ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ
КОММЕНТАРИИ
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области 443001, г. Самара, ул. Самарская, 203 «Б» http://www.samara.arbitr.ru, e-mail: info@samara.arbitr.ru | ||||||
ОПРЕДЕЛЕНИЕ | ||||||
декабря 2020 года г. Самара | Дело № | А55-36158/2009 | ||||
Арбитражный суд Самарской области в составе судьи | ФИО1 | |||||
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарем с/з Карсеевой С.Е., рассмотрев в судебном заседании 09 декабря 2020 года заявление вх. № 250720 от 19.12.2019 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным (ничтожным) договор аренды земельного участка; о признании недействительным разрешения на строительство в деле о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой», ОГРН <***>, ИНН <***>, | ||||||
при участии в заседании: | ||||||
от арбитражного управляющего – ФИО7, по дов. От 09.01.2020, от заявителя – ФИО3 паспорт, ФИО4, паспорт, от ООО «Стройпроектсервис» - ФИО8 по дов. От 12.12.2019, от Министерства строительства СО- представитель ФИО9, по дов. От 09.01.2020, от Департамента градостроительства г.о. Самара- представитель ФИО10, по дов. От 30.12.2019, от дольщиков – ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17, ФИО18, ФИО19, ФИО20, ФИО21, ФИО22 лично, от ФИО23 представитель ФИО24, по дов. От 1611.2018, | ||||||
установил: Решением Арбитражного суда Самарской области от 11.04.2011 по настоящему делу ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой», ИНН <***> признано несостоятельным (банкротом), в отношении общества введено конкурсное производство. Конкурсным управляющим ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой» утверждена ФИО25. Определением Арбитражного суда Самарской области от 10.10.2011 при рассмотрении настоящего дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой» судом применены положения параграфа 7 главы 9 Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)". Определением Арбитражного суда Самарской области от 13.04.2012 отстранена ФИО25 от исполнения обязанностей конкурсного управляющего ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». Определением Арбитражного суда Самарской области от 25.05.2012 конкурсным управляющим ЗАО «Инвестиционная Строительная Корпорация «Средневолжскстрой» утвержден ФИО26. ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в суд с заявлением, согласно которому просит: 1. Признать договор аренды земельного участка №94а от 06.08.2018, заключенный между Департаментом градостроительства т.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» недействительным (ничтожным). 2. Признать недействительным разрешение на строительство №63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г., выданное ООО «Стройпроектсервис» . От арбитражного управляющего, ООО «Стройпроектсервис», ФИО27, ФИО11, ФИО28 поступили отзывы, в которых они просят прекратить производство по заявлению. В материалы дела 02.03.2020 поступило уточнение, в котором заявители просят: 1. Признать договор аренды земельного участка №94а от 06.08.2018, заключенный между Департаментом градостроительства т.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» недействительным (ничтожным). 2. Признать недействительным разрешение на строительство №63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г., выданное ООО «Стройпроектсервис». 3. Право аренды на земельный участок передать в аренду с кадастровым номером 63:03:051003:937 в приоритетном порядке передать в аренду инвестору-приобретателю в соответствии с ФЗ-151. 4. Разрешением на строительство предоставить инвестору-приобретателю, получившему в аренду земельный участок в соответствии с ФЗ-151. 22.05.2020 от заявителей поступило еще одно уточнение, в котором просят: 1.обязать конкурсного управляющего ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» в судебном порядке признать договор аренды земельного участка №94а от 06.08.2018, между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» от 06.08.2018 недействительным. 2.обязать конкурсного управляющего ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» в судебном признать разрешение на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г., выданное ООО «Стройпроектсервис» утратившим силу в связи с прекращением аренды земельного участка по договору №805. 3. обязать конкурсного управляющего ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» после признания договора аренды с ООО «Стройпроектсервис» недействительным обратиться в 4. обязать конкурсного управляющего после признания договора аренды с ООО От ФИО11 поступило ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц – новых дольщиков согласно списка, предоставленного ООО «Стройпроектсервис». Судом разъяснено, что все кредиторы должника имеют право участвовать в обособленном споре по оспариванию сделки должника, в связи с чем, их отдельное привлечение к участию в процессе не требуется. От ООО «Стройпроектсервис» поступил отзыв, в котором просит отказать в удовлетворении заявленных требований. В судебном заседании представитель Министерства строительства Самарской области в отношении требования о признании разрешения на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г. просила производство прекратить, так как указанные требования не могут быть рассмотрены в рамках дела о банкротстве должника, так как подлежат рассмотрению в ином порядке. Более того, решением Ленинского районного суда г. Самара от 12.07.2018 по гражданскому делу № 2-1762/2018, вступившим в законную силу, заявителям было отказано в признании указанного разрешения на строительство недействительным. В удовлетворении иных требований просила отказать. В судебном заседании представитель Департамента градостроительства г.о. Самары просила в удовлетворении заявленных требований отказать, указала, что договор аренды был заключен в отсутствие нарушений действующего законодательства, более того указанная сделка не является сделкой должника и не нарушает права его кредиторов. В судебном заседании представитель ООО «Стройпроектсервис» просил производство по заявлению прекратить, указал, что ни одно из заявленных требований не может быть рассмотрено в рамках дела о банкротстве должника. Также пояснил, что в настоящее время ведутся строительные работы по достройке объекта незавершенного строительства, работы по заливке бетонной площадке завершены, ведутся работы по укреплению фундамента и каркаса здания в виде колонн. Также указал, что с 35 дольщиками были заключены договоры долевого участия в строительстве, которые прошли государственную регистрацию в Росреестре. Указанные действия выполнены в соответствии с нормами действующего законодательства. Указанное обременение земельного участка внесено в реестр прав на объекты недвижимости. В судебном заседании представитель конкурсного управляющего по заявленным требованиям возражала по основаниям, указанным в отзыве. В судебном заседании заявитель ФИО3, заявленные требования поддержала, просила удовлетворить. Указала, что договор заключен с нарушением норм закона, в связи с чем, подлежит признанию недействительным. Также указала, что наличие договора аренды на земельный участок препятствует его передаче на праве аренды застройщику ЗАО ИСК «Средневолжскстрой», подготовки документации для передачи в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства в целях завершения строительства объекта, расположенного по адресу: г. Самара, Ленинский район, квартал 96, ул. Вилоновская угол ул. Садовая. Пояснила, что у ООО «Стройпроектсервис» отсутствует право на достройку объекта, так как ни на каком праве объект незавершенного строительства ему не передавался. Кредиторы ФИО15, ФИО21 в судебном заседании по заявленным требованиям возражали, просили в удовлетворении отказать в связи с не предоставлением доказательств нарушения прав кредиторов должника. Кредиторы ФИО4, ФИО12, ФИО16, ФИО20, ФИО18, ФИО22 в судебном заседании заявленные требования поддержали, просили удовлетворить. От заявителя ФИО3 поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства до получения ответа из прокуратуры. Согласно ст. 159 АПК РФ заявления и ходатайства лиц, участвующих в деле, о достигнутых ими соглашениях по обстоятельствам дела, существу заявленных требований и возражений, об истребовании новых доказательств и по всем другим вопросам, связанным с разбирательством дела, обосновываются лицами, участвующими в деле, и подаются в письменной форме, направляются в электронном виде или заносятся в протокол судебного заседания, разрешаются арбитражным судом после заслушивания мнений других лиц, участвующих в деле. Суд считает ходатайство заявителя об отложении судебного разбирательства не подлежащим удовлетворению, так как отсутствуют основания для его отложения. В соответствии с ч 5 ст. 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий. В качестве основания для отложения судебного разбирательства заявлено о необходимости получения ответа из прокуратуры. При этом, заявителем не указано, какое доказательственное значение для рассмотрения указанного спора имеет названное доказательство. Суд не находит оснований для отложения судебного разбирательства, дело может быть рассмотрено по существу. Иные лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при неявке в судебное заседание лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд рассматривает дело в их отсутствие. Рассматривая вопрос о принятии заявленных уточнений, суд считает необходимым отказать в их принятии по следующим основаниям. Согласно ст. 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. При этом, не могут быть одновременно заявлены изменения и предмета и основания иска. Возможность предъявления дополнительных требований (изменения предмета и оснований заявленного иска), выходит за рамки прав, предоставленных истцу (заявителю) положениями статьи 49 АПК РФ. Заявители в своих уточнениях от 26.02.2020 дополнительно заявлено требование о передаче права аренды и о выдаче разрешения инвестору – застройщику (лицо не указано). Указанные требования по своему предмету и основаниям являются новыми. В уточнении от 22.05.2020 заявители полностью меняют предмет требований и просят обязать в совершении действий конкурсного управляющего, что полностью изменяет и предмет и основания исковых требований. При таких обстоятельствах, в принятии заявленных уточнений следует отказать. Рассматривая требование заявителей о признании недействительным разрешения на строительство №63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г., выданное ООО «Стройпроектсервис», суд установил следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом. Получению разрешения на строительство, как следует из ч. 2 ст. 48 ГрК РФ, предшествует подготовка проектной документации, которая представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта. Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом в установленном законом порядке. На основании пункта 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. В силу части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с ч 1 ст. 197 АПК РФ, дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе. Аналогичный порядок обжалования предусмотрен КАС РФ. Таким образом, в судебном заседании установлено, что требование о признании разрешения на строительство недействительным не подлежит рассмотрению в рамках дела о банкротстве, так как подлежит рассмотрению в ином порядке. При этом, в материалы дела представлено решение Ленинского районного суда г. Самара от 12.07.2018 по гражданскому делу № 2-1762/2018, в соответствии с которым заявителям было отказано в признании разрешения на строительство №63-301000-275-2017 от 15.12.2017 г, выданное ООО «Стройпромсервис» недействительным. В соответствии с п. 2) ч. 1 ст. 150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда, суда общей юрисдикции или компетентного суда иностранного государства, за исключением случаев, если арбитражный суд отказал в признании и приведении в исполнение решения иностранного суда. Суд учитывает, что в рамках дела № 2-1762/2018 были заявлены требования тех же лиц, о том же предмете, по тем же обстоятельствам, которые рассмотрены по существу. При изложенных обстоятельствах, производство по заявлению в части признания недействительным разрешения на строительство от 15.12.2017, выданное ООО «Стройпроектсервис» подлежит прекращению. Рассматривая оставшиеся требования заявителей, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении, письменных пояснениях, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям. Дела о несостоятельности (банкротстве) в силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства). Пунктом 1 статьи 61.1. Закона о банкротстве предусмотрено, что сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе. Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов, при этом срок исковой давности исчисляется с момента, когда арбитражный управляющий узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных настоящим Федеральным законом. Заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд наряду с лицами, указанными в пункте 1 настоящей статьи, конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов, не считая размера требований кредитора, в отношении которого сделка оспаривается, и его аффилированных лиц. В соответствии с п. 3.1. ч. 3 ст. 201.1. Закона о банкротстве, Фонд вправе обращаться в арбитражный суд с заявлениями об оспаривании сделок застройщика по основаниям и в порядке, которые предусмотрены главой III.1 настоящего Федерального закона. Заявители являются кредиторами должника, размер требований которых не установлен в денежном выражении, что, однако не может являться основанием для отказа в защите права. В соответствии с пунктом 2 статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд конкурсным кредитором или уполномоченным органом, если размер кредиторской задолженности перед ним, включенной в реестр требований кредиторов, составляет более десяти процентов общего размера кредиторской задолженности, включенной в реестр требований кредиторов. Положения Закона о банкротстве, предусматривающие право оспаривания сделок должника конкурсными кредиторами, обладающими относительно небольшим размером требований к должнику, направлены на самостоятельную защиту ими своих законных интересов, в том числе в случае недобросовестного поведения конкурсного управляющего, уклоняющегося от совершения таких действий. При этом установленный Законом десятипроцентный порог служит лишь ограничением для чрезмерного и несогласованного оспаривания сделок по заявлениям миноритарных кредиторов, что может нарушить баланс интересов участвующих в деле о банкротстве лиц, привести к затягиванию процедуры банкротства и увеличению текущих расходов. Возможность соединения требований нескольких кредиторов для достижения общих целей (признания незаконной сделки должника недействительной, пополнения конкурсной массы, максимального пропорционального погашения требований всех кредиторов) отвечает целям конкурсного производства и способствует эффективному восстановлению их нарушенных прав. Иной подход в подобной ситуации противоречит законодательному регулированию соответствующих правоотношений и ограничивает права добросовестных участников дела о банкротстве на судебную защиту. Заявители указывают, что оспариваемая сделка совершена в нарушение закона, нарушает права заявителей-кредиторов должника. В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам. Из материалов дела, обстоятельств, установленных ранее принятыми судебными актами по настоящему делу и иным судебным делам, объяснений сторон, следует, что постановлением Главы города Самара от 22.05.2002 № 250 утвержден проект границ земельного участка, ЗАО «ЭДС» предоставлен в аренду земельный участок площадью 1,21494 га на срок три года и разрешено строительство жилого комплекса со встроенными нежилыми помещениями и подземной автомобильной стоянкой в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей в Ленинском районе г. Самары. Постановлением Главы города Самара № 250 также продлен срок аренды ранее предоставленного участка площадью 1571,60 кв.м. на срок 5 (пять) лет по улице Вилоновской/Самарской в Ленинском районе г. Самары для организации строительной площадки. На основании данного постановления между ЗАО «ЭДС» и Комитетом по управлению имуществом г. Самары заключен договор аренды земельного участка №011937з от 22.08.2002. 26.06.2003 ЗАО «ЭДС» с ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» заключен договор №5 «О передаче функций Заказчика по строительству жилого дома по адресу: <...> Самарская», в соответствии с которым были переданы функции заказчика по строительству 5-ти секционного жилого дома, расположенного по указанному адресу. Во исполнение условий данного договора ЗАО «ЭДС» был произведен раздел земельного участка на двух арендаторов ЗАО «ЭДС» и ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». В соответствии с актом приема-передачи от 26.06.2003 ЗАО «ЭДС» передало, а ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» приняло строительную площадку площадью 3002,6 кв.м. 10.03.2010 между ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» и ТСЖ «Квартал 96» заключен договор б/н «О передаче части функций заказчика», предметом договора является передача части функций «Заказчика» на строительство многоэтажного четырех секционного жилого дома переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> Вилоновская – объекта незавершенного строительства. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012 по настоящему делу (в редакции Постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.07.2012), указанный договор признан недействительным, применены последствия недействительности сделки в виде возврата всего полученного по сделке, а именно объекта незавершенного строительства - четырехсекционного жилого дома переменной этажности, расположенный в 96 квартале в границах улиц Вилоновская, Садовая в г.Самара; различной документации. Данный объект, входит в перечень проблемных объектов согласно постановлению Правительства Самарской области от 13.07.2011 № 329 «Об утверждении перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области и порядка формирования перечня проблемных объектов, для строительства которых привлекались денежные средства граждан, на территории Самарской области». 31.10.2014 Министерством строительства Самарской области был проведен конкурс в рамках постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54 «Об утверждении порядка проведения конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, удовлетворения прав требований участников долевого строительства». Победителем по вышеуказанному конкурсу был объявлен ООО «Стройпроектсервис». Приказом Министерства строительства Самарской области №257-п от 29.12.2012 земельный участок площадью 2800 кв.м. по адресу: <...> Вилоновская, передан в аренду гражданке ФИО29 со множественностью лиц на стороне арендатора без выкупа в собственность. 11.06.2013 Министерством строительства Самарской области издан приказ №120-п об отмене приказа №257-п от 29.12.2012 и предоставлении земельного участка ФИО30 в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора сроком на пять лет без выкупа в собственность, соответствующий договор аренды земельного участка №805 подписан 08.07.2013 и зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013. В дальнейшем земельный участок передан участниками долевого строительства в лице ФИО30 в субаренду ООО «Стройпроектсервис» на основании договора субаренды земельного участка от 15.07.2015 № 805/С с целью завершения строительства дома. По истечении срока аренды между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» заключен договор аренды земельного участка от 06.08.2018 №94а сроком на три года для завершения строительства жилого дома. Министерством строительства Самарской области, Администрацией города Самары и ООО «Стройпроектсервис» заключено Соглашение о сотрудничестве от 23.05.2016, предметом которого является обеспечение взаимодействия сторон при решении вопросов, связанных со строительством проблемного объекта, расположенного в г. Самаре в границах ул. Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, застройщиком которого ранее являлось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой». 15.12.2017 ООО «Стройпроектсервис» Министерством строительства Самарской области было выдано разрешение на строительство № 63-301000-275-2017 сроком действия до 15.06.2020. Заявители обратились с рассматриваемыми требованиями, указали, что судебными актами по настоящему делу неоднократно было установлено, что жилой дом по строительному адресу: <...> угол Вилоновская, секция 2, является незавершенным строительством объектом. Данному объекту присвоен кадастровый номер 63:01:0510001:554 как дому по строительному адресу: <...> Садовая угол Вилоновская. Все секции расположены на земельном участке с кадастровым номером : 01:0510003:937, до 2012 года этот земельный участок имел кадастровый номер 63:01:0510003:517. Объект - завершенного строительства включен в конкурсную массу должника на основании вступившего в законную силу определения Арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012, вследствие применения последствий недействительности договора от 10.03.2010 б/н "О передаче части функций заказчика" между ЗАО ИСК «СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ" и ТСЖ "Квартал 96". 12.07.2012 конкурсным управляющим ЗАО ИСК «Средневолжскстрой» ФИО26 проведена инвентаризация имущества должника, о чем составлена инвентаризационная опись № 1, согласно которой в конкурсную массу должника включен объект незавершенного строительства (согласно акту приема-передачи к договору от 10.03.2010 «О передаче части функций заказчика») - 4 секционного жилого дома переменной этажности, расположенного в 96 квартале в границах улиц Вилоновская, Садовая в г. Самара: 1 -я секция (11 этажей, построена, вселена, не включается в конкурсную массу), 2-я секция (14 этажей, не достроена), 3-я секция (19 этажей, не достроена), 4-я секция (19 этажей, не достроена), - строительный (бытовой) вагончик; - забор из железобетонных плит (ограждение стройплощадки).» Таким образом, объект долевого участия существовал, возводился на денежные средства и за счет материальных ресурсов дольщиков ЗАО ИСК "СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ", в том числе и заявителей, оплачен заявителями в полном объеме, принадлежит им на основании названного договора долевого участия. При этом, на дату подачи настоящего обращения, согласно данным Casebook в отношении ООО «СТРОЙПРОЕКТСЕРВИС" выявлены факторы риска: наличие массового учредителя, массового руководителя, значительных сумм текущих исполнительных производств, сумм, предъявленных компании исков значительно превышающих предъявляемых компанией исков при наличии взыскиваемых судебными приставами задолженности об уплате налогов. Согласно п. 1 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем (далее в целях настоящего параграфа - приобретатель). В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений. К имуществу застройщика, которое может быть передано приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся объекты незавершенного строительства и земельные участки (права на земельные участки, предназначенные для размещения объектов незавершенного строительства (далее соответственно – имущество, объект незавершенного строительства, земельный участок). К обязательствам застройщика, которые могут быть переданы приобретателю в соответствии с настоящей статьей, относятся обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений (далее - обязательства застройщика). Согласно п. 8 ст. 201.15-1 Закона о банкротстве, в течение десяти дней с даты поступления арбитражному управляющему заявления о намерении наряду со сведениями, предусмотренными абзацем вторым пункта 2 статьи 201.15-1 настоящего Федерального закона, арбитражный управляющий представляет в арбитражный суд и лицу, имеющему намерение стать приобретателем и направившему заявление о намерении, следующие сведения: 1) расчет суммы, необходимой для погашения задолженности по текущим платежам и требований кредиторов первой и второй очереди и определяемой в соответствии с пунктом 5 статьи 201.10 настоящего Федерального закона на дату направления заявления о намерении в арбитражный суд (в том числе сведения об общем размере соответствующей задолженности, сведения о стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и сведения о стоимости имущества застройщика, которое остается у него после передачи объекта незавершенного строительства); 2) соотношение стоимости прав застройщика на земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований участников строительства. Лицо, имеющее намерение стать приобретателем земельного участка с находящимися на нем неотделимыми улучшениями (прав на такой земельный участок) и исполнить обязательства застройщика перед участниками строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (далее - лицо, имеющее намерение стать приобретателем), которым в том числе является Фонд или Фонд субъекта Российской Федерации, направляет заявление о таком намерении (далее в настоящей статье - заявление о намерении) в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, конкурсному управляющему (внешнему управляющему) и в уполномоченный Правительством Российской Федерации федеральный орган исполнительной власти, осуществляющий государственное регулирование в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости В соответствии с пунктом 10 статьи 201.15-1 Закона о банкротстве Минстрой РФ представляет в арбитражный суд заключение о возможности или невозможности передачи имущества и обязательств застройщика лицу, имеющему намерение стать приобретателем, в течение десяти дней с даты поступления заявления о намерении. Федеральным законом от 27.06.2019 № 151-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в левом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (начало действия документа - 27.06.2019. далее Федеральный закон 151-ФЗ) внесены изменения в статью 201.15-1 главы IX федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с пунктом 17 статьи 16 Федерального закона 151-ФЗ положения пункта 3.2 статьи 201.1, статей 201.8-1. 201.8-2, 201.9, 201.10 - 201.14, 201.15-1. 201.15-2. 201.15-2-1 Закона о банкротстве (в редакции стоящего Федерального закона) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты счеты с кредиторами третьей очереди. Таким образом, с учетом изменений, внесенных Федеральным законом 151 - ФЗ в Закон о банкротстве, первоочередное право быть приобретателем проблемного объекта расположенного в границах улиц Вилоновская, Садовая, Рабочая, Самарская в г. Самара, секции 2,3,4 с кадастровым номером земельного участка, в пределах которого расположен объект капитального строительства - 63:01:0510003:937 имеет Фонд субъекта Российской Федерации и лишь в случае принятия решения о нецелесообразности такого финансирования, может быть иное юридическое лицо, отвечающее требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ. Постановлением Правительства Самарской области от 9 сентября 2019 г. N 632 "О создании некоммерческой организации - фонда "Самарский региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" учрежден региональный фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства. Так как правоотношения по передаче недвижимого имущества компании- застройщика ЗАО ИСК "СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ" имели место уже после вступления в силу Федерального закона от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ, при том, что как в момент заключения спорного договора аренды, как в момент издания спорного разрешения на строительство, так и в настоящий момент расчёты с кредиторами третьей очереди не начинались, необходимо признать, что положения Федерального закона от 29.12.2015 г. № 391-ФЗ применяются к спорным правоотношениям. Данное утверждение заявителей подтверждается судебной практикой (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 30 сентября 2016 года по делу № А70-1897/2014). Выдача ООО "СТРОЙПРОЕКТСЕРВИС" разрешения на строительство жилого дома по вышеуказанному адресу, а также заключение с данной организацией договора аренды земельного участка под данным домом, в то время как данный незавершённый строительством объект находится в конкурсной массе должника - ЗАО ИСК "СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ" означает передачу ООО "СТРОЙПРОЕКТСЕРВИС" недостроенного объекта - 4 секционного жилого дома переменной этажности расположенного в 96 квартале в границах улиц Вилоновская. Садовая в г. Самара. В то же время, передача объекта незавершенного строительства, включенного в конкурсную массу должна была происходить в рамках процедур, предусмотренных статьями 201.15-1 и 201.1-15-2 Федерального Однако, ни одно из требований по передаче объекта из конкурсной массы новому приобретателю не было выполнено. Таким образом, заключение договора земельного участка от 06.08.2018 №94а и разрешение на строительство № 63-301000-275-2017 от 15.12.2017 (без указания сведений об объекте незавершенного строительства, который включен в конкурсную массу на основании вступившего в законную силу определения арбитражного суда Самарской области от 02.05.2012, вследствие применения последствий недействительности сделки от 10.03.2010 б/н "О передаче части функций заказчика" между ЗАО ИСК "СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ" и ТСЖ «Квартал 96» в отсутствии надлежащей передачи ООО "СТРОЙПРОЕКТСЕРВИС" имущества и обязательств застройщика ЗАО ИСК "СРЕДНЕВОЛЖСКСТРОЙ" произошло как с существенными нарушениями процедуры передачи, предусмотренной статьями 201.15-1, 201.15-2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» , так и при нарушении условий, предусмотренных подпунктами 2-6 пункта 3, и требований, предусмотренных пунктами и 10 статьи 201.10 данного Федерального закона. Таким образом, оспариваемая сделка заключена в нарушение прямых запретов, установленных законом. Оспариваемой сделкой нарушен принцип следования прав на земельный участок за правами на недвижимое имущество. Оспариваемый договор аренды земельного участка, заключенный в нарушение действующего законодательства, посягает на права и интересы заявителей, так как при заключении оспариваемого договора никакими юридическими актами не были закреплены права заявителей на получение квартир в многоквартирном доме, находящемся на данном земельном участке, должен быть признан недействительным (ничтожным). Просят признать договор аренды земельного участка от 06.08.2018 №94а, заключенный между Департаментом градостроительства г.о. Самара и ООО «Стройпроектсервис» недействительным на основании ст. 167,168 ГК РФ, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, ст. 201.8,201.5-1,201.15-2 Федерального закона о несостоятельности (банкротстве)». В соответствии с ч 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Согласно пункту 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Так, пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен запрет на осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Положения указанной нормы предполагают недобросовестное поведение (злоупотребление) правом с обеих сторон сделки, а также осуществление права исключительно с намерением причинить вред другому лицу или с намерением реализовать иной противоправный интерес, не совпадающий с обычным хозяйственным (финансовым) интересом сделок такого рода. Следовательно, для квалификации сделки как совершенной со злоупотреблением правом в дело должны быть представлены доказательства того, что стороны имели умысел на реализацию какой-либо противоправной цели. Исходя из пункта 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.11.2008 №127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации» недобросовестное поведение (злоупотребление правом) одной стороны сделки является основанием для признания сделки недействительной в соответствии со статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под злоупотреблением правом понимается умышленное поведение управомоченного лица по осуществлению принадлежащего ему гражданского права, сопряженное с нарушением установленных в статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации пределов осуществления гражданских прав, причиняющее вред третьим лицам (кредиторов должника) или создающее условия для наступления вреда (требования кредиторов могут быть не удовлетворены, в частности вследствие совершения сделки по выводу имущества из собственности должника). В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются. Приведенная норма возлагает обязанность доказывания неразумности и недобросовестности действий участника гражданских правоотношений на лицо, заявившее требования. Пунктом 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам. Доказательств, свидетельствующих о злоупотреблении сторонами договора правом, того, что сделка была направлена на причинения вреда третьим лицам заявителями суду не представлено. Из материалов дела следует, что 31 октября 2014 г. комиссией по проведению конкурса по отбору организаций в целях завершения строительства проблемных объектов, перечень которых определен Правительством Самарской области, и удовлетворения прав требований участников долевого строительства, подведены итоги конкурса, проводимого во исполнение постановления Правительства Самарской области от 26.02.2013 № 54 по лоту № 4: «Удовлетворение прав требований 82 (восьмидесяти двух) участников долевого строительства на получение ими 78 (семидесяти восьми) жилых помещений (объектов долевого строительства) общей площадью 5 148 кв.м. проблемного объекта, расположенного по адресу: Самарская область, г.Самара, Ленинский район, в границах улиц Самарской, Вилоновской, Садовой, Рабочей, застройщиком которого являлось ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой»». Конкурс по лоту № 4 признан несостоявшимся в связи с тем, что по окончании срока подачи заявок на участие в конкурсе подана только одна заявка на участие в конкурсе ООО «Стройпроектсервис», соответствующая требованиям конкурсной документации. Согласно протокола оценки заявок на участие в указанном выше конкурсе, утвержденного 31.10.2014 и.о. министра строительства Самарской области, ООО «Стройпроектсервис» признано победителем конкурса по лоту № 4, его деятельность находится под контролем. Материалами дела № А55-36158/2009 подтверждено, что ЗАО «ИСК «Средневолжскстрой» не имеет и никогда не имело прав на земельный участок, не является и никогда не являлось его владельцем или пользователем, а, следовательно, включение права аренды указанного земельного участка в конкурсную массу должника и дальнейшая реализация этого права единым лотом либо отдельно от другого имущества должника невозможно, что установлено в мотивировочной части определения Арбитражного суда Самарской области по настоящему делу от 29.12.2012 об отказе в принятии обеспечительных мер в виде в виде запрета на заключение Министерством строительства Самарской области (443010, <...>) договора аренды земельного участка (кадастровый номер 63:01:0510003:937, прежний номер 63:01:0510003:517) под объектом незавершенного строительством - многоэтажный четырехсекционный жилой дом переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями по адресу: <...> Вилоновская с другим лицом, помимо ЗАО ИСК «Средневолжскстрой», и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение Министерством строительства Самарской области данным земельным участком иным образом помимо застройщика ЗАО ИСК «Средневолжскстрой». В то же время, в соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Согласно статье 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Вступившим в законную силу Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2013 по настоящему делу отказано в удовлетворении заявления должника (в лице конкурсного управляющего ФИО26) о признании за должником права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства. Таким образом, до настоящего времени должник не приобрел вещных прав в отношении спорной постройки как объекта недвижимого имущества. Также не имеется доказательств, подтверждающих приобретение и наличие у должника каких-либо вещных или обязательственных прав в отношении указанного заявителями земельного участка с кадастровым номером 63:01:0510003:937. Указанные обстоятельства установлены вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Самарской области от 24.06.2019 по настоящему делу, которым было отказано заявителям ФИО2, ФИО4, ФИО31, ФИО3, ФИО5 об обязании конкурсного управляющего истребовать из чужого незаконного владения право аренды земельного участка Отсутствие у должника права собственности, права аренды земельного участка установлено также Определением Арбитражного суда Самарской области от 19.09.2013 по настоящему делу. Указанные обстоятельства также подтверждаются материалами регистрационного дела в отношении спорного земельного участка, представленными Управлением Росреестра по Самарской области по запросу суда. Из имеющихся в материалах дела сведений усматривается, что права заявителей не могут быть нарушены оспариваемым договором аренды земельного участка, так как отсутствуют материально-правовые основания для оформления прав на указанный земельный участок за должником. Довод заявителей о том, что заключение указанного спорного договора аренды влечет невозможность достройки проблемного объекта незавершенного строительства, не нашел своего подтверждения при рассмотрении дела. Так не представлены доказательства наличия согласия застройщика –инвестора или публично-правового образования Фонда осуществлять достройку объекта незавершенного строительства, расположенного на спорном земельном участке. Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Таким образом, признание оспариваемой сделки недействительной не может повлечь восстановление нарушенных прав заявителей. Более того, из материалов дела усматривается, что за различными лицами зарегистрировано право собственности на квартиры в этом многоэтажном четырехсекционном жилом доме переменной этажности со встроенными нежилыми помещениями. Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публичный собственник земельного участка, предоставивший его в аренду для строительства жилого дома, утрачивает право на распоряжение им. Также из материалов дела, а именно из копии регистрационного дела, представленной по запросу суда Управлением Росреестра по Самарской области, в отношении спорного земельного участка следует, что он имеет зарегистрированные в установленном порядке обременения в виде залога в силу закона в пользу участников долевого строительства, заключивших договоры долевого участия в строительстве с ООО «Стройпроектсервис»-35 договоров. При изложенных обстоятельствах, в удовлетворении требований ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка следует отказать. Отказывая в признании сделки недействительной, суд также отказывает и в применении последствий ее недействительности. Пункт 2 части 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации устанавливает, что государственная пошлина при подаче искового заявления по спорам о признании сделки недействительной уплачивается в размере 6 000 руб. В соответствии с ч 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В рассматриваемом случае, расходы по госпошлине относятся на заявителей. | ||||||
Руководствуясь ст.ст. 150, 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст.ст. 10, 168, 170 ГК РФ, ст.ст. 61.1, 61.8, 61.9 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», арбитражный суд | ||||||
ОПРЕДЕЛИЛ: | ||||||
В удовлетворении ходатайства ФИО3 об отложении судебного разбирательства отказать. В принятии уточнений заявленных требований от 26.02.2020 и от 22.05.2020 отказать. Производство по заявлению в части признания недействительным разрешения на строительство от 15.12.2017, выданное ООО «Стройпроектсервис», прекратить. В удовлетворении заявления вх. № 250720 от 19.12.2019 ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6 в оставшейся части о признании недействительным (ничтожным) договора аренды земельного участка отказать. Определение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области. | ||||||
Судья | / | ФИО1 | ||||