Гражданский кодекс часть 1

о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенному по итогам проведения торгов по реализации имущества должника

в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Содружество» (197341, Санкт-Петербург, просп. Коломяжский, д. 33; ИНН <***>, ОГРН <***>),

заинтересованное лицо: ООО «УК «РемСтройЭксплуатация» (ИНН <***>),

третье лицо: Управление Росреестра по Санкт-Петербургу (190900, Санкт-Петербург, BOX 1170),

при участии:

ФИО1, его представителя ФИО2 (доверенность от 19.10.2021)

от иных лиц, участвующих в споре, – представители не явились, извещены,

установил:

определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее – арбитражный суд) от 03.08.2018 (резолютивная часть объявлена 03.08.2018) заявление ПАО «Банк «Санкт-Петербург» о признании ЗАО «Содружество» (далее – должник) признано обоснованным, в отношении должника введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3, рассмотрение отчета временного управляющего назначено на 11.12.2018.

Сведения о введении процедуры наблюдения опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 25.08.2018 №153.

Решением арбитражного суда от 01.03.2019 (резолютивная часть объявлена 26.02.2019), ЗАО «Содружество» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3

Сведения об открытии конкурсного производства опубликованы в газете «Коммерсантъ» от 07.03.2019 №41.

В арбитражный суд 18.10.2021 поступило (зарегистрировано 01.11.2021) заявление ФИО1 о переводе на него прав и обязанностей покупателя имущества по договору купли-продажи, заключенному по итогам проведения торгов по реализации имущества должника.

Определением арбитражного суда от 19.11.2021 заявление назначено к рассмотрению в судебном заседании на 18.01.2022, затем отложено протокольным определением на 15.02.2022.

Определением от 15.02.2022 судебное заседание по рассмотрению заявления отложен на 05.04.2022, у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу запрошены сведения о собственнике имущества – 2/46 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: встроенное нежилое помещение, площадью 2804 кв.м, цокольный этаж, расположенном по адресу: <...> 1-Н (кадастровый номер 78:34:0410803:1183), правоустанавливающая документация на данный объект (за период с 01.09.2021 по настоящее время); конкурсному управляющему, ООО «УК «РемСтройЭксплуатация» предложенопредставить мотивированный отзыв на заявление с доказательствами в обоснование возражений; на конкурсного управляющего возложена обязанность представить договор, заключенный с победителем торгов спорным имуществом, а также доказательства его исполнения покупателем, сведения об уведомлении сособственников о продаже имущества с торгов в целях реализации ими преимущественного права выкупа доли в праве собственности на реализованное имущество; ФИО1предложено уточнить заявленные требования с учетом дополнительных документов.

В материалы дела 22.03.2022 поступили запрошенные у Управления Росреестра по Санкт-Петербургу сведения; конкурсного управляющий представил отзыв, в котором возражает против заявленных требования, ссылаясь на то, что договор по итогам торгов не заключен, помещение 1-Н не существует, объект спора отсутствует; ФИО1 представил письменные уточнения, в которых просит признать незаконными действия конкурсного управляющего ЗАО «Содружество» ФИО3, выразившееся в ненаправлении ФИО1 предложения о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: встроенное нежилое помещение, площадью 2804,0 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, пр. Коломяжский, д.33, корп.2, пом. 1-Н с кадастровым номером 78:34:0410803:1183 (далее – нежилое помещение), по цене 411 560,99 рублей, определенной по результатам торгов по лоту №1. Обязать конкурсного управляющего ЗАО «Содружество» ФИО3 направить ФИО1 предложение о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по цене 411 560,99 рублей, определенной по результатам торгов по лоту №1, и заключить с ним договор купли-продажи долей.

Требования ФИО1 обусловлены положениями пунктов 1 и 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 34, 35 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), пунктами 14 и 15 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» (далее - Постановление №35), о том, что рассмотрение заявления сособственника имущества должника о переводе на него, как на лицо, обладающее преимущественным правом выкупа доли в праве собственности на реализованное имущество, прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, заключенного по итогам проведения торгов по продаже имущества должника, должно быть разрешено в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника.

В судебном заседании ФИО1 и его представитель поддержали заявленные требования с учетом уточнений. Уточнения приняты судом в порядке статьи 49 АПК РФ как не противоречащие закону или нарушающие права других лиц.

Иные лица, участвующие в деле и не явившиеся в заседание суда, уведомлены о времени и месте рассмотрения заявления надлежащим образом; своих представителей в не направили/ходатайство об отложении рассмотрения обособленного спора не заявили. Информация о времени и месте рассмотрения дела опубликована в картотеке арбитражных дел. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) заявление рассмотрено в отсутствие вышеуказанных лиц.

Изучив материалы дела, заслушав доводы заявителя, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из представленных документов, в период процедуры конкурсного производства конкурсным управляющим выявлено наличие в собственности должника 2/46 долей в праве общей долевой собственности на встроенное нежилое помещение, площадью 2804,0 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, пр. Коломяжский, д.33, корп.2, пом. 1-Н с кадастровым номером 78:34:0410803:1183.

На сайте ЕФРСБ 26.08.2021 опубликовано сообщение №7230973 о принятом 05.08.2021 решении комитета кредиторов осуществить продажу имущества должника (2/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение).

07.09.2021 на сайте ЕФРСБ опубликовано объявление о проведении торгов посредством публичного предложения, лот №18 - 2/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение (сообщение №7261387).

По результатам торгов 21.09.2021 составлен протокол, согласно которому победителем торгов признано ООО «УК «РемСтройЭксплуатация», предложившее цену 411 560,99 рублей.

Являясь собственником 26/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, ФИО1 направил конкурсному управляющему письмо от 11.10.2021 исх.№1-10 о своем согласии на заключение договора купли-продажи 2/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение по цене 411 560,99 рублей, ссылаясь на реализацию права преимущественной покупки имущества.

Поскольку предложения заключить договор купли-продажи от конкурсного управляющего ФИО1 не поступило, они обратился в арбитражный суд с требованием о переводе на него прав и обязанностей покупателя имущества по договору купли-продажи, заключенному по итогам проведения торгов по реализации имущества должника со ссылкой на положения пунктов 14 и 15 Постановления №35.

Ввиду того, что из отчета конкурсного управляющего о своей деятельности от 29.11.2021 ФИО1 стало известно, что договор купли-продажи с победителем не заключен, заявитель уточнил требования, которые сводятся к несогласию с бездействием конкурсного управляющего, не направившего сособственнику нежилого помещения предложения о приобретении имущества по цене, определенной на торгах, в порядке реализации преимущественного права покупки актива.

В соответствии с пунктом 3 статьи 60 Закона о банкротстве в порядке и в сроки, которые установлены пунктом 1 названной статьи, рассматриваются жалобы гражданина, представителя учредителей (участников) должника, представителя собственника имущества должника - унитарного предприятия, иных лиц, участвующих в деле о банкротстве, а также лиц, участвующих в процессе по делу о банкротстве, на действия арбитражного управляющего, решения собрания кредиторов или комитета кредиторов, нарушающие права и (или) законные интересы гражданина и иных лиц, участвующих в деле о банкротстве и в процессе по делу о банкротстве.

По смыслу статьи 60 Закона о банкротстве, основанием для удовлетворения жалобы является установление судом фактов несоответствия этих действий (бездействия) законодательству и нарушения такими действиями (бездействием) прав и законных интересов гражданина.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20.3 Закона о банкротстве при проведении процедур, применяемых в деле о банкротстве, арбитражный управляющий обязан действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества.

Жалоба может быть удовлетворена только в случае, если вменяемыми недобросовестными или неразумными действиями (бездействием) нарушены те или иные права и законные интересы подателя жалобы.

Согласно статье 64 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для дела, на основе представленных доказательств.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Добросовестность и разумность действий конкурсного управляющего в реализации им своих прав предполагается, если не доказано иное.

Таким образом, при рассмотрении жалоб на действия (бездействие) арбитражного управляющего бремя доказывания должно распределяться следующим образом: податель жалобы обязан доказать наличие незаконного, недобросовестного или неразумного поведения арбитражного управляющего и то, что такое поведение нарушает права и законные интересы кредитора, а арбитражный управляющий обязан представить доказательства отсутствия его вины в этом поведении либо обосновать соответствие его действий требованиям закона, принципам добросовестности и разумности.

Продажа имущества должника в процедуре конкурсного производства осуществляется в порядке статьи 139 Закона о банкротства.

Согласно пункту 1.1 статьи 139 Закона о банкротстве, в течение одного месяца с даты окончания инвентаризации предприятия должника или оценки имущества должника в случае, если такая оценка проводилась по требованию конкурсного кредитора или уполномоченного органа в соответствии с настоящим Федеральным законом, конкурсный управляющий представляет собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения свои предложения о порядке продажи имущества должника, включающие в себя сведения: подлежащие включению в сообщение о продаже имущества должника в соответствии с пунктом 10 статьи 110 настоящего Федерального закона; о средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества должника, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения; о специализированной организации, которую предлагается привлечь в качестве организатора торгов. Порядок продажи имущества должника может предусматривать, что, если имущество должника не было реализовано на первых торгах, имущество должника подлежит продаже по частям, начиная с новых первых торгов, при этом исчисление сроков, установленных для продажи имущества должника, начинается заново. Собрание кредиторов или комитет кредиторов вправе утвердить иной порядок продажи имущества должника, чем тот, который был предложен конкурсным управляющим.

Конкурсный управляющий в своей деятельности по продаже имущества должника руководствуется нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона о банкротстве и иными нормативно-правовыми актами, регулирующими имущественные правоотношения в Российской Федерации.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и сведений, представленных Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу, наряду с должником собственниками указанного нежилого помещения являются ФИО1, ФИО4, ФИО5 ФИО6 и ФИО7, которые являются лицами, обладающими преимущественным правом приобретения отчуждаемого имущества в силу статьи 255 ГК РФ.

В пункте 1 статьи 250 ГК РФ предусмотрено, что при продаже доли в праве общей долевой собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действии кредитора, преследующего цель удовлетворить свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взыскания; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

Гражданским кодексом Российской Федерации и Законом о банкротстве не установлены ограничения права сособственника недвижимого имущества на преимущественное приобретение доли в праве общей долевой собственности на нежилое помещение, принудительно продаваемой на торгах.

В то же время Законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота (за редким исключением) может быть реализовано только на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункт 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона о банкротстве).

В силу этого судебный акт о признании должника банкротом санкционирует обращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Проведением публичных торгов достигается установленная Законом о банкротстве цель: возможно большее удовлетворение требований кредиторов должника-банкрота. Однако, законодательством также преследуется цель ухода от долевой собственности как нестабильного юридического образования и охраняется интерес сособственника на укрупнение собственности посредством предоставления последнему преимущественного права покупки доли (статья 250 ГК РФ). Каких-либо законных оснований для вывода о том, что при банкротстве должника его сособственник лишается преимущественного права покупки доли, не имеется.

Таким образом, при продаже доли должника-банкрота сталкиваются противоположные и защищаемые законом имущественные интересы кредиторов и сособственников должника.

При действующем правовом регулировании баланс этих интересов будет соблюден следующим образом. Цена доли должника в праве общей собственности на нежилое помещение должна быть определена по результатам открытых торгов. После определения в отношении доли должника победителя торгов (в том числе иного лица, с которым в соответствии с Законом о банкротстве должен быть заключен договор купли-продажи) сособственнику должна предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки этого имущества по цене, предложенной победителем торгов, посредством направления предложения о заключении договора. В случае отказа сособственника или отсутствия его волеизъявления в течение определенного срока с даты получения им предложения имущество должника подлежит реализации победителю торгов.

Такой подход, помимо прочего, отвечает существу преимущественного права покупки, заключающегося в наличии у определенного законом лица правовой возможности приобрести имущество на тех условиях (в том числе по той цене), по которым это имущество готово приобрести третье лицо. До выявления победителя торгов такого третьего лица не имеется.

Указанные выводы изложены в пункте 18 «Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2020)», утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020.

Применяя данные разъяснения к спорной ситуации, суд полагает, что требования ФИО1 подлежат удовлетворению, а бездействие конкурсного управляющего, не направившего предложения о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости надлежит признать незаконным.

Доводы конкурсного управляющего о том, что права ФИО1 не нарушены, поскольку договор с победителем торгов не заключен, отклоняются судом, как не основанные на нормах права и противоречащие фактическим обстоятельствам дела. Так, конкурсный управляющий не обосновал причин ненаправления сособственникам предложения о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на нежилое помещение в период с даты публикации сведений о результатах торгов (01.10.2021) по настоящее время (более полугода).

При этом довод конкурсного управляющего в отзыве об отсутствии объекта продажи - нежилого помещения 1-Н, со ссылкой на ответ ГУП ГУИОН от 24.11.2021 №14350-01/05, суд признает несостоятельным, поскольку письмо, на которое ссылается конкурсный управляющий им не представлено, а потому не может быть оценено с точки зрения влияющего на факт существования предмета торгов; в судебное заседание конкурсный управляющий представителя не направил, что не позволило получить объяснения относительно обжалуемых действий/бездействия, что в свою очередь свидетельтсвует об отсутствии интереса к результату рассмотрения обособленного спора.

По этим же причинам не представляется возможным оценить возражение конкурсного управляющего о необходимости достоверно выяснить принадлежность помещений 32-Н и 82-Н, поскольку конкурсный управляющий не указал, какое отношение имеют указанные объекты к нежилому помещению 1-Н, являющемуся самостоятельным объектом гражданских правоотношений, доля в праве собственности на которое отчуждена на торгах.

С учетом изложенного, конкурсного управляющего ЗАО «Содружество» ФИО3 в порядке устранения допущенных нарушений надлежит обязать направить сособственникам встроенного нежилого помещения предложение о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, по цене 411 560,99 рублей, определенной по результатам торгов по лоту №1.

Вместе с тем, поскольку предложение о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости не направлено конкурсным управляющим ни одному из сособственников недвижимого имущества, то требование ФИО1 об обязании конкурсного управляющего в порядке устранения допущенных нарушений заключить с заявителем договор купли-продажи, удовлетворено быть не может.

Принимая во внимание, что заявление ФИО1 рассмотрено как жалоба на действия конкурсного управляющего и признано обоснованным, уплаченная заявителем государственная пошлина в сумме 6 000 рублей подлежит возврату из бюджета, поскольку рассмотрение таких заявлений государственной пошлиной не облагается.

Руководствуясь статьями 16, 60 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184, 185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

определил:

1. Признать незаконным бездействие конкурсного управляющего ЗАО «Содружество» ФИО3, выразившееся в ненаправлении ФИО1 предложения о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости: встроенное нежилое помещение, площадью 2804,0 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, пр. Коломяжский, д.33, корп.2, пом. 1-Н (кадастровый номер: 78:34:0410803:1183), по цене 411 560,99 рублей, определенной по результатам торгов по лоту №1.

2. Обязать конкурсного управляющего ЗАО «Содружество» ФИО3 направить сособственникам встроенного нежилого помещения площадью 2804,0 кв.м, этаж цокольный, адрес (местонахождение) объекта: Санкт-Петербург, пр. Коломяжский, д.33, корп.2, пом. 1-Н (кадастровый номер: 78:34:0410803:1183), предложение о приобретении 2/46 долей в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимости, по цене 411 560,99 рублей, определенной по результатам торгов по лоту №1.

3. Вернуть ФИО1 из федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины, уплаченной по чеку-ордеру от 11.11.2021. Выдать справку на возврат государственной пошлины после представления подлинника платежного документа.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья Тарасова М.В.