Определение № А56-10648/14 от 05.06.2014 АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

3842/2014-218209(3)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52
http://www.spb.arbitr.ru

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анкудиновой А.Е.,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Северо-Западный центр аудита и экспертизы» к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге,

при участии

от истца: представитель ФИО2, паспорт,

представитель ФИО3, доверенность от 01.02.2014,

от ответчика: не явился (извещен),

от ГУП ГУИОН: представитель ФИО4, доверенность от 09.01.2014,

представитель ФИО5, доверенность от 09.01.2014,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный центр аудита и экспертизы» (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) об урегулировании преддоговорного спора, возникшего между КУГИ и Обществом; определить пункты договора купли-продажи нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге в следующей редакции:

- пункт 2.1. Цена продажи Объекта составляет 1 208 000 рублей. НДС не облагается, пункты 3.2.8, 7.5.2, 7.7 – исключить;

а также об обязании КУГИ привести Приложение № 1 к договору от 10 сентября 2013 года №   -ПП, График платежей, в соответствии с ценой продажи объекта в размере 1 208 000 руб.

Определением от 10.04.2014 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ГУП ГУИОН Санкт- Петербурга.

В судебном заседании 22.05.2014 представитель истца обратился с ходатайством о назначении судебной оценочной экспертизы, проведение которой последний просит поручить одной из следующих экспертных организаций: ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России, ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа», АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», поставив перед экспертом следующий вопрос:

«Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 27,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31, пом. 12 Н по состоянию на 18.10.2013».

Представитель ответчика не возражала против проведения экспертизы.

Представитель ГУП ГУИОН возражала против проведения экспертизы по определению рыночной стоимости, указав, что данное ходатайство является преждевременным, вместе с тем, последняя пояснила, что в случае, если суд придет к выводу о необходимости назначения судебной экспертизы, ГУП ГУИОН просит назначить экспертизу в одной из следующих организаций: ООО «Бюро экспертиз», ООО «Холдинг Групп», ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт».

Кроме того, представитель ГУП ГУИОН обратилась с ходатайством о проведении экспертизы отчета оценщика, проведение которой просит поручить некоммерческому партнерству Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», поставив перед экспертом следующий вопрос:

«Соответствует ли отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 28.10.2013 № 31-8-0868(054)-2013, требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности?»

Выслушав представителей сторон, суд сообщил, что ходатайство истца о назначении экспертизы по определению рыночной стоимости и ходатайство ГУП ГУИОН о проведении экспертизы отчета будут рассмотрены после поступления ответов из экспертных организаций.

Определением от 22.05.2014 рассмотрение дела отложено, руководителям ООО «Бюро экспертиз», ООО «Холдинг Групп», ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга», ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт», ФБУ Северо- Западный РЦСЭ Минюста России, ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа», АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» в срок до 02.06.2014 предложено сообщить суду о возможности проведения экспертизы по определению рыночной стоимости по вышеуказанному вопросу, а также руководителю некоммерческого партнерства Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в срок до 02.06.2014 предложено сообщить суду о возможности проведения экспертизы отчета также по вышеуказанному вопросу.

На запрос суда ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга» сообщило, что данное экспертное учреждение обладает возможностью проведения судебной товароведческой экспертизы; стоимость работы по проведению судебной товароведческой экспертизы составит 50 000 руб.; срок подготовки заключения экспертов - 6 рабочих дней с момента получения материалов арбитражного дела и проведения визуального осмотра объекта исследования.

Для целей проведения судебной товароведческой экспертизы потребуется предоставление следующей документации (копии, при наличии):

- технический паспорт на объект исследования, - кадастровый паспорт на объект исследования,

- свидетельство о государственной регистрации права собственности на объект исследования.

К выполнению работы по проведению экспертизы будут привлечены следующие эксперты ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт-Петербурга»:

- ФИО6 - эксперт - оценщик, прошедший профессиональную переподготовку в Межотраслевом институте повышения квалификации Санкт- Петербургского государственного политехнического университета по программе «Оценка активов бизнеса и инвестиций»; окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет, квалификация «Экономист» по специальности «Менеджмент»; является

международным экспертом по оценке недвижимости в соответствии со стандартом ISO/IEC 17024:2003; является членом Общероссийской общественной организации «Российское Общество Оценщиков» с 07.12.2007 года; застрахован в соответствии с Правилами страхования ответственности оценщиков в ОСАО «РЕСО-Гарантия»; является членом НП «ПАЛАТА СУДЕБНЫХ ЭКСПЕРТОВ»; член «Общества Содействия национальному и международному Экспертному делу - ОСЭ»; Постановлением Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №74 от 04.10.2013 года утвержден на должность Арбитражного заседателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области сроком до 31.10.2015 года; стаж экспертной деятельности 17 лет;

- ФИО7 эксперт - оценщик, прошедшая профессиональную переподготовку в Межотраслевом институте повышения квалификации Санкт- Петербургского государственного политехнического университета по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; окончила Санкт-Петербургский государственный политехнический университет с квалификацией «Экономист-менеджер» по специальности «Экономика и управление на предприятии»; является членом НП «Сообщество специалистов- оценщиков «СМАО» с 11.11.2009 года; застрахована в соответствии с Правилами страхования ответственности оценщиков в ОСАО «РЕСО-Гарантия»; стаж экспертной деятельности - 11 лет.

Согласно ответу ФБУ Северо-Западный РЦСЭ Минюста России от 28.05.2014 № 790 производство экспертизы по представленным вопросам возможно; производство экспертизы будет поручено исходя из загрузки экспертов на дату поступления определения о назначении экспертизы; ориентировочный срок проведения экспертизы составляет 2 месяца с момента представления всех необходимых документов для производства экспертизы; стоимость экспертизы ориентировочно составляет 111 230 руб.; для производства экспертизы необходимо представить следующие документы:

- свидетельство на право собственности,

- технический и кадастровый паспорт на объект недвижимости.

ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» в лице генерального директора ФИО8 в письме от 29.05.2014 № 273 сообщило, что экспертиза по данным вопросам возможна и может быть поручена эксперту ООО «Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа» ФИО9, имеющей высшее техническое образование по специальности инженер-строитель, члену НП «Национальная коллегия специалистов-оценщиков»; диплом о профессиональной переподготовке МИПК при СПб гос. Техническом университете по программе «Оценка активов бизнеса и инвестиций» «Оценка стоимости недвижимости» ПП № 418725 от 05.10.2001; свидетельство Межотраслевого института о повышении квалификации и переподготовки кадров, СПб государственного инженерно-экономического университета, № 7592, выдан 14.11.2005, СЕРТИФИКАТ СООТВЕТСТВИЯ компетентности для экспертов судебной экспертизы в области «Исследования строительных объектов и территории, функционально связанной с ними, в том числе с целью проведения оценки» № 7/1671; стаж работы в оценочной деятельности 14 лет.

С учетом имеющейся загрузки экспертиза может быть проведена в течение 15 календарных дней с момента оплаты и предоставления всех необходимых документов.

Стоимость проведения экспертизы с учетом трудозатрат составит 12 000 руб.

Для производства экспертизы необходимо предоставить следующие документы:

- технический паспорт и техническая документация на объект;

- свидетельство на право собственности;

- телефоны представителей сторон для связи.

В процессе производства экспертизы, возможно, потребуются дополнительные документы, а так же необходимо предоставить эксперту возможность натурного обследования объекта.

В соответствии с ответом ООО «Бюро экспертиз» данное учреждение может провести судебную экспертизу по указанному вопросу; эксперт, которому может быть поручено проведение экспертизы ФИО10.

Образование эксперта, специальность, стаж работы, занимаемая должность, членство в саморегулируемой организации оценщиков:

образование высшее, диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 887673, выдан 20.05.2008 Санкт- Петербургским государственным университетом, специальность - оценщик бизнеса, стаж оценочной деятельности с 2007 года, должность - заместитель генерального директора по оценочной деятельности, оценщик, внесенный в реестр оценщиков СРО НП Сообщество профессионалов оценки за № 0271, оценщик 1-й категории, сертифицированный СРО.

Срок проведения экспертизы 5 рабочих дней после предоставления документации по объекту недвижимости.

Размер вознаграждения экспертному учреждению составляет 25 000 руб. (НДС не облагается ввиду применения упрощенной системы налогообложения).

Постановка дополнительных вопросов либо привлечение специалистов из других областей знаний не требуется.

Для проведения оценки требуются копии следующих документов (при наличии):

- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, приватизации либо иной документ, подтверждающий возникновение права на помещение),

- правоподтверждающий документ (Свидетельство о государственной регистрации права собственности),

- технический или кадастровый паспорт помещения,

- план вторичного объекта недвижимости,

- ситуационный план земельного участка с указанием входов в объект недвижимости,

- справку ПИБ с указанием инвентаризационной стоимости объекта недвижимости,

- бухгалтерскую справку с указанием балансовой стоимости объекта,

- сведения об обременении помещения (аренда, залог, КГИОП и пр.),

- сведения о размере налога на имущество,

- сведения о перепланировках и их согласовании,

- фотографии объекта недвижимости по состоянию на 18.10.2013.

На запрос суда некоммерческое партнерство Саморегулируемая организация оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» в письме от 02.06.2014 № 600 подтвердило возможность проведения судебной экспертизы Экспертным Советом НП СРОО «СПО» отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости (нежилого помещения) от 28.10.2013 № 31-8-0868(054)-2013; стоимость экспертизы отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно- правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности составит 26 250 руб.; срок выполнения работ составит 15 рабочих дней.

Проведение экспертизы будет поручено ФИО11.

Образование: высшее, Военный инженерный Краснознаменный институт имени А.Ф. Можайского (Военно-Космическая академия имени А.Ф. Можайского), военный инженер- строитель (диплом с отличием ЗВ № 044814 от 28.06.1982); Доктор технических наук с 2001 года (диплом доктора наук ДК № 006887 от 21.02.2001); Профессор по кафедре строительства и эксплуатации наземных комплексов с 2001 года (аттестат профессора ПР № 005300 от 17.10.2001).

Дополнительное образование: Межотраслевой институт повышения квалификации по новым направлениям развития техники и технологии при Санкт-Петербургском государственном техническом университете по программе «Оценка активов, бизнеса и инвестиций» (диплом серия ПП № 269272 от 04.07.2001); Повышение квалификации в Институте ускоренного обучения руководящих работников по программе «Оценочная деятельность» (свидетельство, per. № ПК-010/1); Повышение квалификации в Санкт- Петербургском Государственном Политехническом Университете по программе «Оценочная деятельность» (свидетельство, per. № 10-176 от 28.05.2007); Повышение квалификации в

Санкт-Петербургском Государственном университете по программе «Оценочная деятельность» (свидетельство, per. № 482 от 04.10.2010); Повышение квалификации при Европейском Центре Сертификации персонала «EumZert» (сертификат компетентности Международного эксперта по оценке недвижимости ОН-О/П/38/04 от 12.06.2004); Повышение квалификации при Ассоциации Строителей России (сертификат Специалиста Высшей категории в области ценообразования и сметного нормирования в строительстве № ВК- 00046/07 от 05.10.2007); Повышение квалификации в Институте прикладной автоматизации и программирования по программе «Строй качество (квалификационный аттестат, per. № 3783- 78 от 26.01.2013); Повышение квалификации в Межрегиональной общественной организации «Общество «ЗНАНИЕ» по курсу «Основы судебной экспертизы по экспертным специальностям» (удостоверение, per. № 00501 oт 12.04.2013).

Дополнительная информация: Член Совета и член Экспертного Совета Некоммерческого партнерства Саморегулирусмой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки», включен в реестр членов НП СРОО «СПО» за регистрационным № 0125 от 20 ноября 2009 года; Член международной Организации Содействие Экспертному делу (ОСЭ) с 2004 (международное удостоверение № ФЛ/33/04 от 01.11.2004) Сдача единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков (квалификационный аттестат № 000017 от 17.09.2013).

Для проведения экспертизы необходимо предоставить в Партнерство оригинал (либо заверенную Заказчиком копию отчета, включая все приложения), оплатить услуги Исполнителя. Предоставленные Заказчиком документы после окончания работ остаются для архивного хранения в Партнерстве.

Согласно ответу АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» экспертом данного учреждения может быть произведена данная судебная экспертиза в срок до 10 рабочих дней с момента получения экспертом определения о назначении экспертизы, предоставления документов, необходимых для производства экспертизы, при условии обеспечения допуска к объекту исследования и поступления денежных средств на счет АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт» за производство экспертизы или на депозитный счет Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Документы необходимые для производства данной экспертизы:

- технический паспорт и кадастровый паспорт на помещение 12Н, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 18.10.2013;

- свидетельство о государственной регистрации собственности на помещение 12Н. расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург. Центрачьный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 18.10.2013;

- договоры (аренды и др.) на помещение 12Н, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург. Центральный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 18.10.2013.

В случае назначения данной судебной экспертизы в АНО «Центр судебной экспертизы «ПетроЭксперт», вышеуказанная экспертиза может быть выполнена экспертом:

ФИО12, являющейся членом некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки» (Местонахождение: 190000, Санкт-Петербург, Россия, пер. Гривцова, д. 5, оф. 101). Свидетельство, реестровый № 0443 от 15.07.2011 года, имеющей диплом о профессиональной переподготовке по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный политехнический университет» ПП № 468156 от 30.06.2011, имеющей Полис № ПОО-0000378894 обязательного страхования ответственности оценщика от 11 июля 2013 года; срок действия полиса: с 11 июля 2013 года по 10 июля 2014 года; лимит ответственности 30 000 000 руб., стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.

Стоимость услуг по производству данной судебной экспертизы составляет 34 000 руб.

ООО «Центр независимой профессиональной экспертизы «ПетроЭксперт» сообщило, что данное учреждение обладает возможностью проведения судебной экспертизы, экспертиза

может быть произведена в срок до 10 рабочих дней с момента получения экспертом определения о назначении экспертизы, предоставления документов, необходимых для производства экспертизы, при условии обеспечения допуска к объекту исследования и поступления денежных средств на счет ООО «ПетроЭксперт» за производство экспертизы или на депозитный счет Арбитражного суда г. Санкт-Петербурга и ЛО.

В случае назначения товароведческой экспертизы по данному вопросу в ООО «ПетроЭксперт», вышеуказанная экспертиза может быть выполнена экспертом:

ФИО13, имеющей Диплом о профессиональной переподготовке в сфере «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», выдан 01 августа 2008 года, ПП-1 № 327319, регистрационный номер - 2880, Свидетельство о повышении квалификации, Санкт-Петербургского Государственного Университета, по программе «Оценочная деятельность» № 852, от 03.11.2011 года, являющейся членом некоммерческого партнерства «Сообщество профессионалов оценки» (Местонахождение: 190000, Санкт- Петербург, Россия, пер. Гривцова, д. 5, оф. 101). Свидетельство, № 0009, дата включения в реестр 20.11.2009; Полис ПОО-00003 78725 обязательного страхования ответственности оценщика от 23 апреля 2013 года; срок действия полиса: с 01 мая 2013 года по 30 апреля 2014 года; стаж работы в оценочной деятельности: 6 лет.

Необходимые документы для производства данной экспертизы:

- свидетельство о государственной регистрации собственности на помещение 12Н, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 1 8.10.2013;

- технический паспорт и кадастровый паспорт на помещение 1211, расположенное по адресу: г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 18.10.2013;

- договоры (аренды и др.) на помещение 12Н, расположенное по адресу: г. Санкт- Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31 по состоянию на 18.10.2013.

Стоимость услуг по производству данной товароведческой экспертизы составляет 34 000 руб.

Кроме того, суд сообщил, что ответ на запрос от ООО «Холдинг Групп» в материалы дела до настоящего времени не поступил.

Выслушав представителей сторон, суд полагает, что с учетом предмета и оснований заявленных требований, круга обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении данного дела, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайство Общества о проведении экспертизы подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 82, 144, 145, 147 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

определил:

1. Удовлетворить ходатайство общества с ограниченной ответственностью «Северо- Западный центр аудита и экспертизы» о проведении экспертизы, назначив оценочную экспертизу.

2. Проведение экспертизы поручить эксперту ООО «Центр оценки и консалтинга Санкт- Петербурга» ФИО6.

3. Перед экспертом поставить следующий вопрос: «Определить рыночную стоимость нежилого помещения общей площадью 27,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Центральный район, ул. Моховая, д. 31, пом. 12 Н по состоянию на 18.10.2013».

4. Установить срок проведения экспертизы и представления экспертного заключения до 07 июля 2014 года.

5. Установить размер вознаграждения эксперту в сумме 50 000 руб., которое подлежит перечислению с депозитного счета суда после получения судом экспертного заключения и выставления счета.

6. Обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный центр аудита и экспертизы» в срок до 16.06.2014 перечислить на депозитный счет суда 50 000 руб. за производство экспертизы. Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Западный центр аудита и экспертизы» предупреждается, что материалы дела будут направлены в экспертную организацию после поступления денежных средств на депозит суда.

7. Истцу обеспечить доступ эксперту в помещение.

8. Эксперту сообщить лицам, участвующим в деле, о дне и месте проведения экспертизы.

9. Эксперт ФИО6 предупреждаются об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

10. Рассмотрение дела отложить на 24 июля 2014 года на 15 час. 40 мин. в помещении суда по адресу: Санкт-Петербург, Суворовский пр., дом № 50-52, зал № 111.

11. Ходатайство ГУП ГУИОН о проведении экспертизы отчета об оценке отклонить.