Гражданский кодекс часть 1

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области Ю.А. Раннева, при ведении протокола судебного заседания секретарем Бригенда А.В.,

рассмотрев в судебном заседании заявление ООО «Крюково Лэнд» о включении требования в реестр требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой»,

при участии представителей согласно протоколу судебного заседания

установил:

Определением от 27.07.2017 в отношении акционерного общества «Монолит-Кировстрой» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1.

Публикация сведений о введении в отношении должника процедуры наблюдения осуществлена в газете «Коммерсантъ» № 142 от 05.08.2017.

Решением от 09.02.2018 АО «Монолит-Кировстрой» признано несостоятельным (банкротом), введено конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

Публикация сведений о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства осуществлена в газете «Коммерсантъ» № 30 от 17.02.2018.

ООО «Крюково Лэнд» 20.01.2022 обратилось с заявлением о включении в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой» требований заявителя, возникших из договоров долевого участия в строительстве:

п/п

Номер ДДУ

Дата ДДУ

Условный номер Помещения

Общая площадь, в кв.м.

Корпус

Этаж

4КП-4-2-1Н

16.11.2015

2-1Н

305,00

4КП-5-2-2Н

16.11.2015

2-2Н

300,70

4КП-6-2-4Н

16.11.2015

2-4Н

1020,00

4КП-7-2-5Н

16.11.2015

2-5 Н

362,7

Заявитель просил восстановить ему срок на подачу заявления о включении требований а реестр требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой».

ООО «Крюково Лэнд» представило заявление об уточнении требований, просило:

1. Квалифицировать заявленные ООО «Крюково Лэнд» в рамках дела о банкротстве АО «Монолит-Кировстрой» требования, возникшие из договоров долевого участия в строительстве 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н от 16.11.2015, как текущие и признать право собственности ООО «Крюково Лэнд» на нежилые помещения, расположенные по адресу: <...> и имеющие следующие характеристики:

п/п

Номер ДДУ

Дата ДДУ

Условный номер Помещения по

ДДУ

Номер

Помещения по

кадастровому

паспорту

Кадастровый номер Помещения

4КП-4-2-1Н

16.11.2015

2-1Н

38-Н

78:15:0843402:5115

4КП-5-2-2Н

16.11.2015

2-2Н

39-Н

78:15:0843402:5116

4КП-6-2-4Н

16.11.2015

2-4Н

42-Н

78:15:0843402:5119

4КП-7-2-5Н

16.11.2015

2-5Н

44-Н

78:15:0843402:5120

2. В случае отказа арбитражным судом в признании требований ООО «Крюково Лэнд», возникших из договоров долевого участия в строительстве 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н от 16.11.2015, в качестве текущих:

восстановить ООО «Крюково Лэнд» срок на подачу заявления о включении требований в реестр требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой»;

включить требования ООО «Крюково Лэнд» в третью очередь реестра требований кредиторов АО «Монолит-Кировстрой», возникшие из договоров долевого участия в строительстве:

п/п

Номер ДДУ

Дата ДДУ

Условный номер Помещения

Общая площадь, в кв.м.

Корпус

Этаж

4КП-4-2-1Н

16.11.2015

2-1Н

305,00

4КП-5-2-2Н

16.11.2015

2-2Н

300,70

4КП-6-2-4Н

16.11.2015

2-4Н

1020,00

4КП-7-2-5Н

16.11.2015

2-5Н

362,7

в размере 180 883 332 руб. 76 коп. как обеспеченные залогом недвижимого имущества должника, выступающего предметом соответствующих договоров долевого участия в строительстве.

В судебном заседании заявитель поддержал требования, конкурсный управляющий и кредиторы возражали против их удовлетворения.

В обоснование требований заявитель сослался на следующие обстоятельства.

Между АО «Монолит-Кировстрой» и ООО ТД «Калевала» (ИНН <***>) в 2015 году были заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которым АО «Монолит-Кировстрой» обязалось своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке по адресу: Санкт-Петербург, Кировский район, район Ульянка, квартал 4Б, корп. 1-8, кадастровый номер 78:15:0843402:25 многоквартирный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию передать ООО ТД «Калевала» объект долевого строительства, определенный соответствующим договором.

Между АО «Монолит-Кировстрой» и ООО ТД «Калевала» заключены договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома, согласно которым застройщик, после получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, обязался передать участнику долевого строительства нежилые помещения.

Далее, между ООО ТД «Калевала» (ИНН <***>) (Цедент) и ООО «Крюково Лэнд» (ИНН <***>) (Цессионарий) были заключены договоры уступки прав и обязанностей по вышеуказанным договорам долевого участия в строительстве, согласно условиям которых Цедент за плату уступил, а Цессионарий принял на себя в полном объеме права требования принадлежащие Цеденту и обязанности перед АО «Монолит-Кировстрой», вытекающие из договоров долевого участия в строительстве.

В соответствии с условиями заключенных между ООО ТД «Калевала» (Цедент) и ООО «Крюково Лэнд» (Цессионарий) договоров уступки прав и обязанностей оплата прав требований должна быть осуществлена путем перечисления денежных средств на счета АО «Монолит-Кировстрой» (застройщика) в счет исполнения обязательств Цедента по оплате застройщику цены за объекты по договорам долевого участия (п. 2.2 договоров уступки прав требований).

В счет исполнения данной обязанности ООО «Крюково-Лэнд» передало, а АО «Монолит-Кировстрой» простые векселя Банка «Возрождение» (ПАО) №АD №0000124 от 17.05.2017 и №AD №0000127 от 25.05.2017 со сроком оплаты «по предъявлении» по актам приема-передачи векселей 17.05.2017 и 25.05.2017 соответственно.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.08.2020 по делу о банкротстве должника № А56-28593/2017 конкурсному управляющему должника отказано в признании недействительными вышеуказанных договоров долевого участия с учетом обстоятельств совершения и исполнения договоров уступки прав требования; оплаты прав требования путем передачи векселей.

Кроме этого, в связи с фактическим изменением площади нежилых помещений по факту строительства жилого дома в соответствии с условиями договоров долевого участия в строительстве (п. 3.9.1 договоров) АО «Монолит-Кировстрой» направил ООО ТД «Калевала» 18.01.2016 уведомление о доплате стоимости помещений в размере 10 510 813 руб. 30 коп., которое ООО ТД «Калевала» не было исполнено. В последующем между АО «Монолит-Кировстрой» (цедент) и ООО «Пластиковая карта» (цессионарий) заключен договор цессии от 27.07.2016, согласно которому цедент уступает, а цессионарий принимает права (требования) к ООО ТД «Калевала» по договорам от 16.11.2015 №№ 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н.

23.01.2017 между ООО ТД «Калевала» и ООО «Пластиковая карта» был подписан акт сверки задолженности, которым ООО ТД «Калевала» признало наличие долга по доплате стоимости нежилых помещений по договорам долевого участия в строительстве.

Договором цессии от 27.11.2017 ООО «Пластиковая карта» (цедент) уступило, а ООО «СтройСпецПроф» (цессионарий) приняло права (требования) к ООО ТД «Калевала» по договорам от 16.11.2015 №№ 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н.

В связи с уступкой всех прав и обязанности по договорам долевого участия в строительстве от ООО «ТД «Калевала» к ООО «Крюково Лэнд» соответствующая денежная сумма по доплате стоимости нежилых помещений была взыскана ООО «СтройСпецПроф» с ООО «Крюково Лэнд» на основании вступившего в законную силу судебного решения Арбитражного суда Московской области от 26.12.2019 по делу № А41-83925/19 и оплачена ООО «Крюково Лэнд» только в 2020 году инкассовым поручением № 508497 от 06.07.2020.

Вместе с тем, согласно судебным актам по делу о банкротстве АО «Монолит-Кировстрой» по рассмотрению отчетов конкурсного управляющего, недвижимое имущество, находящееся в многоквартирном жилом доме, введенном в эксплуатацию в 2016 году, и до настоящего времени не переданное ООО «Крюково-Лэнд», конкурсным управляющим до сих пор не отражено в составе конкурсной массы должника, хотя ранее было поставлено на кадастровый учет 15.06.2016.

В адрес ООО «Крюково Лэнд» конкурсным управляющим не направлялось уведомление о необходимости предъявления требований, возникших из ДДУ, в рамках дела о банкротстве должника.

Из действий конкурсного управляющего не следовало, что он считает нежилые помещения, выступающие предметом ДДУ, частью конкурсной массы должника - в составе инвентаризационных описей они отсутствуют, оценка стоимости не проводилась, на торги помещения не передавались; в отчетах конкурсного управляющего отсутствуют какие-либо сведения об этом.

Таким образом, окончательные расчеты по ДДУ в счет оплаты прав требования о передаче нежилых помещений к должнику были произведены ООО «Крюково Лэнд» в 2020 году после возбуждения в 2017 году дела о банкротстве АО «Монолит-Кировстрой».

Право требовать передачи нежилых помещений возникло у ООО «Крюково Лэнд» после возбуждения производства по делу о банкротстве застройщика АО «Монолит-Кировстрой».

При этом жилой дом введен в эксплуатацию в 2016 году и из действий конкурсного управляющего должника до настоящего времени не следует, что он считает нежилые помещения находящимися в составе конкурсной массы должника.

В рамках дела № А56-131846/2019 ООО «Крюково Лэнд» обратилось с иском к АО «Монолит-Кировстрой» об обязании ответчика в лице конкурсного управляющего в течение пяти календарных дней с даты вступления в законную силу решения суда по настоящему делу осуществить фактическую передачу объектов долевого строительства – нежилых помещений, расположенных по адресу: <...>, лит. А, являющихся объектами указанных договоров долевого участия в строительстве; признании права собственности на нежилые помещения, расположенные по указанному адресу и имеющими названные характеристики.

Решением от 19.04.2021 иск удовлетворен. Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.202, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.11.2021, решение отменено, иск оставлен без рассмотрения в связи с необходимостью рассмотрения требований в деле о банкротстве должника.

В соответствии со статьями 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в названном Кодексе; должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; при отсутствии таких условий согласно обычаям или иным обычно предъявляемым требованиям.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Как указал конкурсный управляющий, с момента введения процедуры наблюдения и до конкурсного производства ООО «Крюково Лэнд» не обращалось с требованиями к Застройщику о передаче спорных помещений. В период с 16.05.2016 по 16.05.2019 АО «Монолит-Кировстрой» не получало требования по передаче указанных помещений в пользу третьих лиц. Указанное имущество было выявлено в ходе конкурсного производства, следовательно, исходя из ст. 103 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», составляет конкурсную массу.

Согласно п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве установление размера требований кредиторов осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 100 настоящего Федерального закона. Реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открьггии конкурсного производства.

ООО «Крюково Лэнд» обратилось с настоящими требованиями в суд после закрытия реестра требований кредиторов.

Оснований для восстановления срока на подачу заявления о включении требования в реестр не установлено, ходатайство отклонено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980, лица, заключившие договор долевого участия, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр данного требования (денежного требования, преобразовавшегося из требования о передаче нежилого помещения) на общих основаниях, такое требование подлежит включению в четвертую очередь реестра (подпункт 4 пункта 1 статьи 201.9 Закона о банкротстве).

Согласно правовой позиции, сформулированной в Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864(5) и от 14.02.2019 № 308-ЭС18-15980 применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома и при его завершении (вводе в эксплуатацию), о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Поскольку лицо (покупатель), вложившее свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишено возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование); такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств.

При этом залоговые права такого лица (дольщика), их сущность и содержание, а также сам предмет залога трансформируются по мере продвижения стадии строительства объекта. Так, на начальном этапе с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства считаются находящимися в залоге земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности или право аренды, а также строящийся на нем многоквартирный дом; в случае прекращения (приостановления) строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков; в период со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику объекта строительства все помещения в построенном здании считаются находящимися в залоге у участников строительства.

Такой залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве.

Применительно к порядку исчисления срока на предъявление кредитором четвертой очереди применяются общие положения пункта 1 статьи 126, 142 Закона о банкротстве.

Согласно абзацу третьему пункта 1 статьи 142 Закона о банкротстве реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства; по общему правилу для целей включения требования в реестр требований кредиторов должника кредитор вправе предъявить свои требования к должнику в течение двух месяцев со дня опубликования сведений о признании должника банкротом и введении процедуры реализации его имущества.

Требования конкурсных кредиторов, заявленные после закрытия реестра требований кредиторов, удовлетворяются за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника (пункт 4 статьи 142 Закона о банкротстве).

Поскольку требование о включении в реестр требований кредиторов заявлено после закрытия реестра требований кредиторов должника, то требования заявителя подлежат удовлетворению за счет оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов, имущества должника.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», в случае пропуска срока на предъявления требования о признании статуса залогового кредитора, установленного пунктом 1 статьи 142 Закона о банкротстве, кредитор утрачивает специальные права, принадлежащие ему как залогодержателю, однако его требование удовлетворяется преимущественно из суммы, вырученной от продажи предмета залога и оставшейся после погашения требований, включенных в реестр, то есть преимущественно перед иными зареестровыми требованиями.

Право на получение выплат в качестве залогодержателя может быть реализовано заявителем при условии удовлетворения всех реестровых требований.

Довод заявителя о квалификации его требований как текущих и наличии оснований для признания права собственности на имущество не является обоснованным, не соответствует подлежащим применению правовым нормам; срок на включение денежных требований в реестр не подлежит восстановлению.

Согласно представленной заявителем справке о затратах в сумму требований по состоянию на 31.05.2022 включены следующие суммы:

№ п/п

Наименование затрат

Сумма (руб.)

Цена приобретения у ООО ТД «Калевала» (ИНН <***>) имущественных прав по 4 Договорам уступки прав и обязанностей по договору долевого участия в строительстве №б/н от 09.03.2017г,, по договорам долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 16.11.2015 №№ 4КП-4-2-1Н, 4КП-5-2-2Н, 4КП-6-2-4Н, 4КП-7-2-5Н.

165 739 105,10

Доплата ООО «СтройСпецПроф» (ИНН <***>) в связи с увеличением по результатам обмеров площади нежилых помещений на основании Решения Арбитражного суда Московской области по делу №А41-83925/19, исполнительного производства №57134/20/78030-ИП

10 586 367,30

Коммунальные услуги, оплаченные в пользу ТСЖ «Полежаевский парк» (ИНН <***>) за период с 01.12.2017 по 31.05.2022

4 487 860,36

Компенсация судебных расходов за услуги представителя ООО «СтройСпецПроф» по судебному делу №А41-83925/19

70 000,00

Итого

180 883 332,76

Требование в части пункта 1 – цена приобретения имущественных прав по договорам уступки, по ДДУ в сумме 165 739 105 руб. 10 коп. является обоснованным, подлежит удовлетворению за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр.

Оснований для возложения на должника обязанности возместить заявителю суммы, указанные в пунктах 2 – 4 справки, не установлено; в этой части требования не признаны обоснованными, не подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

определил:

Признать требование общества с ограниченной ответственностью «Крюково Лэнд» в размере 165 739 105 руб. 10 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества акционерного общества «Монолит-Кировстрой», оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов должника.

В остальной части в удовлетворении заявления отказать.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня вынесения определения.

Судья Раннева Ю.А.