Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Шамаевой Т.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шитик М.В.,

рассмотрев заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» от 31.07.2012 №209 к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-99», обществу с ограниченной ответственностью «Альфа 2010», обществу с ограниченной ответственностью «Сельдорстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Авангард-Торг» о признании договора недействительным,

в деле по заявлению Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы №5 по Республике Саха (Якутия) к обществу с ограниченной ответственностью «Алекс-99» о признании несостоятельным (банкротом),

с участием представителя конкурсного управляющего по доверенности ФИО1, представителя ООО «Альфа 2010», ООО «Авангард- Торг» ФИО2 – по доверенности,

У С Т А Н О В И Л:

Конкурсный управляющий ООО «Алекс-99» обратился в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением о признании договора купли-продажи недвижимости

от 07.10.2010№ 6/10, заключенного между ООО «Алекс-99» и ООО «Альфа 2010» недействительным; об истребовании из незаконного владения ООО «Авангард-Торг» в конкурсную массу ООО «Алекс-99» земельный участок общей площадью 3 748,82 кв.м., по адресу: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262; о возвращении в конкурсную массу ООО «Алекс-99» здание склада общей площадью 1 273,50 кв.м., по адресу: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/1; об обязании ООО «Алекс-99» в лице бывшего директора Макиенко Д.С. восстановить разобранное здание склада общей площадью 363 кв.м., по адресу: ул.Жорницкого, 9/3, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/81-1.

В обоснование заявленных требований конкурсный управляющий ссылается на положения пункта 1 статьи 61.1, пункта 1 статьи 61.2, пункта 1 статьи 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», а именно на то, что сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом; неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки, рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного требования.

Определением от 11.10.2012 принято уточнение конкурным управляющим предмета иска – о признании договор купли-продажи недвижимости от 07.10.2010 № 6/10, заключенного между ООО «Алекс-99» и ООО «Альфа 2010» недействительной сделкой.

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» с иском не согласно по основаниям, изложенным в отзыве: сделка является законной, право собственности ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, оплата произведена полностью, данные в представленном отчете об оценке рыночной стоимости №9137 являются ошибочными, оспариваемая сделка относится к разряду крупных сделок, полагает, что истцом не доказано, что сделка совершена в целях причинения имущественным правам кредиторов..

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.10.2012 по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» назначена экспертиза по установлению оценочной стоимости объекта в составе склад литер 12/1, общей площадью 1273 кв.м., склада литер 13/1-1, общей площадью 363 кв.м., расположенный по адресу: <...>, с земельным участком общей площадью 3748,82 кв.м. по состоянию на 07.10.210.

Проведение экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью Консультационно-финансовая компания «Профит+», адрес: город Якутск, улица Хабарова, 13, офис 504,

По результатам проведенной экспертизы 21.11.2012 в суд представлено заключение эксперта от 12.11.2012.

Из материалов дела следует и судом установлены следующие обстоятельства.

Общество с ограниченной ответственностью «Алекс-99» является юридическим лицом, зарегистрированным в этом качестве 25.03.2003, учредителями общества являются ФИО4, ФИО5.

Между ООО «Алекс-99» (продавец) и ООО «Альфа-2010» (покупатель) 07.10.2010 заключен договор купли-продажи недвижимости №6/10, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить согласно условиям договора недвижимое имущество в следующем составе:

- земельный участок общей площадью 3 748,82 кв.м., по адресу: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262;

- здание склада общей площадью 363 кв.м., по адресу: ул.Жорницкого, 9/3, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/81-1.

здание склада общей площадью 1 273,50 кв.м., по адресу: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/1/

пунктом 2.1. договора цена недвижимого имущества, указанного в пункте 1.1. настоящего договора составляет 2 704 179,89 руб., в том числе: НДС 411 802,02 руб. Указанная цена установлена соглашением сторон настоящего договора, учитывает все характеристики имущества, является окончательной и изменению не подлежит.

Продавец несет все расходы, связанные с регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество по настоящему договору (пункт 2.2. договора).

Оплата производится путем безналичного перечисления на расчетный счет продавца либо путем передачи (по согласованию с продавцом) продавцу иного имущества, ценных бумаг или иным законным образом в течение 30 дней со дня заключения настоящего договора (пункт 2.3. договора).

Согласно пункту 4.1. договора продавец обязан в 3-х дневный срок с момента подписания настоящего договора указанное в пункте 1.1. недвижимое имущество передать покупателю по акту сдачи-приемки. Акт сдачи-приемки основных средств подписывается

уполномоченными представителями сторон. В акте указывается состояние имущества и его пригодность для использования по назначению (пункты 4.1-4.3.).

Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что право собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в пункте 1.1. возникает у покупателя с момента государственной регистрации перехода права собственности и выполнения покупателем своих обязательств по договору.

Актом приема-передачи от 07.10.2010 №1 недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемого договора, передано истцом ответчику (часть 1, л.д.40).

Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» создано в качестве юридического лица 27.09.2010, единственным учредителем является ФИО6, директором является ФИО7.

Договор купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2010 №6/10, акт приема- передачи подписаны со стороны продавца (ООО «Алекс-99») директором общества ФИО3, со стороны покупателя (ООО «Альфа-2010») - директором ФИО8.

Согласно акту приема-передачи векселя от 07.10.2010 ООО «Альфа-2010» передало продавцу – ООО «Алекс-99» простой вексель №1329608 на сумму 3 600 000 с датой выпуска 01.10.2010, векселедатель – ООО «Алекс-99». Передачей векселя обязательства покупателя по оплате 2 704 179,89 руб. по договору купли-продажи от 07.10.2010 №6/10 считаются исполненными. Продавец обязуется разницу в размере 895 820,11 руб. возместить продавцу в срок до 31.12.2010. (часть 1, л.д.41).

Право собственности на земельный участок площадь 3748,82 кв.м., здания складов площадью 1273,5 кв.м. и 363 кв.м. зарегистрировано за ООО «Альфа-2010» 09.11.2010, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.07.2012 №01/041/2012-477 (часть 1, л.д.91-93).

Общество с ограниченной ответственностью «Алекс-99» зарегистрировано в качестве юридического лица 25.03.2003 с присвоением основного государственного регистрационного номера 1031402047600. Основным видом деятельности является розничная торговля в неспециализированных магазинах преимущественно пищевыми продуктами, включая напитки и табачные изделия.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 24.06.2011 принято к производству и возбуждено дело по заявлению Межрайонной инспекции Федеральной

налоговой службы №5 по Республике Саха (Якутия) о признании несостоятельным (банкротом) должника – ООО «Алекс-99».

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 23.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» введена процедура наблюдения, временным управляющим должника утверждена ФИО9.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07.02.2012 общество с ограниченной ответственностью «Алекс-99» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего возложено на временного управляющего ФИО9

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12.05.2012 решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 07.02.2012 по делу №А58-3700/2011 отменено, принят новый судебный акт: общество с ограниченной ответственностью «Алекс99» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев, исполнение обязанностей конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» возложено на временного управляющего ФИО9 с вознаграждением в размере 30 000 руб. за каждый месяц осуществления своих полномочий.

Определением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 15.05.2012 конкурсным управляющим общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» утверждена ФИО10.

Конкурсный управляющий должника полагая, что сделка купли-продажи недвижимого имущества совершена с целью увода ликвидного имущества из владения должника, сделка совершена в течение одного года до принятия заявления о признании должника банкротом; неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки, рыночная стоимость переданного должником имущества существенно превышает стоимость полученного встречного требования, обратился в суд с иском о признании сделки недействительной.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав мнения лиц, явившихся в судебное заседание, приходит к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным названным Кодексом, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы несостоятельности (банкротства).

В силу статьи 129 Закона о банкротстве конкурсный управляющий вправе подавать в арбитражный суд от имени должника заявления о признании недействительными сделок, а также о применении последствий недействительности ничтожных сделок, заключенных или исполненных должником.

На основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 61.8 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника подается в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве должника, и подлежит рассмотрению в деле о банкротстве должника.

На основании статьи 61.9 Закона о банкротстве заявление об оспаривании сделки должника может быть подано в арбитражный суд внешним управляющим или конкурсным управляющим от имени должника по своей инициативе либо по решению собрания кредиторов или комитета кредиторов.

В силу пункта 6 статьи 61.8 Закона о банкротстве по результатам рассмотрения заявления об оспаривании сделки должника суд выносит одно из следующих определений: о признании сделки должника недействительной и (или) применении последствий недействительности ничтожной сделки; об отказе в удовлетворении заявления о признании сделки должника недействительной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки.

Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения

обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.

Как указано в абзаце 3 пункта 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки имеет место, в частности, в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия на момент ее заключения существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки.

Из материалов дела следует, что заявление уполномоченного органа о признании должника банкротом поступило в суд 17.06.2011, производство по делу о признании должника банкротом возбуждено 24.06.2011. Оспариваемый договор купли-продажи заключен сторонами 07.10.2010.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимого имущества заключен за восемь месяцев до принятия заявления о признании должника банкротом, то есть в период подозрительности, установленный пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

Осведомленность Общества с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» о действительной рыночной стоимости недвижимости, переданного по спорному договору подтверждается следующим.

Согласно договору о залоге недвижимого имущества (ипотеки) №1930-1\YL-3от 25.08.2008, заключенный между Коммерческим банком «СахаДаймондБанк» и ООО «Алекс99», по условиям которого Общество с ограниченной ответственностью «Алекс-99» (залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств ООО «Саха-Кастрол» по погашению кредита, оплате процентов за пользование кредитом и неустойки по кредитному договору №1930\YL-K от 25.08.2008, передал в залог КБ «СахаДаймондБанк» (залогодержатель), принадлежащее ООО «Алекс-99» на праве собственности следующие объекты недвижимого имущества:

- право собственности на земельный участок общей площадью 3 748,82 кв.м., категория земель: земли поселений, адрес: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262;

- здание склада общей площадью 363 кв.м., назначение: нежилое, адрес: ул.Жорницкого, 9/3, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/81-1.

- здание склада общей площадью 1 273,50 кв.м., назначение: нежилое, по адресу: ул. Жорницкого, 9/3, г. Якутск, кадастровый номер: 14:36:104003:0262:98 401 000/ЯК2/002289/13/1/

Согласно пункту 1.2. договора залога недвижимого имущества предмет залога и право собственности оценены сторонами на сумму 20 000 000 руб.

Между тем, одним из учредителей ООО «Саха-Кастрол», владеющим 25% долей в уставном капитале, а также генеральным директором данного юридического лица является ФИО6, который также является единственным учредителем ООО «Альфа-2010».

Следовательно, на момент заключения оспариваемой сделки Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» не могло не знать, что действительная стоимость предмета договора купли-продажи недвижимости №6\10 от 07.10.2010, существенно превышает стоимость, определенную в договоре и соответствует балансовой стоимости, в связи с чем, ссылка оспариваемой сделки на то, что указанная цена «учитывает все юридические и фактические характеристики имущества» является не соответствующей действительности.

Кроме того, на момент заключения спорного договора должник обладал признаками неплатежеспособности.

Так, решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) 18.12.2009 по делу №А58-3921\2009 было удовлетворено исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Севернефтегазстрой» о взыскании суммы долга по договору займа №15\22 от 22.06.2006 в размере 536 800 руб., в том числе сумму основного долга 400 000 руб., а также проценты за пользование чужими денежными средствами 136 800 руб.. В последующем данная организация заявила о включении в реестр требований кредиторов должника.

Кроме того, на момент заключения спорной сделки в Арбитражном суде Республики Саха (Якутия) рассматривалось исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью «Экселлло» о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» задолженности по договору поставки товара от 01.06.2006 в размере 439 702 ,71 руб., решением от 29.10.2010 по делу №А58-5487\10 указанная сумма взыскана с должника. Определением от 15.05.2012 сумма указанная сумма долга включена в реестр требований кредиторов.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 09.09.2010 по делу №А58- 5558\10 было удовлетворено исковое заявление Общества с ограниченной ответственностью

«Автоопт» о взыскании с Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» суммы долга за поставленный товар в размере 109 042,88 руб.

Также у должника имелись неисполненные обязательства перед ЗАО НК «Якол» на сумму в размере 870 920,62 руб., перед Открытым акционерным обществом «Ростелеком» по договору на оказание услуг связи №3132 от 13.05.2009, от 02.02.10 №53685 на сумму 62 699,76 руб.

Кроме того, 01.09.2010 между Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс99» и Обществом с ограниченной ответственностью «Саха-Кастрол» был заключен договор №1/N новации долга в заемное средство, по условиям которого должник (ООО «Алекс-99») признал долг перед кредитором (ООО «Саха-Кастрол») в размере 7 284 291,22 руб., основанием которого является акт сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2010 по 31.08.2010.

Решением суда от 30.12.2010 по делу №А58-8241\10 с должника в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Саха-Кастрол» взыскано 7 845 181,56 руб., в том числе: основной долг - 7 284 291,22 руб., проценты за пользование займом – 72 824,91 руб., неустойка – 488 047,43 руб. расходы по госпошлине – 62 225,91 руб. Указанный кредитор обратился в суд с соответствующим заявлением о включении в реестр требований кредиторов должника суммы долга в размере 7 845 181,56 руб.

Следовательно, на момент заключения договора купли-продажи от 07.10.2010 №6\10 у должника имелась задолженность перед кредитором в размере 9 376 282,10 руб.

Так как ФИО6 является единственным учредителем ООО «Альфа-2010» и одним из учредителей ООО «Саха-Кастрол», то ООО «Альфа-2010» на момент заключения оспариваемой сделки не могло не знать, что ООО «Алекс-99» обладал признаками неплатежеспособности, установленными в пункте 2 статьи 3 и пункте 2 статьи 6 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Таким образом, на момент заключения оспариваемой сделки (07.10.2010) должник имел неисполненные более 3-х месяцев денежные обязательства только по основному долгу без учета неустойки более 9 000 000 руб.

Согласно отчету №9137 об оценке рыночной стоимости, составленного ООО Объединением финансовых консультантов «Эксперт» 30.08.2012 по заявке ООО «Алекс-99» целью оценки является определение рыночной стоимости имущества для предоставления суду.

По результатам оценки рыночная стоимость складов, расположенных по адресу: город Якутск, улица Жорницкого, дом 9, корпус 3 с земельным участком по состоянию на 07.10.2010 составляет 38 360 000 руб., в том числе НДС 5 173 000 руб.

По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО Консультационно-финансовая компания «Профит+» рыночная стоимость земельного участка общей площадью 3748,82 кв.м. составила 4 031 000 руб., склада площадью 1273,50 руб. – 7 129 470 руб., склада площадью 363 кв.м. – 1 963 520 руб.

Согласно частям 1, 2 статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном настоящим Кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В качестве доказательств допускаются письменные и вещественные доказательства, объяснения лиц, участвующих в деле, заключения экспертов, показания свидетелей, ауди- видеозаписи, иные документы и материалы.

Согласно ст. 41 ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» от 31.05.2011 г. № 73-ФЗ следует, что в соответствии с нормами процессуального законодательства Российской Федерации судебная экспертиза может производиться вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями в области науки, техники, искусства или ремесла, но не являющимися государственными судебными экспертами.

На судебно-экспертную деятельность лиц, указанных в части первой настоящей статьи, распространяется действие статей 2, 4, 6 - 8, 16 и 17, части второй статьи 18, статей 24 и 25 настоящего Федерального закона.

Согласно ст. 8 вышеуказанного Закона, эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В судебном заседании эксперт ООО Консультационно-финансовая компания «Профит+» ФИО11 пояснил, что Республика Саха (Якутия) относится к 7

территориальному поясу, но так как фактически объект Литер 13/1 не соответствует ни одному описанию по сборнику УПВС, был применен показатель 1 (первого) территориального

3 3 3 пояса – 14,7 руб./м(соответствует столбцу «б»), а не 28,8 руб./м(столбец «в» до 10 000 м) соответствующий 7 территориальному поясу. К 1 (первому) территориальному поясу относится Центральный регион. Эксперт пояснил применение данного показателя ввиду отсутствия проектных данных. Однако, ни при проведении экспертизы, ни при обращении в суд с ходатайством о продлении срока экспертизы, экспертом такие документы не запрошены.

Таким образом, в результате применения показателя базовой восстановительной стоимости 1 (первого) территориального пояса, который не относится к Республике Саха (Якутия), полная восстановительная стоимость здания склада (Литер 13/1) занижена в два раза, что экспертом ФИО11, ответчиком не оспаривается.

Кроме того, рыночная стоимость земельного участка была определена отдельно сравнительным подходом, так как перед экспертом был поставлен вопрос об определении рыночной стоимости каждого объекта отдельно, а не как единый комплекс, в связи с чем, при расчете итоговой величины оцениваемого объекта затратным подходом экспертом не прибавлена стоимость земельного участка.

Между тем, в определении Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22.10.2012 г. по делу № А58-3700/11 указано, что на разрешение эксперта поставлен вопрос следующего содержания:

«Какова действительная рыночная стоимость недвижимо имущества, являющегося предметом договора купли-продажи № 6/10 от 07.10.2010 г., заключенного между Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-99» и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» на момент заключения данной сделки:

- земельный участок общей площадью 3 748,82 кв.м. расположенный по адресу: <...>, кадастровый номер 14:36:104003:0262;

- склад (литер 13/1) общей площадью 1273,5 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

-склад (литер 13/1-1) общей площадью 363 кем., расположенный по адресу: горд Якутск, улица Жорницкого, дом 9, корпус 3»

Вышеуказанная трактовка поставленного на разрешение перед экспертом вопроса содержится и в странице 3 Экспертного заключения.

Исходя из вышеуказанного следует, что судом перед экспертом ФИО11 конкретно поставлен вопрос об определении рыночной стоимости всего недвижимого имущества,

являющегося предметом Договора купли-продажи № 6/10 от 07.10.2010 г., а не определение рыночной стоимости каждого недвижимого имущества в отдельности, как утверждает сам эксперт.

Так, в экспертном заключении от 12.11.2012 №10-Э-12 (стр.9 Экспертного заключения (приложение №3, л.д. 103) указано, что подход к оценке по затратам базируется на сравнении стоимости строительства аналогичного объекта недвижимости со стоимостью существующего объекта. При этом подходе определяется стоимость строительства аналогичного объекта, далее вычитается накопленный износ и к результату добавляется стоимость земельного участка. Получившаяся величина определяет стоимость оцениваемого объекта:

С объекта оценки = С земельного участка + (ПВС - С износа)

Где:

С объекта оценки - это стоимость объекта оценки рассчитанная затратным подходом; С земельного участка - стоимость земельного участка ПВС - полная восстановительная стоимость объекта оценки; С износа- обесценение объекта, вызванное износом.

В стр. 14 (л.д. 108) определено, что рыночная стоимость земельного участка составляет 4 031 000 (Четыре миллиона тридцать одна тысяча) руб.

Таким образом, при применении затратного подхода эксперт должен был прибавить к сумме, получившейся в результате вычитания из стоимости полной восстановительной стоимости (ПВС) стоимости износа (С износа) (ПВС -С износа), стоимость земельного участка (С объекта оценки = С земельного участка + (ПВС - С износа).

На основании вышеизложенного следует, что экспертом в расчете итоговой рыночной стоимости затратным подходом не учтена стоимость земельного участка - в результате чего произошло занижение результатов затратного подхода на 4 031 000 руб. (рыночная стоимость земельного участка).

На вопросы представителя конкурсного управляющего должника: почему в странице 25 Экспертного заключения таблица расчета сравнительным подходом (Литера 13/1) отсутствуют данные по основному строительному материалу аналогов (деревянные, каменные или металлические), нет корректировки на различие площадей (чем больше площадь объекта продажи, тем меньше стоимость квадратного метра полезной площади), корректировка на местоположение не соответствует действительности (пример: разница между объектом расположенным в Мархе - Аналог № 1 и на ул. Жорницкого не может составить лишь 1%)?; почему в странице 27 таблица расчета сравнительным подходом (Литера 13/1) отсутствуют данные по основному строительному материалу аналогов: (деревянные, каменные или

металлические), нет корректировки на различие площадей (чем больше площадь объекта продажи, тем меньше стоимость квадратного метра полезной площади), корректировка на местоположение не соответствует действительности (пример: разница между объектом, расположенным на ул. Кржижановского - Аналог № 1 и на ул.Жорницкого не может составить лишь 1 %), эксперт пояснил, что аналоги являются идентичными к объектам экспертизы и указал на газетные вырезки, приложенные к заключению, а корректировка на местоположение производится по умозаключению эксперта.

Между тем, в имеющихся в экспертном заключении газетных вырезках не представлены характеристики аналогов, в связи с чем, их идентичность с объектами экспертизы было подтверждено лишь со слов эксперта устно, что подтверждается самим экспертом. Таким образом, указанные вырезки суд оценивает критически.

Между тем, в соответствии с пунктом 14 Федерального стандарта оценки № 1 сравнительный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Таким образом, в отчете Эксперта ФИО11 отсутствуют необходимые детали расчетов, описание используемых аналогов не позволяет их идентифицировать и определить их качественные характеристики, информации по аналогам недостаточно для полного понимания сравниваемых объектов.

Так, в станице 4 экспертного заключения указано, что при определении стоимости объектов оценки в части соблюдения требований к определению видов стоимости, применимости подходов, методов и порядка оценки использовался Федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» и Федеральные стандарты оценки.

Исходя из вышеуказанного следует, что экспертное заключение № 10-Э-12 от 12.11.2012 г. не соответствует федеральным стандартам оценки, не отвечает принципу достоверности, использованные экспертом сведения, методики, подходы к оценке привели к определению недостоверной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости на момент заключения оспариваемого Договора купли-продажи недвижимости № 6/10 от 07.10.2010 г., а именно:

- в расчете полной восстановительной стоимости в странице 16 Экспертного заключения № 10-Э-12 по делу № А58-3700/11 от 12.11.2012 г. территориальный пояс указан

не верно. Республика Саха (Якутия) относится к 7 территориальному поясу, в связи с чем, 1 единица базовой восстановительной стоимости по таблице 29 Отдела 3 Сборника У ПВС № 36 должно было быть 28,8 руб./мЗ, а не 14,7 руб./мЗ.;

- Эксперт не правильно понял поставленный Арбитражным судом PC (Я) вопрос: вместо определения действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом Договора купли-продажи № 6/10 от 07.10.2010 г., экспертом была исследована и установлена рыночная стоимость каждого спорного объекта в отдельности, что в свою очередь, привело к ошибке, допущенной в расчете итоговой рыночной стоимости затратным подходом - не была учтена рыночная стоимость земельного участка в размере 4 031 000 руб.;

- в Экспертном заключении в странице 25, 27 не указаны характеристики объектов - аналогов, в связи с чем, информации по аналогам недостаточно для полного применения сравнительного подхода. Кроме того, эксперт ФИО11 не представил дополнительных доказательств, подтверждающих их идентичность по основным характеристикам с объектами экспертизы;

- эксперт ФИО11 не смог ответить на вопрос об источнике данных по условно- переменным расходам (расходы составляют 3 820 500 руб., 4 145 243 руб., 4 476 862 руб. в соответствующий период по Литеру 13/1 и 490 680 руб., 532 388 руб., 574 979 руб. по Литеру 13/1-1), в связи с чем, итоговая величина рыночной стоимости объектов экспертизы, установленная доходны подходом была занижена в несколько раз, так как условно- переменные расходы составляют 95-80% от действительного валового дохода;

- в связи с неправильным пониманием поставленного перед экспертом вопроса об установлении действительной рыночной стоимости недвижимого имущества, являющего предметом Договора купли-продажи №6/10 от 07.10.2010 г. (экспертом установлена действительная рыночная стоимость каждого объекта недвижимого имущества в отдельности), в страницах 42 и 43 заключения в согласовании рыночной стоимости объекта оценки результаты затратного подхода приведены без учета стоимости земельного участка, в то время как результаты сравнительного и доходного подходов по умолчанию учитывают стоимость земельного участка.

- со стороны эксперта не было предоставлено пояснения относительного того, что результаты экспертизы, полученные затратным, сравнительным и доходным подходами разнятся в несколько раз.

Между тем, представителем конкурсного управляющего был представлен отчет №9137 об оценке рыночной стоимости, произведенный оценщиком ООО «Эксперт» Игнатьевым А.П., который соответствует всем Федеральным стандартам оценки и не противоречит ФЗ «Об оценочной деятельности».

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Таким образом, при определении рыночной стоимости спорного имущества следует руководствоваться Отчетом №9137, представленным оценочной организацией ООО «Эксперт».

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 №63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III. 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем, наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

Исходя из вышеуказанного, для признания сделки недействительной по основанию, указанному в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, необходимо доказать одновременное наличие следующих условий:

- заключение сделки в течение года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления (данный срок является периодом подозрения, который устанавливается с целью обеспечения стабильности гражданского оборота);

- неравноценное встречное исполнение обязательств другой стороной сделки.

Из материалов дела следует, что оспариваемая конкурсным управляющим сделка заключена должником 07.10.2010, то есть в течение одного года до принятия Арбитражным судом Республики Саха (Якутия) заявления уполномоченного органа о признании его несостоятельным (банкротом).

В целях подтверждения неравноценного встречного исполнения обязательств со стороны ООО «Альфа 2010», конкурсным управляющим предоставлен Отчет № 9137 об оценке рыночной стоимости складов с земельным участком, расположенных на ул. Жорницкого, д. 9/3 составляет 38 360 000, в том числе:

здания без НДС - 28 740 000 руб.;

НДС (18%)- 5 173 000 руб.;

земельный участок - 4 447 000 руб.

Стоимость указана без учета пояснений, предоставленных со стороны оценщика ФИО12 на судебном заседании 11.12.2012 г. относительно Литера 13/1-1.

Исходя из указанного следует, что, несмотря на различие в предоставленных данных о действительной рыночной стоимости спорных объектов, вышеуказанные итоги отчета №9137 от 30.08.2012, равно как и экспертного заключения №10-Э-12от 12.11.2012 подтверждают, что рыночная стоимость недвижимого имущества - складов и земельного участка, расположенных на ул. Жорницкого, д. 9, корп. 3. в несколько раз превышает стоимость, определенную в Договора купли-продажи № 6/10 от 07.10.2010.

Более того, в материалах дела имеется Договор о залоге недвижимого имущества (ипотеки) № 1930-1/YL-3 от 25.08.2008 г. в пункте 1.2 которого указано, что предмет залога и право собственности составляют 20 000 000 руб.

Отчужденное имущество (кроме разобранного склада) последовательно перепродавалось. Так, согласно Выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним земельный участок и склада площадью 1273,5 кв.м.:

- 09.11.2010 – право собственности зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-2010»;

- 21.07.2010 – право собственности зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Сельдорстрой»;

- 27.08.2011 – право собственности зарегистрировано за Обществом с ограниченной ответственностью «Авангард-торг»;

- 17.02.2012 прекращено право собственности на здание склада 1273,5 кв.м., о чем имеется запись в ЕГРП за номером 14-14-01/002/2011-797.

Кроме того, покупатель по оспариваемому договору – Общество с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» зарегистрировано в качестве юридического лица 27.09.2010, то есть непосредственно перед заключением сделки -07.10.2010, юридическим адресом созданного общества значится юридический адрес должника - Общества с ограниченной

ответственностью «Алекс-99»: город Якутск, улица Жорницкого, дом 9/3. Общество с ограниченной ответственностью «Сельдорстрой» и последний приобретатель имущества - Общество с ограниченной ответственностью «Авангард-Торг» также зарегистрированы по указанному адресу.

Таким образом, со стороны конкурсного управляющего предоставлены достаточные данные, необходимые для признания Договора купли-продажи недвижимости № 6/10 от 07.10.2010 г. недействительной сделкой на основании п. 1 ст. 61.2 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».По поставленному на разрешение эксперта вопросу получен исчерпывающий ответ, изложенные выводу неоднозначного толкования не допускают.

Таким образом, исследовав условия договора купли-продажи от 03.09.2010 №2, дополнительного соглашения от 15.04.2011, и оценив представленные доказательства, учитывая разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 №32, суд приходит к выводу, что оспариваемая сделка совершена по цене, существенно ниже рыночной стоимости.

Конкурсный управляющий пояснил, что первичные документы, на основании которых производились зачеты взаимных требований, бывшим руководителем должника ему не передавались.

В результате совершенной сделки купли-продажи имущество должника продано по заведомо заниженной цене, должник лишился ликвидного имущества, утратил возможность осуществления основного вида деятельности, что повлекло возбуждение в отношении его процедуры банкротства.

Изучив имеющиеся в деле доказательства, суд приходит к выводу, что конкурсным управляющим факт занижения указанной в договоре купли-продажи от 07.10.2010 №6\10 стоимости объектов недвижимого имущества относительно их действительной рыночной стоимости на дату заключения сделки доказан.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что действия должника по продаже недвижимого имущества отвечают признакам подозрительной сделки, установленным пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве. В соответствии со статьями 10, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение оспариваемой сделки привело к уменьшению размера имущества должника (соответственно, и к уменьшению конкурсной массы), что свидетельствует о причинении вреда имущественным правам кредиторов.

Принимая во внимание, что вследствие совершения оспариваемой сделки по передаче должником по договору купли-продажи недвижимого имущества от 07.10.2010 №6\10 без

доказательств его фактической оплаты, был уменьшен объем конкурсной массы должника, приведший к фактической утрате возможности кредиторов получить удовлетворение своих требований по обязательствам должника за счет его имущества, причинен убытков должнику и его кредиторам.

С учетом изложенных норм права и фактических обстоятельств дела, требования конкурсного управляющего Общества с ограниченной ответственностью «Алекс-99» ФИО10 следует признать обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь статьями 61.1, 61.2, пунктом 6 статьи 61.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», статьями 184-185, 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Признать договор купли-продажи недвижимости от 07.10.2010 №6/10, заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Алекс-99» и Обществом с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» недействительным.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Альфа-2010» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 4 000 рублей.

Определение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционной суд в течение десяти дней со дня его вынесения.

Судья

Т.С. Шамаева