Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление представителя участников должника ФИО1 о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «СОЮЗИМПОРТ» (место нахождения (адрес): (191023, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии представителей в соответствии с протоколом судебного заседания от 21.01.2019г.,

установил:

ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами» (кредитор, заявитель) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании общества с ограниченной ответственностью «СОЮЗИМПОРТ» (далее – ООО «СОЮЗИМПОРТ», должник) несостоятельным (банкротом). Определением арбитражного суда от 16.05.2017 указанное заявление принято к производству.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.10.2017 в отношении ООО «СОЮЗИМПОРТ» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО2. Указанные сведения опубликованы в газете «Коммерсант» 03.11.2017 №206.

Решением от 27.09.2018г. должник был признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Уведомление в газете «Коммерсантъ» №183 от 06.10.2018г.

27.10.2018г. посредством системы «Мой арбитр» в суд поступило ходатайство представителя участников должника ФИО1 о разрешении разногласий по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога – нежилого помещения, площадью 793,6 м2, кадастровый номер 78:31:0105610:1294, расположенного по адресу Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.28-30, к.1, пом.143-Н, определении начальной продажной цены предмета залога в размере его рыночной стоимости, а именно 131 100 000 руб., внесении изменений в п.6.2 и 6.3 положения от 17.10.2018г.: по втором предложении п.6.2 число 65 заменить на число 85 и во втором предложении п. 6.3 число 65 заменить на число 85.

16.01.2019г. в суд конкурсным управляющим был представлен отзыв на заявление.

В судебном заседании 21.01.2019г. представитель заявителя заявление поддержал в полном объеме.

Кредитором ООО «УК «Инвестиции Управление Активами» представлено возражение на заявление и документы в обоснование заявленных возражений.

Изучив материалы дела, выслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, суд установил следующее.

В конкурсную массу должника включено следующее имущество:

нежилое помещение, площадью 793,6 м2, кадастровый номер 78:31:0105610:1294, расположенное по адресу: <...> 143-Н:

241/8529 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, назначение: для размещения объектов торговли, разрешенное использование: земли населенных пунктов, площадью 8529 м2, кадастровый номер 78:31:0105613:4, расположен по адресу: <...>.

Залогом указанного имущества обеспечены включенные в третью очередь реестра требований кредиторов должника требования ООО «УК «Инвестиции Управление Активами».

19 октября 2018 года конкурсный управляющий должника разместил в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение № 3137695 об определении начальной продажной цены, утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога с приложением Положения о порядке, сроках и условиях продажи имущества ООО «Союзимпорт», находящегося в залоге у ООО "УК "Инвестиции Управление Активами", утвержденного 17 октября 2018 года. Согласно указанному сообщению начальная продажная цена предмета залога определена в размере 89 140 762 руб.

Обращаясь с настоящим заявлением представитель участников должника ссылается на занижение стоимости имущества должника, выставляемого на торги, по сравнению с его действительной рыночной ценой, отчет об оценке имущества должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве в сообщении от 19 октября 2018 года № 3137695 не включен.

Конкурсный управляющий и кредитор ООО «УК «Инвестиции Управления Активами» против удовлетворения заявления возражали, указав, что установление более высокого порога отсечения (85% от начальной стоимости) направлено на ограничение предусмотренных п.4.2 ст.138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прав залогового кредитора.

ООО «УК «Инвестиции» в материалы обособленного спора представлен отчет №215/126-90/18 от 17.01.2019г. об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, согласно которому, рыночная стоимость залогового имущества составляет 78312489 руб. с учетом НДС.

В силу части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) и статьи 32 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве) дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным АПК РФ, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В составе имущества должника отдельно учитывается и подлежит обязательной оценке имущество, являющееся предметом залога (абзац 2 пункта 2 статьи 131 Закона о банкротстве).

Требования кредиторов по обязательствам, обеспеченным залогом имущества должника, удовлетворяются за счет стоимости предмета залога в порядке, установленном в статье 138 Закона о банкротстве (абзац 6 пункта 4 статьи 134 Закона о банкротстве).

В пункте 4 статьи 138 Закона о банкротстве предусмотрено, что продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и в пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве. Согласно абзацу второму пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве в подлежащей применению редакции начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в ЕФРСБ вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Согласно норме абз. 4 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве, в случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим, а также между конкурсными кредиторами по обязательствам, обеспеченным залогом одного и того же имущества должника, в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.

В рассмотренном случае представитель участников должника не согласился с утвержденной залоговым кредитором начальной ценой залогового имущества должника в размере 89140762 руб.

Залоговый кредитор при утверждении Положения о продаже имущества установил начальную продажную стоимость предмета залога в размере 89140762 руб. , при этом исходил из стоимости, установленной вступившим в законную силу 23.06.2017 Решением Тверского районного суда г.Москвы от 17.04.2017 по делу №2-3228/2017, которым в пользу кредитора обращено взыскание на заложенное по договору ипотеки (залога недвижимости) №09-11/018/З-Юл/Корп от 07.10.2011 имущество, начальная продажная стоимость определена в размере 69272000 руб. – нежилое помещение, 3500000 руб. – земельный участок.

Кроме того, в подтверждение обоснованности установленной цены залоговым кредитором представлен отчет ООО «ТехИнвестЭкспертиза» №215/126-90/18 от 17.01.2019, в соответствии с которым на дату оценки 18.12.2018 рыночная стоимость помещения составила 73683990 руб., а доли в праве общей долевой собственности на земельный участок – 4628499 руб.

Исходя из положений статей 3, 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) и разъяснениями, приведенными в абзаце третьем пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В нарушение требований ст. 65 АПК РФ представитель участников должника не представил доказательств того, реализация залогового имущества по указанной в сообщении о проведении торгов цене приведет к нарушению прав и законных интересов должника, а также прав и интересов его кредиторов, а также доказательств наличия потенциальных покупателей имущества по иной, более высокой цене.

При этом, при проведении оценки существует вероятность в расхождении установления стоимости объектов (предмета) оценки связанной со статистической достоверностью, вместе с тем, установление более высокой либо более низкой начальной цены само по себе не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества; действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога.

Представленное заявителем заключение специалиста от 23.10.2018 не может быть принято в качестве достаточного доказательства, подтверждающего рыночную стоимость имущества с учетом его эксплуатации и износа, так как не содержит исследовательской части с указанием методов оценки, сравнительных аналогов, источников первичной информации и т.п. Кроме того, указанное заключение не является отчетом по оценке в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 №135-ФЗ.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства применительно к статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установил, что заявитель не представил доказательств несоответствия стоимости предмета залога, утвержденного залоговым кредитором, рыночной стоимости данного имущества, доказательств улучшения качества залогового имущества, которое могло бы существенным образом повлиять на его стоимость, а также объективности причин повышения стоимости имущества по сравнению с установленной судебным актом суда общей юрисдикции.

Назначение более высокой начальной продажной цены залогового имущества нецелесообразно, поскольку не поспособствует повышению потребительского спроса на реализуемое имущество, приведет к необоснованному увеличению срока реализации имущества должника и увеличению расходов, связанных с процедурой банкротства, что не соответствует целям конкурсного производства и интересам должника и его кредиторов. В случае реализации имущества в форме аукциона с открытой формой подачи предложений о цене выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену (пункт 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации), а при использовании открытой формы представления предложений о цене торги проводятся путем повышения начальной цены продажи на величину, равную величине "шага аукциона". Следовательно, проведение торгов по продаже имущества должника посредством аукциона с открытой формой подачи предложения о цене позволит реализовать имущество должника в соответствии с его реальной рыночной стоимостью по наиболее высокой цене, предложенной покупателем.

Рассмотрев вопрос о цене имущества, суд соглашается с предложенной залоговым кредитором ценой, принимая во внимание, что эта цена выше стоимости, определенной в представленном отчете об оценке, а также учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, свидетельствующие о более высокой стоимости имущества. Кроме того, цена является начальной, цена реализации имущества будет установлена при проведении торгов по результатам спроса на данное имущество.

Необходимость внесения изменений в пункты 6.2 и 6.3 Положения в части цены отсечения заявителем не доказана, не приведено документально обоснованных доводов о необходимости установления минимальной цены (цены отсечения) в заявленном размере.

В силу пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит каких-либо ограничений относительно величины снижения начальной цены продажи имущества, равно как и срока, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При определении таких показателей необходимо исходить из принципов целесообразности и разумности.

В силу специфики рассматриваемых отношений реализация имущества должника с торгов проводится с целью получения предложения о выкупе имущества на максимально выгодных условиях, в том числе, касающихся цены имущества.

Продажа имущества посредством публичного предложения является формой торгов, которая проводится в условиях уже сформировавшегося спроса на предмет продажи.

Экономически необоснованной является завышенная цена отсечения, отрицательно влияющая на принцип публичности.

В условиях реализации спорного имущества посредством проведения публичных торгов определение цены отсечения в размере 65% свидетельствует об установлении лишь нижней границы стоимости реализуемого имущества, что не препятствует продаже имущества при наличии соответствующего предложения по более высокой цене, а сокращенный период предложения стимулирует принятие решения о приобретении.

Установление необоснованно высокой цены отсечения может повлечь невозможность реализации предмета залога с торгов в порядке, установленном Предложениями, и, соответственно, необходимость повторного согласования порядка, сроков и условий реализации имущества и увеличению текущих платежей, связанных с публикациями нового Положения о торгах в ЕФРСБ.

Увеличение текущих платежей, связанных с длительной реализацией залогового имущества, в свою очередь, приведет к уменьшению конкурсной массы, что повлечет за собой уменьшение доступных денежных средств, которые должны быть направлены на погашение требований конкурсных кредиторов.

Затягивание же процедуры реализации залогового имущества повлечет затягивание ликвидационной процедуры конкурсного производства ООО «Союзимпорт» и наращиванию дополнительных обязательств должника, в том числе по содержанию залогового имущества.

Кроме того, правом на определение порядка реализации залогового имущества должника обладает конкурсный кредитор, требования которого обеспечены залогом. Изменение данного порядка по требованию иных лиц, участвующих в деле, возможно только в исключительных случаях, под определение которых рассматриваемое требование заявителя не подпадает.

При таких обстоятельствах, заявление не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 60, 110, 111 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 96, 184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

определил:

В удовлетворении заявленных требований представителя участников должника ФИО1 отказать.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня его изготовления в полном объеме путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Судья А.А.Чернышева