Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании вопрос о применении при банкротстве Закрытого акционерного общества «Корпорация развития» правил параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Корпорация развития» (ИНН<***>, ОГРН<***>)

при участии:

-от заявителя: представитель ФИО1, по доверенности от 09.08.2014,

-от должника: к.у. не явился, извещен,

-от третьих лиц: не явились, извещены,

установил:

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Корпорация развития» (далее - Должник) в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области обратилась ФИО2 (далее – заявитель, ФИО2) с заявлением о применении к Должнику правил параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и включении в реестр требований о передаче жилых помещений ЗАО «Корпорация развития» требования о передаче одного жилого помещения в виде квартиры с условным номером №36***, общей площадью 76,9 кв.м., находящейся на 4 этаже в жилом доме №40 по ул. Восстания в Санкт-Петербурге.

Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.07.2014, резолютивная часть которого была объявлена 17.07.2014, в отношении ЗАО «Корпорация развития» введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО3.

Публикация сведений о введении наблюдения в отношении Должника размещена в газете «Коммерсантъ» от 02.08.2014 №135.

Определением от 04.12.2014 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области привлек к участию в деле №А56-8557/2014/тр1 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2015, резолютивная часть которого объявлена 26.02.2015, ЗАО «Корпорация развития» признано несостоятельным (банкротом), в отношении Должника открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, конкурсным управляющим утвержден ФИО3.

Определением от 04.03.2015 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области привлек к участию в деле №А56-8557/2014/тр1 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Комитет по градостроительству и архитектуре г.Санкт-Петербурга.

Определением от 08.04.2015 Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области привлек к участию в деле №А56-8557/2014/тр1 в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

-Комитет по строительству правительства Санкт-Петербурга,

-Администрацию Центрального района Санкт-Петербурга,

-Службу государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

В связи с привлечением к участию в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, суд отложил рассмотрение требования и заявления о применении правил параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) на более поздний срок.

Определением от 17.04.2015 Арбитражный суд обязал Управление Федеральной Регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области представить сведения о лицах, за которыми зарегистрировано право собственности на квартиру со следующими характеристиками: адрес дома Санкт-Петербург, улица Восстания, дом 40: строительный №36***, этаж 4, общая площадь 76,9 кв.м, наличие балкона: нет, площадь (без учета площади балкона, террасы, лоджии) 76,9 кв.м., жилая площадь 17,00 кв.м., площадь кухни 38 кв.м.

В судебном заседании от 07.05.2015 кредитор во исполнение требований суда представил копию Решения Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 05.10.2010 по делу №2-1399/10, в соответствии с которым за гр.ФИО4 признано право частной собственности на квартиру в доме 40 литер А по улице Восстания в Санкт-Петербурге. Этим же решением прекращено право государственной собственности Санкт-Петербурга по указанной квартире.

В настоящем судебном заседании рассматривается вопрос о применении при банкротстве ЗАО «Корпорация развития» правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.

Представитель ФИО2 поддержал заявление в полном объеме.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания представители конкурсного управляющего и третьих лиц не явились. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление рассматривается в отсутствие указанных представителей.

В процедуре наблюдения от временного управляющего ФИО3 поступил отзыв, в котором он просит в удовлетворении заявления кредитора о применении правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве отказать, поскольку ЗАО «Корпорация развития» не является застройщиком ни по смыслу законодательства о банкротстве, ни по законодательству о градостроительной деятельности. По его мнению, строительство не велось, объект строительства отсутствовал, права Должника на недвижимое имущество не зарегистрированы. В связи с тем, что речь в договоре шла о ремонте квартир, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, договором не предусматривалось право кредитора требовать от Должника передачи ему объектов недвижимого имущества в многоквартирном доме.

От Администрации Центрального района Санкт-Петербурга (далее – Администрация) поступил отзыв с возражениями. В обоснование заявленных возражений Администрация ссылается на то, что квартира номер 36 общей площадью 246,02 кв.м., в том числе жилой площадью 155,29 кв.м., находится в государственной собственности Санкт-Петербурга. По сведениям Администрации, в настоящее время капитальный ремонт вышеуказанной квартиры не выполнен, квартира не расселена, жилая площадь, предназначенная для расселения проживавщих в квартире граждан, в собственность Санкт-Петербурга не предоставлена. Обязательства по инвестиционному договору №03/ИК-00232 от 26.12.2001, заключенному между Администрацией, КУГИ Санкт-Петербурга и ЗАО «Корпорация развития», должником не исполнены. При таких обстоятельствах, по мнению Администрации, кредитор не вправе требовать понуждения к исполнению обязательства по передаче квартиры, поскольку Должник не владеет имуществом и его право на спорное имущество не зарегистрировано.

От Комитета по строительству правительства Санкт-Петербурга поступил отзыв на заявление, в котором сообщается о том, что привлечение денежных средств инвесторов для осуществления капитального ремонта дома не является предметом контроля Комитета по строительству, в связи с чем Комитет не имеет возможности выстроить позицию на заявление о применении к Должнику правил застройщика.

Рассмотрев вопрос о применении при банкротстве Должника правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве, оценив, представленные в дело материалы, заслушав представителя кредитора, суд считает, что заявление подлежит удовлетворению в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, 26.12.2001 между Комитетом по управлению городским имуществом (далее – Комитет), Территориальным управлением Центрального административного района (далее – Территориальное управление), с одной стороны, и ЗАО «Корпорация развития», с другой стороны, заключен договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях №03/ИК-00232 (далее – инвестиционный договор), согласно которому Комитет обязался предоставить, а ЗАО «Корпорация развития» принять и провести капитальный ремонт жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии (далее – Объект), согласно Приложению №2 общей площадью 2809,28 кв.м., в том числе жилой 1750,80 кв.м., в соответствии с экспликациями помещений, выданными филиалом ГУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» ПИБ Центрального района. Согласно разделу 4 инвестиционного договора мероприятия по проведению капитального ремонта Объекта осуществляются в следующие сроки: разработка и согласование проектной документации до 31.12.2002 (пункт 4.1); завершение работ по капитальному ремонту Объекта до 31.12.2003 (пункт 4.2); передача Должником квартир в собственность Санкт-Петербурга для расселения граждан производится в срок до 31.12.2002 (пункт 4.3). В соответствии с пунктом 4.2 инвестиционного договора датой окончания капитального ремонта Объекта является дата принятия Объекта в эксплуатацию Государственной комиссией. Дополнительными соглашениями к инвестиционному договору неоднократно изменялся срок завершения работ. Последним дополнительным соглашением №7 от 30.06.2014 срок завершения работ по капитальному ремонту объекта установлен до 30.12.2015; передача Должником квартир в собственность Санкт-Петербурга для расселения граждан производится в срок до 30.12.2014.

17.09.2004 между ФИО2 и ЗАО «Корпорация развития» заключен договор №232/59-д-04 о долевом участии в капитальном ремонте (устранении аварийности) жилого дома №40 по улице Восстания, предметом которого являлось участие ФИО2 в инвестировании капитального ремонта (устранении аварийности) квартиры №36*** в жилом доме, расположенном по адресу: <...>.

Согласно текста данного договора по окончании капитального ремонта (устранении аварийности) заявителю должна была быть предоставлена однокомнатная квартира в указанном доме под номером №36***. Общая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность кредитора по окончании ремонта, по условиям договора должна была составлять 76,90 кв.м. Согласно пункту 1.2 договора основанием для заключения настоящего договора о долевом участии являются распоряжение главы ТУ Центрального административного района №1988-р от 17.10.2001, а также договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях №03/ИК-00232 от 26.12.2001. Пунктом 5.1 договора о долевом участии установлен срок окончания проведения работ и предъявления квартиры Государственной комиссии для приемки - 2-й квартал 2005 года. Общая договорная стоимость инвестирования ФИО2 мероприятий и работ по устранению аварийности квартиры составила 99 970,00 у.е., исходя из стоимости одного квадратного метра площади 1300 у.е., при этом величина одной условной единицы соответствует сумме 30,50 руб. (пункт 2.1 договора).

Судом установлено, что ФИО2 исполнила обязательства по оплате стоимости капитального ремонта в размере 3 049 085,00 руб., из расчета 39 650,00 руб. за один квадратный метр, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам №209 от 20.09.2004 на сумму 30 500,00 руб., №210 от 21.09.2004 на сумму 1 149 858,00 руб., №212 от 28.0.2004 на сумму 878 400,00 руб., №213 от 29.09.2004 на сумму 902 800,00 руб., №214 от 30.09.2014 на сумму 87 535,00 руб. Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.09.2010 по делу №2-1200/10 за ФИО2 признано право на капитальные вложения в объект долевого строительства – дом 40 по ул. Восстания в городе Санкт-Петербурге в размере 3 049 085,00 руб. Должник в срок, установленный вышеуказанным договором, не исполнил обязательства по передаче квартиры в связи с чем, ФИО2 обратилась с требованием о включении в реестр требования о передаче одного жилого помещения и применении в отношении Должника правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве.

В соответствии с Законом №210-ФЗ от 12.07.2011 глава девятая Закона о банкротстве от 26.10.2002 № 127-ФЗ дополнена параграфом седьмым «Банкротство застройщиков».

В соответствии с п.3 ст.201.1 Закона о банкротстве в редакции Закона №210-ФЗ от 12.07.2011, если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил параграфа 7.

Рассмотрение вопроса о применении при банкротстве ЗАО «Корпорация развития» правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве производится, поскольку в ходе процедуры наблюдения поступило указанное заявление ФИО2

В силу п.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве застройщиком признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

Согласно ст. 2 Закона о долевом строительстве в редакции ФЗ от 17.06.2010 №119-ФЗ дано определение понятия застройщик – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с названным Законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

Пунктом 2 статьи 201.1 Закона о банкротстве предусмотрено, что правила, установленные параграфом 7 главы IХ данного закона, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства. Тем самым обозначено, что правила параграфа 7 главы IХ применяются вне зависимости от того, соответствует ли лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства, определению понятия «застройщик», которое дано в статье 2 Закона о долевом строительстве.

Таким образом, для признания должника застройщиком в целях применения правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве не требуется, чтобы данное лицо являлось застройщиком согласно градостроительному законодательству, в том числе, чтобы данное лицо являлось правообладателем земельного участка, на котором осуществлялось строительство. Существенное значение имеет факт привлечения лицом денежных средств или имущества участников строительства, а также наличие оснований для требования о передаче жилых помещений, а не наличие права на земельный участок или разрешения на строительство.

Суд, оценивая договор о предоставлении аварийного жилищного фонда, находящегося в собственности Санкт-Петербурга, на инвестиционных условиях №03/ИК-00232 от 23.12.2001, а также договор №232/59-д-04 от 17.09.2004 о долевом участии в капитальном ремонте (устранении аварийности) жилого дома №40 по улице Восстания, пришел к следующим выводам.

Капитальный ремонт здания определяется как проведение ремонтных и восстановительных работ объекта недвижимости с целью восстановления исправности (работоспособности) его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей. Капитальный ремонт должен включать устранение неисправностей всех изношенных элементов, восстановление или замену (кроме полной замены каменных и бетонных фундаментов, несущих стен и каркасов) их на более долговечные и экономичные, улучшающие эксплуатационные показатели ремонтируемых зданий. Одновременно с проведением капитального ремонта могут осуществляться экономически целесообразная модернизация здания или объекта, его перепланировка, не вызывающая изменения основных технико-экономических показателей здания.

Действующее законодательство, в частности ГК РФ, оперирует также таким понятием, как улучшение арендуемого имущества. Производство ремонта и создание неотделимых улучшений отличаются друг от друга и влекут разные правовые последствия. Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было и без чего объект мог использоваться по его назначению, либо если была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция). К улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.

Из договора №232/59-д-04 о долевом участии в капитальном ремонте следует, что его предметом являлась реконструкция коммунальной квартиры в доме №40 по улице Восстания, в результате которой ФИО2 должна была быть предоставлена однокомнатная квартира в указанном доме под номером №36*** общей площадью 76,90 кв.м.

В соответствии с п.п. 13 и 14 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии с ч. 1 ст. 754 Гражданского кодекса Российской Федерации реконструкция включает в себя обновление, перестройку, реставрацию здания или сооружения.

В действующем Своде правил по проектированию и строительству СП 13-102-2003, принятом Постановлением Госстроя России от 21.08.2003 №153 под реконструкцией здания понимается «комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением основных технико-экономических показателей (нагрузок, планировки помещений, строительного объема и общей площади здания, инженерной оснащенности) с целью изменения условий эксплуатации, максимального восполнения утраты от имевшего место физического и морального износа, достижения новых целей эксплуатации здания».

Тем самым, реконструктивные работы в отдельном помещении здания могут предусматривать один из видов работ (или их комплекс) в целях частичного изменения фасадной части здания и (или) несущих конструкций: изменение формы оконных и дверных проемов; создание, ликвидация оконных и дверных проемов; изменение входов; устройство входов, тамбуров входов; устройство лоджий, балконов; остекление лоджий, балконов; замена столярных элементов фасада.

Согласно п. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

При неисполнении Должником указанного договора и наличии у него объекта незавершенного строительства у участников долевого строительства существует обязательственное требование к застройщику, но не возникает право собственности на этот объект или его часть.

В пункте 1.3 Договора №232/59-д-04 о долевом участии в капитальном ремонте указано, что по окончании капитального ремонта объекта дольщику, выполнившему инвестиционные условия настоящего договора (раздел 2 договора – размер инвестиций дольщика, взаиморасчеты), передается для оформления права собственности находящаяся в указанном объекте однокомнатная квартира под номером №36*** этаж 4, общая площадь 76,9 кв.м, жилая площадь 17 кв.м в доме 40 по ул. Восстания в городе Санкт-Петербурге

Учитывая изложенное, реконструктивные работы, предусмотренные договором о долевом участии, породили обязанность Должника передать в собственность кредитору недвижимое имущество - в данном споре жилое помещение (однокомнатная квартира под номером №36*** в доме 40 по ул. Восстания в городе Санкт-Петербурге).

Из материалов дела следует, что договор №232/59-д-04 о долевом участии в капитальном ремонте (устранении аварийности) жилого дома заключен, факт оплаты 3 049 085,00 руб. подтвержден квитанциями к приходным кассовым ордерам №209 от 20.09.2004 на сумму 30 500,00 руб., №210 от 21.09.2004 на сумму 1 149 858,00 руб., №212 от 28.0.2004 на сумму 878 400,00 руб., №213 от 29.09.2004 на сумму 902 800,00 руб., №214 от 30.09.2014 на сумму 87 535,00 руб., а также Решением Дзержинского районного суда Санкт-Петербурга от 09.09.2010 по делу №2-1200/10, что подтверждает привлечение ЗАО «Корпорация развития» денежных средств от кредитора. Указанный договор в судебном порядке не оспорен, доказательства недействительности в материалы дела не представлены. Таким образом, у ЗАО «Корпорация развития» возникла обязанность передать в собственность ФИО2 жилое помещение, указанное в договоре.

С учетом изложенного, принимая во внимание, что Должник привлек денежные средства заявителя и не исполнил обязательства по передаче жилого помещения, реконструированного за счет привлеченных денежных средств, суд приходит к выводу, что заявление ФИО2 о применении к ЗАО «Корпорация развития» правил параграфа 7 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» подлежит удовлетворению.

При этом суд отклоняет возражения Администрации об отсутствии у заявителя права требовать понуждения к исполнению обязательства по передаче квартиры ввиду отсутствия у должника зарегистрированного права на эту квартиру, поскольку в настоящем судебном заседании рассматривается вопрос о применении правил параграфа 7 главы IХ Закона о банкротстве, а не вопрос о признании права собственности заявителя на указанную квартиру.

Руководствуясь параграфом 7 главы IХ ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26.10.2002 №127-ФЗ в редакции Федерального закона от 12.07.2011 №210-ФЗ, статьями 184,185,223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

Применить в деле о банкротстве Закрытого акционерного общества «Корпорация развития» (ИНН<***>, ОГРН<***>) правила параграфа 7 главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня вынесения определения.

Судья Голоузова О.В.