Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Шкуновой Е.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Дужниковой Я.Ю., с использованием средств аудиозаписи, рассмотрев в открытом судебном заседании заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании сделки недействительной,

в рамках дела по заявлению ФИО2, Саратовская область, Саратовский район, пос. Сергиевский, к ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ", 410005, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>, о признании несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

ФИО3, (паспорт обозревался),

представитель ФИО4 – ФИО5, по доверенности от 06.05.2014

ФИО4, (паспорт обозревался),

представитель ФИО3 – ФИО6, по доверенности от 17.08.2012

УСТАНОВИЛ:

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 года в отношении ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***>, введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 25.04.2012 г. суд перешел к процедуре банкротства застройщика – ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» по правилам параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В Арбитражный суд Саратовской области поступило заявление конкурсного управляющего ФИО1 о признании договора №737 от 25.12.2009г., заключенного между ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" и ФИО3 недействительной сделкой.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 19 февраля 2014 года по делу №А57-26869/2009 к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены ФИО3, ФИО7

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 11 августа 2014 года по делу №А57-26869/2009 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4

Определением суда от 24.06.23014 г. в рамках дела № А57-26869/09 о включении ФИО7 г. Саратов в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***> в отношении двухкомнатной квартиры, общей площадью 64,49кв.м., по почтовому адресу: <...>; строительный адрес: г. Саратов, пос. Юбилейный, блок - секция 2Б, номер квартиры 42, на 9 этаже жилого дома, стоимостью 305 000,00 руб. удовлетворено заявление ФИО4 о процессуальном правопреемстве.

В рассматриваемом споре ФИО4 выступает как правопреемник ФИО7

В судебном заседании 15.12.2014 г. судом приняты уточнения заявленных требований, в соответствии с которыми конкурсный управляющий просит признать недействительным договор № 737 от 25.12.2009 г. об участии в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3, на основании статей 10, 166, 167, 168, 209, 218, 219, 420, 454, 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 61.2, 61.3, 61.9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»; применить последствия признания недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м., номер и дата государственной регистрации - № 64-64-11/174/2012-174 от 27.08.2013 г.

Конкурсный управляющий в судебное заседание не явился, представил дополнения к уточнениям и просит:

- признать недействительным договор № 737 от 25.12.2009 года, заключенный между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3, на привлечение денежных средств к участию в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделении доли с характеристиками: количество комнат 2, общая площадь 65,7 кв.м., этаж 9, секция 2А, номер квартиры 219;

- признать недействительным акт приема-передачи от 01.03.2012 г., составленный между ООО «Геотехника - ФИН» и ФИО3 о передаче квартиры № 219 по адресу: <...>;

- применить последствия признания недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м., номер и дата государственной регистрации - № 64-64-11/174/2012-174 от 27.08.2013 г. и прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м. по адресу: <...>.

Уточнения приняты судом в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой, истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Согласно пункту 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ, при неявке в судебное заседание арбитражного суда лица, участвующего в деле, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в его отсутствие.

В судебном заседании представитель ФИО4 поддерживает заявление в полном объеме.

ФИО3 возражает против удовлетворения заявления конкурсного управляющего по основаниям, изложенным в отзыве на заявление.

В обосновании заявленных требований конкурсный управляющий ссылается на следующие обстоятельства дела.

25.12.2009 г. между ООО «Геотехника-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3 был заключен договор № 737 долевого участия в строительстве жилого помещения, по условиям которого Должник привлекал денежные средства Дольщика для строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский. Из договора № 737 от 25.12.2009 г., заключенного между ФИО3 и ООО «Геотехника-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», Должник обязан был после ввода дома в эксплуатацию и регистрации этого жилого дома в органах регистрации передать Дольщику ФИО3 по акту двухкомнатную квартиру № 219 общей площадью 65,7 кв.м., расположенную на 9 этаже секции 2А по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский. Между дольщиком ФИО3 и ООО «Геотехника - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» 1 марта 2012 г. был подписан акт приема-передачи двухкомнатной квартиры № 219 общей площадью 65,7 кв.м., расположенной на 9 этаже (блок секция 2А) по адресу: <...>. Договор № 737 от 25.10.2009 г. был заключен между ООО «Геотехника-ФИН» и ФИО3 за 3 дня до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. когда дом был фактически построен, подведены все коммуникации, произведены согласования со всеми ресурсоснабжающими организациями, и привлечение денежных средств ФИО3 для строительства дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский было необоснованным, кроме того, согласно договора планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию был указан - 2 полугодие 2009 г. Кроме того, сделка со ФИО3 была совершена за пять дней до возбуждения в отношении Должника дела о банкротстве. Оплата по договору № 737 была произведена ФИО3 15.04.2010г., после ввода дома № 8 по ул. Федоровской г. Саратова в эксплуатацию, что полностью подтверждает недействительность сделки. Передача же Должником квартиры № 219 ФИО3 после возбуждения дела о банкротстве, поставило этого кредитора в преимущественное положение перед другими кредиторами, ему было отдано предпочтение перед другими кредиторами, что поставило в неравное положение одних кредиторов перед другими, что противоречит ст. 201.8, и 201.9 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Право ФИО3 на спорную квартиру зарегистрировано на основании оспоримого, недействительного договора. Заключением спорного договора между Должником и ФИО3, нарушены права кредитора ФИО7, его требование о передаче спорной квартиры со строительным номером 42 (фактический номер 219) не может быть удовлетворено, а причиненные в связи с этим убытки, в размере стоимости, не полученной им по договору квартиры, не будут погашены в связи с введением в отношении Должника процедуры конкурсного производства и превышением требованием всех кредиторов по отношению к конкурсной массе.

Также конкурсный управляющий считает, что акт приема-передачи со ФИО3 от 1 марта 2012 г. подписан от имени должника неуполномоченным лицом.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 04.03.2013 отказано в удовлетворении заявления ФИО3 о признании за ним права собственности на спорное жилое помещение.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 определение Арбитражного суда Саратовской области от 04 марта 2013 года по делу №А57-26869/09 отменено.

За ФИО6 признано право собственности на двухкомнатную квартиру, фактический номер 219, общей площадью 60,5 кв.м. (по техническому паспорту), общей площадью 65,7 кв.м. (по договору), на 9 этаже, расположенную по адресу: <...>.

На основании договора от 25.12.2009 № 737, акта приема-передачи от 01.03.2012, постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.07.2013 за ФИО8 признано право собственности на указанную квартиру, о чем в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним «27» августа 2013 года сделана запись регистрации №64-64-11/174/2012-174.

Право собственности ФИО3 на двухкомнатную квартиру № 159 перешло к ФИО9 на основании договора купли-продажи квартиры от 19.04.2013, о чем в материалах дела имеется справка о содержании правоустанавливающих документов № 01/005/2014-48605.

При этом судом апелляционной инстанции установлено фактическое владение ФИО3 данной квартирой. В материалы дела ФИО3 представлен технический паспорт жилого помещения (квартиры №219), изготовленного по его заказу МУП «Городское Бюро Технической Инвентаризации». Как следует из представленного технического паспорта общая площадь квартиры №219 составляет 60,5 кв.м. Судом отмечено, что технический паспорт не может быть составлен без осмотра самого объекта, следовательно, его изготовление по запросу ФИО3 свидетельствует о наличии у него доступа в спорное жилое помещение, и подтверждает фактическое владение ФИО3 данным помещением.

Согласно пункту 2статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Объект недвижимого имущества (многоэтажный жилой дом со встроено-пристроенными помещениями (жилой дом № 2 , блок секция «А», «Б», «В») введен в эксплуатацию до принятия заявления о признании застройщика банкротом (29.12.2009), что подтверждается разрешением Администрации МО «Город Саратов» №RU 64304000-131.

Из пункта 2 договора № 737 от 25.12.2009 г. судом установлено, что денежные средства участника направляются Фондом непосредственно на строительство жилого дома по адресу: г.Саратов, Волжский район, пос.Новосоколовогорский в целях оплаты строительных материалов, выполняемых строительных работ и в других необходимых целях.

Должником привлекались денежные средства участников строительства, одновременно велись работы на иных строительных объектах. Доказательств обратного, суду не представлено. Цена договора, сроки и порядок ее уплаты в оспариваемом договоре согласованы сторонами.

Представленные ФИО4 заключение № 126/09 о соответствии построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов (норм и правил), иных нормативных правовых актов и проектной документации от 25.12.2009 г., утвержденный начальником инспекции Госстройнадзора Саратовской области и акт приемки объекта капитального строительства, датированный 21.12.2009 г. не подтверждают тот факт, что строительство объекта завершено уже 21.12.2009, и что денежные средства не могли быть истрачены должником, как привлеченные денежные средства участника на строительство многоэтажного жилого дома № 8 по ул. Федоровская в г. Саратове. Из акта (п.8) следует, что строительные работы осуществлены в сроки: начало работ 15.02.2001 г., окончание работ 25.12.2009 г.

Объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

На основании разрешения № RU 64304000 от 29.12.2009 года — вышеуказанный многоэтажный жилой дом введен в эксплуатацию.

Разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства выдается после его строительства, и которое является необходимым для государственной регистрации права собственности на возведенный объект капитального строительства (недвижимости).

Общая стоимость доли общей площадью 65,7 кв.м. на момент заключения настоящего договора, исходя из стоимости 1 кв.м., указанного в п.3.1 спорного договора составляет 1 215 450 руб. и установлен срок, до которого участник строительства должен оплатить вышеуказанную суммы в кассу предприятия.

Данные требования сторона выполнила и оплатила 15.04.2010 г. -1 215 450 руб.

Доводы конкурсного управляющего и ФИО4 о том, что в период заключения договора со ФИО3 у должника отсутствовала необходимость в привлечении денежных средств, осуществлении каких – либо строительных и строительно – монтажных работ по строительству построенного дома, не имелось, носят предположительный характер, не подтверждены материалами дела.

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий, судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Статьей 421 ГК РФ установлена свобода договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Возбуждение производства по делу о банкротстве должника не является основанием полагать о неплатежеспособности предприятия, поскольку в отношении ООО «Геотехника-ФИН» производство по делу возбуждено 30.12.2009 г. по заявлению ФИО10, г. Саратов, но должник погасил данную сумму задолженности перед кредитором, и суд отказал введении в отношении должника процедуры наблюдения, но не прекратил производство по делу по причине нахождения в суде иных заявлений кредиторов.

Определением арбитражного суда Саратовской области от 16.03.2012 года в отношении ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***> введена процедура наблюдения, временным управляющим утвержден ФИО1

В пункте 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Из абзаца 2 пункта 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него (пункт 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация права собственности признается названным Законом единственным, а значит, необходимым и достаточным доказательством принадлежности лицу зарегистрированного права.

Вместе с тем, право собственности, зарегистрированное за ФИО3 на спорное помещение, недействительным не признано.

Согласно пункта 1 статьи 61.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в названном Федеральном законе.

Пунктом 1 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено, что сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка).

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника (пункт 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»).

В силу статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Согласно статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 N 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)", указано на то, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (п.1.ст.10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" под вредом, причиненным имущественным правам кредиторов, понимается уменьшение стоимости или размера имущества должника и (или) увеличение размера имущественных требований к должнику, а также иные последствия совершенных должником сделок или юридически значимых действий, приводящие к полной или частичной утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества.

Согласно части 2 статьи 61.2 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным суд недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом, либо если она знала или должна была знать об ущемлении интерес кредиторов должника, либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущее должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности и недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должна учредителю (участнику) должника, в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий: стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязана сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок.

В пункте 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2012 N 35 "О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве", говорится о том, что если конкурсные кредиторы полагают, что их права и законные интересы нарушены судебным актом, на котором основано заявленное в деле о банкротстве требование (в частности, если они считают, что оно является необоснованным по причине недостоверности доказательств либо ничтожности сделки), то на этом основании они, а также арбитражный управляющий вправе обжаловать в общем установленном процессуальным законодательством порядке указанный судебный акт, при этом в случае пропуска ими срока на его обжалование суд вправе его восстановить с учетом того, когда подавшее жалобу лицо узнало или должно было узнать о нарушении его прав и законных интересов. Копия такой жалобы направляется ее заявителем представителю собрания (комитета) кредиторов (при его наличии), который также извещается судом о рассмотрении жалобы. Все конкурсные кредиторы, требования которых заявлены в деле о банкротстве, а также арбитражный управляющий вправе принять участие в рассмотрении жалобы, в том числе представить новые доказательства и заявить новые доводы. Повторное обжалование названными лицами по тем же основаниям того же судебного акта не допускается.

Согласно указанию в третьем абзаце пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 N 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)", наличие у сделки, на которой основывает требование кредитор, оснований для признания ее недействительной в соответствии со статьями 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве не может использоваться в качестве возражения при установлении этого требования в деле о банкротстве, а дает только право на подачу соответствующего заявления об оспаривании сделки в порядке, определенном этой главой.

Согласно пункту 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что одно и то же лицо может заключить договор купли-продажи в отношении одной и той же недвижимой вещи с несколькими лицами и наличие одного такого договора само по себе не влечет недействительности второго.

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 6 пункта 61 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»).

Довод конкурсного управляющего о том, что договор № 737 и акт приема-передачи от 01.03.2012 был подписан неуполномоченным лицом, не принимается судом во внимание по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.

В судебном заседании представитель ФИО3 пояснил, что при подписании договора №737 и акта от 01.03.2012 у ФИО11 имелась доверенность на подписание данных документов. Доказательства, подтверждающие обратное конкурсный управляющий и ФИО4 суду не представили.

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства.

Акт приема передачи датирован 01.03.2012 г., разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию подписано 29.12.2009 года.

Спорный договор и акт приема передачи подписаны заместителем генерального директора ФИО11, действующим на основании доверенности и ФИО3, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял двухкомнатную квартиру № 219 в жилом доме по адресу: <...>.

Согласно пункта 6.1 Устава должника участниками общества являются ФИО12 и ФИО11

В соответствии с пунктом 9.4 устава должника в основные полномочия Генерального директора входят - выдавать доверенности на право представительства от имени общества, в том числе доверенности с правом передоверия.

Доказательства, подтверждающие тот факт, что у ФИО11 на момент подписания спорного договора и акта приема передачи, отсутствовали данные полномочия, конкурсным управляющим в материалы дела не представлены.

Таким образом, фактически содержание акта от 01.03.2012 года соответствует положениям нормам действующего законодательства о содержании передаточного акта.

Одностороннего акта в деле не имеется. Соответственно, оспариваемый акт судом расценивается как подтверждение исполнения застройщиком своей обязанности перед дольщиком.

Более того согласно пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Учитывая, что, согласно свидетельству о государственной регистрации права 64-АД 063319 право собственности на указанную квартиру было зарегистрировано за ФИО3 27.08.2013, в том числе и на основании договора № 737 и акта приема-передачи от 01.03.2012, суд приходит к выводу наделении полномочий ФИО11 на подписания договора с ФИО3

Каких-либо доказательств, подтверждающих свои доводы, конкурсным управляющим и ФИО4 не представлено.

Согласно пункту 1 статьи 6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

На основании представленных в дело доказательств арбитражный суд в соответствии с положениями пункту 1 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

Таким образом, бремя доказывания своих доводов в силу закона возлагается на самого заявителя путем представления соответствующих доказательств.

Действительная воля сторон была направлена на заключение и исполнение договора долевого участия в строительстве.

В соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

В настоящем случае суд пришел к выводу о недоказанности факта причинения имущественного вреда кредиторам должника в результате совершения оспариваемой сделки. Недействительность договора купли-продажи квартиры № 737 от 25.12.2009 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3, а также акта приема-передачи от 01.03.2012 материалами дела не подтверждается. ФИО3 в соответствии с нормами действующего законодательства зарегистрировала право собственности и фактически владеет спорным имуществом.

Пункт 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ «О внесении изменений и дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 г. № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы 111.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» дополнен новыми абзацами следующего содержания. При решении вопроса о том, должен ли был кредитор знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько он мог, действуя разумно и проявляя требующуюся от него по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств. К числу фактов, свидетельствующих в пользу такого знания кредитора, могут с учетом всех обстоятельств дела относиться следующие: неоднократное обращение должника к кредитору с просьбой об отсрочке долга по причине невозможности уплаты его в изначально установленный срок; известное кредитору (кредитной организации) длительное наличие картотеки по банковскому счету должника (в том числе скрытой); осведомленность кредитора о том, что должник подал заявление о признании себя банкротом.

Само по себе размещение на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в картотеке арбитражных дел информации о возбуждении дела о банкротстве должника не означает, что все кредиторы должны знать об этом. Однако это обстоятельство может быть принято во внимание, если с учетом характера сделки, личности кредитора и условий оборота проверка сведений о должнике должна была осуществляться в том числе путем проверки его по указанной картотеке.

В связи с тем, что суд не находит оснований для признании сделки недействительной, у суда также отсутствуют основания и для удовлетворения заявления конкурсного управляющего в части применения последствий недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м., номер и дата государственной регистрации - № 64-64-11/174/2012-174 от 27.08.2013 г. и прекращении зарегистрированного права собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м. по адресу: <...>

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 07.09.2012 г. требования в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений ООО «ГЕОТЕХНИКА - ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ», г. Саратов, ОГРН <***>, ИНН <***> включены требования ФИО7 г. Саратов в отношении двухкомнатной квартиры, общей площадью 64,49кв.м., по почтовому адресу: <...>; строительный адрес: г. Саратов, пос. Юбилейный, блок - секция 2Б, номер квартиры 42, на 9 этаже жилого дома, стоимостью 305 000,00 руб..

Таким образом, ФИО4, правопреемник ФИО7 имеет право требовать от ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Руководствуясь статьями 60, 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-186, 223 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" ФИО1 о признании недействительным договора № 737 от 25.12.2009 года, заключенного между ООО «ГЕОТЕХНИКА – ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ» и ФИО3, на привлечение денежных средств к участию в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: г. Саратов, Волжский район, пос. Новосоколовогорский и выделении доли с характеристиками: количество комнат 2, общая площадь 65,7 кв.м., этаж 9, секция 2А, номер квартиры 219; признании недействительным акта приема-передачи от 01.03.2012 г., составленный между ООО «Геотехника - ФИН» и ФИО3 о передаче квартиры № 219 по адресу: <...>; применении последствий признания недействительности ничтожной сделки в виде погашения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м., номер и дата государственной регистрации - № 64-64-11/174/2012-174 от 27.08.2013 г. и прекратить зарегистрированное право собственности ФИО3 на квартиру № 219 площадью 65,7 кв.м. по адресу: <...> – отказать.

Взыскать с ООО "ГЕОТЕХНИКА-ФОНД ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Выдать исполнительный лист после вступления судебного акта в законную силу.

Определение может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции.

Определение направить в адрес лиц, участвующих в деле.

Лицам, участвующим в деле, разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru, а также в информационных киосках, расположенных в здании Арбитражного суда.

Судья Е.В. Шкунова