самары от 09.10.2009г. инвестиционный договор № А/72-А от 21.04.2008г. расторгнут, с ООО «Самарагорстрой» в пользу ФИО7 взыскано 3 065 000 руб.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 05.03.2010г. по делу А55-10383/2009 в реестр требований кредиторов должника ООО «Самарагорстрой включены требования ФИО7 в размере 3 060 670 руб.

ФИО7 (Инвестор) и ООО «Самарагорстрой» (Застройщик) заключен инвестиционный договор № А/47-А от 14.10.2011г. на участие Инвестора в финансировании инвестиционного проекта.

Согласно условиям указанного договора ФИО7 обязался оплатить в кассу Застройщика 3 060 670 руб., а ООО «Самарагорстрой» передать ФИО7 квартиру со строительным номером 47, секция А, проектной площадью 77,72 м2 в строящемся жилом доме, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО5 (кадастровый номер 63:01:0109005:0014) в Ленинском районе города Самары до 30.09.2012г.

Поскольку у ФИО7 имелось требование к ООО «Самарагорстрой», стороны составили акт зачета взаимных обязательств от 14.10.2011, на основании которого требование ФИО7 было зачтено в качестве исполнения его обязательства по оплате суммы инвестирования в размере 3 060 670 руб.

Квартира, указанная в договоре №А/47-А от 14.10.2011г. не была передана ФИО7, так как дом не был достроен ООО «Самарагорстрой».

ООО «Самарагорстрой» и ООО СК «Новый город» 19.03.2013г. заключен договор купли-продажи № 1, согласно которому ООО «Самарагорстрой» продало, а ООО СК «Новый город» приобрело право аренды земельного участка в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО5 (кадастровый номер 63:01:0109005:0014) в Ленинском районе города Самары.

Вышеуказанный земельный участок передан обремененным правами физических лиц, внесших денежные средства на основании договоров об инвестировании в строительстве жилого дома на этом земельном участке.

Согласно Приложению № 2 к Договору купли-продажи права аренды № 1 от 05.03.2013г. земельный участок в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО5 (кадастровый номер 63:01:0109005:0014) в Ленинском районе города Самары обременен, в том числе правом ФИО7 на получение квартиры, площадью 77,53 кв. м.

ООО Строительная компания «Новый город» приняло участие в конкурсе, проводимым Министерством строительства Самарской области в соответствии с Порядком проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства, утвержденным постановлением Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54 и приказом министерства от 13.05.2014 № 187-п «О проведении конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства» путем подачи соответствующей заявки в Министерство строительства Самарской области.

Согласно предложению ООО СК «Новый город» в случае победы в конкурсе общество берет на себя обязательства удовлетворить права требования 100 участников долевого строительства, в том числе требование ФИО7, на получение ими 95 жилых помещений, общей площадью 6 465,88 кв.м. и 20 участников долевого строительства на получение ими 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 кв.м., проблемного объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5.

Таким образом, в случае победы в конкурсе ООО СК «Новый город» приняло на себя обязательства по удовлетворению определенного конкурсной документацией количества обманутых дольщиков в счёт предоставления также определенного конкурсной документацией земельного участка, площадью 4 485 кв. м, кадастровый номер 63:01:0517001:693, разрешенное использование: для строительства жилых домов со встроенными офисными помещениями и подземным паркингом, расположенного по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевская, Маяковского, ФИО5.

Согласно протоколу оценки заявок на участие в конкурсе от 20.06.2014 победителем конкурса по лоту №2 (удовлетворение прав требований участников долевого строительства дома в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5 в г. Самаре, застройщиком которого являлось ООО «Самарагорстрой») признан единственный участник конкурса - ООО Строительная компания «Новый город».

Из протокола следует, что в поданной участником заявке на участие в конкурсе ООО Строительная компания «Новый город» обязалось в случае победы в конкурсе удовлетворить требования 100 участников долевого строительства, претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2.

Обратившись с заявкой на участие в конкурсе, ООО «Строительная компания «Новый город»» заявило о принятии на себя обязательства при условии победы в конкурсе удовлетворить требования участников долевого строительства (обманутых дольщиков).

Организатор конкурса - Министерство строительства Самарской области - признал ООО Строительная компания «Новый город»» победителем конкурса и исполнил своё обязательство по выдаче обусловленной награды, а именно предоставил ООО «Строительная компания «Новый город»» приказом от 24.07.2014 №305-п в собственность бесплатно вновь сформированный земельный участок площадью 4 485,00 м2 в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5.

Министерством строительства Самарской области, Администрацией г.о. Самара и ООО СК «Новый город» от 19.05.2016г. заключено соглашение о сотрудничестве, согласно п. 3.2 которого ООО СК «Новый город» обязалось удовлетворить права требования обманутых дольщиков проблемного объекта в районе улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5 не позднее 31.12.2019г.

Следовательно, у ООО «Строительная компания «Новый город»» возникло добровольно принятое им на себя (посредством подачи заявки на участие в конкурсе, содержащей сформулированное им самим предложение) обязательство удовлетворить требования 100 участников долевого строительства претендующих на получение 95 жилых помещений общей площадью 6 465,88 м2, и 20 участников долевого строительства, претендующих на получение 19 нежилых помещений общей площадью 2 065,3 м2.

Из чего следует, что ООО СК «Новый город» приняло на себя, в том числе обязательство по исполнению Инвестиционного договора № А/47-А от 14.10.2011г. перед ФИО7

Следовательно, у ООО СК «Новый город» возникло обязательство по передаче ФИО7 двухкомнатной квартиры, площадью 77,53 кв. м., в секции А, этаж 11, строительный номер 47, в строящемся доме, расположенном на земельном участке по адресу: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5.

ФИО1 является единственным наследником, принявшим наследство после ФИО7, умершего 29.01.2018, что подтверждается имеющейся в материалах дела справке нотариуса ФИО8 № 277 от 24.03.2021г.

Срок исполнения обязательства ООО СК «Новый город» перед ФИО1 наступил 31.12.2019г.

Поскольку в установленный срок спорное имущество ООО СК «Новый город» не передано, ФИО1 обратилась в Ленинский районный суд г. Самары с исковым требованием о признании права на получение от ООО СК «Новый город» двухкомнатной квартиры.

Поскольку ООО СК «Новый город» изменило планировку дома, площади квартир, номера квартир наименование секции, коммерческое наименование жилого комплекса, увеличило количество этажей, ФИО1 просила признать за ней право на квартиру со схожими характеристиками, исходя из новой планировки дома - квартиру, расположенную на 11 этаже, секция «1», строительный № 51, проектная площадь 80,75 кв. м., жилая площадь 40,73 кв. м в строящемся жилом доме, почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5, ФИО6.

Решением Ленинского районного суда г. Самары от 23.07.2020г. в исковые требования ФИО1 к ООО СК «Новый город» оставлены без удовлетворения.

Отказ суд мотивировал тем, что испрашиваемая ФИО1 квартира имеет иные характеристики, чем указано в договоре с первоначальным застройщиком.

Вместе с тем, приведенным решением за ФИО1 признано право на получение от ООО СК «Новый город» квартиры на 11 этаже дома, площадью 77,72 кв.м. почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5, ФИО6 с характеристиками, аналогичными тем, что были приведены в инвестиционном договоре от 14.10.2011г. № А/47-А.

Согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вступившее в законную силу решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции.

Таким образом, учитывая факт принятия должником обязательств по предоставлению заявителю жилого помещения в строящемся доме, а также учитывая исполнение заявителем своих денежных обязательств, суд считает требование ФИО1 подлежащим включению в реестр требований о передаче жилых помещений ООО СК «НОВЫЙ ГОРОД», ИНН <***>, ОГРН <***>.

Арбитражный суд также обращает внимание на то, что основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов; применение указанных правил должно быть направлено на достижение данной цели, а не на воспрепятствование ей.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьями 100, пунктом 1 статьи 201.6 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Заявление ФИО1 о включении в реестр требования о передаче жилого помещения - удовлетворить.

Включить требование ФИО1 о передаче жилого помещения двухкомнатной квартиры на 11 этаже дома, площадью 77,72 кв.м. почтовый адрес ориентира: Самарская область, г. Самара, Ленинский район, в границах улиц Арцыбушевской, Маяковского, ФИО5, ФИО6, в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «Меридиан», ИНН <***>, ОГРН <***>, с указанием в реестре суммы, уплаченной участником строительства в размере 3 023 670руб.

Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд, с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья Артемьева Ю.Н.