Гражданский кодекс часть 1

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) закрытого акционерного общества «Арена» (адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, д.33, лит. А, пом. 27 Н; ИНН <***>, ОГРН <***>),

Заинтересованное лицо: конкурсный управляющий ФИО1,

при участии:

от к/у: представителя ФИО2 по доверенности от 24.08.2020

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) поступило заявление акционерного общества Банк «Объединенный капитал» о признании ЗАО «Арена» несостоятельным (банкротом); утверждении временным управляющим ФИО1, члена «саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих Северо-Запада».

Определением от 25.07.2018 суд применил к должнику – закрытому акционерному обществу «Арена» правила банкротства застройщика, предусмотренного параграфом 7 главы IХ Федерального закона « О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2018 по делу № А56-30027/2018 ЗАО «Арена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» ФИО1.

В арбитражный суд 16.12.2020 поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «ЮТОН АЛЬФА» о разрешении разногласий, в котором заявитель просит разрешить разногласия между ООО «ЮТОН АЛЬФА» и конкурсным управляющим ЗАО «Арена» и учесть требования конкурсного кредитора ООО «ЮТОН АЛЬФА», включенные на основании Определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 по делу № А56-30027/2018/тр.40 и Определения о процессуальном правопреемстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2020 по делу № А56-30027/2018/тр.40/правопр. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Арена» в размере 120 072 540,0 рублей, из которых 117 600 000,0 р. основной долг, 2 472 540,0 р. неустойка, учитываемая отдельно в реестре требований кредиторов как подлежащая удовлетворению после погашения основной суммы задолженности, как обеспеченные залогом недвижимого имущества Должника.

Представитель конкурсного управляющего возражает против удовлетворения заявления частично.

Иные лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, однако не явились в судебное заседание и не направили в суд своих представителей, в связи с чем, дело рассмотрено в их отсутствие (статьи 156 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Изучив материалы обособленного спора, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 223 АПК РФ, статьей 32 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно статье 60 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

Как следует из материалов дела, Договорные отношения между Кредитором и Должником регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ).

Требования Кредитора, включенные в реестр, основаны:

-на Договоре долевого участия в инвестировании строительства от 13.09.2017 № 4П/99Б (далее-ДЦУ-1);

-на Договоре долевого участия в инвестировании строительства от 13.09.2017 № 4П/48Б (далес-ДДУ-2).

По условиям ДДУ-1 в результате вложения инвестиций в виде долевого участия в финансировании строительства Объекта в качестве результата инвестиционной деятельности Кредитор приобретает долю 99/99 (что соответствует 99 машино-местам) в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянку) со следующими индивидуализирующими характеристиками: место расположения - Санкт-Петербург, Красногвардейский административный район. Новочеркасский пр., д. 35; этаж - минус первый; площадь - 3 990,23 кв. метров.

По условиям ДДУ-2 в результате вложения инвестиций в виде долевого участия в финансировании строительства Объекта в качестве результата инвестиционной деятельности ООО «СЗЛС» приобретает долю 48/95 (что соответствует 48 машино-местам) в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (автостоянку) со следующими индивидуализирующими характеристиками: место расположения Санкт-Петербург, Красногвардейский административный район, Новочеркасский пр., д. 35; этаж первый; площадь - 3 898,78 кв. метров.

Обязательства Кредитора по оплате инвестиций в форме долевого участия в финансировании строительства по ДДУ-1 и ДДУ-2 (далее совместно именуемые «Договоры») выполнены полностью, что установлено Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 по делу № А56-30027/2018/тр.40. Однако, обязательства Должника по передаче Кредитору недвижимого имущества не выполнены.

Договоры (ДДУ-1 и ДДУ-2) содержат все обязательные существенные условия, предусмотренные Законом № 214-ФЗ (здесь и далее в редакции, действующей на дату заключения Договоров), а именно, Договорами предусмотрено:

-вложение Кредитором денежных инвестиций в виде долевого участия в финансировании строительства Объекта, который представляет собой многоквартирный дом («многофункциональный комплекс жилого и нежилого назначения»), и порядок их оплаты (п. 1.4., раздел 2 Договоров);

-осуществление Должником (как застройщиком) строительства Объекта, в том числе за счет привлеченных от Кредитора денежных средств, на основании Распоряжения Администрации Санкт-Петербурга № 665-ра от 16.08,2001 и Разрешения на строительство № 78-07010220-2011 от 17.11.2011, выданного Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, на земельном участке, принадлежащем Должнику на основании Договора аренды земельного участка № 07/ЗД-01809 от 25.04.2000, заключенного с Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (п. 1.З., 1.6. Договоров) (указанные документы имеются в основном деле о банкротстве Должника);

-получение Кредитором в результате участия в финансировании строительства Объекта права собственности на конкретные объекты недвижимости (всего по ДДУ-1 и ДДУ-2 Кредитор должен был получить 147 машино-мест) и права владения и пользования общим имуществом соразмерно своей доле, а также порядок передачи Должником объектов недвижимости Кредитору после окончания строительства и ввода Объекта в эксплуатацию (п. 1.4., 1.5., З.1.З., 3.1.4. Договоров, приложения № 1 к Договорам);

-плановый срок ввода Объекта в эксплуатацию и срок передачи Кредитору объектов недвижимости (п. 1.8. Договоров);

-гарантийный срок на построенные объекты недвижимости (п. 4.3. Договоров);

- неустойка как способ обеспечения исполнения Должником как застройщиком обязательств по Договорам в размере, установленном нормами Закона № 214-ФЗ (п. 5.3. Договоров).

Таким образом, исходя из буквального значения содержащихся в Договорах слов и выражений, сути, целей и условий Договоров в целом, а также принимая во внимание практику заключения Должником аналогичных договоров с другими участниками строительства (примеры заключения таких договоров с другими дольщиками прилагаются), можно сделать вывод о том, что существо правоотношений между Должником и Кредитором заключалось в привлечении Должником денежных средств Кредитора для строительства многоквартирного жилого дома, что подпадает под регулирование Закона № 214-ФЗ.

В соответствии со статьей 12.1. Закона № 214-ФЗ залогом должно обеспечиваться исполнение следующих обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство:

-возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных Законом № 214-ФЗ;

-уплата участнику строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.

В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона № 214-ФЗ участниками долевого строительства могут быть как граждане, так юридические лица. А в соответствии с п. 2 ст. 2 Закона № 214-ФЗ объектами долевого строительства являются жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Как указано в п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 17.07.2019, положения статей 12.1 и 13 Закона № 214-ФЗ об обеспечения исполнения обязательства застройщика перед такими лицами применяются независимо от конкретного вида (жилое или нежилое помещение) объекта долевого строительства.

Таким образом, обязательства Должника перед Кредитором обеспечены залогом в силу Закона № 214-ФЗ.

27.07.2018 Должник признан банкротом. Строительство Объекта завершено в процедуре банкротства, разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию получено 23.12.2019. Машино-места, являющиеся объектами долевого строительства по ДДУ-1 и ДДУ-2, частично переданы участникам строительства в соответствии с Определениями Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2020 по делу № А56-30027/2018/ход.2, от 09.07.2020 по делу № А56-30027/2018/ход.4, а частично оформлены в собственность Должника и выставлены на торги.

Специальным регулированием законодательства о банкротстве застройщиков предусмотрено право участника строительства получить оплаченный объект недвижимости в собственность только в отношении жилых помещений. В отношении нежилых помещений подобные законодательные механизмы не установлены. Лица, заключившие договор участия в долевом строительстве, предметом которого является передача нежилого помещения, вправе заявить о включении в реестр своего денежного требования на общих основаниях. Такое требование в соответствии с подп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве подлежит включению в четвертую очередь реестра.

Согласно позиции, сформулированной в Определении Верховного суда Российской Федерации от 02.07.2018 № 305-ЭС16-10864 применительно к жилым помещениям, положения Закона № 214-ФЗ о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

В п. 15 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного суда РФ 17.07.2019, даны следующие разъяснения:

«Поскольку покупатель, вложивший свои средства в приобретение нежилого помещения, законодательно лишен возможности требовать от застройщика неденежного исполнения имущественного характера (передать нежилые помещения), то фактически его статус совпадает с указанными выше лицами, отказавшимися от договора (наличие права заявить только денежное требование). А потому следует признать, что денежное требование такого дольщика сохраняет залоговый статус».

«Залоговый кредитор по денежному требованию, преобразовавшемуся из требования о передаче нежилого помещения, вправе претендовать на распределение вырученных от реализации предмета залога денежных средств по правилам п. 1 ст. 201.14 Закона о банкротстве, то есть на приоритетное получение шестидесяти процентов от стоимости заложенного имущества.

Если дом введен в эксплуатацию и поскольку нежилое помещение не может быть передано покупателю в натуре, то оно включается в конкурсную массу и застройщик обязан зарегистрировать за собой право собственности на него. В таком случае право залога дольщика трансформируется далее (по сравнению с тем, как это предусмотрено ст. 13 Закона № 214-ФЗ, не рассчитанной на ситуацию банкротства), а именно: его требования становятся обеспеченными залогом не всех помещений в доме (как созалогодержателя), а лишь того помещения, которое подлежало передаче по условиям договора участия в долевом строительстве (как единоличного залогодержателя, если только на данное помещение не установлены другие залоги третьих лиц). При этом в деле о банкротстве застройщика, исходя из особенностей правового регулирования отношений по участию в долевом строительстве и положений § 7 гл. IX Закона о банкротстве, требования такого кредитора, включенные в реестр, считаются обеспеченными залогом нежилого помещения независимо от того, было ли им заявлено соответствующее требование или установил ли залоговый статус суд при включении требования в реестр, если только такой кредитор явно не выразил волю на отказ от залогового обеспечения или суд прямо не указал на отсутствие права залога в судебном акте».

Таким образом, в рамках дела о банкротстве застройщика денежное требование участника долевого строительства, которому застройщик должен был передать нежилое помещение, обеспечено залогом этого нежилого помещения. Поскольку Кредитор не заявлял отказ от залогового статуса своих требований, и судами в установлении такого статуса отказано не было, требования Кредитора, включенные в четвертую очередь требований кредиторов Должника, должны быть учтены как залоговые.

На основании вышеизложенного, заявление общества с ограниченной ответственностью «ЮТОН АЛЬФА» о разрешении разногласий подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Арбитражный суд определил:

Разрешить разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «ЮТОН АЛЬФА» и конкурсным управляющим ЗАО «Арена» ФИО1.

Учесть требования конкурсного кредитора общества с ограниченной ответственностью «ЮТОН АЛЬФА», включенные Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.05.2019 по делу № А56-30027/2018/тр.40 и Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.11.2020 по делу № А56-30027/2018/тр.40/правопр. в четвертую очередь реестра требований кредиторов ЗАО «Арена» в размере 120 072 540,0 рублей, из которых 117 600 000,0 р. основной долг, 2 472 540,0 р. неустойка, учитываемая отдельно в реестре требований кредиторов как подлежащая удовлетворению после погашения основной суммы задолженности, как обеспеченные залогом недвижимого имущества Должника.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня принятия.

Судья Д.В. Лобова