Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Л.А. Котовой, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Спириной Н.В., рассмотрев в открытом судебном заседании заявление ФИО1, г. Саратов, ФИО2, г. Саратов (далее – ФИО1, ФИО2), о включении в реестр требований участников строительства в рамках дела, возбужденного 11.04.2019 по заявлению кредитора ФИО3, Саратовская область, р.п. Новые Бурасы (далее - ФИО3), о признании должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002», ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...> (далее - ЖСК «Капитель-2002»), несостоятельным (банкротом),

заинтересованные лица: ООО «Мегастрой», ФИО4,

при участии в судебном заседании:

лица, участвующие в деле, не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) по делу №А57-7982/2019 заявление ФИО3 признано обоснованным, должник - ЖСК «Капитель-2002», признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство. Применены при банкротстве должника - ЖСК «Капитель-2002» правила параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» - «Банкротство застройщиков».

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 27.05.2019 (резолютивная часть от 20.05.2019) по делу №А57-7982/2019 конкурсным управляющим ЖСК «Капитель2002» утвержден ФИО5 (ИНН <***>, регистрационный номер - 15188, адрес для направления почтовой корреспонденции: 125009, <...>, а/я 58, член Саморегулируемой организации Союз арбитражных управляющих «Авангард», город Москва.

Публикация сообщения о признании должника несостоятельным (банкротом) произведена в газете «Коммерсантъ» №99(6579) от 08.06.2019, стр.42.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 08.10.2020 (резолютивная часть от 07.10.2020) конкурсный управляющий ФИО5 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника; конкурсным управляющим ЖСК «Капитель-2002» утвержден ФИО6 - член Ассоциации саморегулируемая организации арбитражных управляющих Центрального федерального округа, город Москва (регистрационный номер в сводном государственном реестре арбитражных управляющих 395, ИНН <***>, адрес для направления корреспонденции: 392000, г. Тамбов, а/я 49).

В Арбитражном суде Саратовской области рассматривается заявление ФИО1, ФИО2 о включении в реестр требований участников строительства, согласно которому заявители просят включить требование участников строительства ФИО1, ФИО2 по договору о долевом участии в строительстве жилого дома от 05.05.2008 стоимостью не менее 750000,00 руб., о передаче жилого помещения – двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, Октябрьский район, в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом, в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», в порядке разрешения разногласий.

В обоснование заявления ФИО1, ФИО2 указывают на получение уведомления от конкурсного управляющего ЖСК «Капитель-2002» об отказе во включении в реестр требований участников строительства о передаче жилых помещений.

Определением Арбитражного суда Саратовской области от 30.09.2020, 25.11.2020 к рассмотрению настоящего обособленного спора привлечены заинтересованные лица: ООО «Мегастрой», ФИО4.

Лица, участвующие в деле, о дате, месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом. Информация о дате, времени и месте проведения настоящего судебного заседания, в соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, также размещена на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» не позднее, чем за 15 дней до начала судебного заседания.

В силу части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, после получения определения о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, а лица, вступившие в дело или привлеченные к участию в деле позднее, и иные участники арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимают меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления неблагоприятных последствий в результате непринятия мер по получению информации о движении дела, если суд располагает информацией о том, что указанные лица надлежащим образом извещены о начавшемся процессе.

Заявление рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений по статьям 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

Лицам, участвующим в деле разъяснены права и обязанности в порядке статьи 41 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Отводов суду не заявлено.

В материалах дела от конкурсного управляющего поступил отзыв на возражения кредиторов, согласно которому конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участников строительства ФИО1, ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

- о сумме в размере 750000,00 руб., уплаченной участником строительства по договору, предусматривающему передачу жилого помещения;

- о сумме убытка в виде реального ущерба, определенного в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в размере 254474,52 руб.;

- о наличии части неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения в размере 1025222,81 рублей;

- о жилом помещении (в том числе о его площади), являющемся предметом договора, предусматривающего передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором;

- иные сведения, подлежащие включению в реестр требований о передаче жилых помещений в соответствии с федеральным стандартом.

В материалы основного дела (в копии для приобщения в обособленные споры) 10.03.2020 поступили пояснения Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства», согласно которым Фонд полагает, что требования участников строительства о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника подлежат удовлетворению судом при установлении всех обстоятельств возникновения правоотношений долевого участия в строительстве и факта оплаты кредитором в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве.

Исследовав материалы дела, заслушав лиц, присутствующих в судебном заседании до отложения судебного разбирательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно статье 32 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве), части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Судом установлено, что при рассмотрении заявления ФИО1, ФИО2 в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» их требования на указанную квартиру были включены в реестр о передаче жилых помещений (определение от 26.04.2012), и суд при рассмотрении настоящего заявления учитывает указанный судебный акт. Однако, ООО «Мегастрой», ФИО4 не привлекались ранее к рассмотрению обособленного спора, в связи с чем, состав лиц в настоящем деле иной.

Кроме того, лицом, участвующим в настоящем деле о банкротстве застройщика, является Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства», который принимает активное участие в делах о банкротстве застройщиков, в том числе в мероприятиях по завершению строительства объектов незавершенного строительства, в отношении которых привлекались средства участников долевого строительства, либо компенсационных выплат в случае нерентабельности завершения строительства.

Вместе с тем, в абзаце десятом пункта 17 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, указано, что в силу части 1 статьи 16 АПК РФ на всей территории Российской Федерации вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда обладают свойством общеобязательности. Вступившим в законную силу судебным актом, содержащим выводы по существу дела, ликвидируется спор и отношениям участников этого спора придается правовая определенность.

В связи с чем, суд также принимает во внимание обстоятельства, установленные в деле №А57-5725/2010 о банкротстве ЖСК «Капитель-2002» и обстоятельства, установленные приговором по делу №1-2/2016, вынесенным Октябрьским районным судом города Саратова 01.12.2016, измененным апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017 в отношении ФИО7 (ранее ФИО8) – бывшего председателя ЖСК «Капитель-2002», которая была признана виновной в совершении преступлений по части 4 статьи 159 и части 1 статьи 201 Уголовного кодекса Российской Федерации и приговорена к 9 годам лишения свободы.

В соответствии с Федеральным законом от 25.12.2018 №478-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ) в параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» внесены изменения; Федеральный закон от 25.12.2018 №478-ФЗ вступил в силу со дня его официального опубликования (25.12.2018).

В силу пункта 3 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ положения параграф 7 главы 9 «Банкротство застройщиков» в редакции настоящего Федерального закона, применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено после дня вступления в силу настоящего Федерального закона, а также если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу настоящего Федерального закона при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

В соответствии с пунктом 1 статьи 201.4 Закона о банкротстве с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в отношении застройщика в ходе внешнего управления в деле о банкротстве застройщика требования о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений, в том числе возникшие после даты принятия заявления о признании должника банкротом, и (или) денежные требования участников строительства могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Законом о банкротстве обеспечивается защита интересов граждан, чьи средства привлекались для финансирования строительства, независимо от способа такого привлечения (договор участия в долевом строительстве, предварительный договор купли-продажи, договор займа; договор инвестирования (соинвестирования) строительства, заключение иных сделок), а также независимо от характера требований граждан, участников строительства (требования о выплате денежных средств или о передаче квартиры).

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, требования о передаче машино-мест и нежилых помещений предъявляются конкурсному управляющему (пункт 3 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Конкурсный управляющий рассматривает предъявленное в ходе дела о банкротстве требование участника строительства и по результатам его рассмотрения не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня получения такого требования вносит его в реестр требований участников строительства (который является частью реестра требований кредиторов) в случае обоснованности предъявленного требования. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требования в неполном объеме (пункты 3, 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

В силу пункта 8 статьи 201.4 Закона о банкротстве возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования участника строительства могут быть заявлены в арбитражный суд участником строительства не позднее чем в течение пятнадцати рабочих дней со дня получения участником строительства уведомления конкурсного управляющего о результатах рассмотрения этого требования.

По результатам такого рассмотрения выносится определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении указанных требований в реестр требований участников строительства (пункт 10 статьи 201.4 Закона о банкротстве).

Судом установлено, что ФИО1, ФИО2 установленный законом срок подачи возражений соблюден (с учетом позднего извещения конкурсным управляющим о признании должника банкротом и права обращения с заявлением на включение требований в реестр требований участников строительства).

Как следует из материалов дела, 05.05.2008 между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик), и ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой») (Дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова (в редакции Дополнительного соглашения №1 от 01.08.2009 и Дополнительного соглашения от 24.05.2011), согласно которому Дольщик для оплаты своей доли обязуется передать Застройщику денежные средства, а Застройщик обязуется передать Дольщику имущественные права на доли в строящемся кирпичном многоэтажном жилом доме с выделением долей в натуре - квартир с учетом площади лоджий с коэффициентом 0,5, среди которых двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства.

Согласно пункту 3.1 договора долевого участия в строительстве общая стоимость настоящего договора составляет 17144400,00 руб. и уплачивается в соответствии с пунктом 2.2.1 Договора.

Из пункта 2.2.1 договора следует, что дольщик обязуется оплатить стоимость имущественного права на доли - квартиры из расчета 10000,00 руб. за 1 кв.м. на общую сумму 17144400,00 руб. до окончания строительства.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается отметкой регистрирующего органа на договоре.

В соответствии с представленными Управлением Росреестра по Саратовской области в материалы дела документами 05.05.2008 составлен акт о выполнении обязательств по договору, согласно которому ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой») обязательства по договору долевого участия в строящемся жилом доме от 05.05.2008 в части оплаты за строящуюся двухкомнатную квартиру №83 выполнены полностью в сумме 665900,00 руб.; ЖСК «Капитель-2002» претензий в части оплаты за указанную квартиру не имеет.

11.07.2011 между ООО «Мегастрой» (Передающая сторона) и ФИО4 (Принимающая сторона) был заключен договор уступки права требования, в соответствии с которым Передающая сторона передает, а Принимающая сторона принимает на себя право требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность пяти двухкомнатных квартир, в том числе двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, жилого дома находящегося по адресу: город Саратов, Октябрьский район в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3 Дегтярным проездом, 4 Волжским проездом (строительный адрес), после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию.

Договор является возмездным и за уступку права требования квартир (за пять двухкомнатных квартир), Принимающая сторона производит расчет с Передающей стороной в размере 1250000,00 руб., который следует считать окончательным и индексации не подлежащим. Передающая сторона деньги получила от Принимающей стороны полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, 11.07.2011 между ООО «Мегастрой» и ФИО4 составлен акт взаиморасчетов, согласно которому в соответствии с пунктом 3 договора уступки права требования Принимающая сторона произвела расчет с Передающей стороной в размере 1250000,00 руб., которые Передающая сторона получила от Принимающей стороны до подписания настоящего акта.

23.11.2011 между ФИО4 (Передающая сторона) и ФИО1, ФИО2 (Принимающая сторона) заключен договор уступки права требования, согласно которому Передающая сторона передает, а Принимающая сторона в равных долях каждый принимает на себя право требования передачи от ЖСК «Капитель-2002» в собственность трехкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, многоэтажного жилого дома, находящегося по адресу: город Саратов, Октябрьский район в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3 Дегтярным проездом, 4 Волжским проездом (строительный адрес), после сдачи указанного жилого дома в эксплуатацию.

Договор является возмездным, стороны по настоящему договору оценили уступаемое право требования в размере 750000,00 руб., и в соответствии с пунктом 3 настоящего договора Передающая сторона деньги получила от Принимающей стороны полностью до подписания настоящего договора и претензий не имеет.

Согласно имеющимся в материалах дела документам, 23.11.2011 между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 составлен акт взаиморасчетов, согласно которому в соответствии с пунктом 3 договора уступки права требования Принимающая сторона произвела расчет с Передающей стороной в размере 750000,00 руб., которые Передающая сторона получила от Принимающей стороны до подписания настоящего акта.

В соответствии с пунктом 26 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22.06.2012 №35 «О некоторых процессуальных вопросах, связанных с рассмотрением дел о банкротстве» при оценке достоверности факта наличия требования, основанного на передаче должнику наличных денежных средств, подтверждаемого только его распиской или квитанцией к приходному кассовому ордеру, суду надлежит учитывать среди прочего следующие обстоятельства: позволяло ли финансовое положение кредитора (с учетом его доходов) предоставить должнику соответствующие денежные средства, имеются ли в деле удовлетворительные сведения о том, как полученные средства были истрачены должником, отражалось ли получение этих средств в бухгалтерском и налоговом учете и отчетности и т.д. Также в таких случаях при наличии сомнений во времени изготовления документов суд может назначить соответствующую экспертизу, в том числе по своей инициативе (пункт 3 статьи 50 Закона о банкротстве).

В качестве доказательств подтверждения наличия у ФИО1, ФИО2 денежных средств на момент оплаты по договору уступки представлены следующие документы: договор купли-продажи квартиры от 21.11.2011, согласно которому ФИО1 была продана квартира по цене 1260000 руб.

Таким образом, ФИО1, ФИО2 перешло право требования по договору участия в долевом строительстве жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, которые существовали к моменту перехода права, т.е. право требования передачи жилого помещения, а, соответственно, по смыслу статей 201.1, 201.6 Закона о банкротстве ФИО1, ФИО2 являются участниками строительства, имеющим к застройщику - ЖСК «Капитель-2002», требование о передаче жилого помещения.

Также судом отмечается, что согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

По смыслу приведенной нормы, применительно к сложившейся ситуации, для признания обоснованным и включения в реестр требования о передаче жилого помещения достаточно самого факта регистрации права и его последующей уступки.

Свои обязательства ЖСК «Капитель-2002» по договору долевого участия в строительстве о передаче жилого помещения участнику строительства не исполнило; строительство жилого дома в квартале, ограниченном улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова, не ведется.

Таким образом, судом установлено наличие у заявителей, как участников строительства права требования к должнику - ЖСК «Капитель-2002», являющемуся застройщиком, и обоснованность требования о включении в реестр требований о передаче жилых помещений.

В соответствии со статьями 201.1, 201.7 Закона о банкротстве требования участников строительства включаются в реестр требований участников строительства.

При этом в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона от 25.12.2018 №478-ФЗ до утверждения в установленном Законом о банкротстве порядке федерального стандарта о правилах ведения реестра требований участников строительства требования участников строительства как о передаче жилых помещений, так и о передаче машино-мест и нежилых помещений включаются в реестр требований о передаче жилых помещений с учетом очередности, предусмотренной указанным Федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве арбитражному суду при рассмотрении обоснованности требований о передаче жилых помещений должны быть предоставлены доказательства, подтверждающие факт полной или частичной оплаты, осуществленной участником строительства во исполнение своих обязательств перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения.

На основании подпунктов 1 и 2 пункта 1 статьи 201.7 Закона о банкротстве в реестр требований участников строительства включаются следующие сведения: 1) сумма, уплаченная участником строительства застройщику по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимость переданного застройщику имущества в рублях; 2) размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, в рублях (в том числе стоимость не переданного имущества, указанная в таком договоре).

Как следует из отзыва на возражения кредиторов, конкурсный управляющий считает возможным признать обоснованным требование участников строительства ФИО1, ФИО2 о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника требования о передаче жилого помещения: двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, жилого дома, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, как не полностью оплаченное и включить в реестр требований о передаче жилых помещений ЖСК «Капитель-2002», следующие сведения:

В подтверждение своих доводов о стоимости жилого помещения для указания в судебном акте конкурсный управляющий указывает что, 05.05.2008 между ЖСК «Капитель-2002» (Застройщик) и ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой») (Дольщик) заключен договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова. Предметом данного договора, скорректированного дополнительными соглашениями, являлась передача от ЖСК «Капитель-2002» в ООО «Мое отечество» имущественных прав на квартиры в строящемся жилом доме, расположенные в 10-этажной блок-секции «К» 2 очереди строительства с предварительными номерами: 3, 4, 5, 8, 9, 24, 25, 29, 33, 36, 37, 42, 43, 44, 47, 48, 52, 57, 72, 82, 83. Согласно пункту 3.1 заключенного договора цена настоящего договора составляет 17144400 руб., из расчета (п.2.2.1) 10000 руб., за 1 кв. м, то есть указанная стоимость рассчитана исходя из общей проектной площади 1714,44 кв.м.

01.08.2009 между ЖСК «Капитель-2002» и ООО «Мое отечество» заключено дополнительное соглашение №1 к договору о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проездом в Октябрьском районе г. Саратова от 05.05.2008, которым без изменения количества и площади передаваемых квартир снижена цена договора до 8572200 руб., то есть до 5000 руб. за 1 кв.м.

Вместе тем, согласно сведениям, размещенным в карточке дела №А57-5725/2010 в информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (www.kad.arbitr.ru.), постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014 признан недействительным договор о долевом участии в строительстве жилого дома в квартале, ограниченном ул. Чернышевского, 3-м Дегтярным, 4-м Волжским проезде в Октябрьском районе, заключенный 05.05.2008 между ЖСК «Капитель2002» и ООО «Мое Отечество» (ООО «Мегастрой»), дополнительное соглашение №1 от 01.08.2009 к договору о долевом участии в строительстве от 05.05.2008, дополнительное соглашение №1 от 05.08.2009 к договору о долевом участии в строительстве от 05.05.2008. При этом, апелляционным судом установлено, что оплата ООО «Мегастрой» доли участия в строительстве не подтверждена материалами дела. Таким образом, определение от 26.04.2012 по делу №А57-5725/2010 было принято Арбитражным судом Саратовской области до даты вынесения постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.05.2014.

Далее, 11.07.2011 между ООО «Мегастрой» и ФИО4 заключен договор уступки права требования о передаче пяти квартир, в том числе спорной квартиры №83, стоимость уступаемых прав составила 1250000 руб.

23.11.2011 между ФИО4 и ФИО1, ФИО2 был заключен договор уступки права требования, на спорную квартиру, стоимость уступаемых прав составила 750000,00 руб.

Все указанные сделки прошли государственную регистрацию в установленном законом порядке.

Как следует из материалов основного дела, в соответствии с неопубликованной, но принятой Росреестром в качестве обоснования наличия имущественного права Проектной декларацией ЖСК «Капитель-2002» на объект строительства - блок-секции «И» и «К» - общая площадь жилого дома составляла 10754,32 кв.м., при этом планируемая стоимость строительства жилого дома согласно проекту составляла 600000000 рублей, при условии сдачи дома в эксплуатацию во 4 квартале 2010 года. Путем простого арифметического вычисления следует, что планируемая стоимость строительства 1 кв.м. жилья 2 очереди не могла быть ниже 55000 рублей за 1 кв.м. жилой площади.

Как указывает конкурсный управляющий деятельность по строительству не может осуществляться организациями в убыток, следовательно, реализация новых созданных объектов недвижимости должна происходить по ценам соизмеримым с затратами по строительству и не может быть ниже себестоимости созданного объекта недвижимости.

Таким образом, конкурсный управляющий считает, что заключение договора от 05.05.2008 в редакции дополнительных соглашений к нему №1 от 01.08.2009 и от 24.05.2011 с ООО «Мое отечество» по цене ниже, чем сметная стоимость одного квадратного метра, не отвечает признакам разумности и экономической целесообразности, и напрямую свидетельствует о незаконной реализации имущественных прав по заниженной стоимости.

Учитывая изложенное, конкурсный управляющий считает, что ЖСК «Капитель-2002» злоупотребило своим правом на распоряжение имуществом, что привело к нарушению прав других лиц, а именно кредиторов, следовательно, для обеспечения надлежащей защиты прав остальных пострадавших кредиторов у конкурсного управляющего имелись основания для отказа во включении в реестр требований участников строительства требования заявителей в полном объеме.

Кроме того, как следует из установленных Приговором Октябрьского районного суда города Саратова от 01.12.2016 по делу №1-2/2016 обстоятельств при составлении вышеуказанных договоров и дополнительных соглашений к ним председатель ЖСК «Капитель-2002» ФИО7 заведомо знала, что изготавливаемые по ее указанию документы служат целью создания видимости и не подтверждают передачу имущественных прав от ЖСК к ООО «Мегастрой» (стр. 47, 48, 59, 60 Приговора от 01.12.2016).

Как было установлено следствием, кассовые документы ЖСК бесследно исчезли, передачи данных документов конкурсному управляющему не было ни в рамках ранее проводимого арбитражного дела №А57-5725/2010, ни в рамках данного дела о банкротстве.

Из анализа всей совокупности заявленных участниками строительства требований в рамках дела №А57-7982/2019 судом установлено, что ФИО4 всего приобретено 35 квартир на сумму не менее 10 800 000 руб., в том числе:

31 двухкомнатная квартира – на общую сумму 8 350 000,00 руб. (2022,35 кв.м.);

4 трехкомнатные квартиры – на общую сумму 2 450 000,00 руб. (357,19 кв.м.).

Квартиры приобретались посредством заключения договоров уступки прав требований с ООО «Мегастрой». В дальнейшем указанные квартиры были уступлены за плату третьим лицам, в том числе за большую сумму.

ФИО4 привлечен судом к участию в деле, однако пояснения по заявлению и доказательства финансовой возможности приобретения такого количества имущественных прав на жилые помещения не представил.

Как установлено следствием в рамках уголовного дела №1-2/2016, данные денежные средства в счет оплаты квартир на расчетные счета ЖСК не поступали. Таким образом, следует, что надлежащего подтверждения оплаты договора первым покупателем не имеется, что было допущено неправомерными действиями руководителя Должника. Указанные сделки, по сути, являются схемой по выводу активов Должника, а также продажи имущественных прав по заниженной стоимости.

Однако наличие зарегистрированного права участника строительства – Заявителя, не отменяет ответственность ЖСК за действия его руководства, осуществившего вывод активов Должника и продажу имущественных прав по заниженной стоимости.

Между тем, совершение Должником и его должностными лицами преступлений, установленных приговором суда по уголовному делу, не отменяет необходимости защиты прав пострадавших от их действий участников долевого строительства.

Участник строительства как не профессиональный инвестор, исполнивший свои обязательства по договору уступки права требования, не должен нести негативные последствия в случае невозможности предоставления первичных документов, подтверждающих оплату первоначальным дольщиком.

Суд исходит из необходимости обеспечения приоритетной защиты прав участников строительства, не являющихся профессиональными инвесторами, нарушение должником правил учета и движения денежных средств, не является основанием для лишения участника долевого строительства, добросовестно исполнявшего свои обязательства, права на включение его требований в реестр требований кредиторов должника.

Пунктом 3.1. статьи 201.4 Закона о банкротстве, в редакции, действующей с 27.07.2019, предусмотрено условие включения требований участников строительства при наличии у застройщика документов, подтверждающих факт полной или частичной оплаты, осуществленной первым участником строительства по исполнению своих обязательств перед застройщиком.

С учетом изложенных доводов, суд приходит к выводу, что руководствоваться суммой, указанной в договоре, заключенном председателем ЖСК ФИО9 с ООО «Мое отечество» (переименовано в ООО «Мегастрой»), в размере 665900,00 рублей, как суммой оплаты имущественного права в полном объеме недопустимо, так как это создает неравные условия с остальными участниками строительства, оплатившими более высокую стоимость из расчета на один квадратный метр.

Для определения действительной рыночной стоимости имущественного права на этапе строительства на дату совершения сделки участниками строительства конкурсным управляющим должника привлечен был независимый оценщик ООО «Приоритет-Оценка».

Согласно отчета об оценке №12/19-62/2 от 21.02.2020, выполненного ООО «Приоритет-Оценка», приобщенного к материалам основного дела, стоимость покупки квартиры №83 должна была составлять 1876000,00 руб. Заявитель же приобрел право требования к застройщику у ФИО4 за 750000,00 руб., что составляет 39,98%.

Так как, фактически, данное имущественное право было оплачено не полностью, в реестр кредиторов, подлежит включению только часть оплаченной стоимости имущественного права в размере 750000,00 рублей или 39,98% от ее реальной рыночной стоимости, при этом 1126000,00 рублей или 60,02% стоимости следует считать неисполненными обязательствами участника строительства, подлежащими доплате до передачи объекта строительства кредитору.

Вместе с тем, в представленном конкурсным управляющим расчете допущена арифметическая ошибка в связи с чем, судом самостоятельно произведен расчет суммы неисполненных обязательств и ущерба по представленным в материалы дела документам.

Отчет об оценке №12/19-62/2 от 21.02.2020 никем не оспорен. Доказательств того, что стоимость покупки имущественного права на момент приобретения его ФИО1, ФИО2 была больше или меньше определенной отчетом, материалы дела не содержат. Кроме того, участники строительства - ФИО1, ФИО2, возражений по указанной оценке не заявили.

Суд принимает во внимание, что согласно протоколу заседания Наблюдательного совета Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства (заочное голосование) №НС-12/2019 от 25.12.2019 (дата подведения итогов заочного голосования) 26.12.2019 (дата составления протокола, по второму вопросу повестки дня принято решение о нецелесообразности финансирования мероприятий по завершению строительства, предусмотренных пунктом 1 части 2 статьи 13.1 Закона №218-ФЗ в отношении объектов незавершенного строительства, в том числе ЖСК «Капитель-2002» (Саратовская область), и что выплата денежной компенсации будет произведена пропорционально оплаченным дольщиками денежным средствам.

В соответствии с договором, заключенным между ФИО4 и ФИО1, ФИО2, последние оплатили 750000,00 руб. Учитывая изложенное, исследовав и оценив все имеющиеся в деле доказательства, в том числе судебные акты по делу №А57-5725/2010 и приговор в отношении председателя ЖСК ФИО9 от 01.12.2016 по делу №1-2/2016, измененный апелляционным определением Саратовского областного суда от 07.04.2017, вынесенный позднее определения суда по делу №А57-5725/2010 от 26.04.2012 об удовлетворении заявления ФИО1, ФИО2; исходя из конкретных обстоятельств настоящего дела, с учетом соблюдения одинаковых условий включения в реестр участников строительства по настоящему делу, в том числе судебных актов, вступивших в законную силу по ранее рассмотренным заявлениям, суд считает необходимым при включении требований ФИО1, ФИО2 в реестр требований участников строительства ЖСК «Капитель-2002» указать размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения – 750000,00 руб., размер неисполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, - 1126000,00 руб., сведения о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающим передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Кроме того, согласно абзацу 2 пункта 7 статьи 201.4 Закона о банкротстве при включении требований участников строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, определенный в соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, независимо от предъявления участником строительства соответствующего требования в части убытков.

В соответствии с пунктом 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве (в ред. Федеральных законов от 13.07.2015 №236-ФЗ, от 29.07.2017 №218-ФЗ, действующей на дату введения процедуры банкротства) при установлении размера денежного требования участника строительства учитывается размер убытков в виде реального ущерба, причиненных нарушением обязательства застройщика по передаче жилого помещения, в виде разницы между стоимостью жилого помещения (определенной на дату введения первой процедуры, применяемой в деле о банкротстве к застройщику), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных по договору, предусматривающему передачу жилого помещения, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения). В случае, если обязательство по оплате жилого помещения участником строительства исполнено не в полном объеме, размер указанного реального ущерба учитывается в размере, пропорциональном исполненной части обязательства.

В соответствии с Отчетом об оценке №12\19-20 от 09.12.2019 ООО «Приоритет-Оценка» стоимость 1 квадратного метра жилого помещения, которое должно было быть передано участнику строительства на дату введения процедуры банкротства 22.05.2019 для 2-х комнатных квартир составляет 35704,00 руб., следовательно, в реестр денежных требований должна быть включена стоимость ущерба в размере 179527,98 руб., что пропорционально исполненной части обязательства в размере 39,98% от реальной рыночной стоимости имущественного права определенного договором, предусматривающим передачу жилого помещения.

Аналогичная правовая позиция применительно к схожим фактическим обстоятельствам в рамках рассмотрения обособленного спора по возражениям ФИО10 на отказ конкурсного управляющего о включении в реестр требований о передаче жилых помещений должника изложена в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.07.2020, оставленном без изменения постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 21.09.2020, а также по возражениям ФИО11 и ФИО12, изложенных в постановлениях Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.11.2020, по настоящему делу о несостоятельности (банкротстве) ЖСК «Капитель-2002».

Руководствуясь статьями 60, 201.1, 201.5, 201.7 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-188, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать обоснованным и включить в реестр требований участников строительства должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 410004, <...>), требование ФИО1, г. Саратов, ФИО2, г. Саратов о передаче в равных долях каждому жилого помещения: двухкомнатной квартиры №83, проектной площадью 66,59 кв.м., общей площадью 65,12 кв.м., на 9 этаже в блок-секции «К», 2 очередь строительства, расположенного по адресу: г. Саратов, квартал, ограниченный улицами им. Чернышевского Н.Г., 3 Дегтярным проездом и 4 Волжским проездом в Октябрьском районе, с указанием следующих сведений:

- размер исполненных обязательств участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения - 750000 рублей 00 копеек,

- неисполненные обязательства участника строительства перед застройщиком по договору, предусматривающему передачу жилого помещения в размере 1126000 рублей 00 копеек;

- о жилом помещении (в том числе его площади), являющимся предметом договора, предусматривающим передачу жилого помещения, а также сведения, идентифицирующие объект строительства в соответствии с таким договором.

Признать обоснованным и включить в третью очередь реестра требований кредиторов должника - Жилищно-строительного кооператива «Капитель-2002», требования ФИО1, г. Саратов, ФИО2, г. Саратов в размере 179527 рублей 98 копейки - убытки в виде реального ущерба.

Настоящее определение подлежит немедленному исполнению и может быть обжаловано в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня вынесения определения через Арбитражный суд Саратовской области.

Определение направить лицам, участвующим в деле, в соответствии со статьей 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лицам, участвующим в деле разъясняется, что информация о принятых по делу судебных актах, о дате, времени и месте проведения судебного заседания, об объявленных перерывах в судебном заседании размещается на официальном сайте Арбитражного суда Саратовской области - http://www.saratov.arbitr.ru., в информационных киосках, расположенных в здании арбитражного суда.

Судья Арбитражного суда

Саратовской области Л.А. Котова.