Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Л.А. Котовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спириной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1, г. Саратов, (далее – ФИО1) о включении в реестр требований участников строительства в рамках дела, возбужденного 11.04.2019 по заявлению кредитора ФИО2, Саратовская область, р.п. Новые Бурасы (далее - ФИО2), о признании должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002», ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...> (далее - ЖСК «Капитель-2002»), несостоятельным (банкротом),

заинтересованное лицо: ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от кредитора – ФИО4, доверенность от 16.10.2019, сроком на три года,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) по делу №А57-7982/2019 заявление ФИО2 признано обоснованным, должник - ЖСК «Капитель-2002», признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Применены при банкротстве должника - ЖСК «Капитель-2002» правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) по делу №А57-7982/2019 конкурсным управляющим ЖСК «Капитель2002» утвержден ФИО5 (ИНН <***>, регистрационный номер - 15188, адрес для направления почтовой корреспонденции: 125009, <...>, а/я 58, член Саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих «Авангард», город Москва.

Публикация сообщения о признании должника несостоятельным (банкротом) произведена в газете «Коммерсантъ» №94(6574) от 01.06.2019, стр.48.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2020 (резолютивная часть от 07.10.2020) конкурсный управляющий ФИО5 (ИНН <***>, регистрационный номер - 15188, адрес для направления почтовой корреспонденции: 125009, <...>, а/я 58), член Саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих «Авангард», город Москва, освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...>); конкурсным управляющим Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...>), утвержден ФИО6 - член Ассоциации саморегулируемая организации арбитражных управляющих Центрального федерального округа, город Москва (регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 395, ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 392000, г. Тамбов, а/я 49).

В Арбитражном суде Саратовской области рассматривается заявление ФИО1 о включении в реестр требований участников строительства, согласно которому с учетом принятых уточнений заявитель просит включить требование участника строительства ФИО1 о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, расположенном по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, стоимостью 500000,00 руб. в соответствии с договором долевого участия от 19.12.2007; неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, отсутствуют, в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», в порядке разрешения разногласий.

В обоснование заявления ФИО1 указывает на получение уведомления от конкурсного управляющего ЖСК «Капитель-2002» об отказе во включении в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 22.10.2019 к рассмотрению настоящего обособленного спора привлечены заинтересованные лица: ФИО3

Лица, участвующие в деле, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Информация о дате, времени и месте проведения настоящего судебного заседания, в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» не позднее, чем за 15 дней до начала судебного заседания.

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Заявление рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Лицам, участвующим в деле разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

Представитель кредитора огласил позицию по заявлению и поддержал заявленные требования в полном объеме с учетом уточнений, а также представил экспертное исследование в отношении двухкомнатной квартиры №84, общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, расположенном по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе.

В материалах дела от конкурсного управляющего ФИО5 имеется отзыв от 13.02.2020 на возражения кредитора.

Однако, конкурсным управляющим ФИО6 позиция по делу была скорректирована, в связи с чем в материалы дела представлен новый отзыв от 25.11.2020 на возражения кредитора, согласно которым конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участника строительства ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

- о сумме в размере 650000,00 руб., уплаченной участником строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- о сумме убытка в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в размере 349 241,53 руб.;

- о наличии части неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения в размере 901 000,00 рублей;

- о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

- иные сведения, подлежащие включению в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с федеральным стандартом.

В материалы основного дела (в копии для приобщения в обособленные споры) 10.03.2020 поступили пояснения Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», согласно которым Фонд полагает, что требования участников строительства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника подлежат удовлетворению судом при установлении всех обстоятельств возникновения правоотношений долевого участия в строительстве и факта оплаты кредитором в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании был объявлен перерыв с 26.11.2020 по 01.12.2020 до 14 часов 20 минут, о чем было вынесено протокольное определение. Объявление о перерыве размещено в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2013 №99 «О процессуальных сроках» в информационном сервисе «Календарь судебных заседаний» на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет». После перерыва судебное заседание продолжено.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, участвующих в деле, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что при рассмотрении заявления ФИО1 в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» ее требования на указанную квартиру были включены в реестр о передаче жилых помещений (определение от 15.02.2012), однако ФИО3 не привлекалась ранее к рассмотрению обособленного спора, в связи с чем, состав лиц в настоящем деле иной.

Кроме того, лицом, участвующим в настоящем деле о банкротстве застройщика, является Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который принимает активное участие в делах о банкротстве застройщиков, в том числе в мероприятиях по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо компенсационных выплат в случае нерентабельности завершения строительства.

Суд учитывает, что в абзаце десятом пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, указано, что в силу части 1 статьи 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

В связи с чем, суд также принимает во внимание обстоятельства, установленные в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» и обстоятельства, установленные приговором по делу №1-2/2016, вынесенным Октябрьским районным судом города Саратова 01.12.2016, измененным апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017 в отношении ФИО7 (ранее ФИО8) – бывшего председателя ЖСК «Капитель-2002», которая была признана виновной в совершении преступлений по части 4 статьи 159 и части 1 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации и приговорена к 9 годам лишения свободы.

В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ) в параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения; Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования (25.12.2018).

В силу пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ положения параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» в редакции настоящего Федерального закона, применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Законом о банкротстве обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства (который является частью реестра требований кредиторов) в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме (пункты 3, 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В силу пункта 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства (пункт 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Судом установлено, что ФИО1 установленный законом срок подачи возражений соблюден.

Как следует из материалов дела, 19.12.2007 между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик), и ФИО3 (Дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова (в редакции Дополнительного соглашения от 23.03.2011), согласно которому Дольщик для оплаты своей доли обязуется передать Застройщику денежные средства, а Застройщик обязуется передать Дольщику имущественные права на долю в строящемся кирпичном многоэтажном жилом доме с выделением доли в натуре - квартиру с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5, со следующими основными характеристиками: двухкомнатная квартира №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия в строительстве общая стоимость настоящего договора составляет 500000,00 руб. и уплачивается в соответствии с пунктом 2.2.1 Договора.

Из пункта 2.2.1 договора следует, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на долю - квартиру на общую сумму 500000,00 руб., которая вносится до подписания настоящего договора.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с представленными Управлением Росреестра по Саратовской области в материалы дела документами 19.12.2007 составлен акт о выполнении обязательств по договору, согласно которому ФИО3 обязательства по договору долевого участия в строящемся жилом доме от 19.12.2007 в части оплаты за строящуюся двухкомнатную квартиру №84 выполнены полностью в сумме 500000,00 руб.; ЖСК «Капитель-2002» претензий в части оплаты за указанную квартиру не имеет.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлена квитанция к приходному кассовому ордеру от 19.12.2007 на сумму 500000,00 руб. о внесении денежных средств в кассу должника в счет оплаты по договору о долевом участии в строительстве от 19.12.2007 (за стр. 2-х комн. кв. №84. блок-секция «Е»).

13.04.2011 между ФИО3 и ФИО9 (после замужества ФИО1) (Принимающая сторона) заключен договор уступки права требования, согласно которому Передающая сторона передает, а Принимающая сторона принимает на себя право требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, Октябрьский район в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3 Дегтярным проездом, 4 Волжским проездом (строительный адрес), после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию.

Договор является возмездным и за уступку права требования квартиры, Принимающая сторона производит расчет с Передающей стороной в размере 650000,00 руб., который следует считать окончательным и индексации не подлежащим. Передающая сторона деньги получила от Принимающей стороны полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Кредитором в материалы дела представлено уведомление от 13.04.2011, согласно которому ФИО3 уведомила ЖСК «Капитель-2002» о передаче ею в пользу ФИО9 (после замужества ФИО1) права требования от ЖСК «Капитель-2002» двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, в многоэтажном жилом доме, расположенном по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, по договору уступки права требования от 13.04.2011.

Таким образом, ФИО1 перешло право требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, которые существовали к моменту перехода права, т.е. право требования передачи жилого помещения, а, соответственно, по смыслу статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве ФИО1 является участником строительства, имеющим к застройщику - ЖСК «Капитель-2002», требование о передаче жилого помещения.

Также судом отмечается, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы, применительно к сложившейся ситуации, для признания обоснованным и включения в реестр требования о передаче жилого помещения достаточно самого факта регистрации права и его последующей уступки.

Свои обязательства ЖСК «Капитель-2002» по договору долевого участия в строительстве о передаче жилого помещения участнику строительства не исполнило; строительство жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, не ведется.

Таким образом, судом установлено наличие у заявителя, как участника строительства права требования к должнику - ЖСК «Капитель-2002», являющемуся застройщиком, и обоснованность требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии со статьями 201.1, 201.7 Закона о банкротстве требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства.

При этом в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ до утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре).

Как следует из отзыва на заявленные ФИО1 требования, конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участника строительства ФИО1 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

В подтверждение своих доводов о стоимости жилого помещения для указания в судебном акте конкурсный управляющий указывает что, 19.12.2007 между ЖСК «Капитель-2002» (застройщик) и ФИО3 (дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова. Предметом данного договора являлась передача от ЖСК «Капитель-2002» ФИО3 имущественных прав на двухкомнатную квартиру №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе. Согласно пункту 3.1 заключенного договора цена настоящего договора составляет 300000 руб.

Далее, 13.04.2011 между ФИО3 и ФИО1 заключен договор уступки права требования о передаче указанной квартиры, согласно которому за уступаемые права заявитель заплатил 650000 руб.

В соответствии с опубликованной 27.06.2007 Проектной декларацией ЖСК «Капитель-2002» на объект строительства - блок-секции Д и Е - общая площадь жилого дома составляла 17472,38 кв.м., при этом планируемая стоимость строительства жилого дома согласно проекту составляла 600000000 рублей, при условии сдачи дома в эксплуатацию во 2 квартале 2009 года. Путем простого арифметического вычисления следует, что планируемая стоимость строительства 1 кв.м. жилья не могла быть ниже 34000 рублей за 1 кв.м. жилой площади.

Как указывает конкурсный управляющий деятельность по строительству не может осуществляться организациями в убыток, следовательно, реализация новых созданных объектов недвижимости должна происходить по ценам соизмеримым с затратами по строительству и не может быть ниже себестоимости созданного объекта недвижимости.

В связи с чем, конкурсный управляющий считает, что заключение договора от 19.12.2007 и договора уступки права требования от 13.04.2011 по цене ниже, чем сметная стоимость одного квадратного метра, не отвечает признакам разумности и экономической целесообразности, и напрямую свидетельствует о незаконной реализации имущественных прав по заниженной стоимости.

Учитывая изложенное, конкурсный управляющий считает, что ЖСК «Капитель-2002» злоупотребило своим правом на распоряжение имуществом, что привело к нарушению прав других лиц, а именно кредиторов, следовательно, для обеспечения надлежащей защиты прав остальных пострадавших кредиторов у конкурсного управляющего имелись основания для отказа во включении в реестр требований участников строительства требования заявителя в полном объеме.

Кроме того, как следует из установленных Приговором Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по делу №1-2/2016 обстоятельств при составлении вышеуказанных договоров и дополнительных соглашений к ним председатель ЖСК «Капитель-2002» ФИО7 заведомо знала, что изготавливаемые по ее указанию документы служат целью создания видимости и не подтверждают передачу имущественных прав от ЖСК к ООО «Мегастрой» (стр. 47, 48, 59, 60 Приговора от 01.12.2016).

Как было установлено следствием, кассовые документы ЖСК бесследно исчезли, передачи данных документов конкурсному управляющему не было ни в рамках ранее проводимого арбитражного дела №А57-5725/2010, ни в рамках данного дела о банкротстве. Как было установлено следствием, кассовые документы ЖСК бесследно исчезли, передачи данных документов конкурсному управляющему не было ни в рамках ранее проводимого арбитражного дела №А57-5725/2010, ни в рамках данного дела о банкротстве.

Из анализа всей совокупности заявленных участниками строительства требований в рамках дела №А57-7982/2019 судом установлено, что ФИО3 всего приобретено 9 квартир на сумму не менее 3 400 000 руб., в том числе:

9 двухкомнатных квартир – на общую сумму 3 400 000,00 руб. (617,04 кв.м., то есть 5510,18 руб. за кв.м.).

Квартиры приобретались как непосредственно от застройщика, так и посредством заключения договоров уступки прав требований с ООО «Мегастрой». В дальнейшем указанные квартиры были уступлены за плату третьим лицам, в том числе за большую сумму.

ФИО3 привлечена судом к участию в деле, однако пояснения по заявлению и доказательства финансовой возможности приобретения такого количества имущественных прав на жилые помещения и доказательства, подтверждающие невысокую рыночную стоимость приобретения имущественных прав не представила.

Кроме того, как установлено следствием в рамках уголовного дела №1-2/2016, данные денежные средства в счет оплаты квартир на расчетные счета ЖСК не поступали. Таким образом следует, что надлежащего подтверждения оплаты договора первым покупателем не имеется, что было допущено неправомерными действиями руководителя Должника. Указанные сделки, по сути, являются схемой по выводу активов Должника, а также продажи имущественных прав по заниженной стоимости.

Однако наличие зарегистрированного права участника строительства – Заявителя, не отменяет ответственность ЖСК за действия его руководства, осуществившего вывод активов Должника и продажу имущественных прав по заниженной стоимости.

Между тем, совершение Должником и его должностными лицами преступлений, установленных приговором суда по уголовному делу, не отменяет необходимости защиты прав пострадавших от их действий участников долевого строительства.

Участник строительства как не профессиональный инвестор, исполнивший свои обязательства по договору уступки права требования, не должен нести негативные последствия в случае невозможности предоставления первичных документов, подтверждающих оплату первоначальным дольщиком.

Суд исходит из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, нарушение должником правил учета и движения денежных средств, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Пунктом 3.1. статьи 201.4 Закона о банкротстве, в редакции, действующей с 27.07.2019, предусмотрено условие включения требований участников строительства при наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной первым участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком.

С учетом изложенных доводов, суд приходит к выводу, что руководствоваться суммой, указанной в договоре, заключенном председателем ЖСК ФИО10 с ФИО3, в размере 500000,00 рублей, как суммой оплаты имущественного права в полном объеме недопустимо, так как это создает неравные условия с остальными участниками строительства, оплатившими более высокую стоимость из расчета на один квадратный метр.

Для определения действительной рыночной стоимости имущественного права на этапе строительства на дату совершения сделки участниками строительства конкурсным управляющим должника привлечен был независимый оценщик ООО «Приоритет-Оценка».

Согласно отчета об оценке №12/19-62/1 от 03.02.2020, выполненного ООО «Приоритет-Оценка», приобщенного к материалам основного дела, стоимость покупки квартиры №84 должна была составлять 1551000,00 руб. Заявитель же приобрел право требования к застройщику у ФИО3 за 650000,00 руб., что составляет 41,91%.

Так как, фактически, данное имущественное право было оплачено не полностью, в реестр кредиторов, подлежит включению только часть оплаченной стоимости имущественного права в размере 650000,00 рублей или 41,91% от ее реальной рыночной стоимости, при этом 901000,00 рублей или 58,09% стоимости следует считать неисполненными обязательствами участника строительства, подлежащими доплате до передачи объекта строительства кредитору.

Отчет об оценке никем не оспорен. Доказательств того, что стоимость покупки имущественного права на момент приобретения его ФИО1 была больше или меньше определенной отчетом, материалы дела не содержат.

Участник строительства – ФИО1, возражала относительно доводов конкурсного управляющего, изложенных им в отзыве, и просила включить требование участника строительства о передаче жилого помещения в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», стоимостью 500000,00 руб. в соответствии с договором долевого участия от 19.12.2007, и указать, что неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, отсутствуют. В обоснование своей позиции участником строительства представлено экспертное исследование №091020-Д от 26.10.2020, согласно которому фактическая стоимость имущественных прав на двухкомнатную квартиру №84, общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, расположенном по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, по состоянию на 19.12.2007 составляет 672125,00 руб.

Однако, суд признает доводы участника строительства необоснованными и не соответствующими обстоятельствам дела с учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, обстоятельств, установленных приговором Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по делу №1-2/2016, измененным апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017, вынесенных позднее определения суда по делу №А57-5725/2010 от 15.02.2012 об удовлетворении заявления ФИО1 А использование в расчете фактической стоимости имущественных прав на двухкомнатную квартиру №84 установленной экспертным исследованием №091020-Д от 26.10.2020, недопустимым, поскольку в основу расчета закладывается рыночная стоимость права требования предоставления квартиры.

Участник строительства, не соглашаясь с размером рыночной стоимости права требования предоставления квартиры №84 определенной по результатам оценки, представленной конкурсным управляющим, не представил каких-либо доказательств, опровергающих выводы, изложенные в отчете независимого оценщика, либо содержащих сведения об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости; ходатайство о назначении судебной экспертизы не заявлено. В то же время доказательств, опровергающих выводы эксперта не представлено, само по себе несогласие с оценкой не свидетельствует о ее недостоверности.

Суд также принимает во внимание, что согласно протоколу заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (заочное голосование) №НС-12/2019 от 25.12.2019 (дата подведения итогов заочного голосования) 26.12.2019 (дата составления протокола, по второму вопросу повестки дня принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Закона №218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства, в том числе ЖСК «Капитель-2002» (Саратовская область), и что выплата денежной компенсации будет произведена пропорционально оплаченным дольщиками денежным средствам.

В соответствии с договором, заключенным между ФИО3 и ФИО1, последняя оплатила 650000,00 руб. Учитывая изложенное, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, в том числе судебные акты по делу №А57-5725/2010 и приговор в отношении председателя ЖСК ФИО10 от 01.12.2016 по делу №1-2/2016, измененный апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017, исходя из конкретных обстоятельств дела, с учетом соблюдения одинаковых условий включения в реестр участников строительства по настоящему делу, в том числе судебных актов, вступивших в законную силу по ранее рассмотренным заявлениям, суд считает необходимым при включении требований ФИО1 в реестр требований участников строительства ЖСК «Капитель-2002» указать размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 650000,00 руб.; размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 901000,00 руб.; сведения о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающим передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Кроме того, согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве при включении требований участников строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 №236-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, действующей на дату введения процедуры банкротства) при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

В соответствии с Отчетом об оценке №12\19-20 от 09.12.2019 ООО «Приоритет-Оценка» стоимость 1 квадратного метра жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства на дату введения процедуры банкротства 22.05.2019 для 2-х комнатных квартир составляет 35704,00 руб., следовательно, в реестр денежных требований должна быть включена стоимость ущерба в размере 349241,53 руб., что пропорционально исполненной части обязательства в размере 41,91% от реальной рыночной стоимости имущественного права определенного договором, предусматривающим передачу жилого помещения.

Руководствуясь статьями 60, 201.1, 201.5, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...>), требование ФИО1, г. Саратов, о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №84, проектной площадью 68,58 кв.м., общей площадью 66,78 кв.м., на 10 этаже, в блок-секции «Е», 1 очередь строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, с указанием следующих сведений:

- размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающим передачу жилого помещения – 650000 рублей 00 копеек,

- неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающим передачу жилого помещения в размере 901000 рублей 00 копеек,

- о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающим передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Признать обоснованным и включить в третью очередь реестра требований кредиторов должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002», требования ФИО1, г. Саратов, в размере 349241 рубль 53 копейки - убытки в виде реального ущерба.

Настоящее определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня вынесения определения через Арбитражный суд Саратовской области.

Определение направить лицам, участвующим в деле, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Л.А. Котова.