Гражданский кодекс часть 1

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) от 31.01.2014 г. ЗАО «РосРегионы» (далее – Общество, должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура конкурсного производства сроком на 6 месяцев, конкурсным управляющим должника утвержден ФИО5, кроме того в соответствии с этим же решением суд перешел к рассмотрению дела с применением правил параграфа 7 главы IX федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. (далее – Закон о банкротстве), регулирующих особенности процедуры банкротства застройщиков.

Публикация сведений о введении в отношении должника процедуры конкурсного производства и о рассмотрении дела с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве осуществлена в газете «Коммерсантъ» от 15.02.2014 г. № 26 (5299).

В процедуре конкурсного производства, а именно – 27.08.2014 г. - в арбитражный суд обратилась ФИО2 с заявлением о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры, указанной в заключенном ею с должником договоре, определением от 04.09.2014 г. данное заявление в силу пункта 1 статьи 201.8 Закона принято судом к производству в рамках настоящего дела (о несостоятельности (банкротстве) должника) с назначением судебного заседания по его рассмотрению на 30.09.2014 г.

В заседании заявитель поддержал свои требования, сославшись (представив) на соответствующую судебную практику, должник (конкурсный управляющий) возражал против удовлетворения рассматриваемых требований по мотивам, изложенным в представленном отзыве.

Рассмотрев материалы дела и оценив доводы сторон, арбитражный суд пришел к следующим выводам:

Как уже указано выше, в соответствии с решением от 31.01.2014 г. суд перешел к рассмотрению дела о несостоятельности (банкротстве) должника с применением правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, а согласно пункту 1 статьи 201.8 Закона в ходе всех процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве и с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению требования других лиц к застройщику о признании - в числе прочего - наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, в связи с чем А.В. Михина вправе была обратиться с настоящим заявлением в арбитражный суд (в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника).

Однако указанное само по себе не влечет удовлетворение этого заявления в силу следующего:

Ссылаясь на возникновение у нее прав собственности в отношении спорного объекта (доли в объекте незавершенного строительства в виде соответствующей квартиры), заявитель указывает на заключенный между должником с одной стороны (Инвестор по договору) и ФИО2 и ФИО6 – с другой (Дольщики) - договор долевого участия в строительстве жилого дома № 16 от 26.03.2007 г., в соответствии с условиями которого Инвестор привлекает Дольщиков к долевому участию в строительстве жилой части объекта по адресу: <...> очередь, комплекс «А»), кадастровый номер № 47:17:01- 04-009:51, в объеме финансирования – 1 861 608 руб., с передачей Дольщикам по завершении строительства и приемки «Объекта» Государственной приемочной комиссией находящегося в этом объекте созданного недвижимого имущества: двухкомнатной квартиры, общей приведенной площадью по проекту 63,32 кв.м., общей площадью по проекту 61,30 кв.м., жилой площадью по проекту 35,4 кв.м., с лоджией площадью по проекту 4,04 кв.м., расположенной на четвертом этаже, условный строительный номер № 16, при том, что 25.03.2008 г. между дольщиками по этому договору заключено Соглашение об уступке права требования, в соответствии с которым ФИО6 уступил свои права и обязанности по указанному договору долевого участия кредитору по настоящему требованию.

В то же время в нарушение обусловленных договором (и в частности - пунктом 1.9) сроков (4 квартал 2007 г.) должник до настоящего момента жилое помещение Дольщикам (Дольщику) не передал, что и явилось основанием для обращения ФИО2 в суд с рассматриваемым требованием.

В то же время, как указано выше (установлено пунктом 1.4 договора), передача помещения в собственность Дольщика осуществляется после завершения строительства и приемки «Объекта» Государственной приемочной комиссией.

Указанное согласуется и с положениями федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), нормами которого регулируются взаимоотношения Дольщика, как участника долевого строительства, и должника, и согласно пункту 1 статьи 4 которого по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, из чего следует, что при неисполнении застройщиком указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участника

долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект.

В этой связи также следует учитывать, что договор долевого участия в строительстве заключается по поводу недвижимости, которая будет создана в будущем, ввиду чего в данном случае подлежат применению и разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенные в пункте 4 (абзац 2) Постановления от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», согласно которым положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество в процессе строительства, и которые (указанные разъяснения), исходя из пункта 11 этого Постановления, применимы и при рассмотрение споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону об участии в долевом строительстве.

С учетом изложенного суд также отмечает, что по смыслу статей 218 - 220 Гражданского кодекса РФ, если новая вещь создается в рамках гражданского законодательства, она является объектом обязательственного права, но не права собственности до тех пор, пока эта вещь не создана или не введена в гражданский оборот как объект права, что применительно к незавершенному строительством объекта означает, что до регистрации прав на него (и как условия для такой регистрации в виде ввода его в эксплуатацию) такой объект не введен в гражданский оборот, что также исключает признание за заявителем права собственности на часть этого объекта, и что согласуется также с правовой позицией, изложенной в пункте 7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.07.2000 г. № 56 «Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве», в соответствии с которой до ввода в эксплуатацию жилого дома не могут быть выделены в натуре определенные помещения (квартиры, нежилые помещения), что влечет вывод о том, что до момента государственной регистрации объекта незавершенного строительства спорное имущество, право требования в отношении которого заявлено Дольщиком по настоящему делу (заявлению), не может выступать самостоятельным объектом гражданского права.

Указанное нашло свое отражения и в применимых к избранному в настоящем случае заявителем способу защиты (признание права собственности) разъяснениях Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ изложенных в Постановлении № 10/22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (а равно как и в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ 08.02.2011 г. № 13534/10), исходя из которых вещные права, включая право собственности на объекты недвижимости, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты, а заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Более того в самом Законе о банкротстве содержится норма, а именно - пункт 8 статьи 201.11, согласно которой в случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение, то есть Закон о банкротстве также предусматривает возможность признания задолжником права на то или иное помещение только после ввода в эксплуатацию многоквартирного дома.

При таких обстоятельствах и при отсутствии доказательств завершения строительства многоквартирного дома (приемки его в эксплуатацию), а также регистрации за должником права собственности на объект строительства (либо как законченный строительством, либо незаконченный) право собственности на долю в общей собственности у заявителя, как участника долевого строительства, не возникло, что исключает возможность удовлетворения заявленного им требования о признании такого права, при том, что Законом о банкротстве предусмотрен специальный порядок реализации дольщиками своих прав применительно к жилым помещениям, а именно – включение их требований в реестр требований кредиторов должника в порядке статей 201.4-201.6 Закона о банкротстве, чем А.В. Михина фактически и воспользовалась (ее требование о передаче жилого помещения включено в соответствующий реестр требований кредиторов определением по настоящему делу от 03.04.2014 г.).

Указанные выводы согласуются со сложившейся судебной арбитражной практикой, и в частности: постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.03.2012 г. по делу № А46-4938/2011, постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 08.02.2011 г. по делу № Ф09-98/11-С6, постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 г. № 06АП- 237/2012, постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 г. № 07АП-2689/2010(39), постановлениями Восьмого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2012 г. по делу № А70-2702/2010 и от 21.02.2012 г. по делу № А70-2002/2011 и т.д.).

В этой связи суд отклоняет ссылку заявителя на соответствующую судебную практику, из которой следует возможность удовлетворения заявленных им требований, поскольку судебный прецедент не является источником права по российскому законодательству, при том, что признание правомерными аналогичных требований по другим делам (признанных судами обоснованными) может быть помимо прочего обусловлено и иными фактическими обстоятельствами, исходя из которых судами были приняты соответствующие судебные акты, в связи с чем не может суд признать обоснованной и ссылку заявителя на позицию Президиума Верховного суда Российской Федерации, изложенную в пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, поскольку в рассматриваемом случае Президиум пришел к выводу о фактической передаче Дольщику жилого помещения, то есть существовании этой квартиры, как самостоятельного объекта гражданского права, что в настоящем деле заявителем не доказано и из материалов дела не следует.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 60 и 201.8 федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

определил:

В удовлетворении заявления ФИО2 к ЗАО «РосРегионы» о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде двухкомнатной квартиры, общей приведенной площадью по проекту 63,32 кв.м., общей площадью по проекту 61,30 кв.м., жилой площадью по проекту 35,4 кв.м., с лоджией площадью по проекту 4,04 кв.м., находящейся на четвертом этаже, условный строительный номер № 16, в незавершенном строительством жилом доме по адресу: Ленинградская область, г. Шлиссельбург, ул. 18 Января (вторая очередь, комплекс «А»), отказать.

На определение может быть подана апелляционная жалоба в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня его вынесения.

Судья

ФИО1

2 А56-30463/2009

3 А56-30463/2009

4 А56-30463/2009