Определение № А56-30027/18/СД от 28.12.2018 АС города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

06 января 2019 года. Дело № А56-30027/2018/сд.3

Резолютивная часть определения объявлена 28 декабря 2018 года.

Полный текст определения изготовлен 06 января 2019 года.

Судья Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
Д.В. Лобова

при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовым И.А.,

рассмотрев заявление конкурсного управляющего ФИО1 об оспаривании сделки должника

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) Закрытого акционерного общества «Арена» (адрес: 195112, Санкт-Петербург, Новочеркасский проспект, д.33, лит. А, пом. 27 Н; ИНН <***>, ОГРН <***>)

Ответчик 1: ФИО2

Ответчик 2:ФИО3

при участии:

- от конкурсного управляющего: представителей ФИО4, представителя ФИО5 по доверенности от 24.08.2018

- от ФИО3: представителя ФИО6 по доверенности от 28.11.2018

- от ФИО2: представителя ФИО7 по доверенности от 20.11.2018

установил:

В Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) поступило заявление ЗАО «Строительное управление №262 Треста – 32» о признании ЗАО «Арена» несостоятельным (банкротом); утверждении временным управляющим ФИО1, члена «саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих Северо-Запада».

Определением от 25.07.2018 суд применил к должнику - обществу с ограниченной ответственностью «Арена» правила банкротства застройщика, предусмотренного параграфом 7 главы IХ Федерального закона « О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2018 по делу № А56-30027/2018 ЗАО «Арена» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсного производства, конкурсным управляющим утвержден член Союза «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запада» ФИО1.

В арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 об оспаривании сделки должника, в котором заявитель просит:

1. Признать недействительным Договор купли-продажи квартиры № 2/86 от «09» июня 2016 г., заключенный между ЗАО «Арена» и ФИО2.

2. Применить последствия недействительности сделки - истребовать у ФИО3 в конкурсную массу ЗАО «Арена» объект недвижимости - кварти­ру: количество комнат - 1, общая площадь - 49,5 кв.м, номер - 86, этаж - 3, условный но­мер 78-78-01/0241/2009-053, расположенную по адресу: г. Санкт- Петербург, Новочеркас­ский проспект, д. 33, корпус 3.

В обоснование заявления конкурсный управляющий ссылался на следующие обстоятельства:

1. Договор купли-продажи квартиры № 2/86 от 09.06.2016, заключенный между ЗАО «Арена» и ФИО2 не относится к обычной хозяйственной деятельности ЗАО «Арена».

В соответствии с правовой позицией, изложенной в абз. 5 п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона "О несостоятель­ности (банкротстве)", совершение сделки в сфере, отнесенной к основным видам дея­тельности должника в соответствии с его учредительными документами, само по себе не является достаточным для признания ее совершенной в процессе его обычной хозяй­ственной деятельности.

Согласно п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерально­го закона "О несостоятельности (банкротстве)", при определении того, была ли сделка совершена в процессе обычной хозяйственной деятельности должника, следует учиты­вать, что таковой является сделка, не отличающаяся существенно по своим основным условиям от аналогичных сделок, неоднократно совершавшихся до этого должником в течение продолжительного периода времени.

Конкурсный управляющий считает, что данная сделка содержит в себе существенные отличия от иных сделок, заключаемых Должником, которые выражены в следующем:

-первоначальная стоимость объекта недвижимости существенно ниже рыноч­ной;

-сторонами было заключено дополнительное соглашение, в соответствии с ко­торым была снижена стоимость объекта недвижимость (первоначальная стоимость объекта недвижимости - 4 950 000 руб., новая стоимость - 3 230 000 руб.). При этом, изменение стоимости квартиры произведено на момент наличия просрочки ис­полнения обязательств по оплате со стороны ФИО2 Обязательство по оплате должно было быть исполнено до 17.07.2017, однако, на момент заключения доп. соглашения, а именно – 29.12.2017 ФИО2 допущена просрочка исполнения обязательств;

- 11.07.2017 (т.е. за 6 дней до момента окончания срока по исполнению обязательств по оплате) денежные средства в размере 970 000 руб., внесенные ФИО2­ в счет оплаты по оспариваемой сделке, были зачтены по соглашению сто­рон в счет оплаты по Договору купли-продажи квартиры № 2/91 от 09.06.16;

-оспариваемая сделка заключена с заинтересованным лицом - сыном бывшего генерального директора ЗАО «Арена»;

-сторонами предусмотрено отсутствие права залога ЗАО «Арена» на указанный объект недвижимости в соответствии с положениями п. 5 ст. 488 ГК РФ.

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения по­купателем его обязанности по оплате товара.

По мнению конкурсного управляющего, изменяя указанное правило, ЗАО «Арена» фактически лишилось возможности получить исполнение обязательств по оплате посредством обращения взыскания на указанное имущество, условия данного Договора свидетельствуют о том, что данная сделка изначально являлась убыточной, заключенной на невыгодных для Должника условиях, Должник, обладая признаками неплатежеспособности, отказал­ся от права залога на объект недвижимости, тем самым лишая себя возможности полу­чить исполнение в случае просрочки по оплате со сторон Ответчика), что также свиде­тельствует о том, что сделка не входит в обычную хозяйственную деятельность Долж­ника.

2. Обстоятельства, свидетельствующие о наличии в Договоре купли-продажи квартиры № 2/86 от «09» июня 2016 года., заключенном между ЗАО «Арена» и ФИО2 признаков, предусмотренных п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим по результатам проведенной оценки было установлено, что стоимость 1 кв.м. объекта составляет 151 677 руб., стоимость всего объекта - 7 508 029 рублей. Стоимость объекта была ниже рыночной стоимости на 4 278 029 руб.

3. Наличие оснований для признания Договора купли-продажи квартиры № 2/86 от «09» июня 2016 г. недействительным на основании п. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

Судом в случае оспаривания подозрительной сделки проверяется наличие обоих оснований, установленных как пунктом 1, так и пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банк­ротстве

В соответствии с п.2 ст. 61.2 Федерального закона от 26.10.2002г. №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее также - «Закон о банкротстве») сделка, со­вершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Согласно п. 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Феде­рального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кре-
диторов;

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам
кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели
должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановле-
ния).

По мнению конкурсного управляющего, оспариваемый договор обладает, в том числе, всеми призна­ками, указанными в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Феде­рального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с положениями п. 6 Постановление Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", цель причинения вреда имуще­ственным правам кредиторов предполагается, если налицо одновременно два следую­щих условия:

1.1.на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособ­ности или недостаточности имущества;

1.2.имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

В пункте 6 Постановления N 63 разъяснено, что при определении наличия при­знаков неплатежеспособности или недостаточности имущества следует исходить из со­держания этих понятий, данного в абзацах тридцать третьем и тридцать четвертом ста­тьи 2 Закона о банкротстве.

Неплатежеспособность - прекращение исполнения должником части денежных обязательств или обязанностей по уплате обязательных платежей, вызванное недоста­точностью денежных средств. При этом недостаточность денежных средств предпола­гается, если не доказано иное (абзац тридцать четвертый ст. 2 Закона о банкротстве).

В обоснование правовой позиции конкурсный управляющий указал, что на момент совершения данной сделки у Должника имелись не­исполненные обязательства по уплате обязательных платежей на общую сумму 5 830 780 руб. (налог на прибыль), что подтверждается Требованием № 106037 (по состоянию на 09.06.2016), 1 282 759 руб. (НДС), что подтверждается Требованием № 104034 (по состоянию на 02.06.2016).

Данные обстоятельства, по мнению арбитражного управляющего, подтверждают наличие у Должника признака неплатё­жеспособности.

Согласно абз.31 ст. 2 Закона о банкротстве под недостаточностью имущества понимается превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обя­зательных платежей должника над стоимостью имущества (активов) должника.

Анализ достаточности имущества ЗАО «Арена» проводился конкурсным управляющим на ближайшую дату бухгалтерской отчетности, предшествующую заключению договора № 2/91 от 09.06.2016 с ФИО2, а также на отчетные периоды до и по­сле регистрации права собственности, по состоянию на 31.03.2016, 30.06.2017, 30.09.2017. В данном анализе управляющий отразил, что ЗАО «Арена» соответствовало признаку недостаточности имущества, поскольку суммар­ные обязательства Общества более чем в 2, 4 и 5 раз соответственно превышали вели­чину ликвидных активов, которые могут быть оперативно реализованы для расчетов с кредиторами, что подтверждает недостаточность имущества Общества.

Также, при подготовке заявления о признании сделки недействительной, конкурсным управляющим был проведен подробный анализ наличия заинтересованности у сторон сделки, по результатам которого было установлено, что ответчик сыном бывшего генерального директора ЗАО «Арена», что, по мнению управляющего, свидетельствует о близком родстве между указанными лицами и, как следствие, заин­тересованности Ответчика в соответствии с п. 2 ст. 19 ФЗ «О несостоятельности (банк­ротстве)».

Указанные обстоятельства, по мнению управляющего, свидетельствуют об осведомленности Ответчика об указанной цели совершения данной сделки.

Вместе с тем, оспаривая данную сделку, управляющий ссылался на признаки, позволяющие признать оспариваемую сделку недействительной по основаниям, предусмотренным ст. 10, ст. 168 ГК РФ.

Исследовав материалы обособленного спора, выслушав представителей сторон, суд считает, что заявление конкурсного управляющего о признании сделки недействительной не подлежит удовлетворению по следующим основаниям:

В заявлении о признании сделки недействительной Конкурсный управляющий указывает на то, что оспариваемая сделка (Договор № 2/86) содержит в себе признаки подозрительности, предусмотренные п.1 ст. 61.2. Закона о банкротстве - неравноценность встречного предоставления, и на основании означенной нормы закона просит суд признать ее недействительной.

Вместе с тем, согласно положениям п. 2 ст. 61.4. Закона о банкротстве: «сделки по передаче имущества и принятию обязательств или обязанностей, совершаемые в обычной хозяйственной деятельности, осуществляемой должником, не могут быть оспорены на основании пункта 1 статьи 61.2 и статьи 61.3 настоящего Федерального закона, если цена имущества, передаваемого по одной или нескольким взаимосвязанным сделкам, или размер принятых обязательств или обязанностей не превышает один процент стоимости активов должника, определяемой на основании бухгалтерской отчетности должника за последний отчетный период».

Договор № 2/86 был заключен 09.06.2016. Стоимость активов ЗАО «Арена» за предшествующий заключению договора последний отчетный период по состоянию на 31.03.2016 составляла 2 347 539 000 руб., что следует из бухгалтерского баланса ЗАО «Арена». Один процент от указанной суммы составляет 23 475 390 руб.

Регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество, приобретенное по Договору № 2/86, была произведена 07.03.2018. Стоимость активов ЗАО «Арена» за предшествующий период составляла 2 407 289 000 руб. Один процент от указанной суммы составляет 24 072 890 руб.

С учетом вышеприведенных данных о размере активов ЗАО «Арена» цена оспариваемой сделки составляет менее 1% от стоимости активов должника и на момент заключения Договора №2/86 и на момент регистрации перехода права собственности недвижимого имущества к ФИО2.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.07.2018 по делу А56-30027/2018 к должнику применены правила, предусмотренные § 7 Главы IX Закона о банкротстве - правила, регламентирующие процесс банкротства застройщиков. Тем самым, статус ЗАО «Арена», как застройщика, был официально подтвержден. Очевидно, что реализация недвижимого имущества для застройщика является деятельностью, не выходящей за пределы обычной хозяйственной.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 9 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность»: «Любая сделка общества считается совершенной в пределах обычной хозяйственной деятельности, пока не доказано иное. Бремя доказывания совершения оспариваемой сделки за пределами обычной хозяйственной деятельности лежит на истце».

Также, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»»: «Бремя доказывания того, что цена сделки превысила один процент стоимости активов должника, лежит на оспаривающем сделку лице».

На основании изложенного, принимая во внимание, что конкурсный управляющий не привел доказательств того, что цена оспариваемой сделки превысила один процент от стоимости активов должника, в связи приведением доказательств обратного ФИО2, суд считает, что Договор №2/86 не может быть оспорен и признан недействительным на основании положений п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

При этом, согласно Отчету № 0176КС-11/18 об оценке рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Новочеркасский пр., д. 33, корп. 3, лит. А, кв. 86 (далее - квартира № 86), рыночная стоимость квартиры № 86 по состоянию на 09.06.2016 составляла 4 390 000 руб.

Вместе с тем, стоимость квартиры № 86, указанная в Отчете об оценке, определена без учета ее существенных недостатков, изложенных в Экспертном заключении № 01.08X03861. 08.11.

Кроме того, анализ аналогичных сделок должника свидетельствует о том, что Договор № 2/86 был заключен на условиях, существенно не отличающихся от условий аналогичных сделок:

- Кв. № 87 (3 этаж, площадь 61,5 кв.м.) цена договора - 2 812 230 руб.;

- Кв. № 45 (3 этаж, площадь 65,1 кв.м.) цена договора - 3 021 270 руб.;

- Кв. № 1 (3 этаж, площадь 65,4 кв.м.) цена договора - 3 169 832 руб.;

- Кв. № 90 (3 этаж, площадь 65,0 кв.м.) цена договора - 3 478 260 руб.;

- Кв. № 17 (8 этаж, площадь 66,0 кв.м.) цена договора - 3 501 777 руб.;

- Кв. № 103 (7 этаж, площадь 49,3 кв.м.) цена договора - 3 645 731 руб.;

- Кв. № 131 (5 этаж, площадь 64,4 кв.м.) цена договора - 4 669 620 руб.;

- Кв. № 95 (5 этаж, площадь 49,6 кв.м.) цена договора - 4 935 150 руб.

- Кв. № 99 (6 этаж, площадь 49,0 кв.м.) цена договора - 5 390 000 руб.;

- Кв. № 107 (8 этаж, площадь 49,2 кв.м.) цена договора - 5 800 000 руб.;

- Кв. № 111 (9 этаж, площадь 49,3 кв.м.) цена договора - 5 916 000 руб.

Необходимо отметить, что согласно экспертному заключению № 01.08X03861.08.11 от 25.08.2011 Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека Квартира № 86 не соответствует гигиеническим требованиям к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий (п.2.5. СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076-01), не соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях (СанПиН 2.1.2.2645-10). В комнатах Квартиры № 86 продолжительность непрерывной инсоляции составляет 0 час. 55 мин. в сутки, при нормативном значении 2 часа 30 мин, что является существенным отклонением от нормы.

Данный недостаток Квартиры № 86 неустраним и ведет к снижению стоимости объекта по сравнению с аналогичными объектами, не содержащими подобного недостатка.

С учетом вышеизложенного, Договор № 2/86 был заключен между ЗАО «Арена» и ФИО2 на условиях равноценного встречного предоставления, а следовательно, сделка не содержит порока, вследствие которого ее можно было бы признать недействительной по основаниям, предусмотренным п.1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

В соответствии с разъяснениями, изложенным в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»», для признания сделки недействительной по основаниям п.2 ст.61.2. Закона о банкротстве необходима совокупность следующих обстоятельств: сделка должна быть совершена с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов; в результате ее совершения такой вред был причинен; другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки. В случае недоказанности хотя бы одного из названных обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п.5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»»: «При определении вреда имущественным правам кредиторов следует иметь в виду, что в силу абзаца тридцать второго статьи 2 Закона о банкротстве под ним понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приведшие или могущие привести к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества».

Представленный выше финансово-имущественный анализ ЗАО «Арена» по состоянию на 08.03.2018г. свидетельствует о том, что заключение Договора №2/86 не повлекло утраты возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам ЗАО «Арена» за счет его имущества, следовательно, заключение Договора №2/86 не причинило никакого вреда имущественным правам кредиторов.

Суд считает, что Договор №2/86 заключался не с целью причинения вреда имущественным правам кредиторов ЗАО «Арена».

Разрешение на строительство второй очереди комплекса «Новый город», в которой расположена Квартира № 86, было выдано ЗАО «Арена» Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга 28.11.2006. Начиная с указанной даты ЗАО «Арена» имело возможность реализовать Квартиру № 86, в том числе заключив с потенциальным покупателем договор купли-продажи будущего объекта недвижимого имущества. Тем не менее, Квартира № 86 была продана только 09.06.2016 (дата заключения Договора №2/86). Около десяти лет реализовать указанный объект недвижимости ЗАО «Арена» не удавалось. Данное обстоятельство, в том числе, свидетельствует о крайне низкой ликвидности объекта и отсутствии покупательского спроса на него.

Анализ продаж квартир такой же планировки, расположенных в одном подъезде вместе Квартирой № 86, но на более высоких этажах, иллюстрирует в целом невысокий спрос на квартиры подобной конфигурации во второй очереди комплекса «Новый город»: кв. № 103 - май 2006 года, кв. № 95 - июнь 2007 года, кв. № 99 - сентябрь 2010 года, кв.№ 107 - октябрь 2010 года, кв.№ 111 -февраль 2011 года.

Оплата по Договору № 2/86 была в произведена ФИО2 в полном объеме. Целью приобретение ФИО2 Квартиры № 86 было последующее в ней проживание. Из объяснений ФИО2 следует, что он намеревался путем изменения планировочных решений объединить Квартиру № 86 с квартирой № 91, приобретенной по Договору купли-продажи квартиры № 2/91 от 09.06.2016.

С учетом всего вышеизложенного, суд считает необоснованными требования конкурсного управляющего о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры № 2/86 от 09.06.2016, а обстоятельства, на которые арбитражный управляющий ссылается, недоказанными.

Руководствуясь положениями гл. III Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»

определил:

Отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего ФИО1:

- о признании недействительным Договора купли-продажи квартиры № 2/86 от «09» июня 2016 года, заключенного между ЗАО «Арена» и ФИО2;

- применении последствий недействительности сделки - истребовании у ФИО3 в конкурсную массу ЗАО «Арена» объекта недвижимости - кварти­ры: количество комнат - 1, общая площадь - 49,5 кв.м, номер - 86, этаж - 3, условный но­мер 78-78-01/0241/2009-053, расположенной по адресу: г. Санкт- Петербург, Новочеркас­ский проспект, д. 33, корпус 3.

Расходы по оплате госпошлины в сумме 6 000 руб. оставить на закрытом акционерном обществе «Арена»

Определение может быть обжаловано Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в установленный законом срок.

Судья Д.В. Лобова