Определение № А60-25623/13 от 29.01.2014 АС Свердловской области

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
об отложении судебного разбирательства

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Н.В. Микушиной, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.А. Щаповой, рассмотрел дело №А60-25623/2013

по иску Индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, Администрации

города Екатеринбурга

об урегулировании разногласий по договору,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2014,

от ответчиков:

Департамент по управлению муниципальным имуществом: ФИО3, представитель по доверенности от 09.01.2014 №4/05/02.06.1-04,

Администрация города Екатеринбурга ФИО3, представитель по доверенности от 13.01.2014 №13/05/50.2-05.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом, Администрации города Екатеринбурга об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта муниципального жилого фонда с условием о рассрочке платежа от 18.04.2013 №1053, а именно, истец просит п. 2.1, абз. 1, 2 п. 2.2. 2.3. 2.5, 2.6, 4.2, 5.2.3, 5.4.4, 5.4.7, 5.4.9, 6.1, 6.2, 6.2.1 - 6.2.4. договора изложить в следующей редакции:

- п.2.1. Цена объекта составляет 4 986 453 (четыре миллиона девятьсот восемьдесят шесть тысяч четыреста пятьдесят три) рубля с учетом стоимости неотделимых улучшений в размере 1 873 547 (один миллион восемьсот семьдесят три тысячи пятьсот сорок семь) рублей и без учета НДС,

- абз. 1, 2 п. 2.2. Покупатель перечисляет ежемесячный платеж, равный 1/84 (одной восемьдесят четвертой) от суммы основного долга, установленного п. 2.1. договора, до десятого числа включительно каждого месяца, следующего за очередным (платежным). В настоящем договоре под очередным (платежным) месяцем понимается период с первого по последнее число календарного месяца, за который Покупатель осуществляет платежи по Договор), процентам в соответствии с условиями Договора: первый платеж должен быть внесен покупателем до 10 (десятого) числа месяца, следующего за месяцем, в котором осуществлена государственная регистрация права собственности Покупателя на недвижимое имущество. Общая сумма, подлежащая оплате в конкретном периоде устанавливается в соответствии с графиком платежей.

- п. 2.3. Срок рассрочки основного долга составляет 84 (восемьдесят четыре) месяца. Окончательный срок оплаты Объекта определяется по истечении 84 (восемьдесят четыре) месяцев с момента внесения первого платежа.

- п.2.5. Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого Объекта по настоящему договору, засчитываются в следующей очередности:

1) В уплату процентов, начисленных в соответствии с пунктом 2.4. настоящего договора на сумму основного долга;

2) в погашение основного долга.

Указанная очередность применяется вне зависимости от назначения платежа, указываемого Покупателем в платежном документе.

- п. 2.6. Датой исполнения обязательств по оплате приобретаемого Объекта считается дата списания денежных средств с расчетного счета Покупателя, при условии надлежащего и правильного заполнения платежных реквизитов, обеспечивающих поступление денежных средств Продавцу.

- п. 4.2. Обязательства Покупателя, возникшие из договора о передаче в аренду зданий (сооружений и нежилых помещений), находящихся в федеральной собственности и закрепленных за предприятием на праве хозяйственного ведения, от 26.03.2006 г. № 101-А, а также обязательства, возникшие из иных договоров в отношении Объекта, как то договор аренды объекта муниципального нежилого фонда № 078-АН от 01.10.2007 г., прекращаются по основаниям, установленным гражданским законодательством Российской Федерации.

- п.5.2.3. Определять страховые риски, в отношении которых заключаются договоры страхования.

- п. 5.4.4. Не отчуждать Объект без согласия продавца, п. 5.4.7. - исключить из текста договора, п. 5.4.9. - исключить из текста договора.

- п. 6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по перечислению основного долга Покупатель уплачивает пени в размере 0,2 (ноль целых две десятых) процента от неуплаченной суммы денежных средств (основного долга), подлежащих перечислению в соответствующем платежном

месяце, за каждый день просрочки платежа с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной пунктом 2.2. настоящего договора и графиком платежей, по дату погашения просроченной задолженности включительно.

- п. 6.2. Расторжение и изменение договора осуществляется в порядке, установленном действующим законодательством.

- пункты 6.2.1 - 6.2.4 исключить из текста договора.

Кроме того, истец просит признать незаконным отказ в рассмотрении п. 2.1 протокола разногласий относительно зачета стоимости неотделимых улучшений.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.11.2013 производство по делу №А60-38963/2011 приостановлено до завершения судебной экспертизы. Срок проведения экспертизы установлен до 16.12.2013. Проведение экспертизы поручено эксперту Уральской многопрофильной независимой экспертизу Центр ООО «МаркА» ФИО4 (620014, <...> и Ванцетти, 57А).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 27.12.2013 назначено судебное заседание арбитражного суда для разрешения вопроса о возобновлении производства по делу, т.к. в Арбитражный суд Свердловской области поступило заключение эксперта от 16.12.2013 №48А/13. Данным определением в судебное заседание вызван эксперт – ФИО4.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 29.01.2014 производство по делу возобновлено.

Однако эксперт в настоящее судебное заседание не явился.

Представитель ответчиков в судебном заседании пояснил, что возражает против выводов эксперта, изложенных в заключение от 16.12.2013 №48А/13, и просит не принимать во внимание представленное заключение эксперта по следующим основаниям: «1. Рыночная стоимость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платёж за объект оценки предполагается в денежной форме, (определение приведено из Википедии, источник - Интернет).

Рыночная стоимость: текущая стоимость товаров, услуг, в том числе биржевых товаров, фондовых ценностей и валюты, определяемая на основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке. (Райзберг Б.А., Лозовский Л.Ш., Стародубцева Е.Б.. Современный экономический словарь. — 2-е изд., испр. М.: ИНФРА-М. 479 с. 1999).

Рыночная стоимость: сумма, которую можно получить при продаже активов (собственности) на рынке. (Терминологический словарь банковских и финансовых терминов. 2011).

Таким образом, рыночная стоимость неотделимых улучшений, проведенных на объекте в 2004 году (около 10 лет назад до даты оценки), должна определяться с учетом состояния объекта оценки и износа материалов на дату оценки.

Другими словами, неотделимые улучшения, произведенные на объекте 10 лет назад, не могут стоить так же, как будет стоить только что произведенные неотделимые улучшения.

Экспертом в заключении не учтены амортизация объекта, степень износа и фактическое состояние объекта оценки.

В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 указано, что, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение ч.б ст.5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения.

2.Стоимость объекта определена ООО «ТрансЭнергоРесурс» без учета НДС, тогда как стоимость неотделимых улучшений посчитана с учетом НДС.

3.В стоимость неотделимых улучшений были включены также и работы и материалы, которые могут быть отделены без вреда для имущества и не являются неотделимыми улучшениями:

- устройство полов из линолеума

- устройство подвесных потолков типа «Армстронг»

- монтаж щитов осветительных на стены

- монтаж счетчика трехфазного

- монтаж светильников в подвесных потолках

- благоустройство территории около жилого дома, в котором находится объект оценки.

4. Неотделимые улучшения, последствия осуществления которых арендатором регулируются ст.623 ГК РФ, ст.5 Федерального закона №159-ФЗ, -

это придание арендованному имуществу тех принципиально новых качеств, которыми оно не обладало не только при передаче арендатору, но и при самом создании вещи и эти качества позволяют расширить или улучшить возможности пользования вещью.

Таким образом, не все ремонтные работы, указанные в акте приемки работ, являются неотделимыми улучшениями, некоторые (например, окна) являются капитальным ремонтом объекта и не позволяют объекту приобрести какие-либо новые качества, которыми объект не обладал до их установки.

5. Как указано в заключении эксперта, цены на работы были выбраны экспертом на 1 квартал 2013 года. Стоимость материалов была посчитана с учетом инфляции с декабря 2013 на февраль 2013. При этом износ материалов экспертом не учитывался.»

Представителем ответчиков представлены следующие вопросы эксперту:

1.Применимо ли к оценке неотделимых улучшений на объекте такое понятие как амортизация (износ)? Если да, то каким образом эти факторы учитываются?

2.Учитывалось ли экспертом при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений амортизация (износ) объекта оценки, поскольку ремонтные работы были проведены около 10 лет назад до даты оценки?

3.Учитывалось ли экспертом фактическое состояние неотделимых улучшений при составлении заключения, поскольку ремонтные работы были проведены около 10 лет назад до даты оценки (фактическое состояние было отражено в отчете об оценке объекта ООО «ТрансЭнергоРесурс»)?

4.Если учитывать при определении рыночной стоимости неотделимых улучшений фактическое состояние объекта оценки, износ, степень повреждения, то рыночная стоимость изменится?

5.Какие работы и материалы были исключены из общего списка ремонтных работ, которые не являются неотделимыми улучшениями объекта?

6.Относится ли к неотделимым улучшениям объекта - устройство полов из линолеума

- устройство подвесных потолков типа «Армстронг»

- монтаж щитов осветительных на стены

- монтаж счетчика трехфазного

- монтаж светильников в подвесных потолках

учитывая, что данные материалы и предметы можно отделить без вреда для имущества?

7. Каким образом к неотделимым улучшениям объекта относится благоустройство территории около дома, при условии, что объектом оценки выступает нежилое помещение в жилом доме?

В связи с необходимостью представления экспертом пояснений по экспертному заключению, судебное разбирательство подлежит отложению на основании ст. 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Судебное разбирательство отложить на 21 февраля 2014 14:00. Судебное заседание состоится в помещении Арбитражного суда Свердловской области по адресу: 620075, <...>, зал № 804.

Вызвать в судебное заседание эксперта Уральской многопрофильной независимой экспертизу Центр ООО «МаркА» ФИО4 (620014, <...> и Ванцетти, 57А). Эксперту явиться в судебное заседание с паспортом.

Эксперту: представить письменные ответы на представленные представителем ответчиков возражения и вопросы по экспертному заключению, указанные в настоящем определении.

Адрес для корреспонденции: 620075, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

телефон справочной службы: <***>,

Специалист судьи Щапова Светлана Александровна, тел. <***>.

Информацию о движении настоящего дела можно узнать на сайте суда www.ekaterinburg.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

2. В соответствии со ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представить в надлежаще заверенных копиях, с предоставлением подлинников для обозрения в судебном заседании.

Подлинные документы представляются суду для обозрения с составлением реестра и выдаются после окончания заседания под расписку на представленном реестре.