Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.И. Берсеневой при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания А.В. Митрофановой, рассмотрев заявление ходатайство ООО «РостМаркет» (ИНН 6670279824) о разрешении разногласий по установлению начальной продажной цены предмета залога (с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока)

в рамках дела №А60-26069/2016 по заявлению Чамовских Светланы Владимировны дата рождения: 05.08.1972 г., место рождения: Свердловск, СНИЛС 023-166-378-27, ИНН 666007801439, место жительства: 600014, Свердловская область, город Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 99-105) о признании гражданина несостоятельным (банкротом),

при участии в судебном заседании:

от ПАО «Сбербанк»: Бойдова Т.В. (представитель по доверенности от 14.10.2017).

Лицу, участвующему в деле, процессуальные права разъяснены. Отводов составу суда, лицу, ведущему протокол судебного заседания, не заявлено.

Иные лица, участвующие в деле о банкротстве, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Свердловской области, в судебное заседание не явились.

В соответствии со статьей 32 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд рассматривает заявление в отсутствии лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

31.05.2016 года в Арбитражный суд поступило заявление общества с ограниченной ответственностью «Альтаир групп» о признании Чамовских С. В. несостоятельным (банкротом).

05 октября 2016 года в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление Чамовских Светланы Владимировны о признании её несостоятельной (банкротом).

Определением суда от 12.10.2016г. заявление Чамовских С. В. принято как вступление в дело о банкротстве.

Определением от 22 ноября 2016 года, заявление Чамовских Светланы Владимировны (ИНН 666007801439, СНИЛС 023-166-378-27, 620014, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 99 -105/Свердловская область, г. Полевской, Курганово, поселок Зуброво, д. 25), дата рождения 05.08.1972г., место рождения г. Свердловск, о признании гражданина несостоятельным (банкротом) признано обоснованным и введена процедура реструктуризации долгов на шесть месяцев.

Финансовым управляющим должника утверждена Русалева Елена Юрьевна (ИНН 667111799185, 620144, г. Екатеринбург, ул. Московская, 195 – 1133) членСоюз «Саморегулируемая организация арбитражных управляющих Северо-Запад».

28.11.2017г. в арбитражный суд поступило заявление ООО «РостМаркет» (ИНН 6670279824) о разрешении разногласий по установлению начальной продажной цены предмета залога (с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока).

Определением от 07.12.2017 заявление оставлено без движения. Обстоятельства, послужившие основанием оставления заявления без движения, были устранены.

ПАО «Сбербанк просит отложить судебное заседание для представления возражений.

Определением суда от 13.03.2018 судебное заседание отложено на 17.04.2018.

К судебному заседанию от финансового управляющего Русалевой Е.Ю. (посредством системы «Мой Арбитр») поступил отзыв, в соответствии с которым просит отложить судебное заседание до рассмотрения апелляционной жалобы ПАО «Сбербанк».

В судебном заседании (17.04.2018) ПАО «Сбербанк» представлен отзыв, согласно которого в удовлетворении заявления просит отказать.

Определением суда от 21.04.2018 судебное заседание отложено на 29.05.2018.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

В силу п. 1 ст. 60 Закона о банкротстве заявления и ходатайства арбитражного управляющего, в том числе о разногласиях, возникших между ним и кредиторами, а в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, между ним и должником, жалобы кредиторов на нарушение их прав и законных интересов рассматриваются в заседании арбитражного суда не позднее чем через один месяц с даты получения указанных заявлений, ходатайств и жалоб, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

По результатам рассмотрения указанных заявлений, ходатайств и жалоб арбитражный суд выносит определение.

25 октября 2017 года Финансовым управляющим на сайте ЕФРСБ опубликовано Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества Должника, находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк» (далее - «Положение»).

Положение утверждено конкурсным кредитором ПАО «Сбербанк» (далее - «Банк»).

Положение определяет условие реализации следующих предметов залога:

1. двухкомнатная квартира по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 104., расположенная на 6 этаже, общей площадью 73,7 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0401033:889 (далее - «Объект 1»);

2. трехкомнатная квартира по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 105, расположенная на 6 этаже, общей площадью 108,5 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0401033:890 (далее - «Объект 2»).

В Положении установлена начальная продажная стоимость (далее - «Оценка банка»):

1. Объект 1 - 11 576 271 (Одиннадцать миллионов пятьсот семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один) руль 00 копеек.

2. Объект 2-17 618 644 (Семнадцать миллионов шестьсот восемнадцать тысяч шестьсот сорок четыре) рубля 00 копеек.

Кредитором ООО «РостМаркет» 27 октября 2017 года заключены договоры с ООО «Экспертная оценка» (далее - «Оценщик») на проведение оценки рыночной стоимости Объекта 1 и Объекта 2.

В результате проведения анализа актуальной конъюнктуры рынка недвижимости и произведенного осмотра Оценщиком составлены Отчеты № 250-8/2017, № 250-10/2017 (далее -«Отчеты»), и определена следующая стоимость предметов залога (далее - «Оценка кредитора»):

1. Объект 1 - 15 833 000 (Пятнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек;

2. Объект 2 - 20 449 000 (Двадцать миллионов четыреста сорок девять тысяч) рублей 00 копеек.

Разница между Оценкой банка и Оценкой кредитора составляет:

1. Объект 1 - 4 256 729 (Четыре миллиона двести пятьдесят шесть тысяч семьсот двадцать девять) рублей 00 копеек;

2. Объект 2 - 2 830 356 (Два миллиона восемьсот тридцать тысяч триста пятьдесят шесть) рублей 00 копеек.

В общем объеме Оценка кредитора превышает Оценку банка на 7 087 085 (Семь миллионов восемьдесят семь тысяч восемьдесят пять) рублей 00 копеек.

Согласно пункту 4 статьи 138 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном в пунктах 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и в пункте 3 статьи 111 Закона о банкротстве, и с учетом положений статьи 138 Закона о банкротстве. Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов, порядок и условия обеспечения сохранности предмета залога определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

В случае разногласий между конкурсным кредитором по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника, и конкурсным управляющим или лицами, участвующими в деле о банкротстве, по вопросам начальной продажной цены, порядка и условий проведения торгов пореализации предмета залога, порядка и условий обеспечения сохранности предмета залога каждый из них в течение десяти дней с даты включения сведений в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве (абзац 3 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

Аналогичное положение закреплено в абзаце 4 пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 №58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя» (далее Постановление №58), предусматривающем порядок рассмотрения такого заявления в соответствии со статьей 60 Закона о банкротстве.

Основания для изменения судом порядка и условий продажи заложенного имущества на торгах, предложенных залоговым кредитором или конкурсным управляющим, имеются, в частности, если предложения по порядку или условиям проведения торгов способны негативно повлиять на возможность получения максимальной цены от продажи заложенного имущества, в том числе на доступ публики к торгам, а также если порядок и условия проведения торгов не являются в достаточной степени определенными (абзац 6 пункта 9 Постановления N 58).

В рассмотренном случае, ООО «РостМаркет» не согласился с согласованной залоговым кредитором и финансовым управляющим стоимости имущества, в связи с чем просит определить начальную цену реализации имущества Чамовских С.В., находящегося в залоге у ПАО «СБЕРБАНК» и установить следующую стоимость:

- Двухкомнатная квартира на 6 этаже здания жилого назначения, общей площадью 73,7 кв. м., с кадастровым (условным) номером № 66:41:0401033:889 (№66-66-01/561/2009-719), расположенная по адресу г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 99, кв. 104 - 15 833 000 (Пятнадцать миллионов восемьсот тридцать три тысячи) рублей 00 копеек;

- Трехкомнатная квартира на 6 этаже здания жилого назначения, общей площадью 108,5 кв. м., с кадастровым (условным) номером № 66:41:0401033:890 (№ 66-66-01/561/2009-790), расположенная по адресу г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, 99, кв. 105 - 20 449 000 (Двадцать миллионов четыреста сорок девять тысяч) рублей 00 копеек.

Как разъяснено в абзаце 2 пункта 11 Постановления №58, полученная оценка заложенного, имущества учитывается при определении начальной продажной цены предмета залога в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге (абзац 2 пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве).

В Законе о банкротстве предусмотрен специальный порядок определения начальной продажной цены имущества (на основании отчета оценщика).

Согласно отчетов Оценщика ООО «Экспертная Оценка» (ИНН 6682006525) Отчеты № 250-8/2017, № 250-10/2017 и определена следующая стоимость предметов залога (далее - «Оценка кредитора»):

1. Объект 1 - 15 833 рублей 00 копеек;

2. Объект 2 - 20 449 000 (рублей 00 копеек.

Разница между Оценкой банка и Оценкой кредитора составляет:

1. Объект 1 - 4 256 729 рублей 00 копеек;

2. Объект 2 - 2 830 356 рублей 00 копеек.

Заявители должны доказать, что установленный размер начальной продажной цены влечет или может повлечь нарушение прав и законных интересов других кредиторов и должника. Между тем, в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено каких-либо доказательств.

В соответствии со ст. 20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", стандартами оценочной деятельности определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности. Стандарты оценочной деятельности подразделяются на федеральные стандарты оценки, стандарты и правила оценочной деятельности. Разработка федеральных стандартов оценки осуществляется на основе международных стандартов оценки.

Согласно Федеральному стандарту «Оценка недвижимости (ФСО № 7), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 № 611, при сборе информации об оцениваемом объекте недвижимости оценщик или его представитель проводит осмотр объекта оценки в период, возможно близкий к дате оценки, если в задании на оценку не указано иное. В случае не проведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра (п. 5 раздела III).

В нарушение указанных норм в отчетах об оценке не отражен факт осмотра объектов оценки оценщиком (отсутствует акт осмотра). Не указаны причины не проведения оценщиком осмотра объектов оценки.

При этом, считаем необходимым обратить внимание на тот факт, что представленные оценщиком фотографии объектов оценки (Приложение № 2 к отчетам оценке) не позволяют достоверно установить принадлежность данных фотографий к объекту оценки на дату составления Отчетов об оценке. Отсутствует дата и время проведения фотосъемки.

Указанное обстоятельство также свидетельствуют о нарушении оценщиком Федерального стандарта оценки в части требования об осмотре предмета оценки, а также положений ФЗ «Об оценочной деятельности» в части достоверности представленных в отчете об оценке сведений.

Нарушение оценщиком указанных стандартов оценки влечет отражение в отчете недостоверных сведений об объектах оценки и приведение несоответствующих действительности выводов о стоимости объектов оценки. Настоящие нарушения противоречат ФЗ «Об оценочной деятельности», соответственно выводы оценщика, представленные в отчетах об оценке не принимаются судом во внимание.

Согласно Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297, объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611, при применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

При применении метода корректировок каждый объект-аналог сравнивается с объектом оценки по ценообразующим факторам (элементам сравнения), выявляются различия объектов по этим факторам и цена объекта-аналога или ее удельный показатель корректируется по выявленным различиям с целью дальнейшего определения стоимости объекта оценки. При этом корректировка по каждому элементу сравнения основывается на принципе вклада этого элемента в стоимость объекта.

е) для сравнения объекта оценки с другими объектами недвижимости, с которыми были совершены сделки или которые представлены на рынке для их совершения, обычно используются следующие элементы сравнения:

передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;

условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки (вид оплаты, условия кредитования, иные условия);

условия продажи (нетипичные для рынка условия, сделка между аффилированными лицами, иные условия);

условия рынка (изменения цен за период между датами сделки и оценки, скидки к ценам предложений, иные условия);

вид использования и (или) зонирование;

местоположение объекта;

физические характеристики объекта, в том числе свойства земельного участка, состояние объектов капитального строительства, соотношение площади земельного участка и площади его застройки, иные характеристики;

экономические характеристики (уровень операционных расходов, условия аренды, состав арендаторов, иные характеристики);

наличие движимого имущества, не связанного с недвижимостью;

другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость.

Подобранные оценщиком аналоги не позволяют установить рыночной» стоимость объектов оценки, поскольку оценщиком, в нарушение Федерального стандарта оценки в части положений указанных выше:

- не произведен анализ обременении аналогов, условий их финансирования и продажи;

- не отражены физические и экономические характеристики объекта (в т.ч. неузаконенные перепланировки как у объектов оценки, так и у аналогов).

Более того, при названных выше обстоятельствах, в отчетах об оценке приведена недостоверная информация об идентичности данных объектов (в разделе «обоснование корректировки») в части условий сделки, планировки.

В соответствии с п. 4 ст. 213.26 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.

Установление в Отчёте об оценке рыночной стоимости здания само по себе не является свидетельством того, что утверждение начальной цены заложенного имущества в размере, определённом залоговым кредитором, может негативно повлиять на возможность получения максимальной выручки от продажи этого имущества. Установление более высокой либо более низкой начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества.

Действительная (реальная) продажная цена предмета залога может быть определена только в результате выставления предмета залога на торги в зависимости от наличия спроса потенциальных покупателей на этот предмет залога. При изложенных обстоятельствах, необходимо учесть, что законодателем приоритет при определении начальной цены продажи находящегося в залоге имущества должника отдан именно залоговому кредитору.

Таким образом, в отсутствии экспертно заключения по итогам судебный экспертизы, утверждённое залоговым кредитором Положение о порядке продажи залогового имущества должника полностью отвечает интересам должника, кредитора, в том числе Банка и обеспечивает его право на полное удовлетворение имеющихся требований к должнику.

Таким образом суд не находит оснований для удовлетворения заявление ООО «РостМаркет» о разрешении разногласий о порядке, условиях и стоимости реализации залогового имущества Чамовских СВ., находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк».

Следует отметить, что Определением суда от 16 марта 2018 года заявление Чамовских Д.В. об исключении имущества из конкурсной массы должника удовлетворено. Исключено из конкурсной массы Чамовских Светланы Владимировны квартира, расположенная по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 105, общей площадью 108,5 кв.м., кадастровый (или условный номер) 66:41:0401033:890, а также на 1/2 доли в праве собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кадастровый (условный) номер 66:41:0401033:1701.

Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2018, обжалуемое конкурсным кредитором ПАО «Сбербанк России» Определение Арбитражного суда Свердловской области от 16 марта 2018 года по делу № А60-26069/2016 оставлено без изменения, апелляционная жалоба ПАО «Сбербанк России» без удовлетворения.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд прекращает производство по делу, если имеется вступивший в законную силу судебный акт, принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям.

Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 22.12.2015 N 2980-О указал, что пункт 2 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривая возможность прекращения производства по делу только в случаях, когда право на судебную защиту (право на судебное рассмотрение спора) было реализовано в состоявшемся ранее судебном процессе на основе принципов равноправия и состязательности сторон, направлен на пресечение рассмотрения судами тождественных споров (между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям).

Таким образом, требование в части «Объект 2» (трехкомнатной квартиры по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 105, расположенная на 6 этаже, общей площадью 108,5 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0401033:890) в связи с исключением из конкурсной массы должника, производство в силу пункт 2 части 1 статьи 150 ААПК РФ подлежит прекращению.

На основании изложенного и руководствуясь статьей 60, пунктов 4, 5, 8 – 19 статьи 110, пункт 4 статьи 138 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. В удовлетворении заявление ООО «РостМаркет» о разрешении разногласий о порядке, условиях и стоимости реализации залогового имущества Чамовских СВ., находящегося в залоге у ПАО «Сбербанк» отказать.

2. Установить начальную цену реализации имущества Чавоских С.В. по «Объекту 1» (двухкомнатная квартира по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 104., расположенная на 6 этаже, общей площадью 73,7 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0401033:889) в размере 11 792 000,00 руб.

3. По «Объекту 2» (трехкомнатная квартира по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Сакко и Ванцетти, д. 99, кв. 105, расположенная на 6 этаже, общей площадью 108,5 кв.м., кадастровый номер: 66:41:0401033:890) производство прекратить.

4. Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия. Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший определение.

Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» http://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования судебного акта в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Е.И. Берсенева