Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи С.Н. Веретенниковой (далее – арбитражный суд, суд) при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Клоновым О.А. и протоколировании хода судебного заседания с использованием средств аудиозаписи рассмотрел в открытом судебном заседании обособленный спор

по заявлению от 17.06.2021 конкурсного кредитора ФИО1 об изменении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника в рамках дела

по заявлению Администрации г. Екатеринбурга о признании общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» (далее – должник, общество «Синие камни-2000»; ИНН: <***>, ОГРН: <***>) несостоятельным (банкротом)

при участии в судебном заседании:

от публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2002, ИНН: <***>) (далее – банк): ФИО2, представитель по доверенности от 28.09.2021, паспорт;

от ФИО1: ФИО3, представитель по доверенности от 16.06.2021, паспорт;

от ФИО4: ФИО5, представитель по доверенности от 03.08.2021, удостоверение адвоката.

Иные лица, участвующие в деле, их представители, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание не явились.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда и помощнику судьи (секретарю судебного заседания) не заявлено.

14.04.2015 в арбитражный суд поступило заявление Администрации г. Екатеринбурга о признании общества «Синие камни-2000» несостоятельным (банкротом).

Определением от 10.08.2015 в отношении должника введена процедура банкротства - наблюдение.

В качестве временного управляющего должником утвержден ФИО6, член Ассоциации «Национальная организация арбитражных управляющих».

Определением от 11.01.2016 в порядке ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи В.А. Страшковой на судью С. Н. Веретенникову для рассмотрения дела.

Решением суда от 29.01.2016 должник признан несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство.

Конкурсным управляющим должником утвержден ФИО7, член Ассоциацией СРО «ЦААУ» (далее – управляющий).

Определение суда от 23.06.2017 и Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 разрешены разногласия кредиторов, установлена начальная продажная цена залогового имущества должника в размере 75 761 000,91 руб.

19.02.2019 в суд поступило заявление кредитора ФИО4 о внесении изменений в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества «Синие камни-2000», являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора – банка (далее – Положение).

После внесения изменений в Положение арбитражным управляющим проведены торги в форме публичного предложения по продаже лота № 1, которые признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

17.06.2021 конкурсный кредитор ФИО1 обратился в суд с заявлением о внесении изменения в Положение: в пункте 2.2. Положения – разделить лот № 1 на 3 лота.

Заявитель просит:

внести изменения в Положение: в пункте 2.2. Положения - разбить лот № 1 на 3 лота:

Лот 1 - нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал - помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303, право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал - помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 1 1035 кв.м.;

Лот 2 - нежилое помещение (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 1 1035 кв.м.;

Лот 3 - нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровля помещения №№480, башня - помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610) эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв.м, право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещений №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровли помещении №№480, башни - помещений № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11035 кв.м.;

Определением арбитражного суда от 18.06.2021 заявление принято, судебное заседание назначено на 03.08.2021.

05.07.2021 в суд от банка поступил отзыв.

03.08.2021 в судебном заседании от представителя ФИО1 поступило ходатайство о назначении оценочной экспертизы, документы, чек-ордер о внесении на депозит суда 41200 рублей. Заявление поддержал.

Управляющий ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для ознакомления с материалами спора.

Представитель ФИО4 заявление и ходатайство о назначении оценочной экспертизы поддержал.

Определением суда от 04.08.2021 судебное разбирательство отложено на 30.08.2021.

09.08.2021 в суд от банка поступил отзыв.

30.08.2021 в суд от управляющего поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с временной нетрудоспособностью представителя.

30.08.2021 в судебном заседании представитель ФИО1 ходатайство о назначении оценочной экспертизы поддержал. Относительно ходатайства об отложении судебного разбирательства не возражал.

Представитель банка возражал относительно назначения оценочной экспертизы.

Представитель ФИО4 ходатайство о назначении оценочной экспертизы поддержал.

Рассматривая вопрос о необходимости назначения и проведения по настоящему делу экспертизы суд приходит к следующим выводам.

Учитывая предмет заявленных требований, обстоятельства, на которые ссылаются стороны в подтверждение своих требований, и тот факт, что установление и оценка вышеуказанных обстоятельств, требуют специальных познаний, на основании ст. 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд считает необходимым назначить судебную экспертизу для установления стоимости спорного недвижимого имущества.

Суд назначает судебную экспертизу и поручает ее проведение эксперту-оценщику – сотруднику экспертного учреждения – общества с ограниченной ответственностью «Росоценка» (620142, Свердловская область, Екатеринбург город, ФИО8 <...>, ОГРН: <***>, дата присвоения ОГРН: 27.04.2009, ИНН: <***>) – ФИО9.

Сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков Член НП «СРОО «Экспертный совет», расположенной по адресу: 109028 <...>

Свидетельство о членстве в саморегулируемой организации оценщиков: НП «СРОО «Экспертный совет» от 22.07.2011, регистрационный номер № 443.

Документы, подтверждающие получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности дипломом института профессиональной оценки по программе «оценка стоимости предприятия (бизнеса)», диплом серия ПП -I № 398865 от 20.04.2011 г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика: договор (Полис) страхования профессиональной ответственности (оценщик: ФИО9) № 2000SB4001331, выданный организацией: САО «Военно-страховая компания». Период страхования с 01.06.2020 по 31.05.2023. Страховая сумма 300000 (триста тысяч руб.)

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности: номер 021204-1 по направлению «Оценка недвижимости», выдан Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров» 11.06.2021, срок действия с 11.06.2021 по 11.06.2024.

Квалификационный аттестат в области оценочной деятельности: номер 021205-2 по направлению «Оценка движимого имущества», выдан Федеральным бюджетным учреждением «Федеральный ресурсный центр по организации подготовки управленческих кадров»11.06.2021, срок действия с 11.06.2021 по 11.06.2024.

Суд устанавливает срок проведения экспертизы 10 рабочих дней с даты передачи документов, необходимых для производства экспертизы.

Суд устанавливает стоимость услуг по проведению экспертизы в размере 40 000 рублей. В материалы спора представлен чек-ордер от 03.08.2021 о внесении в депозит суда 40 000 рублей в счет оплаты услуг по производству судебной экспертизы.

Круг и содержание вопросов, а также документы, по которым требуется экспертное заключение, определены арбитражным судом с учетом мнения сторон на основании ч. 2 ст. 82 АПК РФ.

Определением суда от 01.09.2021 судебное разбирательство отложено на 28.09.2021.

21.09.2021 в суд от эксперта поступило ходатайство о продлении срока экспертизы до 04.10.2021: материалы для производства экспертизы поступили 16.09.2021.

28.09.2021 лица, участвующие в судебном заседании, по ходатайству эксперта не возражали.

30.09.2021 после судебного заседания в суд от эксперта поступило ходатайство об истребовании доказательств. Эксперт просит представить материалы, содержащие технические паспорта и правоустанавливающие документы на объекты экспертизы.

Определением суда от 06.10.2021 судебное разбирательство отложено на 08.11.2021.

20.10.2021 в суд от эксперта поступило ходатайство об уточнении поставленных на экспертизу вопросов.

22.10.2021 в суд от ФИО1 поступило ходатайство об исправлении опечатки.

09.11.2021 в суд от ФИО4 поступили документы.

08.11.2021 в судебном заседании возражения от лиц, участвующих в споре, возражения по ходатайствам не поступили.

12.11.2021 после перерыва в судебном заседании возражения от лиц, участвующих в споре, возражения по ходатайствам не поступили.

В связи с проведением судебной экспертизы суд откладывает судебное разбирательство.

Суд удовлетворяет ходатайство эксперта ФИО9 и предоставляет ему для производства экспертизы документы:

копия свидетельства о государственной регистрации 66 АЕ 928287 от 19.04.2013;

копия кадастрового паспорта от 18.07.2012;

копия свидетельства о государственной регистрации 66 АЕ 928286 от 18.04.2013;

копия кадастрового паспорта от 02.04.2013;

копия свидетельства о государственной регистрации 66 АЕ 928276 от 18.04.2013;

копия кадастрового паспорта от 18.07.2012;

копия технического паспорта по состоянию на 06.07.2006;

копия технического паспорта по состоянию на 16.08.2016.

Суд применительно к ст. 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исправляет опечатку, допущенную в абзаце 5 п. 3 резолютивной части определения арбитражного суда от 01.09.2021 в части объекта оценки заменив слова:

«нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровля помещения №№480, башня - помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610) ), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды 1 до 2025г. для эксплуатации гаражей для машин личного пользования, исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11035 кв.м.?» на

«нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровля помещения №№480, башня - помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв.м, право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4195,6 кв.м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещений №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровли помещении №№480, башни - помещений № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11035 кв.м.?».

Определением суда от 17.11.2021 судебное разбирательство отложено на 16.12.2021.

16.12.2021 в суд поступило заключение эксперта.

16.12.2021 в судебном заседании лиц, участвующие в споре, заявили о необходимости ознакомления с заключением эксперта.

Определением суда от 20.12.2021 судебное разбирательство отложено на 24.01.2022.

19.01.2022 в суд от банка поступил отзыв.

24.01.2022 в судебном заседании представитель ФИО1 представил дополнение к заявлению.

Представитель ФИО4 поддержал позицию ФИО1

Представитель банка по существу требования возражал.

Судом применительно к ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты уточнения требований.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, и с учетом положений настоящей статьи.

Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества. Указанные сведения подлежат включению арбитражным управляющим за счет средств должника в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве не позднее чем за пятнадцать дней до даты начала продажи предмета залога на торгах (п. 4 ст. 138).

Судом по обособленному спору установлено, что определением суда от 23.07.2016 произведена замена кредитора публичного акционерного общества «Первый Объединенный Банк» (ИНН: <***>) на его правопреемника публичное акционерное общество «Промсвязьбанк».

Требования банка в размере 50 730 632 руб. 95 коп. из которых:

32 771 095 руб. 00 коп. основной долг,

1 949 655 руб. 79 коп. проценты,

106 987 руб. 79 коп. пени за просрочку основного долга за период с 29.11.2013 по 31.07.2015,

203 259 руб. 36 коп. пени за просрочку процентов за период с 29.11.2013 по 31.07.2015,

задолженность по кредитному договору <***> от 18.11.2013 как обеспеченная залогом недвижимости по договору об ипотеке №ДИ0005-13-0058/01 от 18.11.2013, №ДИ0005-13-0058/02 от 30.12.2013г.;

5 804 876 руб. 00 коп. основной долг,

345 350 руб. 34 коп. проценты,

18 951 руб. 26 коп. пени за просрочку основного долга за период с 27.11.2013 по 31.07.2015,

36 004 руб. 14 коп. пени за просрочку процентов за период с 27.11.2013 по 31.07.2015,

задолженность по кредитному договору <***> от 27.11.2013 как обеспеченная залогом недвижимости по договору об ипотеке №ДИ0005-13-0059/01 от 27.11.2013;

8 866 382 руб. 00 коп. основной долг,

536 491 руб. 87 коп. проценты,

35 787 руб. 73 коп. пени за просрочку основного долга за период с 21.10.2014 по 31.07.2015,

55 791 руб. 67 коп. пени за просрочку процентов за период с 21.10.2014 по 31.07.2015;

задолженность по кредитному договору <***> от 20.10.2014 как обеспеченная залогом недвижимости по договору об ипотеке №ДИ0005-13-0056/01 от 20.10.2014

включена в реестр требований кредиторов общества «Синие камни-2000» в составе третьей очереди требований кредиторов должника.

Требования банка обеспечены залогом следующего имущества должника:

Помещение. Назначение: нежилое. Площадь: общая 857,4 кв.м. Номера на поэтажном плане: подвал-помещения №№2-3, 1 этаж - помещения №№5-22, находящееся по адресу: <...>. Кадастровый (условный) номер 66:41:0602011:1303.

Помещение (в строении литера А): назначение: нежилое. Площадь: общая 4 195,6 кв.м. Номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№473-475, 3 этаж - помещения №№477-479, кровля - помещения №480, башня - помещения №№482-483, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый (условный) номер 66-66-01/157/2013-610

Право аренды земельного участка, общей площадью 11 035 кв.м., расположенного по адресу: ул. Хрустальная, д.40. Кадастровый (условный) номер 66:41:0000000:999.

Объект №1: Помещение (в строении литера А): назначение: нежилое. Площадь: общая 4195,6 кв.м. Номер на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№473-475, 3 этаж - помещения №№477-479, кровля -помещения №№482-483, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый (или условный) номер: 66-66-01/157/2013-610.

Помещение (в строении литера А): Назначение: нежилое. Площадь: общая 3263 кв.м. Номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№466,468-472; 2 этаж - помещения №№459-461, 463-465, 467, часть помещения №458, расположенное по адресу: <...>. Кадастровый (или условный) номер 66-66-01/157/2013-635

20.03.2017 в ЕФРСБ опубликовано Положение, утвержденное банком.

Определение арбитражного суда от 23.06.2017 и Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2017 по настоящему делу разрешены разногласия кредиторов, установлена начальная продажная цена залогового имущества должника в размере 75 761 000,91 руб.

19.02.2019 в арбитражный суд подано заявление кредитора ФИО4 о внесении изменений в Положение:

- в пункте 2.2 Положения - объединить лоты № 1, 2, 3, 4 в единый лот (Комплекс объектов недвижимости, включающий нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв. м, номера на поэтажном плане: подвал - помещения № № 2-3, 1 этаж - помещения № № 5-22, кадастровый номер

66:41:0602011:1303; нежилое помещение (в старении литера А), пл. 3263 кв. м, номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения № № 466,468-472; 2 этаж - помещения № № 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458, кадастровый номер 66-6601/157/2013-635; нежилое помещение в строении литера А, пл. 4 195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения № № 473-475, 3 этаж - помещения № № 477-479, кровля - помещение № 480, башня помещения № № 482-483, кадастровый номер 66-66-01/157/2013-610; право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей площадью 11 035 кв. м, с кадастровым номером 66:41:0000000:999, расположенного по адресу: <...>, срок аренды до 2025 г.),

- установить начальную цену продажную цену единого лота в размере 161 580 000 руб.

Определением арбитражного суда от 18.02.2020 и Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2020 заявление о разрешении разногласий о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога в рамках дела №А60-68485/2017 в части определения начальной продажной цены предмета залога - удовлетворено. В состав лота включены:

а) эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв.м.;

б) право аренды земельного участка (земли населенных пунктов), общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г.

В соответствии с определением арбитражного суда требования ФИО1 в размере 4 010 000 руб. включены в реестр требований кредиторов должника.

После внесения изменений в Положение управляющим проведены торги.

Первые торги единым лотом: сообщение № 5529356, дата публикации 30.09.2020

Объявление о проведении торгов №5970974 опубликовано 28.12.2020 Начальная цена 161 580 000 руб. Шаг 5% Задаток 10%

Торги в форме аукциона по продаже лота № 1 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

2. Вторые торги единым лотом. Сообщение № 6121144. Дата публикации 03.02.2021.

Объявление о проведении торгов №5970974 опубликовано 28.12.2020 Начальная цена 145 422 000 руб. Шаг 5% Задаток 10%

Публичное предложения единым лотом. Сообщение № 6762410 Начальная цена 145 422 000,00 руб. Шаг 10 %. Дата публикации 03.06.2021.

Имущество обременено залогом по требованиям конкурсного кредитора – банка. Форма подачи предложения о цене: открытая. Задаток -10% от начальной цены продажи лота. Цена продажи имущества снижается на 10 (десять) % от начальной продажной цены указанной в сообщении о продаже имущества Должника посредством публичного предложения каждый 15 календарный день. Минимальная цена продажи имущества/лота - цена отсечения составляет 50% (Пятьдесят) процентов от начальной цены продажи имущества/лота 72 711 000 рублей.

Торги в форме публичного предложения по продаже лота № 1 признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Процедуры торгов имущества должника единым лотом (2 процедуры в форме открытых торгов и процедура торгов в форме публичного предложения) признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Общая стоимость трех лотов согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Росоценка» от 16.12.2021 № 11-05 составляет 179 472 952 рубля.

ФИО1 обратился с настоящим заявлением в суд и просит:

внести изменения в Положение: в пункте 2.2. Положения - разбить лот № 1 на 3 лота:

Лот 1 - нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303 (цена 35 960 000 (Тридцать пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал - помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 455 408 (Четыреста пятьдесят пять тысяч четыреста восемь) рублей),

Общая стоимость лота 1 - 36 415 408 (Тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч четыреста восемь) рублей;

Лот 2 - нежилое помещение (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635) (цена 52 982 000 (Пятьдесят два миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи) рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11035 кв.м. ( цена 1 733 142 (Один миллион семьсот тридцать три тысячи сто сорок два) рубля),

Общая стоимость лота 2 -54 715 142 (Пятьдесят четыре миллиона семьсот пятнадцать тысяч сто сорок два) рубля;

Лот -3 нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровля помещения №№480, башня - помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610) (цена: 66 977 000 (Шестьдесят шесть миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч) рублей; эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв. м: 16 880 000 (Шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей; право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещений №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровли помещении №№480, башни - помещений № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 4 485 402 (Четыре миллиона четыреста восемьдесят пять тысяч четыреста два) рубля).

Общая стоимость лота 3 - 88 342 402 (Восемьдесят восемь миллионов триста сорок две тысячи четыреста два) рубля.

Банком представлены следующие возражения.

Арбитражным судом определением от 18.02.2020 установлено, что реализация имущества одним лотом (комплексом) приведет к достижению большего экономического эффекта (получению выручки) от реализации имущества.

Определением арбитражного суда от 14.08.2019 назначена экспертиза рыночной стоимости комплекса объектов недвижимости.

В материалы дела поступило заключение эксперта ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» ФИО10 № 09-Э/10-2019 от 11.10.2019, согласно которому рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости составляет 161580000 руб.

При рассмотрении судом заявления кредитора ФИО4 о внесении изменений в Положение, по результатам рассмотрения которого вынесено определение суда от 18.02.2020, суд при установлении начальной продажной цены имущества должника, находящегося в залоге у банка, уже установил цену на данное имущество, а также установил, что представленная суду оценка имущества должника проведена в порядке и в соответствии с законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Таким образом, ранее судом выносился судебный акт, утвердивший порядок проведения торгов залоговым имуществом должника (в том числе его цену и реализацию имущества единым лотом) и повторное рассмотрение судом этого же вопроса, по сути, является нарушением принципа правовой определенности, которое выражается в повторном рассмотрении уже разрешенного судом дела.

Почти пять лет залоговое имущество должника не реализуется, поскольку порядок торгов, начальная цена имущества многократно пересматривались, что привело к негативным последствиям, в частности, к существенному затягиванию процедуры конкурсного производства и к росту издержек на организацию проведения торгов, при этом, это не привело к достижению лучшего результата и получению максимальной выручки.

Настоящее заявление кредитора также не содержит доводов, которые бы могли достоверно говорить о том, что новый порядок и новая цена приведут к реализации имущества по максимальной цене и еще больше не затянут процедуру конкурсного производства.

В целях дальнейшей реализации залогового имущества 06.09.2021 банком подготовлено и направлено управляющему дополнение № 1 к Положению о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, в п.1 которого в новой редакции изложен п.11.3 Положения:

«Цена продажи имущества снижается на 5 % (Пять) процентов от начальной продажной цены, указанной в сообщении о продаже имущества Должника посредством публичного предложения в 10 ч. 00 мин. Московского времени каждый 7 календарный день. Минимальная цена продажи имущества/лота – цена отсечения составляет 20 % (Двадцать) процентов от начальной цены имущества/лота на публичных торгах. Начальная цена имущества/лота на публичных торгах составляет 72 711 000 руб.».

Что касается заключения ООО «Росоценка» от 16.12.2021 г. № 11-05, то итоговая стоимость имущества в совокупности, равная 179 472 952 рублей, практически совпадает с итоговой ценой имущества в размере 161 580 000 руб. согласно заключению эксперта ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» № 09-Э/10-2019 от 11.10.2019.

Самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления кредитора ФИО1 является пропуск срока для подачи заявления о разрешении разногласий к положению о торгах (абз. 3 п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве).

Арбитражный суд, оценив доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений полагает следующее.

Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (ч. 2 ст. 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ч. 1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений статьи 138 Закона о банкротстве, с учетом разъяснений, данных в пунктах 9, 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества, в той мере, в которой это допускается указанными положениями Закона о банкротстве.

Между конкурсными кредиторами, один из которых является залоговым, возникли разногласия относительно порядка продажи имущества должника: относительно количества лотов, выставляемых к продаже, начальной цены продажи имущества.

При разрешении подобных разногласий суд должен определить наиболее целесообразные правила продажи заложенного имущества, учитывающие баланс интересов всех вовлеченных в процесс несостоятельности должника лиц, а не только интересы залогового кредитора, чье право определять начальную продажную цену предмета залога, порядок и условия проведения торгов и утверждать соответствующее положение (пункт 6 статьи 18.1, абзац второй пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве) не является безусловным, и не связывает как лиц, участвующих в деле о банкротстве, так и суд.

Согласно разъяснениям, данным в абзаце 6 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными.

Если предмет залога входит в состав предприятия должника, предприятие может быть продано как единый объект. При проведении оценки предприятия должно быть отдельно оценено заложенное имущество. Залоговый кредитор имеет право преимущественного удовлетворения своих требований из части денежной суммы, вырученной от продажи предприятия. Размер этой части в общей сумме, вырученной от продажи предприятия, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены предмета залога, установленной судом, и начальной продажной цены предприятия (пункт 14 упомянутого выше постановления от 23.07.2009 № 58).

Таким образом, исходя из приведенных законоположений и разъяснений высшей судебной инстанции, следует признать, что по общему правилу продажа заложенного имущества в составе единого лота вместе с имуществом незаложенным возможна только с согласия залогового кредитора и только при условии выделения (установления порядка выделения, в том числе в отчете об оценке имущества) доли залогового кредитора в составе полученной выручки (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 14016/10, определения Верховного Суда Российской Федерации от 22.10.2014 № 306-ЭС14-60 и от 20.11.2017 № 305-ЭС16-10852(3)).

Отступление от названного подхода (преодоление отказа залогового кредитора) допустимо при явно недобросовестном уклонении залогодержателя от дачи согласия на продажу имущества в составе единого лота.

В рассматриваемом случае предметом залога являются нежилые помещения и права аренды земельных участков для эксплуатации данных помещений.

Банк, полагая необходимой продажу имущества должника одним лотом, в данном случае указывал на то, что ранее судом уже был установлен порядок продажи залогового имущества с учетом имеющихся разногласий между конкурсными кредиторами. Порядок торгов, начальная цена имущества многократно пересматривались, что привело к негативным последствиям, в частности, к существенному затягиванию процедуры конкурсного производства и к росту издержек на организацию проведения торгов, при этом, это не привело к достижению лучшего результата и получению максимальной выручки.

Вместе с тем банком не учтено следующее.

Все процедуры торгов имущества должника единым лотом (2 процедуры в форме открытых торгов и процедура торгов в форме публичного предложения) признаны несостоявшимися по причине отсутствия заявок на участие в торгах.

Заявитель в настоящем споре указал, что совокупный анализ условий Положения, рынка схожих объектов недвижимого имущества, результатов проведенных торгов в деле о банкротстве, позволяют предположить о том, что причина длительности экспозиции лота обусловлена его укрупнением.

По мнению кредитора ФИО1, экономически эффективнее продавать раздельные лоты и в последующем оформлять право аренды эксплуатируемой под лотом части земельного участка.

Такое разделение единого лота приведет не только к оформлению лотов не только в соответствии с законом (право аренды не будет продаваться отдельно от здания/сооружения), но и позволит достичь наиболее выгодных условий сделки, с целью продажи конкурсной массы по наиболее высокой цене в соответствии с требованиями п. 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 58.

Разделение лота приведет к увеличению количества потенциальных предложений покупателей без угрозы уменьшения стоимости всего реализуемого имущества.

Положение содержит в своем тексте отдельные пункты по формированию единого лота - комплекса объектов недвижимого имущества, которые не позволяют провести торги должным образом, поскольку в предложенном варианте продажи имущества путем торгов все объекты недвижимости объединены в дорогостоящий единый лот, что негативно влияет на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ покупателей к торгам, поскольку для участия в торгах необходимо внести большой задаток из расчета общей стоимости единого лота. Экономически выгодно продавать имущество с торгов отдельными лотами, поскольку это будет способствовать большему количеству покупателей, продаже имущества должника по максимально выгодной цене и будет способствовать наибольшему погашению реестра требований кредиторов.

Выбранная процедура продажи имущества должника в настоящий момент способствует увеличению размера задатка для доступа к торгам, ограничивает круг потенциальных покупателей и привлекательность имущества для иных участников рынка, не соответствует экономической ситуации в РФ.

Данные ограничения влекут оставление имущества кредитором за собой по наиболее низкой цене, что существенно нарушает права остальных реестровых кредиторов на удовлетворение их требований в деле о банкротстве, поскольку цена реализации имущества залоговому кредитору будет существенно ниже цены, которая будет сформирована посредством торгов путем продажи имущества 3 предложенными лотами.

Продолжение реализации Положения создает ситуацию, когда залоговый кредитор в случае оставления залогового имущества за собой, искусственно создает ситуацию, когда он будет единственным интересантом на это имущество и получит его по максимально низкой цене.

Подобная ситуация приведет к нарушению прав остальных кредиторов, поскольку имущество будет передано залоговому кредитору по цене существенно ниже его рыночной стоимости, что не будет соответствовать целям и задачам процедуры банкротства.

По мнению суда, предложенные кредитором ФИО1 изменения в Положение позволят привлечь к участию в торгах участников хозяйственного оборота - потенциальных покупателей в связи с формированием лота, исходя из функционального назначения имущества (автостоянка, автомойка), комплекса имущественных и обязательственных прав, передаваемых покупателям (собственности на недвижимое имущество, право аренды), установления пониженной цены входа в участие в торгах по сравнению с первоначально установленной ценой единого лота.

Все это будет способствовать достижению целей конкурсного производства – максимального удовлетворения требований кредиторов и соблюдения баланса интереса сторон.

Также судом отмечается, что в соответствии с ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» ФИО10 № 09-Э/10-2019 от 11.10.2019, рыночная стоимость комплекса объектов недвижимости составляет 161580000 руб.

Согласно заключению общества с ограниченной ответственностью «Росоценка» от 16.12.2021 № 11-05, стоимость имущества должника составляет 179 472 952 рубля.

Судом принимается экспертное оценочное заключение по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках настоящего спора.

На основании изложенного, судом не принимаются доводы банка.

Рассмотрев доводы банка о пропуске ФИО1 установленного законом срока для подачи заявления о разрешении разногласий, что по мнению банка является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявления, суд принял во внимание, что установленный в абзаце 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве не является пресекательным.

В рассматриваемом случае в условиях длительного рассмотрения дела о банкротстве должника, неоднократных попыток реализации его залогового имущества суд пришел к выводу о необходимости разрешения разногласий между конкурсными кредиторами, один из которых является залоговым, в целях максимального удовлетворения требований кредиторов и соблюдения баланса интереса сторон, и отклоняет данные доводы банка.

В части довода банка о том, что 06.09.2021 им подготовлено и направлено управляющему дополнение № 1 к Положению, в п.1 которого в новой редакции изложен п.11.3 Положения: «Цена продажи имущества снижается на 5 % (Пять) процентов от начальной продажной цены, указанной в сообщении о продаже имущества Должника посредством публичного предложения в 10 ч. 00 мин. Московского времени каждый 7 календарный день. Минимальная цена продажи имущества/лота – цена отсечения составляет 20 % (Двадцать) процентов от начальной цены имущества/лота на публичных торгах. Начальная цена имущества/лота на публичных торгах составляет 72 711 000 руб.», суд полагает следующее.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 ГК РФ) (п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Банком в ходе рассмотрения спора с августа 2021 г. не раскрывались обстоятельства направления управляющему изменений в Положение. Данные обстоятельства банком суду раскрыты только 19.01.2022 путем направления отзыва в информационной системе «Мой арбитр» за три рабочих дня до судебного заседания 24.01.2022. Доказательств направления сторонам спора отзыва и приложенных к нему документов банк суду не представил.

Доказательства, которые не были приложены к исковому заявлению и отзыву, должны быть раскрыты перед другими лицами, участвующими в деле, до начала судебного заседания или в пределах срока, установленного судом и указанного в определении, если иное не установлено АПК РФ (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 65 АПК РФ).

Само по себе нарушение порядка раскрытия доказательств, в том числе их представление с нарушением указанных сроков, не может выступать основанием для отказа в их принятии и исследовании. Арбитражный суд вправе отнести на лицо, участвующее в деле и допустившее такое нарушение, судебные расходы независимо от результатов рассмотрения дела в соответствии с частью 2 статьи 111 АПК РФ (часть 5 статьи 65 АПК РФ) (абз. 3 п. 37 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.12.2021 № 46 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в суде первой инстанции»).

Банком не указано, каким образом подготовка и направление управляющему указанного изменения в Положение влияет на существо настоящего спора. Судом в рамках настоящего спора также рассмотрен и разрешен вопрос начальной стоимости имущества, включенного в каждый из трех лотов, исходя из указанных выше обстоятельств на основании заключения эксперта.

Само по себе подготовка и направление банком управляющему указанного изменения в Положение не является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований. Суд не принимает данные возражения банка.

Представленные для утверждения изменения в Положение соответствует правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве и полежит утверждению.

Заявление конкурсного кредитора ФИО1 об изменении Положения подлежитудовлетворению.

Руководствуясь ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. ст. 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Заявление конкурсного кредитора ФИО1 об изменении Положения о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2002, ИНН: <***>)удовлетворить.

Внести следующие изменения в Положение о порядке, сроках и об условиях продажи имущества общества с ограниченной ответственностью «Синие камни-2000» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), являющегося предметом залога по требованиям конкурсного кредитора публичного акционерного общества «Промсвязьбанк» (ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 26.07.2002, ИНН: <***>):

в пункте 2.2. разбить лот № 1 на 3 лота:

лот 1 - нежилое помещение, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303 (цена 35 960 000 (Тридцать пять миллионов девятьсот шестьдесят тысяч) рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025 г. для эксплуатации нежилого помещения, общей площадью 857,4 кв.м. номер на поэтажном плане: подвал - помещение № 2-3, 1 этаж - помещения №5-22, кадастровый № 66:41:0602011:1303, исходя из расчета арендной платы в размере 857,4/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 455 408 (Четыреста пятьдесят пять тысяч четыреста восемь) рублей). Общая стоимость лота 1 - 36 415 408 (Тридцать шесть миллионов четыреста пятнадцать тысяч четыреста восемь) рублей;

лот 2 - нежилое помещение (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635) (цена 52 982 000 (Пятьдесят два миллиона девятьсот восемьдесят две тысячи) рублей), право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025 г. для эксплуатации нежилого помещения (в строении литера А), площадью 3263 кв.м., номера на поэтажном плане: 1 этаж - помещения №№ 466, 468-472; 2 этаж помещения №№ 459-461, 463-465, 467, часть помещения № 458 (условный номер 66-66-01/157/2013-635), исходя из расчета арендной платы в размере 3263/16842,7 от 11035 кв.м. ( цена 1 733 142 (Один миллион семьсот тридцать три тысячи сто сорок два) рубля). Общая стоимость лота 2 - 54 715 142 (Пятьдесят четыре миллиона семьсот пятнадцать тысяч сто сорок два) рубля;

лот 3 - нежилое помещение в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещения №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровля помещения №№480, башня - помещения № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610) (цена: 66 977 000 (Шестьдесят шесть миллионов девятьсот семьдесят семь тысяч) рублей; эксплуатируемая кровля площадью 4249,10 кв. м: 16 880 000 (Шестнадцать миллионов восемьсот восемьдесят тысяч) рублей; право аренды земельного участка (земли населенных пунктов) общей пл. 11035 кв.м., кадастровый № 66:41:0000000:999, адрес: <...>, срок аренды до 2025г. для эксплуатации нежилого помещения в строении литера А, площадью 4195,6 кв. м, номера на поэтажном плане: 2 этаж - помещений №№ 473-475; 3 этаж - помещения №№ 477-479; кровли помещении №№480, башни - помещений № 482-483 (условный номер 66-66-01/157/2013-610), эксплуатируемой кровли площадью 4249,10 кв.м., исходя из расчета арендной платы в размере 8444,7/16842,7 от 11035 кв.м. (цена 4 485 402 (Четыре миллиона четыреста восемьдесят пять тысяч четыреста два) рубля). Общая стоимость лота 3 - 88 342 402 (Восемьдесят восемь миллионов триста сорок две тысячи четыреста два) рубля.

2. Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший определение.

В случае обжалования определения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья С.Н. Веретенникова