Гражданский кодекс часть 1

Определением Арбитражного суда города Санкт – Петербурга и Ленинградской области от 05.04.2011 в отношении ЗАО «ВистКом» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО4.

Объявление временного управляющего о введении в отношении должника процедуры наблюдения опубликовано 16.04.2011.

Для целей участия в деле о банкротстве ЗАО «ВистКом», кредитор - ФИО1 обратилась в арбитражный суд с заявлением о включении требований в сумме 43142,87 руб. – долга, в реестр требований кредиторов ЗАО «ВистКом».

Заявление кредитора поступило в арбитражный суд 16.05.2011.

Определением арбитражного суда от 20.05.2011 рассмотрение обоснованности заявления кредитора назначено в судебном заседании на 15.08.2011, о чем извещены лица, участвующие в деле.

Должником и временным управляющим представлены отзывы, которыми требования кредитора признаются необоснованными.

Должником необеспеченна явка представителя в судебное заседание.

От представителя кредитора в судебном заседании поступили копии соглашения от 12.03.2010 о перемене лица в обязательстве по купле – продаже квартиры, актов приема- передачи векселей и документов.

В силу абзацев первого, второго пункта 1 и пункта 3 статьи 63 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Федеральный закон о банкротстве) с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения, требования кредиторов по денежным обязательствам и об уплате обязательных платежей, срок

исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, могут быть предъявлены к должнику только с соблюдением установленного настоящим Федеральным законом порядка предъявления требований к должнику.

Для участия в деле о банкротстве срок исполнения обязательств, возникших до принятия арбитражным судом заявления о признании должника банкротом, считается наступившим.

В соответствии со статьей 71 Федерального закона о банкротстве, для целей участия в первом собрании кредиторов кредиторы вправе предъявить свои требования к должнику в течение тридцати дней с даты опубликования сообщения о введении наблюдения. Требования кредитора направляются в арбитражный суд, должнику и временному управляющему с приложением судебного акта или иных документов, подтверждающих обоснованность этих требований. Требования кредитора рассматриваются арбитражным судом на предмет их обоснованности, в том числе при наличии либо отсутствии возражений на эти требования.

Выслушав лиц, участвующих в судебном заседании, исследовав материалы дела, арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

ЗАО «ВистКом» (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи жилого помещения №63/ПК-50 от 27.12.2006, по условиям которого стороны договорись заключить основной договор купли-продажи квартиры (проектный номер 63) площадью39,89 кв.м., по адресу: Санкт – Петербург, Невский район, ул. Полярников, дом 6 лит. А.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пункта 8 Постановления № 54 от 11.07.2011 предварительный договор, согласно которому стороны впоследствии обязуются заключить договор купли-продажи недвижимости, которое будет создано или приобретено в последующем, с условием предварительной оплаты полной цены или ее существенной части, следует квалифицировать как договор купли-продажи недвижимой вещи в будущем.

Продавец по предварительному договору обязуется оформить на квартиру право собственности, после чего продать ее покупателю при соблюдении условий договора.

Покупатель обязуется оплатить квартиру полностью в день подписания основного договора по цене квадратного метра, указанной в пункте 2.1 предварительного договора.

Услуги по оформлению квартиры в собственность покупателя оплачиваются сверх установленной стоимости квартиры на основании отдельного договора с продавцом.

Абзацем 1 пункта 3.3 договора стороны предусмотрели, что расходы по оплате приходящихся на квартиру коммунальных услуг, а также иные расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием квартиры до момента государственной регистрации перехода права собственности несет продавец, а после покупатель.

В тоже время по условиям абзацем 2 пункта 33 договора покупатель обязался возмещать продавцу расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг, а также иные расходы, за период с момента подписания сторонами акта приема-передачи квартиры и до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя.

Пунктом 10.3 предварительного договора предусмотрена возможность покупателя на производство ремонтных работ по квартире до момента государственной регистрации при составлении соответствующего акта.

Основной договор купли-продажи квартиры заключен сторонами 18.03.2010, переход права собственности квартиры от продавца к покупателю зарегистрирован 01.04.2010.

В ходе строительства и ввода в эксплуатацию жилого дома по адресу Полярников, 6 с участием продавца создано Товарищество собственников жилья «Полярников,6», между которым и покупателем, названным собственником квартиры 65 заключен договор, от 04.04.2008 предметом которого является обеспечение ТСЖ коммунальными услугами

собственника квартиры. Договоры с поставщиками услуг заключаются ТСЖ от своего имени и за счет собственника.

Покупатель квартиры предварительно оплатил коммунальные услуги в сумме 27075,19 руб. по квитанции от 22.04.2008 (пункт 3.7 договора с ТСЖ), далее в период с ноября 2009 года до 19.04.2010, как указал кредитор, в оплату коммунальных услуг дополнительно уплачено 16067,68 руб., получателем являлся указанный выше ТСЖ.

Анализ представленных платежных документов показывает, что дополнительные платежи совершены за период с августа 2009 года по март 2010 года, при этом два платежа от 26.01.2010 и от 18.03.2010 на общую сумму 3642,81 руб. совершены ФИО2.

Таким образом, сумма платежей, произведенная непосредственно кредитором составляет 39500,06 руб.

Кредитор полагает, что произведенные им платежи, должны быть по условиям предварительного договора возмещены должником.

Должник и временный управляющий в своих отзывах отмечают, что основания платежа в представленных квитанциях в оплату коммунальных платежей не отражают платежа именно по его квартире, что не доказывает, обязанность должника возмещать эти расходы кредитора, также указано, что часть платежа приходится на апрель 2010 года, то есть после совершения государственной регистрации перехода права на квартиру.

Акт приема-передачи квартиры, который бы позволял определить фактическую передачу квартиры покупателю должником, не представлен.

Оценив обстоятельства дела, арбитражный суд считает требование кредитора по денежному обязательству должника обоснованным в части непосредственно произведенных платежей, однако такое обязательство следует квалифицировать как неосновательное обогащение должника на основании следующего.

Как указано выше, кредитор на момент заключения договора с ТСЖ и на момент платежа не являлся собственником квартиры.

Собственником всего объекта недвижимости являлся продавец-должник, бремя содержания которого полностью лежало на нем, в том числе по оплате коммунальный услуг до передачи квартир в собственность покупателей.

Из оснований платежа по договору с ТСЖ не следует, что платеж совершается за должника, поэтому условия абзаца 2 пункта 3.3 предварительного договора не могут быть приняты во внимание.

Более того, действие предварительного договора между сторонами закончилось с момента заключения договора купли-продажи квартиры от 18.03.2010 и государственной регистрации перехода права собственности на квартиру от должника кредитору 01.04.2010.

Таким образом, кредитор, не являясь в тот период времени собственником квартиры произвел фактически за должника платеж в сумме 39500,06 руб., который для последнего в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации является сбережением своих средств (неосновательным обогащением).

В статье 153 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Названая норма права подтверждает момент возникновения обязанности по оплате коммунальных услуг и услуг по содержанию жилого помещения у кредитора, исключительно с момента перехода к нему права собственности в порядке, предусмотренном статьей 18 настоящего Кодекса, Гражданским кодексом Российской Федерации (статья 551) и Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (статья 23).

Что касается применения подпункта 6 указанной статьи, внесенного в Кодекс Федеральным законом от 04.06.2011 № 123, то следует отметить возможность отнесения расходов по оплате коммунальных платежей на покупателя квартиры при условии, что у продавца имеется документ – разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и составлен соответствующий передаточный акт с покупателем.

Однако, как видно из копии свидетельства о государственной регистрации права от 01.12.2009, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию за № 78-3012в-2008 было выдано 07.08.2008.

Тогда как, платежи кредитором по оплате коммунальных услуг совершены как до даты ввода в эксплуатацию объекта, так и до регистрации перехода права собственности на квартиру, что доказывает отсутствие у кредитора обязанностей по оплате коммунальных платежей за указанный период.

Арбитражный суд считает установленное требование кредитора, подлежит в силу статей 16, 134 Федерального закона о банкротстве, включению в третью очередь реестра требований кредиторов должника в сумме 39500,06 руб. – неосновательного обогащения.

Согласно пункту 2 статьи 4 Федерального закона о банкротстве требование кредитора по уплате неосновательного обогащения учитываются при голосовании на собрании кредиторов.

Руководствуясь статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 71 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ, суд

О П Р Е Д Е Л И Л:

1. Установить требования ФИО1 частично в сумме 39500,06 руб. – неосновательного обогащения.

2. Включить в третью очередь реестра требований кредиторов ЗАО «ВистКом» требования ФИО1 в сумме 39500,06 руб. – неосновательного обогащения. В остальной части отказать.

3. Определение вступает в силу немедленно и может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней.

Судья

А.Л. Каменев

2 А56-64267/2010

3 А56-64267/2010

4 А56-64267/2010