Определение № А60-22986/13 от 08.10.2013 АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
620075 г. Екатеринбург, ул. Шарташская, д.4,
www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: A60.mail@ arbitr.ru

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
о назначении экспертизы

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи М.В.Тороповой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи К.А.Ведмидь рассмотрел в судебном заседании дело №А60-22986/2013

по иску общества с ограниченной ответственностью "АРС" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация городского округа Карпинск (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным отчета об оценке рыночной стоимости

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, директор, решение от 20.11.2010г.

от ответчика: ФИО3, представитель по доверенности №66АА1518746 от 30.07.2013г.

от третьего лица: не явился, извещен.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев заявление, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

ООО "АРС" обратилось в Арбитражный суд Свердловской области с исковыми требованиями к ИП ФИО1 о признании недостоверным (недействительным) отчета №2012-Н-8 от 28.01.2013г. «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., номера на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50,

этаж 1 по адресу Свердловская область, г. Карпинск, ул. Мира, д. 61, составленный ИП Эрзяйникой М.А.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что отчет об оценке №2012-Н-8 от 28.01.2013г. составлен с нарушением требований ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требований Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1) и Федерального стандарта «Требования к отчету об оценке (ФСО №3).

В качестве нормативного основания истец указывает ст. 6, 12, 13 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик исковые требования не признает, указывая в письменном отзыве на то, что ссылка в исковом заявлении на необоснованность указания в отчете размера средних эксплуатационных расходов - необоснована, так как их размер оценщику сообщила бухгалтер ООО «АРС и сам учредитель ООО «АРС» - ФИО2; ссылку в исковом заявлении, что применена ставка дисконтирования, а фактически в отчете была определена ставка капитализации ответчик также считает необоснованной; в спорном отчете определена и ставка дисконтирования и ставка капитализации (лист отчета 34 абзац), применена в расчете ставка капитализации; в исковом заявлении указано, что «корректировка на площадь введена в малом размере»; на основе аналитики и изучения расширенной выборки сопоставимых объектов, оценщик пришла к выводу, что в рассматриваемых интервалах различие по площади является не существенными; при оценке коммерческой недвижимости зависимости цены от площади в основном не наблюдается; в исковом заявлении указано, что нет расчета весовых коэффициентов, однако наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок; также в дополнение к возражениям ответчик указывает на то, что у истца отсутствует законный интерес в оспаривании отчета об оценке по той причине, что оценка в нем произведена на иную дату, чем это установлено законом, в связи с чем определенная оспариваемым отчетом величина не может быть использована сторонами договора, судом для определения рыночной стоимости объекта приватизации при заключении договора, определении условий (цены); оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; таким образом, величина рыночной стоимости приватизируемого объекта недвижимости, определенная оспариваемым отчетом, не может быть в силу закона использована в договоре купли-продажи сторонами или судом, а значит, выяснение вопроса о ее достоверности не поможет разрешить конкретный преддоговорный спор о цене; отчет независимого оценщика ФИО5 №67-02 от 22.022013г. не является относимым доказательством по настоящему делу, поскольку в нем величина рыночной стоимости выкупаемого объекта определялась на иную

дату, чем величина в оспариваемом отчете, следовательно, иной ее размер сам по себе не может опорочить величину в оспариваемом отчете.

Согласно позиции Администрация городского округа Карпинск, отчет выполнен обоснованно, поскольку является реальным, цена объекта, расположенного в г. Карпинске Свердловской области по ул. Мира, 61 считается адекватной, поскольку указанное помещение расположено в центре населенного пункта, а именно на площади городского округа Карпинск и является центральной пешеходной зоной города, имеет целевое назначение – под здание общепита, площадью более 200 метров квадратных, т.е. имеет большую инвестиционную привлекательность; кроме того, третье лицо просит обратить внимание на то, что директор ООО «АРС» имеет льготные условия, которые выражаются в приобретении нежилого помещения без аукциона, под низкие проценты (1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, что составляет 8,25% годовых), хотя проценты по кредитам в населенном пункте составляют более 20%, а также рассрочку на семь лет, которая определена по письменному заявлению директора ООО «АРС».

В ходе рассмотрения дела истец заявил ходатайство о назначении судебной экспертизы с целью определения соответствия отчета №2012-Н-8 от 28.01.2013г., составленного ИП ФИО1 о рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., номера на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, этаж 1 по адресу <...> требованиям ФЗ «об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки с постановкой следующего вопроса: определить соответствие отчета №2012-Н-8 от 28.01.2013г., составленного ИП ФИО1 о рыночной стоимости нежилого помещения, общей площадью 227,7 кв.м., номера на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, этаж 1 по адресу <...> требованиям ФЗ «об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки. Проведение указанной экспертизы истец просит поручить ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия».

В настоящем судебном заседании истец поддержал указанное ходатайство.

Поскольку вопрос соответствия отчета №2012-Н-8 от 28.01.2013г., требованиям ФЗ «об оценочной деятельности» и федеральных стандартов оценки требует специальных познаний, обстоятельства, для установления которых необходима экспертиза, имеют существенное значение при рассмотрении настоящего дела, ходатайство истца о назначении судебной экспертизы подлежит удовлетворению судом.

Как установлено при рассмотрении заявленного ходатайства, согласно ст. 17.1 Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в

соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на: соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности; подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете. Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков. В случае, если экспертиза отчета является обязательной и отчет составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, экспертиза указанного отчета проводится во всех саморегулируемых организациях оценщиков, членами которых являются оценщики, составившие указанный отчет. Если экспертиза отчета проведена одновременно в нескольких саморегулируемых организациях оценщиков, указанный отчет может быть использован для целей оценки только в случае, если все экспертные заключения на указанный отчет являются положительными.

При этом, в силу ст.16.2 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ экспертом саморегулируемой организации оценщиков – членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

Согласно выписке из реестра саморегулируемой организации оценщиков эксперт ФИО1, отчет которой (№2012-Н-8 от 28.01.2013г.) оспаривается в рамках настоящего дела, является членом СРО - Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков».

Учитывая, что в силу положений ст. 17.1 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 23.07.2013) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае, если экспертиза отчета является обязательной, экспертиза указанного отчета проводится в саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший указанный отчет, то, что эксперт ФИО1, отчет которой (№2012-Н-8 от 28.01.2013г.) оспаривается в рамках настоящего дела, является членом СРО - Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков», а также квалификацию и опыт предложенного ООО «РОО» эксперта - ФИО6, являющегося членном Экспертного совета РОО (согласно письму СРО - Общероссийская общественная организация «Российское общество оценщиков» исх. №4982/313- Э от 23.09.2013г.), суд полагает возможным поручить проведение экспертизы Общероссийской общественной организации «Российское общество

оценщиков», эксперту Свенцыцкому Александру Николаевичу, члену Экспертного совета РОО, имеющему высшее экономическое образование, квалификацию – экономист, стаж работы в оценочной деятельности 13 лет, исходя из того, что квалификация указанного эксперта соответствует характеру исследования (с учетом поставленных вопросов).

Мотивированных отводов указанному эксперту сторонами не заявлено.

Круг и содержание вопросов, по которым должна быть произведена судебная экспертиза, определяются арбитражным судом с учетом вопросов, представленных истцом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 66, 67, ч. 1, 2 ст. 82, 83, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Назначить по делу судебную экспертизу достоверности отчета № 2012-Н- 8 от 28.01.2013 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 227,7 кв. метра на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 этаж: 1, по адресу <...>.

Проведение экспертизы поручить эксперту саморегулируемой организации оценщиков – Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» ФИО6, являющемуся членом Экспертного совета РОО, имеющему высшее экономическое образование, квалификацию – экономист, стаж работы в области оценочной деятельности -13 лет.

Определить вознаграждение эксперту в сумме 58500 рублей.

На разрешение эксперта поставить следующие вопросы:

1) Соответствует ли отчет № 2012-Н-8 от 28.01.2013 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 227,7 кв. метра на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 этаж: 1, по адресу <...>, составленный ИП ФИО1, требованиям Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Федеральным стандартам оценки № 1, 2, 3, утвержденными Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 г. № 254, 255, 255? При наличии несоответствий отчета ИП ФИО1 № 2012-Н-8 от 28.01.2013 законодательству и требованиям стандартов оценки - указать их.

2) Повлияли ли выявленные несоответствия отчета № 2012-Н-8 от 28.01.2013 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 227,кв. метра на поэтажном плане 38, 39, 40,

42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 этаж: 1, по адресу Свердловская область, город Карпинск, ул. Мира, д.61, составленного ИП Эрзяйкиной М.А., на достоверность величины стоимости объекта оценки?

В распоряжение экспертной организации представить:

- отчет № 2012-Н-8 от 28.01.2013 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости нежилого помещения общей площадью 227,7 кв. метра на поэтажном плане 38, 39, 40, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50 этаж: 1, по адресу <...>, составленный ИП ФИО1 на 69 листах.

Экспертиза должна быть завершена и заключение представлено в Арбитражный суд Свердловской области в срок до 15 ноября 2013 года

Предупредить эксперта об уголовной ответственности, предусмотренной статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, за дачу заведомо ложного заключения.

Разъяснить, что если эксперт в ходе исследования обнаружит важные для дела обстоятельства, относительно которых вопросы не были поставлены судом, он вправе по своей инициативе сделать соответствующие выводы, снабдив их специальной оговоркой.

Эксперт не вправе самостоятельно собирать материалы для производства судебной экспертизы, вступать в личные контакты с участниками процесса. В случае возникновения необходимости в получении дополнительных документов, экспертом должно быть направлено соответствующее заявление в арбитражный суд, назначивший экспертизу.

Лица, участвующие в деле, вправе присутствовать при проведении экспертизы, за исключением случаев, когда такое присутствие способно помешать нормальной работе экспертов.