Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Светлана» (ИНН <***>, ОГРН <***>; 187440, Ленинградская область, Волховский район, дер. Вындин Остров)

ответчики:

1) ФИО2;

2) ФИО3;

о признании цепью взаимосвязанных сделок договоры купли-продажи земельного участка от 26.01.2015 б/н и от 12.02.2015 б/н, применении последствий недействительности ничтожной сделки ко всем сделкам вместе и к каждой в отдельности. О признании недействительной сделку по передаче земельного участка площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение и применении последствий недействительности сделки: вернуть в собственность ЗАО «Светлана» земельный участок площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенный по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение.

при участии

от конкурсного управляющего представитель ФИО4, доверенность от 22.04.2019г.;

от ФИО2 представитель ФИО5, доверенность от 28.05.2019г.

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2014 в отношении ЗАО «Светлана» (далее – Должник, Общество) введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утвержден ФИО6.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.10.2015 ЗАО «Светлана» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО1.

30.09.2016 в арбитражный суд поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 в котором заявитель просит суд:

1) Признать цепью взаимосвязанных сделок договоры купли-продажи земельного участка от 26.01.2015 б/н и от 12.02.2015 б/н.

2) Применить последствия недействительности ничтожной сделки ко всем сделкам вместе и к каждой в отдельности.

3) Признать недействительной сделку по передаче земельного участка площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение.

4) Применить последствия недействительности сделки: вернуть в собственность ЗАРО «Светлана» земельный участок площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенный по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение.

В судебном заседании 09.03.2017 представитель ЗАО «Холдинг «Ленптицепром» заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Перед экспертами представитель ЗАО «Холдинг «Ленптицепром» просил поставить следующий вопрос:

- какова рыночная стоимость земельного участка площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение, на дату заключения договора купли-продажи 26.10.2015?

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.02.2018 по делу назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «СОЭКС-НЕВА» договорного холдинга сети «СОЭКС» ТПП Российской Федерации. Перед экспертом поставлен следующий вопрос: Какова рыночная стоимость земельного участка площадью 44 454 кв.м. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение, на дату заключения договора купли-продажи 26.10.2015? Размер вознаграждения экспертному учреждению ОО «СОЭКС-НЕВА» договорного холдинга сети «СОЭКС» ТПП РФ установлен в сумме 55 000 руб., которые подлежат перечислению с депозитного счета суда после получения судом экспертного заключения. Производство по делу приостановлено.

Распоряжением Председателя Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО7 от 26.07.2018 дело передано в производство судье Семеновой И.С.

Через сервис электронного документооборота «Мой арбитр» от ООО «СОЭКС-НЕВА» договорного холдинга сети «СОЭКС» ТПП Российской Федерации поступил запрос о предоставлении эксперту материалов обособленного арбитражного спора, кадастровый паспорт на земельный участок, другие документы, в том числе справку об инженерной обеспеченности земельного участка).

Определением суда от 03.08.2018г. производство по настоящему обособленному спору возобновлено. Учитывая что, ЗАО «Холдинг «Ленптицепром» не представлено доказательство оплаты экспертизы, судебное заседание назначено на 19.09.2018г.

19.09.2018г. в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании был объявлен перерыв до 26.09.2018 до 09 часов 55 минут для представления сторонами перечень экспертных учреждений, вопросов к эксперту.

После перерыва судебное заседание было продолжено.

26.09.2018г. представителем ФИО2 было заявлено ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В судебном заседании установлено, что для разрешения спорных вопросов, необходимо поставить перед экспертом следующий вопрос:

Арбитражным судом были направлены запросы в экспертные учреждения, представленные сторонами.

Изучив представленные в материалы дела документы, арбитражный суд счёл возможным поручить проведение судебной экспертизы – АО Управляющая Компания "Магистр".

08.02.2019г. в арбитражный суд от АО Управляющая Компания "Магистр" поступило заключение эксперта от 06.02.2019г.

В судебное заседание 16.10.2019 явился представитель конкурсного управляющего, который поддержал заявленное требование в полном объеме.

Представитель ФИО2 возражал против удовлетворения заявленного требования по основаниям, изложенным в отзыве, а также ссылаясь на заключение экспертизы.

Арбитражный суд, исследовав материалы обособленного спора и оценив представленные лицами, участвующими в деле, доказательства, заслушав присутствующих представителей, установил следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 32 Постановления N 63, заявление об оспаривании сделки на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве может быть подано в течение годичного срока исковой давности (пункт 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 61.9 Закона о банкротстве срок исковой давности по заявлению об оспаривании сделки должника исчисляется с момента, когда первоначально утвержденный внешний или конкурсный управляющий (в том числе исполняющий его обязанности - абзац третий пункта 3 статьи 75 Закона) узнал или должен был узнать о наличии оснований для оспаривания сделки, предусмотренных статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве.

Если утвержденное внешним или конкурсным управляющим лицо узнало о наличии оснований для оспаривания сделки до момента его утверждения при введении соответствующей процедуры (например, поскольку оно узнало о них по причине осуществления полномочий временного управляющего в процедуре наблюдения), то исковая давность начинает течь со дня его утверждения.

В остальных случаях само по себе введение внешнего управления или признание должника банкротом не приводит к началу течения давности, однако при рассмотрении вопроса о том, должен ли был арбитражный управляющий знать о наличии оснований для оспаривания сделки, учитывается, насколько управляющий мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

С учетом того, что полномочия временного управляющего ЗАО «Светлана» осуществлялись другим лицом (ФИО6), а ФИО1 утвержден в качестве конкурсного управляющего Должника 19.10.2015 г., то в соответствии со п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» течение срока исковой давности для конкурсного управляющего не могло начаться ранее 19.10.2015 г, и соответственно, срок исковой давности не мог истечь ранее 19.10.2016 г.

Указанное заявление конкурсного управляющего ФИО1 поступило в арбитражный суд 30.09.2016 г., что подтверждается штампом суда (том 1, лист 2 дела).

Следовательно, заявление по делу №А56-38212/2012-сд.9 подано конкурсным управляющим в срок, предусмотренный п. 2 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст.61.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Согласно ст. 127 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» №127-ФЗ от 26.10.2002г. конкурсный управляющий осуществляет полномочия руководителя должника и иных органов управления должника, а также собственника имущества должника.

Пунктом 2 ст. 129 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» на конкурсного управляющего возлагается обязанность по принятию мер, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц, а так же обязанность по предъявлению к третьим лицам, имеющим задолженность перед должником, требования о ее взыскании в порядке, установленном ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Конкурсным управляющим ЗАО «Светлана» ФИО1 в рамках мероприятий, направленных на поиск, выявление и возврат имущества должника, находящегося у третьих лиц выявлены договоры купли-продажи недвижимости, которые, в соответствии с абз.1 п. 1 ст. 612 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», являются подозрительными сделками, а именно:

22.12.2011 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись о возникновении у ЗАО «Светлана» права собственности в отношении земельного участка площадью 44 454 м2 (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2014 г. в отношении ЗАО «Светлана» (ИНН <***>) введена процедура наблюдения.

26.01.2015 г. между ЗАО «Светлана» и ФИО3 заключен Договор № б/н купли-продажи земельного участка, направленный на отчуждение вышеуказанного земельного участка (кадастровый номер 47:10:0205001:16).

09.02.2015 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 47-47/010-47/010/001/2015-615/2 о переходе права собственности ФИО3 на вышеуказанный земельный участок.

Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

В абз. 2 п. 1 ст. 2 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, именно с момента регистрации недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Таким образом, именно с 09.02.2015 г. ФИО3 стал обладать всей совокупностью прав собственности: владение, пользование и распоряжение.

Спустя 3 дня после внесения указанной регистрационной записи, 12.02.2015 г., между ФИО3 и ФИО2 заключен Договор № б/н купли-продажи земельного участка (кадастровый номер 47:10:0205001:16).

13.04.2015 г. в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество внесена регистрационная запись № 47-47/010-47/010/001/2015-886/2 о переходе права собственности ФИО2 на вышеуказанный земельный участок

До настоящего времени в адрес ЗАО «Светлана» не перечислены денежные средства по указанной сделке.

В результате проведенных сделок, согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним конечным выгодоприобретателем является ФИО2.

При вышеуказанных обстоятельствах, Арбитражный суд полагает, что сделки носят взаимосвязанный характер сделок по отчуждению спорного имущества, а именно, все сделки совершены в короткий промежуток времени (в течение 2 месяцев).

Исходя из субъектного состава сделок:

Конкурсным управляющим проведен анализ ряда сделок с участием ЗАО «Светлана» (действующий директор на момент совершения сделок ФИО8), ФИО3 и ФИО2

В результате проведенного анализа выявлено следующее:

- указанные выше лица фигурируют в двух взаимосвязанных цепях сделок по реализации имущества ЗАО «Светлана» (земельный участок кадастровый номер 47:10:0208001:76 и земельный участок кадастровый номер 47:10:0205001:16) в абсолютно той же последовательности: ЗАО «Светлана» (директор ФИО8) – ФИО3 – ФИО2, при этом при реализации земельного участка с кадастровым номером 47:10:0208001:76 конечным выгодоприобретателем является ФИО8 (бывший директор ЗАО «Светлана»)

Более того, ФИО3 ни в одной из вышеуказанных сделок не является конечным выгодоприобретателем, срок нахождения имущества в собственности минимальный и обусловлен лишь сроком необходимым для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

У ФИО3 полностью отсутствует какое-либо недвижимое имущество, а сам ФИО3 не преследовал цели владения и пользования указанным имуществом, а выступал только в качестве промежуточного звена в реализации имущества ЗАО «Светлана».

Обе указанные цепи взаимосвязанных сделок совершены после введения в отношении ЗАО «Светлана» процедуры наблюдения (09.06.2014 г.).

Кроме того, как указанно в отзыве ФИО8 на определение по делу № А56-38212/2012-сд.1 от 06.07.2016 г. (Приложение № 12) между ФИО3, ФИО2 и ФИО8 (действующий директор ЗАО «Светлана» на момент совершения указанных сделок) заключено трехстороннее соглашение участников создания крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ) Демина-Каменского-Тунгоева.

Следовательно, все участники сделки (ЗАО «Светлана» в лице директора ФИО8, ФИО3 ФИО2) знали и не могли не знать об обстоятельствах заключения сделки, в том числе о введении в отношении Должника процедуры банкротства наблюдение.

Таким образом, исходя из обстоятельств заключения сделок, срока и субъектного состава сделок прослеживается устоявшаяся последовательность действий по выводу имущества из собственности предприятия-должника (ЗАО «Светлана») посредством заключения ряда последовательных сделок с целью искусственного создания фигуры добросовестного приобретателя (ФИО2) и усложнения процедуры возврата спорного имущества в конкурсную массу Должника.

Необходимо также учесть, что денежные средства от реализации Должником спорного имущества от ФИО3 так и не поступили ни до заключения договора с ЗАО «Светлана», ни после последующей реализации указанного имущества.

В совокупности с отсутствием действий направленных на получение встречного предоставления со стороны ЗАО «Светлана» (в том числе исковых заявлений о взыскании задолженности по договору) свидетельствует о фактическом сговоре продавца и покупателя в целях образования видимости добросовестного приобретения имущества.

Исходя из положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные взаимосвязанные сделки и каждая из них в отдельности являются ничтожным в силу закона, так как совершены с целью прикрыть другую сделку, искусственного создания фигуры добросовестного приобретателя и усложнения процедуры возврата спорного имущества в конкурсную массу Должника.

В соответствии с положениями п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожные сделки недействительны с момента совершения - независимо от признания их таковыми судом, а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц (Определения от 8 апреля 2010 года N 456-О-О, от 23 апреля 2015 года N 910-О и др.)

Действительная же воля всех участников спорных сделок была направлена на передачу вышеуказанного недвижимого имущества ЗАО «Светлана» ФИО2

В силу положений п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных названным Кодексом и иными законами.

Порядок такой регистрации установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В абз. 2 п. 1 ст. 2 названного Закона указано, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Таким образом, именно с момента регистрации недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Определяя момент окончательного совершения указанной сделки, конкурсный управляющий руководствовался следующим: так как цель сделки в конечном итоге достигнута только 13.04.2015 г., когда в ЕГРП были внесены соответствующие записи о новых правообладателях и Общество юридически утратило правомочия собственника, то сделка совершена в пределах срока подозрительности, предусмотренного статьей 612 Закона о банкротстве.

Аналогичную правовую позицию содержит Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.11.2013 г. по делу № А26-7790/2011 (Приложение №21).

Указанная сделка совершена 13.04.2015 г. после введения в отношении ЗАО «Светлана» процедуры наблюдения (резолютивная часть оглашена 09.06.2014 г.), то есть в пределах срока подозрительности, предусмотренного п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве.

Спорное недвижимое имущество подлежало включению в конкурсную массу ЗАО «Светлана», в результате отчуждения указанного имущество произошло уменьшение конкурсной массы, а как следствие причинен вред имущественным правам кредиторов.

Таким образом, руководствуясь положениями ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» Арбитражный суд полагает, что указанные сделки являются недействительными по следующим основаниям.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

При этом в соответствии с абз. 2 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 N 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных п. 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Согласно п. 8 Постановления N 63 для признания сделки недействительной на основании п. 1 ст. 61.2 Закона о банкротстве не требуется, чтобы она уже была исполнена обеими или одной из сторон сделки, поэтому неравноценность встречного исполнения обязательств может устанавливаться исходя из условий сделки. Неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки. При сравнении условий сделки с аналогичными сделками следует учитывать как условия аналогичных сделок, совершавшихся должником, так и условия, на которых аналогичные сделки совершались иными участниками оборота.

В соответствии с п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи является возмездной сделкой.

В связи с отсутствием у конкурсного управляющего сведений о балансовой и рыночной стоимости указанного имущества, проведен сравнительный анализ рынка недвижимого имущества со следующими критериями отбора:

местоположение: Ленинградская область, Волховский район;

земельный участок категории земли сельскохозяственного назначения;

без построек и сооружений;

выборка 10 объектов.

Указанные критерии отбора обусловлены качественными характеристиками земельного участка реализованного по оспариваемой сделке.

Вследствие проведенного анализа и расчетов (Приложения № 9,10) конкурсным управляющим выведена средняя арифметическая стоимость 1 Ар (сотки) земли, аналогичной по качественным характеристикам отчужденному земельному участку – 13 235 (тринадцать тысяч двести тридцать пять) руб. 73 коп.

Площадь земельного участка с кадастровым номером 47:10:0205001:16 равна 44 454 м2, т.е. 444,54 Ар.

Таким образом, средняя арифметическая стоимость аналогичного по площади и качественным характеристикам земельного участка равна 5 883 811 (пяти миллионам восьмистам восьмидесяти трем тысячам восьмистам одиннадцати) руб. 41 коп., из расчета:

444,54 Ар. х 13 235,73 руб. = 5 883 811,41 руб.

где:

444,54 Ар. – площадь участка с кадастровым номером 47:10:0205001:16;

13 235,73 руб. – средняя арифметическая стоимость 1 Ар (сотки) земли;

Таким образом, вследствие отчуждения вышеуказанного участка по оспариваемым сделкам из собственности ЗАО «Светлана» выбыло имущество в размере 5 883 811 (пяти миллионам восьмистам восьмидесяти трем тысячам восьмистам одиннадцати) руб. 41 коп.

Однако до настоящего времени в адрес ЗАО «Светлана» денежные средства по указанной сделке не перечислены.

Следовательно, размер встречного исполнения равен нулю, то есть в противоречие сути договора купли-продажи вышеуказанное имущество передано покупателю безвозмездно, что явно свидетельствует о неравноценности указанной сделки.

В рамках рассмотрения дела в соответствии с материалами дела №А56-38212/2012-сд.9(земля) 06.02.2019 г. АО «Управляющая компания «Магистр» составлено Заключение эксперта от 06.02.2019 г. по указанному делу, в соответствии с заключением которой стоимость объекта оценки (земельного участка) составляет 89 000 руб.

Арбитражный суд считает, что заключение изготовлено с нарушением норм ст. 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по следующим основаниям.

Заключение оценщика от 06.02.2019 г. не соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», поскольку к нему не приложен ряд документов, анализ которых позволил оценщику установить рыночную стоимость объекта оценки, что исключает возможность руководства выводами, изложенными в указанном Заключении.

Статьей 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, включающие, что отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение; отчет должен содержать сведения о целях и задачах проведения оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете, являющихся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Требования к порядку проведения оценки и осуществлению оценочной деятельности установлены в Федеральных стандартах оценки «Общие понятия, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО N 1), «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО N 2) и «Требования к отчету об оценке» (ФСО N 3).

Согласно п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 г. N 299 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

В соответствии с п. 10 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

При анализе и сопоставлении информации указанной в заключении эксперта Арбитражным судом выявлены документально не подтвержденные выводы, а так же ссылки на документы, которые в приложении к заключению отсутствуют:

1. Данные портала БГРП365

Исходя из вводной части заключения эксперта (лист 2 Заключения) данные портала ЕГРП365 входят в перечень информации, на которой основывалась экспертиза.

Кроме того эксперт ссылается на указанные данные в качестве источника информации о наличии на территории спорного земельного участка следующих линейных сооружений (объектов капитального строительства):

Сооружение (транспортировка газа, Северо-Европейский газопровод, участок Грязовец-Выборг км 436- км 597); кадастровый номер: 47:00:0000000:1288; адрес (местоположение): Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Волховский муниципальный район, Кировский муниципальный район;

Сооружение (линия электропередачи, Линия электропередачи вздушная ВЛ-10 кВ участка км 436- км 597 Северо-Европейского газопровода, участок Грязовец-Выборг); кадастровый номер: 47:00:0000000:1289; адрес (местоположение): Ленинградская область, Тихвинский муниципальный район, Волховский муниципальный район, Кировский муниципальный район.

Наличие или отсутствие указанных объектов капитального строительства (ОКС) существенным образом влияет на выводы сделанные экспертом о стоимости объекта:

эксперт неоднократно ссылается на наличие указанных объектов, как на фактор установления частных характеристик земельного участка; как на критерий, влияющий на эффективность использования оцениваемого земельного участка, в том числе определяет его как ограничение при ведении хозяйственной деятельности собственником земельного участка (Лист 17 заключения).

При этом в материалах дела отсутствует документ (в том числе ссылка на который присутствует в Заключении), согласно которому указанные ОКС расположены на территории спорного земельного участка.

Таким образом, информация о наличии ОКС на территории спорного объекта, существенным образом влияет на стоимость объекта оценки, однако в противоречие с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» документально не подтверждена.

2. В заключении эксперта (лист 5-7 Заключения) отсутствуют ссылки на источник приведенных данных, а ссылка на «Яндекс Карты» является сомнительной.
Арбитражный суд полагает, что в силу существующих
официальных источников (публичная кадастровая карта, кадастровые инженеры,
лица, в чьем ведении находятся объекты ОКС и спорный объект, выписки из
ЕГРП и др.) при проведении оценки рыночной стоимости следует
руководствоваться официальными источниками.

Как указанно выше наличие или отсутствие объектов капитального строительства (ОКС) существенным образом влияет на выводы сделанные экспертом о стоимости объекта.

В качестве источника информации о наличии на территории спорного земельного линейных сооружений эксперт ссылается на Данные портала ЕГРП365, а для визуализации места расположения объектов ОКС на территории спорного участка использует в Заключении «Яндекс Карты» и графический редактор.

С точки зрения Арбитражного суда это является ничем не подтвержденной недостоверной информацией, так в данном случае наличие и расположение ОКС на земельном участке полностью зависит от воли составителя указанной схемы.

В то же время существует ряд официальных источников (публичная кадастровая карта, кадастровые инженеры, лица, в чьем ведении находятся объекты ОКС и спорный объект, выписки из ЕГРП и др.), которыми и следует руководствоваться официальными источниками при проведении оценки рыночной стоимости.

В соответствии с данными, публичной кадастровой карты 11.12.2013 указанные объекты поставлены на кадастровый учет, кадастровым инженером является ГУП «ЛЕНОБЛИНВЕНТАРИЗАЦИЯ».

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера.

В соответствии с п.2 Приказа Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953 «Об утверждении формы технического плана и требований к его подготовке, состава содержащихся в нем сведений, а также формы декларации об объекте недвижимости, требований к ее подготовке, состава содержащихся в ней сведений» технический план здания, сооружения в обязательном порядке содержит планы всех этажей здания, сооружения, а при отсутствии у них этажности - планы здания, сооружения.

Технический план сооружения составляется по общим правилам и общей форме, которые действуют в отношении всех объектов недвижимости. Он оформляется с теми же особенностями, что и технический план здания (кроме тех, которые относятся к многоквартирным домам).

В техническом плане сооружения (кроме общих для всех объектов недвижимости сведений: вид, кадастровый номер (в том числе земельного участка и кадастрового квартала), адрес, назначение и, при наличии, наименование) приводятся одна или несколько из следующих характеристик (п.п. 15 п. 43 указанных Требований):

протяженность (с округлением до 1 м);

глубина, глубина залегания (с округлением до 0.1 м):

площадь, площадь застройки (с округлением до 0.1 кв. м);

объем (с округлением до 1 куб, м);

высота (с округлением до 0.1 м).

Если технический план составляется на линейные сооружения, к нему дополнительно предъявляются следующие требования:

1) если такое сооружение расположено в нескольких кадастровых округах, то оформляется один план. При этом он должен содержать сведения как обо всем сооружении, так и о каждой его части, расположенной в определенном кадастровом округе. В этом случае разделы «Описание местоположения объекта недвижимости», «Характеристики объекта недвижимости» должны заполняться на каждую часть сооружения (п. 18 Требований к подготовке тех.плана);

2) контур сооружения (его части) может быть отображен на чертеже, схеме в виде разомкнутой линии, если сооружение является протяженным, например трубопровод, ЛЭП (п. 34 названных Требований). У зданий, нелинейных сооружений и объектов незавершенного строительства такой контур замкнут.

Вместе с тем, в приложениях к экспертизе указанные документы отсутствуют, в то время как они могли бы подтвердить наличие или отсутствие на спорном земельном участке линейных сооружений.

Ввиду вышесказанного использование в качестве источника информации о наличии на территории спорного земельного линейных сооружений Данных портала ЕГРП365, а для визуализации места расположения объектов ОКС на территории спорного участка «Яндекс.Карты» и графический редактор является не допустимым.

Таким образом, информация о наличии ОКС на территории спорного объекта, существенным образом влияет на стоимость объекта оценки, однако в противоречие с п. 5 Федерального стандарта опенки «Требования к отчету об опенке (ФСО N 3)» документально не подтверждена.

3. Лист 7 заключения эксперта, а так же аналитические таблицы содержат
информацию о невовлеченности спорного участка в севооборот, в то же время
экспертом не указан период нахождения участка в состоянии «залежь», а так же
источник информации о состоянии земельного участка на момент совершения
спорных сделок. Стоит так же учесть, что указанный вывод сделан без выезда на
объект, а так же на основании спутниковой карты, датировка снимка которой
отсутствует.

В соответствии с п. 11 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации либо копии материалов и распечаток, используемых в отчете, позволяющие делать выводы об источнике получения соответствующей информации и дате ее подготовки. В случае, если информация при опубликовании на сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» не обеспечена свободным доступом на дату проведения оценки или после даты проведения оценки либо в будущем возможно изменение этой информации или адреса страницы, на которой она опубликована, либо используется информация, опубликованная не в общедоступном печатном издании, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

Выводы на листе 15 Заключения содержат общие формулировки о факторах проведения такой оценки, в том числе эксперт ссылается на макроэкономическую ситуацию, абстрактные негативные факторы, докризисную волну и сложности психологической перестройки покупателей. В качестве источника указывается информационный портал, а не аналитические источники или данные РОССТАТА, которые в равной степени с информационным порталом являются доступными.

Лист 17 заключения эксперта содержат информацию о повреждении спорного земельного участка сезонными подтоплениями, которые ограничивают выбор сельскохозяйственных культур, участвующих в севообороте, и как следствие на результаты оценки доходным методом. В то же время экспертом не указан источник информации о состоянии земельного участка, более того не обозначен период когда экспертом было установлено нахождение участка в поврежденном состоянии. Стоит так же учесть, что указанный вывод сделан без выезда на объект, фотофиксация повреждений в материалах дела отсутствует.

6. Исходя из вводной части заключения эксперта (лист 2 Заключения) Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов входят в перечень информации, на которой основывалась экспертиза. Кроме того эксперт неоднократно ссылается на указанные данные в качестве источника информации, в то же время указанный анализ не приложен к заключению, что не соответствует стандартам оценки.

Таким образом, информация о наличии ОКС на территории спорного объекта, о факторах существенным образом влияющих на Формирование стоимости объекта оценки в противоречие с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)» документально не подтверждена.

II. Исходя из анализа мотивировочной части Заключения эксперта, а так же документов приложенных к Арбитражный суд полагает, что выбор экспертом объектов-аналогов, а так же максимальных значений коэффициентов снижения стоимости объекта оценки, немотивированное применение ряда коэффициентов, привели к занижению итогового результата оценки спорного земельного участка.

1. В качестве объектов - аналогов оцениваемого участка были выбраны только 4 предложения. Использование в расчетах только 4 доступных оценщику объектов-аналогов не аргументировано и не позволяет делать обоснованные выводы о соответствии цен предложений выбранных аналогов характерному уровню цен сегмента рынка объекта оценки. Нарушены требования п.п. «в» п. 22 ФСО N 7, требования достаточности информации (п. 19 ФСО N 1).

Объектом оценки является земельный участок площадью 44 454 кв.м. (или 444, 54 сотки; кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенный по адресу: Ленинградская область, Волховский район, Вындиноостровское сельское поселение. Кадастровая стоимость 276 948,42 руб. (т.е. 6,23 руб. за кв.м).

Согласно приложению в качестве объектов-аналогов оценщиком исследованы следующие объекты:

Земельный участок 560 соток, цена 399 000,00 руб. (т.е. 7,13 руб. за кв.м.)

Земельный участок 1600 соток, цена 1200000,00 руб. (т.е. 7,50 руб. за кв.м.)

Земельный участок 314 соток, цена 250 000,00 руб. (т.е. 7,96 руб. за кв.м.)

Земельный участок 490 соток, цена 1 180 000,00 руб. (т.е. 24,08 руб. за кв.м.)

Использование указанных объектов-аналогов оценщиком не обосновано, характеристики указанных объектов не позволяют производить корректное рассмотрение расчетов стоимости оцениваемого имущества при применении сравнительно метода к оценке спорного участка, так как:

- при проведении сравнительного метода оценщиком использован объект в 4 раза больше по площади (согласно Заключению участки с большей площадью обладают пониженным спросом и применению понижающего коэффициента);

- в качестве аналогов использованы объекты с экспозицией от 7 лет до 8 лет 10 месяцев (согласно Заключению эксперта длительная экспозиция приводит к понижению спроса и применению понижающего коэффициента) в то время как спорный земельный участок не выставлялся на продажу и реализован в срочном порядке.

Таким образом, оценщиком не исследован вопрос реализации имущества во времени и необоснованно применен максимально возможный процент снижения стоимости объекта оценки (лист 21-22).

В то же время, не смотря на дисконтирование ввиду длительной экспозиции и величины указанных участков-аналогов минимальная цена за квадратный метр равна 7,13 руб., в то время как оценщиком сделан вывод о том, что стоимость 1 кв.м спорного участка равна 2,002 руб. (цена всего участка согласно Заключению 89 000,00 руб.).

Таким образом, в нарушение требований п.п. «ж» п. 8 ФСО N 3 в отчете отсутствует надлежащий анализ рынка объектов-аналогов в части его характеристики даже с учетом задания на оценку и в выписке из ЕГРП, что не позволяет производить корректное рассмотрение расчетов стоимости оцениваемого имущества при применении сравнительного подхода, в нарушение требований п. 4 ФСО N 3 в части иследования оценщиком принципам обоснованности и однозначности, в рамках применения сравнительного подхода при оценке стоимости земельных участков отсутствуют соответствующие требованиям п. 19 ФСО N 1 обоснования выбора оценщиком земельных участков в качестве объектов-аналогов.

2. В нарушение ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п. 17, 19 ФСО N 1, п. 4, 8 ФСО N 3 в исследовательской части оценщик необоснованно вводит допущения и ограничения, использованные при оценке, кроме того оценщик не принимает на себя ответственность за описание правового состояния объекта оценки.

В целом все вышесказанное позволяет сделать выводы о нарушении экспертом принципов однозначности, обоснованности, существенности Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, а также Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.98 N 135-ФЗ и Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.

Указанные выше нарушения привели к занижению итогового результата оценки спорного земельного участка.

В силу ч. 3 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта является одним из доказательств по делу, не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и подлежит исследованию и оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.

Требования к заключению эксперта определены в ч. 1, 2 ст. 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в ст. 8, 25 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Кроме того, экспертное заключение должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (ст. 8 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»).

Вместе с тем, экспертное заключение не соответствующее указанным требованиям, не может считаться допустимым доказательством.

III. Кадастровая стоимость участков вообще не получила какой-либо оценки со стороны эксперта.

Согласно Заключению рыночная стоимость переданного по сделкам имущества значительно ниже кадастровой стоимости, а именно равна 32,14% от кадастровой стоимости.

Между тем экспертом не учтено следующее:

Постановлением Правительства Ленинградской области от 29.12.2007 N 355 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения Ленинградской области.

По результатам этой оценки в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости спорного земельного участка. Его кадастровая стоимость составила 276 948,42 руб. (т.е. 6,23 руб. за кв.м).

В соответствии с правовой позицией Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 25.06.2013 N 10761/11, атак же в Определении ВС РФ от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

В рассматриваемом случае определенная по результатам судебной экспертизы стоимость земельного участка (89 000,00 рублей) оказалась значительно ниже их кадастровой стоимости.

В соответствии со статьями 9, 65, 67, 68 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебной оценке подлежат все имеющиеся в деле доказательства, входящие в предмет доказывания по данному делу, в их совокупности и взаимосвязи.

Согласно положениям ч. 4 и 5 ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований ч. 1 и 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (ч. 7 ст. 71, п. 2 ч. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Заключения оценочных экспертиз, назначенных и проведенных в ходе рассмотрения дела в суде, оцениваются судами наряду с иными представленными сторонами доказательствами в порядке, предусмотренном статьями 65, 71, 75, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд полагает, что указанные выше выводы эксперта не согласуются с кадастровой оценкой земельного участка, которая существенно превысила закрепленную в договоре общую цену этого же участка.

Эксперт, определив в качестве результаты судебной экспертизы стоимость в 3 раза ниже кадастровой, не сослался на какие-либо ошибки, допущенные при проведении кадастровой оценки земельных участков (в том числе, на недостоверность сведений о недвижимости, использованных при кадастровой оценке). Эксперт не указал, какие индивидуальные особенности земельных участков, не учтенные при проведении оценки массовым методом (в ходе государственной кадастровой оценки), привели к значительному завышению кадастровой стоимости по отношению к рыночной цене.

Кадастровая стоимость участков вообще не получила какой-либо оценки со стороны эксперта.

Согласно правовой позиции, содержащейся в определении Верховного Суда Российской Федерации от 22.02.2018 N 306-ЭС17-17171, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ от 02.12.2016 г. №305-ЭС16-11170 по делу № А41-19310/2014, кадастровая и рыночная стоимости объектов взаимосвязаны; кадастровая стоимость по существу отличается от рыночной методом ее определения (массовым характером). Установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

Эксперт не выяснил причин столь существенной разницы между определенной экспертом рыночной стоимостью земельного участка и его кадастровой стоимостью.

Не разрешив указанные вопросы, имеющие существенное значение для правильной оценки спорного имущества, эксперт высказал преждевременные суждения о его рыночной стоимости.

Экспертное заключение не соответствующее указанным требованиям, не может считаться допустимым доказательством.

При таких обстоятельствах, в настоящее время нельзя признать верным выводы, изложенные в заключении эксперта.

Экспертное заключение составлено экспертом с нарушением норм действующего законодательства в области оценочной деятельности, основано на неверных расчетных данных и не может быть признано надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим стоимость спорного имущества на момент заключения сделки.

Исходя из вышесказанного, Арбитражный суд изучив в совокупности имеющиеся доказательства по делу, пришел к выводу о том, что Заключение эксперта от 06.02.2019 г. по делу №А56-38212/2012-сд.9(земля), определяющее рыночную стоимость спорного имущества не соответствуют критерию допустимости, предусмотренному положениями статей 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При вышеуказанных обстоятельствах, в соответствии с положениями абз. 1. п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» указанная сделка является недействительной, а все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», подлежит возврату в конкурсную массу (п. 1 ст. 616 указанного Закона).

Доводы о добросовестности действий ответчиком отклоняются Арбитражным судом по следующим основаниям.

Как указанно в Определении ВС РФ от 09.10.2017 г. по делу А32-29459/2012 (№308-ЭС15-6280) согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 9 информационного письма от 13.11.2008 № 126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения», явно заниженная цена продаваемого имущества может свидетельствовать о том, что приобретатель не является добросовестным. Намереваясь приобрести имуществом по явно заниженной стоимости, покупатель, проявляя обычную при таких обстоятельствах степень осмотрительности, должен предпринять дополнительные меры, направленные на проверку юридической судьбы вещи.

В Определении ВС РФ от 09.10.2017 г. по делу А32-29459/2012 (№308-ЭС15-6280) сделаны существенные для рассмотрения данного дела выводы как то, что обычная проверка позволяла покупателю из открытых источников получить информацию о нахождении Должника в процедуре банкротства, совершении первоначальной сделки в период подозрительности и о ее несоответствии требованиям Закона о банкротстве.

В данном случае, все сделки из цепи взаимосвязанных сделок совершены после введения в отношении Должника процедуры банкротства – наблюдение.

Исходя из обстоятельств заключения сделок, срока и субъектного состава сделок прослеживается устоявшаяся последовательность действий по выводу имущества из собственности предприятия-должника (ЗАО «Светлана») посредством заключения ряда последовательных сделок с целью искусственного создания фигуры добросовестного приобретателя и усложнения процедуры возврата спорного имущества в конкурсную массу Должника.

В силу разъяснений, указанных Определении ВС РФ от 09.10.2017 г. по делу А32-29459/2012 (№308-ЭС15-6280) нельзя признать ни ФИО2, ни ФИО3, добросовестными покупателями.

Действуя добросовестно и разумно ФИО3, ФИО2, ознакомившись с выпиской из ЕГРП, должны были принять во внимание срок владения предыдущими собственниками указанным имуществом, и тот факт, что первая сделка по купле-продаже имущества совершена с предприятием - Должником в период подозрительности.

В рассматриваемом случае каждый из покупателей приобрёл спорный объект у стороны по договору безвозмездно, так как доказательств обратного не предоставлено ни одним из ответчиков.

Определении Верховного Суда РФ № 310-ЭС15-7328 по делу № А35-2362/2013 от 17.07.2015 также закреплена правовая позиция о том, что приобретение имущества по заниженной стоимости и осведомленность приобретателя об этом являются достаточными основаниями, указывающими на недобросовестность приобретателя и основанием для удовлетворения иска об истребовании имущества, независимо от возражений приобретателя о том, что он является добросовестным приобретателем.

Все сделки совершены после введения в отношении ЗАО «Светлана» процедуры банкротства – наблюдение. Покупателями не предпринято никаких действий по дальнейшей проверке приобретаемого имущества, с учётом общеизвестности факта о банкротстве должника, что еще раз указывает на его недобросовестность как приобретателя.

В определении № 306-ЭС14-3497 по делу № А12-8206/2009 от 28.12.2015 Верховный Суд РФ указал, что любой добросовестный участник гражданского оборота, намереваясь приобрести имущество несостоятельного Должника не мог не поинтересоваться ходом дела о банкротстве, и, как следствие, не мог не знать об инициированном судебном споре.

Указанная правовая позиция Верховного Суда РФ должна применяться для определения добросовестности лица, приобретающего имущество организации - банкрота у посредника.

В силу абз. 1 п. 2 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (ст. 19 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)») либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Наличие у оспариваемой сделки цели причинения вреда кредиторам Должника, в свою очередь, служит основанием для вывода о наличии признаков злоупотребления правом при ее совершении и ничтожности указанной сделки в силу ст. 10 и п. 2 ст.168 ГК РФ, в редакции, действовавшей на момент совершения сделок.

Согласно изложенной позиции в п.10 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.04.2009 № 32 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)», исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

При вышеуказанных обстоятельствах, исследовав и оценив представленные в дело доказательства, принимая во внимание разъяснения, содержащиеся в Постановлении N 63, суд пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки совершены при наличии признаков недостаточности имущества должника, при отсутствии равноценного встречного исполнения, с целью причинения вреда кредиторам и при злоупотреблении правом, в связи с чем, цепь взаимосвязанных сделок подлежит признанию недействительными с применением последствий недействительности ничтожной сделки в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ко всем сделкам вместе и к каждой в отдельности.

Таким образом, заявление конкурсного управляющего обосновано и подлежит удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 61.2, 61.6 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

определил:

1. Признать цепью взаимосвязанных сделок:

- договор купли-продажи земельного участка б/н от 26.01.2015 г.,

- договор купли продажи земельного участка б/н от 12.02.2015 г.,

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки ко всем сделкам вместе и к каждой в отдельности.

3. Признать недействительной сделку по передаче земельного участка площадью 44 454 м.кв. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение;

4. Применить последствия недействительности сделки, а и обязать ФИО2 (дата рождения: 24.02.1971 г., место рождения: город Ленинград) вернуть в собственность ЗАО «Светлана» (ИНН <***>, ОГРН <***>) следующее имущество:

- земельный участок площадью 44 454 м.кв. (кадастровый номер 47:10:0205001:16), расположенного по адресу Ленинградская область, Волховский район, Выдиноостровское сельское поселение.

5. Взыскать с ФИО2 (дата рождения: 24.02.1971 г., место рождения: город Ленинград) и ФИО3 (дата рождения: 24.02.1971 г., место рождения: город Наманган Узбекской ССР) в доход федерального бюджета по 3 000 руб. государственной пошлины по делу.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в срок, не превышающий десяти дней со дня его вынесения, и подлежит исполнению после вступления в законную силу.

Судья Семенова И.С.