Гражданский кодекс часть 1

третьи лица: 1. Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости», 2. акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга»

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора,
при участии

от истца: представитель Егоров Д.С., на основании доверенности от 05.06.2018,

от ответчика: представитель Проволоцкий В.В., на основании доверенности от 26.12.2018,

от третьих лиц: 1. представитель Князева Э.С., на основании доверенности от 09.01.2019, представитель Фанова А.Ю., на основании доверенности от 09.01.2019, 2. представитель не явился, извещен,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Консул» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербургу об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:13:0000000:3816, при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, путем изложения пункта 2.1 указанного договора в следующей редакции: «Цена продажи объекта составляет 18 201 000 руб.» и обязании заключить договор купли- продажи нежилого помещения по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:13:0000000:3816, по цене 18 201 000 руб.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Санкт-Петербургское

государственное унитарное предприятие «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» и акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга».

По ходатайству истца определением от 07.11.2018 по делу назначена экспертиза для разрешения следующего вопроса: «Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:13:0000000:3816, общая площадь помещения 320,9 кв.м, в ценах и с учетом технического состояния нежилого помещения по состоянию на 28.12.2017?».

В материалы дела поступило заключение эксперта № 22/18ГА-ЭЗ от 21.11.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт- Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:13:0000000:3816, общая площадь помещения 320,9 кв.м, в ценах и с учетом технического состояния нежилого помещения по состоянию на 28.12.2017, составляет 22 500 000 руб.

При расчете рыночной стоимости эксперт исходил из того, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии.

ГУП ГУИОН представило замечания на экспертное заключение, указав, что заключение основано на недостоверной информации, в частности, по мнению ГУП ГУИОН, у эксперта не имелось оснований для определения состояния объекта исследования как неудовлетворительного.

В связи с этим ГУП ГУИОН ходатайствовало о назначении повторной экспертизы.

В свою очередь Общество заявило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы, просило поручить ее проведение тому же эксперту, поставив перед ним уточненный вопрос: «Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер 78:13:0000000:3816, общая площадь помещения 320,9 кв.м, по состоянию на 28.12.2017, с учетом того, что помещение находится в удовлетворительном состоянии?».

В обоснование заявленного ходатайства Общество представило акт осмотра объекта нежилого фонда от 01.06.2015, согласно которому спорное помещение находится в удовлетворительном состоянии.

ГУП ГУИОН и Комитет полагали, что эксперт при проведении исследования должен исходить из нормального состояния помещения.

Комитет представил дополнительные документы, которые, по его мнению, подтверждают нормальное состояние помещение на дату 28.12.2017: договоры аренды от 25.06.2008 № 12-А004010, от 28.03.2012 № 12-А004098, дополнительное соглашение от 22.02.2013 № 1 к договору от 28.03.2012 № 12-А004098, акт проверки использования объекта недвижимости от 14.03.2014, договор аренды от 28.08.2015 № 12-А004098, дополнительное соглашение от 13.10.2016 № 1 к договору от 28.08.2015 № 12-А004098, акт обследования объекта нежилого фонда от 12.04.2017.

Как пояснил представитель истца и не опроверг представитель Комитета, при заключении последовательно договоров аренды спорного помещения его осмотр фактически не проводился и в расчетах арендной платы, являющихся приложениями к договорам, фиксировалось состояние помещения (нормальное), имеющееся на момент первоначальной передачи в аренду этого помещения в 2008 году.

В этой связи суд критически относится к доводам Комитета об обоснованности при проведении экспертизы исходить из нормального состояния помещения.

При этом Обществом, напротив, представлен акт осмотра помещения от 01.06.2015, составленный с участием представителей Комитета, в котором зафиксировано удовлетворительное состояние помещения. Данный акт по дате

составления наиболее близок к дате, на которую должна быть определена рыночная стоимость помещения в настоящем деле.

Представленные Комитетом документы суд полагает не применимыми при определении состояния помещения еще и потому, что в расчете арендной платы, составленном в августе 2015 года, состояние помещения охарактеризовано как нормальное, притом, что согласно акту от 01.06.2015 состояние помещения является удовлетворительным. Обоснованных причин улучшения состояния помещения в период с июня по август 2015 года, при отсутствии проводимого ремонта, ответчик не привел.

Что касается представленного Комитетом акта обследования объекта нежилого фонда от 12.04.2017, суд считает необходимым отметить, что данный акт составлен Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга, то есть лицом, не являющимся стороной договора аренды спорного помещения. Данное обследование проводилось с целью установить наличие/отсутствие каких-либо нарушений со стороны Общества при использовании помещения, а не в целях определения состояния помещения, в том числе его внутренней отделки. В этой связи отметка, сделанная в акте, о нормальном состоянии помещения, по мнению суда, не подтверждает таковое в смысле, придаваемом этому понятию в целях определения его рыночной стоимости.

Согласно части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

С учетом того, что в целом представленное экспертное заключение мотивированно, обоснованно и не содержит внутренних противоречий, суд полагает необходимым назначить дополнительную экспертизу, при проведении которой необходимо определить рыночную стоимость помещения исходя из его удовлетворительного состояния.

Отводов эксперту Григорьеву Алексею Викторовичу лицами, участвующими в деле, не заявлено.

Принимая во внимание назначение по делу экспертизы, производство по делу подлежит приостановлению.

Руководствуясь статьями 82, 144 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

определил:

которой поручить ООО «Клиринг», а именно эксперту Григорьеву Алексею

Викторовичу.
Перед экспертом поставить следующий вопрос:

- Какова рыночная стоимость объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-

Петербург, Московский пр., дом 149б, литера А, пом. 9-Н, кадастровый номер

с учетом того, что помещение находится в удовлетворительном состоянии?
Для проведения экспертизы представить эксперту копии материалов дела.
Установить размер вознаграждения эксперта - 30 000 руб.

Обществу с ограниченной ответственностью «Консул» внести на депозитный счет

арбитражного суда денежные средства в размере 30 000 руб. в счет оплаты экспертизы.

Эксперту провести осмотр указанного объекта недвижимости.

Сторонам предоставить эксперту доступ к указанному объекту.

Предупредить эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного

заключения.
Экспертизу провести в срок до 25.07.2019.
После проведения экспертизы заключение представить в арбитражный суд.
В случае невозможности проведения экспертизы сообщить суду до 05.07.2019.

проведения экспертизы.

Определение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его вынесения.

Судья Галенкина К.В.

Электронная подпись действительна.
Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ Судебного
департамента
Дата 21.05.2019 17:43:21

Кому выдана Галенкина Ксения Васильевна