Определение № А60-1935/12 от 17.12.2012 АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Резолютивная часть определения объявлена 07 декабря 2012г.

Определение в полном объеме изготовлено 17 декабря 2012г.

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Т.С.Самойловой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черниковой Е.В., рассмотрел в судебном заседании

исковое заявление Министерства обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис»

третьи лица – Федеральное бюджетное учреждение «Войсковая часть 61207», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Российская Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7

о признании договора участия в долевом строительстве № 156/Д от 03.06.2011 года недействительным

исковое заявление Министерства обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис»

третьи лица – Федеральное бюджетное учреждение «Войсковая часть 61207», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Российская Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12

о признании договора участия в долевом строительстве № 257/Д от 30.06.2011 года недействительным

исковое заявление Министерства обороны Российской Федерации

к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис»

третьи лица – Федеральное бюджетное учреждение «Войсковая часть 61207», Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, Российская Федерации в лице Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, ФИО13, ФИО14, ФИО15

о признании договора участия в долевом строительстве № 258/Д от 12.07.2011 года недействительным

в рамках дела по заявлению ФИО16 о признании общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно- строительная корпорация «Мегаполис» (ОГРН <***> ИНН <***>) несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО17, представитель по доверенности № 3193А от 10.10.2012г.;

от ответчика общества с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» – конкурсный управляющий ФИО18,

от третьих лиц:

Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области- ФИО19, представитель по доверенности от 25.09.2012 №АР-17457/03;

Федеральное бюджетное учреждение «Войсковая часть 61207» - ФИО20, представитель по доверенности от 08.10.2012г. 63 № 8843448;

ФИО11 – ФИО21, представитель по доверенности 66 АА 1053451 от 176.04.2012г.;

ФИО5 – ФИО21 представитель по доверенности 66 АА 1097803 от 26.03.2012г.,;

ФИО22 – ФИО21, представитель по доверенности от 01.03.2012г.,

ФИО23 – ФИО21 представитель по доверенности 66 АА 1196030 от 29.03.2012г.,

ФИО24 – ФИО21 – представитель по доверенности от 06.09.2012г.,

Боброва С.А. – Чебыкин С.А. представитель по доверенности 66 АА 1119356 от 12.03.2012г.,

ФИО27, ФИО28 – ФИО29, ФИО30 представители по доверенности 66 АА 1112398 от 27.03.2012г.,

ФИО6 – ФИО29, ФИО30 представители по доверенности 66 АА 1112469 от 02.04.2012г.,

ФИО8, ФИО31 – ФИО29, ФИО30 представители по доверенности 66 АА 0951840 от 11.02.2012г.,

ФИО32 – ФИО29 представитель по доверенности АА 66 0951554 от 20.01.2012г.,

ФИО33 – ФИО29 представитель по доверенности 66 АА 1112531 от 06.04.2012г.,

ФИО34, ФИО35 – ФИО29 представитель по доверенности соответственно 66 АА 0951555 от 20.01.2012г., 66 АА 1112381 от 26.03.2012г.

Процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда, секретарю судебного заседания не заявлено.

Заявитель ФИО16 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании должника ООО «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» несостоятельным (банкротом), в связи с наличием у должника задолженности перед заявителем в размере 933 168,27 руб., в том числе 903 729 руб. – долг, 20 717,04 руб. – проценты, 8 722,23 руб. – государственная пошлина, подтвержденной заочным решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 19.01.2009 года, определением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга от 07.12.2011 года.

В обоснование заявленных требований ссылается на ст. 2, 6, 39 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 08.02.2012 года заявление ФИО16 о признании ООО «Инвестиционно- строительная корпорация «Мегаполис» несостоятельным (банкротом) принято к производству арбитражного суда.

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 21.06.2012 года ликвидируемый должник признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО36.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.07.2012 года арбитражный управляющий ФИО36 освобожден от исполнения обязанностей конкурсного управляющего должника, конкурсным управляющим должника утверждена ФИО18

В соответствии с указанным судебным актом суд перешел к процедуре конкурсного производства в отношении должника по правилам § 7 гл. XI Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

17.08.2012 года в арбитражный суд обратилось Министерство обороны Российской Федерации с исковым заявлением о признании недействительным договора участия в долевом строительстве 156/Д от 03.06.2011г., исковым заявлением о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 257/Д от 30.06.2011г., и исковым заявлением о признании недействительным договора участия в долевом строительстве № 258/Д от

12.07.2011г. Заявитель просит: признать недействительными (ничтожными) договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома 156/Д от 03.06.2011г.. № 257/Д от 30.06.2011 года, и № 258/Д от 12.07.2011г. заключенные между ООО «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» и ООО «Промстрой».

Определением от 16.10.2012г. в соответствии с ч. 2.1 ст. 130 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации суд объединил для совместного рассмотрения дела по исковым заявлениям о признании недействительными (ничтожными) договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома 156/Д от 03.06.2011г.. № 257/Д от 30.06.2011 года, и № 258/Д от 12.07.2011г. заключенных между ООО «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» и ООО «Промстрой» в одно производство для их совместного рассмотрения.

Истец полагает, что договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома № 156/Д от 03.06.2011г., № 257/Д от 30.06.2011г., и № 257/Д от 30.06.2011г. заключены в нарушение п. 4.3.1 инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007 года, протокола предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту от 05.04.2007 года, приложения № 1 к инвестиционному контракту от 05.05.2007 года, п. 2 распоряжения № 3684-р Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 10.10.2006 года.

Так, по условиям инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г. на земельном участке Минобороны России площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га в <...>, находящего в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования Федеральному государственному военному учреждению войсковая часть 61207 (кадастровый номер 66:41:02 04 035: 001), осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома.

Истец полагает, что не менее 13,5% от общей площади квартир объекта (не менее 1 970 кв.м.) подлежало распределению в собственность Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Миноборона России для представления жилья военнослужащим, нуждающимся в улучшении жилищных условий.

05.04.2007г. между войсковой частью 61207 и ООО «Инвестиционно- строительная корпорация «Мегаполис» был подписан протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту №

01- № 01-8/10 от 01.03.2007г. Согласно данному протоколу согласовано распределение 253 квартир жилого дома по ул. Пехотинцев с указанием размещения и нумерации квартир в строящемся многоквартирном жилом доме, в том числе спорны квартир под номерами: 14,92,94,101,127,155; 69,77,85, 164,192; 61, 228, 236.

Однако в июне-июле 2011г. общество «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» и общество «Промстрой» заключили оспариваемые договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома на жилые помещения, совпадающие с теми жилыми помещениями, которые являлись частью доли Российской Федерации в лице Министерства Обороны Российской Федерации для последующей передачи в оперативное управление учреждения Минобороны России.

Так, объектом договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома по договору № 156/Д от 03.06.2011г. являются квартиры в номерами 14,92,94,101,127,155, по договору № 257/Д от 30.06.2011 года объектом являются квартиры с номером 69, 77, 85, 164, 192, и по договору № 258/Д от 12.07.2011г. объектом являются квартиры с номерами 61, 228, 239 включенные в протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту от 05.04.2007 года, в приложении № 1 к инвестиционному контракту от 05.05.2007 года, и являющиеся частью доли Российской Федерации в лице Министерства обороны Российской Федерации с последующей передачей в оперативное управление учреждениям Министерства обороны Российской Федерации.

Подлежащие распределению Министерству обороны Российской Федерации квартиры с вышеперечисленными номерами были переданы в порядке уступки требования третьим лицам: ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15

Оспариваемые договоры полагает ничтожными, ссылаясь на п. 3 ст. 7 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», согласно которой незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг.

В отношении спорных объектов (квартир) нарушены права истца, установленные ст.ст. 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Ссылается также на ч. 1 ст. 2 и ч. 2 ст. 3 ФЗ РФ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Полагает, что ООО «ИСК Мегаполис» выступало в качестве застройщика, но на момент заключения оспариваемого договора не имело разрешения на строительство, соответствующее разрешение на строительство № RU 66302000-2401 получено 26.04.2012 года.

По изложенным обстоятельствам истец полагает, что подписанные ответчиками договоры долевого участия в строительстве жилого дома № 156/Д от 03.06.2011г., № 257/Д от 30.06.2011г. т № 258/Д от 12.07.2011 года являются недействительными в силу его ничтожности.

Конкурсный управляющий возражает в отношении заявленных требований, представил отзывы. Доводы следующие: по договору от 05.03.2007г. и акту от 26.10.2008г. ООО «ИСК Мегаполис» обладало полномочиями инвестора, заказчика-застройщика и технического заказчика строительства объекта. Войсковая часть № 612078 передала свои полномочия на осуществление капитальных вложений ООО «ИСК «Мегаполис». Поскольку ООО «ИСК Мегаполис» вправе и должно было финансировать строительство объекта в полном объеме (100 %) за счет собственных или привлеченных средств, то заключение в ходе строительства со стороны ООО «ИСК «Мегаполис» спорных договоров долевого участия осуществлено на основании действующего законодательства и в соответствии с предоставленными ООО «ИСК «Мегаполис» полномочиями.

Конкурсный управляющий ссылается на то, что ни у Минобороны РФ, ни у Войсковой части № 61207 не возникло и не могло возникнуть право собственности на долю в объекте. Земельный участок без определения его точного местоположения, без отражения его положения на кадастровом плане участка 66:41:020403520001 не соответствует критерию индивидуально- определенной вещи. Отчет рыночной стоимости земельного участка площадью 9 400 кв.м. не может являться основанием для определения объема инвестиционного вклада в/ч 61207 в строительство объекта. Строительство дома с апреля 2008г. осуществлялось на земельном участке, предоставленном в/ч 61207 обществу «ИСК Мегаполис» на праве субаренды, а не на земельном участке, внесенном в качестве инвестиционного вклада в строительство дома. При этом инвестиционным контрактом было определено, что общество «ИСК «Мегаполис» является инвестором объекта с размером инвестиций 100%. Изначально сторонами инвестиционного контракта не предполагалось наличия каких-либо инвестиционных вложений в строительство объекта, которые производились бы не со стороны ООО «ИСК «»Мегаполис» и привлеченных им соинвесторов. Полагает, что право собственности на жилой дом, возведенный в результате осуществления ООО «ИСК «Мегаполис» инвестиционно- строительной деятельности в силу прямого указания действующего законодательства могло возникнуть только у ООО «ИСК «Мегаполис» и привлеченных ответчиком соинвесторов, в том числе граждан-дольщиков, в долях, соразмерных вложенным инвестициям.

По мнению конкурсного управляющего протокол предварительного распределения площадей от 05/04/2007 года к инвестиционному контракту № 01-8/10 от 01/03/2007 не может свидетельствовать об установлении каких-либо прав истца на конкретную квартиру в силу следующего:

- протокол является предварительным, то есть о намерениях сторон,

- протокол не может считаться вступившим в силу, поскольку на представленной копии отсутствует согласование собственника – Российской

Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом,

- протокол не может свидетельствовать об ограничении установленного инвестиционным контрактом права ООО «ИСК «Мегаполис» на привлечение инвестиций в строительство объекта в объеме 100%,

- основанием для возникновения и оформления имущественных прав мог являться только акт о реализации инвестиционного контракта (п. 1.20 инвестиционного контракта),

- соглашение о распределении площадей должно быть заключено по окончании строительства, строительство объекта не окончено,

- протокол и инвестиционный контракт не зарегистрированы государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество.

Конкурсный управляющий полагает, что инвестиционный контракт не содержит доказательств того, что указанные истцом квартиры является частью доли (13,5%) именно квартир объекта по ул. Пехотинцев, 3 г. Екатеринбурга .

Министерство обороны Российской Федерации не вправе оспаривать сделки, в результате которых в строительство объекта привлечены денежные средства, стороной которых в настоящий момент выступают граждане РФ, поскольку такое право в силу закона предоставлено только гражданину – участнику сделки; Министерство обороны Российской Федерации не является стороной контракта, поскольку Федеральное государственное военное учреждение Войсковая часть 61207 является самостоятельным юридическим лицом, то есть истец не является заинтересованным лицом, чьи права могли быть нарушены в результате совершения оспариваемых сделок.

Все доводы истца были предметом исследования Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга, обстоятельства установленные решениями суда общей юрисдикции имеют преюдициальное значение ч. 3 ст. 69 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.

Третьи лица ФИО4, ФИО11, ФИО1, ФИО5, ФИО6, ФИО12, ФИО8 возражают в отношении заявленных требований, представили отзыв. Полагают, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты своих прав.

В исковом заявлении истец незаконно пытается дать новую правовую оценку обстоятельствам, установленным решениями Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга.

При привлечении денежных средств по договору долевого участия в строительстве жилого дома до получения разрешения на строительство, законом предусмотрены иные правовые последствия, нежели ничтожность такого договора.

Полагают, что спорная ситуация в отношении 33 квартир жилого дома по адресу: Екатеринбург, ул. Пехотинцев д.3, корп.4 возникла в результате недобросовестных действий войсковой части 61207 и Министерства обороны (ст. 10 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Третье лицо Гладинова Л.Х., Тухбатуллин Р.Ф., Потапова И.Ю. полагают, что иск заявлен к лицу, не являющемуся надлежащим ответчиком по делу, поскольку ООО «Промстрой» уступило, а третьи лица приняли право требования и обязанности участника долевого строительства по оспариваемым договорам.

Третье лицо ФИО7 представил отзыв, возражает. Указывает, что квартира № 155 – 47,88 кв.м. распределена инвестору ООО «ИСК «Мегаполис», находится в собственности ФИО7

Третьи лица Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области, Федеральное бюджетное учреждение войсковая часть 61207 поддерживают требования заявителя.

В судебном заседании 16.10.2012г. истцом заявлено ходатайство об истребовании в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области документов о регистрации оспариваемого договора № 257/Д от 30.06.2011г., заключенного между ООО «ИСК Мегаполис» и ООО «Промстрой».

Истец также просит обязать ответчиков представить в судебное заседание учредительные документы, выписку из единого государственного реестра юридических лиц, документы, подтверждающие оплату по оспариваемым договорам.

Ходатайства об истребовании документов из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области судом удовлетворено согласно ст. 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В истребовании доказательств у ответчиков отклонено (ст. 9 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации), предложено ответчикам представить в суд документы: выписки из ЕГРЮЛ, учредительные документы, документы, подтверждающие оплату по оспариваемым договорам.

Определением от 08.11.2012г. рассмотрение заявление отложено для повторного истребования из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области документов о регистрации оспариваемых (сведений о регистрации, документов об оплате и др. документов представленных при регистрации).

К дате настоящего судебного заседания истребуемые документы из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не поступили.

Третье лицо ФБУ «Войсковая часть 61207» в ходе рассмотрения дела дважды заявило ходатайство об отложении рассмотрения дела, так как по запросу арбитражного суда до настоящего времени из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области не поступили истребуемые документы, необходимые для правильного рассмотрения дела. Как пояснил представитель ФБУ «Войсковая часть 61207» истребуемыми материалами регистрационного дела будут установлены обстоятельства: факта регистрации оспариваемых

договоров, факта оплаты по оспариваемым договорам и установлены документы, представляемые для регистрации.

Аналогичное ходатайство поступило от заявителя Министерства обороны Российской Федерации.

Третье лицо Федеральное агентство по управлению государственным имуществом в Свердловской области ходатайство поддержало.

Иные третьи лица по ходатайству возражают.

Судом ходатайство отклонено в связи с наличием в материалах дела оспариваемых договоров, имеющих отметку о регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. Кроме того, в материалы дела представлены вступившие в законную силу решения Железнодорожного суда г. Екатеринбурга, подтверждающие факт регистрации спорных договоров в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (стр. 4 решения по делу № 2-1294/2012 от 15.05.2012г., стр. 5 решения по делу № № 2-1319/2012., стр. 5 решения по делу №2-1317/2012 и др.).

Также по ходатайству заявителя ответчиком ООО «ИСК «Мегаполис» были представлены документы, подтверждающие оплату по оспариваемым договорам.

Рассмотрение настоящего заявления неоднократно откладывалось судом, отложение приводит к невозможности рассмотрения дела в установленный законом срок.

Ходатайство третьего лица Федерального государственного военного учреждения войсковая часть 61207 о вынесении в адрес Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии частного определения за непредоставление документов отклоняется судом, поскольку положениями Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не предусмотрена возможность вынесения арбитражным судом частного определения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении настоящих заявлений, суд

УСТАНОВИЛ:

Исковые требования основаны на нарушении ответчиками п. 4.3.1 Инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г., протокола от 05.04.2007г. предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения № 1 к данному контракту и п. 2 распоряжения № 3684-р Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 3684-р от 10.10.2006г.

В связи с данным доводом судом установлены следующие обстоятельства:

10.10.2006г. Федеральным Агентством по управлению Федеральным имуществом издано распоряжение № 3684-р о строительстве многоквартирного

жилого дома на земельном участке Минобороны России площадью 0,9400 расположенном по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д.3.

Пунктом 1 данного распоряжения установлено: согласиться с предложением федерального государственного военного учреждения войсковой части 61207 (заказчик), согласованным с Минобороны России осуществить за счет средств инвестора, выбираемого на конкурсной основе, строительство многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв.м. (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв.м.) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв.м. на земельном участке площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование федеральному государственному военному учреждению войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:0204035:001), имеющего адресные ориентиры: <...>.

Согласно п. 2 распоряжения № 3684-р от 10.10.2006г. инвестор осуществляет строительство за счет собственных и/или привлеченных средств, объем инвестиций в осуществление инвестиционного проекта составит 365 149 994 руб. По окончании строительства объекта инвестор передает в установленном порядке для оформления в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой не менее 13 % об общей площади квартир объекта, что составляет не менее 1 897 кв.м..

В материалы дела представлено свидетельство от 31.12.2003г. о государственной регистрации права собственности за Российской Федерацией на земельный участок, категории земли поселений, целевое использование специального назначения, кадастровый номер 66:41:0204035:001.

Приказом Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 29.10.2007г. № 1180 из земельного участка 66:41:0204035:001 площадью 329716 кв.м. сформированы три земельных участка, из которых сформирован в том числе земельный участок площадью 9400 кв.м. категории земли населенных пунктов, адрес: <...>, целевое использование: земли специального назначения.

Согласно Приказу Территориального Управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области № 1293 от 03.12.2007г. Федеральному государственному военному учреждению Войсковая часть 61207 предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования земельный участок с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009 с местоположением: в юго-западной части кадастрового квартала, ограниченного ориентирами: по красной линии пер. Проходной -Автомагистральная- Августа Бебеля – Пехотинцев, с целевым использованием земельного участка для строительства 12-этажного жилого дома в со встроенными помещениями административного назначения и магазином общей площадью 9400 кв.м.

Был объявлен конкурс по определению инвестора на право реализации инвестиционного проекта по строительству многоквартирного жилого дома на земельном участке федерального государственного военного учреждения войсковой части 61207, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. Пехотинцев, д.3

Согласно протоколу № 2 от 20.12.2006г. заседания конкурсной комиссии победителем конкурса признан участник № 1: общество с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная компания «Мегаполис» (далее ООО «ИСК «Мегаполис»).

01.03.2007г. между Федеральным государственным военным учреждением войсковая часть 61207 (заказчик) и ООО «ИСК «Мегаполис» (инвестор) был подписан инвестиционный контракт № 01-8/10 о строительстве многоквартирного жилого дома на земельном участке, являющемся собственностью Российской Федерации, находящемся в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: <...>.

По условиям контракта собственник – Российская Федерация в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом, в собственности которой находится земельный участок 0,9400 га, являющийся частью земельного участка площадью 32,9716 га, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 66:41:02 04 035:001 (п. 1.4 контракта).

Согласно п. 2.1 контракта предметом является реализация инвестиционного проекта (п.1.1) по строительству многоквартирного жилого дома общей площадью жилого здания 18 773 кв. м. (в том числе общей площадью квартир 14 591 кв. м.) с нежилыми встроенными помещениями и встроенно-пристроенным магазином общей площадью 1 895,7 кв.м. на земельном участке Минобороны России площадью 0,9400 га, являющемся частью земельного участка площадью 32,9716 га, имеющего адресные ориентиры: <...>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного) пользования федерального государственному военному учреждению войсковой части 61207 (кадастровый номер 66:41:02 04 035:001).

Объем инвестиционного вклада инвестора составляет 365 149 994 руб. (п. 3.2 контракта).

Объем инвестиционного вклада собственника на основе произведенной оценки согласно отчету № 006/200 от 23.06.2006г. об «определении рыночной стоимости объекта недвижимости: земельного участка площадью 9 400 кв.м. из состава земель участка с кадастровым номером 66:41:02 04 035:001, расположенный по адресу6 <...> №, выполненного ЗАО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ ЭКСПЕРТИЗА» составляет на дату оценки с учетом НДС 45 508 855 руб.

Согласно п. 4.3.1 инвестиционного контракта после завершения строительства распределение общей площади объекта осуществляется в следующих соотношениях:

- не менее 13,5 % от общей площади квартир объекта (не менее 1 970 кв.м.) - в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России;

- не более 86,5 % об общей площади квартир (12 621 кв.м.) – в собственность инвестору и привлеченным им соинвесторам (п. 4.3.1 контракта).

05.04.2007г. между инвестором ООО «ИСК «Мегаполис» и заказчиком Федеральным государственным военным учреждением войсковой частью 61207 подписан протокол предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту № 01-8/10 от 01.03.2007г., согласно которому заказчику выделяется 13,5 % общей площади жилья с указанием конкретных квартир.

Принимая во внимание условия инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г. обеспечение финансирования всего комплекса работ по строительству объекта обязан был осуществлять инвестор ООО «ИСК «Мегаполис» за счет собственных, заемных и/или привлеченных средств. Стороны не оспаривают данное обстоятельство.

В соответствии с п. 6.2.9 инвестиционного контракта заказчик – Федеральное государственное военное учреждение войсковая часть 61207 обязался с согласия собственника – Российской Федерации в лице Федерального агентства по управлению федеральным имуществом совместно с инвестором оформить земельно-правовые отношения на период проектирования и строительства объекта.

В подтверждение оформления земельных правовых отношений представлены следующие доказательства:

Согласно свидетельству 66 АГ 156573 о государственной регистрации права от 18.01.2008г. в собственности Российской Федерации находится земельный участок площадью 9400 кв.м., кадастровый номер 66:41:02 04 035:0009 категории земли населенных пунктов с разрешенным использованием для строительства 12-этажного дома со встроенными помещениями административного назначения и магазином.

Согласно приказу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области от 28.12.2007г. № 1416 Федеральному государственному военному учреждению Войсковая часть 61207 было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком с кадастровым номером 66:41:02 04 035:0009.

28.12.2007г. данный земельный участок был передан Территориальным управлением Федерального Агентства по управлению федеральным имуществом по Свердловской области (арендодатель) Федеральному государственному военному учреждению войсковой части 61207 (арендатор) в аренду по договору АЗФ-261/0708. Акт приема-передачи 2812.2007г. представлен в материалы дела.

При этом в п.1.1 договора аренду земельного участка указано на целевое использование объекта аренды – для строительства 12-этажного дома.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Свердловской области от 07.08.2009г. по делу № А60-17848/2009-С2 приказ №

1416 от 28.12.2007г. признан противоречащим действующему законодательству, договор аренды земельного участка № АЗФ-261/0708 от 28.12.2007г. признан ничтожным.

Однако, третье лицо - Федеральное государственное военное учреждение войсковая часть 61207 на основании договора субаренды от 11.03.2008г. предоставило названный земельный участок в субаренду ООО «ИСК «Мегаполис» для строительства жилого дома, запись регистрации договора № 66-66-01/011/2008-522 от 11.04.2008г., то есть с нарушением порядка предоставления земельного участка для жилищного строительства.

Иных документов, подтверждающих вложения заказчиком – Федеральным государственным военным учреждением войсковая часть 61207 в строительство объекта не представлено.

Как следует из материалов дела, 03.06.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Промстрой» (участник долевого строительства) заключен договор № 156/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – 6 квартир, находящихся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 12 758 796,40 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2,2.1,2.3,.3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчета по договору производятся способами, предусмотренными законодательством РФ. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011г.

Договор участия в долевом строительстве от 03.06.2011г. № 156/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/405/2011-414.

30.06.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Промстрой» (участник долевого строительства) заключен договор № 157/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в

эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – 5 квартир, находящихся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 11 300 245,44 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2,2.1,2.3,.3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчета по договору производятся способами, предусмотренными законодательством РФ. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011г.

Договор участия в долевом строительстве от 30.06.2011г. № 257/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/550/2011-042.

12.07.2011г. между ООО «ИСК «Мегаполис» (застройщик) и ООО «Промстрой» (участник долевого строительства), заключен договор № 258/Д участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Согласно указанному договору застройщик принял обязательство в предусмотренный договором срок – в течение 6 месяцев, исчисляемых с 01.01.2011 своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства объект долевого строительства – 3 квартир, находящихся согласно проектной документации по предварительному описанию объекта в 253 квартирном жилом доме со встроенными помещениями офисов на 1 этаже и встроенно-пристроенным продовольственным магазином – 3 пусковой комплекс по ул. Пехотинцев в Железнодорожном районе г. Екатеринбурга.

Участник долевого строительства обязуется уплатить цену договора 6 865 066,08 руб. и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (п.п. 1.2,2.1,2.3,.3.1, 3.2 договора).

В пункте 3.5 договора стороны определили, что расчеты по договору производятся способами, предусмотренными законодательством РФ. Расчеты должны быть произведены в течение 2 квартала 2011г.

Договор участия в долевом строительстве от 12.07.2011г. № 258/Д зарегистрирован в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области за № 66-66-01/506/2011-107.

Истец полагает вышеназванные договоры № 156/Д, 257/Д и 258/Д участия в долевом строительстве ничтожными, поскольку ответчиками нарушены п.

4.3.1 Инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г., протокола от

05.04.2007г. предварительного распределения площадей к данному контракту, приложения № 1 к данному контракту и п. 2 распоряжения № 3684-р Федерального агентства по управлению федеральным имуществом № 3684-р от

10.10.2006г. В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Суд полагает, что нарушение условий иного договора (инвестиционного контракта № 01-8/10 от 01.03.2007г.) не является основанием для признания указанных сделок ничтожными в силу ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

Кроме того, оценка инвестиционного контракта была дана в многочисленных судебных актах Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга, которые имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего заявления в силу ст. 69 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации. В материалы дела были представлены ответчиком и третьими лицами судебные акты Железнодорожного районного суда г. Екатеринбурга и апелляционные определения по делам № 2-725/2012 (ФИО1), № 2-1765/2012 (ФИО3), № 2-1294/2012 (ФИО4), № 2/1319/2012 (ФИО6), № 2-728/2012 (ФИО5), № 2-727/2012 (ФИО13), № 2-1320/2012 (ФИО15) и др. по искам привлеченных третьих лиц к ООО «ИСК «Мегаполис» о признании права собственности на долю в праве собственности на объект строительства. К рассмотрению названных дел привлекались третьими лицами Министерство обороны Российской Федерации, ФБУ Войсковая часть 61207.

В частности решениями суда общей юрисдикции было установлено, что инвестиционный контракт не зарегистрирован государственным органом, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, хотя содержит указание на необходимость такой регистрации. Контракт не содержит перечня квартир, причитающихся в счет доли заказчика. В соответствии с договором № 160 от 31.10.2005г. войсковая часть № 61207 передала функции технического заказчика по строительству указанного дома ООО «ИСК «Мегаполис», а по акту от 26.10.2008г. функции заказчика- застройщика, акт в полной мере свидетельствует о волеизъявлении сторон. Осуществление строительства на земельном участке на условиях субаренды исключает возможность внесения указанного земельного участка в качестве инвестиционного вклада в строительство многоквартирного дома.

Вступившими в законную силу судебными актами по делам также установлено, что невыполнение обязательств ООО «ИСК «Мегаполис» перед Министерством обороны РФ по передаче жилых помещений не определяет прав и обязанностей сторон по договорам уступки прав (цессии) по договорам участия в долевом строительстве № 156/Д от 03.06.2011г., 257//Д от

30.06.2011г., № 258/Д от 12.07.2011г. Условия инвестиционного контракта от

01.03.2007г. прямо предусматривает возможности инвестора ООО «ИСК «Мегаполис» по привлечению средств финансирования. Каких-либо вещных прав у Министерства обороны Российской Федерации на конкретный объект недвижимости (квартира) не возникло.

На момент рассмотрения настоящего заявления квартиры были переданы в собственность граждан – третьих лиц, право собственности зарегистрировано в установленном порядке.

Также заявитель ссылается на нарушение оспариваемыми договорами требований ст. ст. 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 6 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», п. 3 ст. 7 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ч. 1 ст. 2, ч. 2 ст. 3 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Для того чтобы оспорить упомянутые договоры долевого участия, заявитель должен представить доказательства их несоответствия требованиям закона. Таких доказательств не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации).

Заявитель - Министерство обороны Российской Федерации стороной оспариваемых сделок не является. Фактически заявитель полагает ничтожными договоры № 156/Д, № 257/Д, № 258/Д в связи с неисполнением обязательств по передаче квартир перед Министерством обороны Российской Федерации по инвестиционному контракту № 01-8/10 от 01.03.2007г., стороной которой заявитель также не является.

Названные заявителем нормы закона не нарушены заключением оспариваемых договоров. Заявитель не подтвердил своего участия в долевой собственности на жилой дом (ст. 246, 250 Гражданского Кодекса Российской Федерации). При этом протокол от 05.04.2007г. предварительного распределения площадей к инвестиционному контракту № 01-8/10 от

01.03.2007г. заявителем не подписан и не согласован с Федеральным агентством по управлению федеральным имуществом.

Заявителем не представлены доказательства того, что жилые помещения, являющиеся предметом спорных договоров должны быть общей долевой собственностью участников инвестиционной деятельности (при этом стороной по инвестиционному контракту от 01.03.2007 № 01-8/10 заявитель не является, акт реализации инвестиционного контракта не подписан и вложения не определены).

Кроме того, суд принимает во внимание, что ничтожная сделка не требует признания ее таковой, суд может лишь применять последствия ее недействительности (ст. 166 Гражданского Кодекса Российской Федерации). Требования о применении последствий недействительности сделок не заявлены.

В соответствии с ч. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ,

подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Постановлением главы Екатеринбурга № 2472 от 18.12.2006г. разрешено Федеральному государственному военному учреждению войсковой части 61207 строительство трех многоэтажных жилых домов по адресу: <...> и выдано соответствующее разрешение на строительство 09.11.2007г. сроком до 31.12.2008г., с учетом продления до 02.12.2010г.

Разрешение на строительство обществу «Инвестиционно-строительная компания «Мегаполис» было выдано позднее 26.04.2012г. Между тем, данное обстоятельство само по себе не влечет ничтожность оспариваемых договоров долевого участия в строительстве (ст. 168 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Доводы третьих лиц Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области и Федерального бюджетного учреждения «Войсковая часть 61207» судом во внимание не приняты по вышеизложенным обстоятельствам и принимая во внимание предмет иска - требование о признании недействительной ничтожной сделки.

Руководствуясь ст. 32, п. 1 ст. 201.8 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. В удовлетворении заявления Министерства обороны Российской Федерации к обществу с ограниченной ответственностью «Промстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Инвестиционно-строительная корпорация «Мегаполис» о признании недействительными договоров участия в долевом строительстве № 156/Д от 03.06.2011 года, № 257/Д от 30.06.2011 года, № 258/Д от 12.07.2011 года - отказать.

2. Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение 10 дней со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.

В случае обжалования судебного акта в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.