Гражданский кодекс часть 1

В рамках рассмотрения настоящего спора определением от 28.09.2015 производство по делу приостановлено до 09 ноября 2015 года в связи с назначением судебной экспертизы.

От ЗАО Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» поступило экспертное заключение от 05.11.2015.

Определением от 14.11.2015 производство по делу возобновлено, назначено судебное заседание на 03.12.2015.

В судебном заседании 03.12.2015 от временного управляющего ООО «Дельта-Центр» ФИО7 поступило ходатайство о привлечении его к участию в деле в качестве третьего лица.

Истец и ответчик не возражают.
Судом ходатайство рассмотрено и удовлетворено (ст. 51 АПК РФ).

От ответчика - ООО «Дельта-Центр», поступило ходатайство о приобщении к материалам дела копии соглашения о расторжении дилерского договора, которое судом рассмотрено и удовлетворено. Документ приобщён к материалам дела.

От ответчика - ООО «УралАвтоХаус», поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы, в котором указано следующее.

«По ходатайству ООО «УралАвтоХаус», которое было получено Арбитражным судом Свердловской области 23.11.2015 было назначено время ознакомления с материалами дела № А60-31055/2015 - 01.12.2015г. в 10:30. В назначенное время представитель ООО «УралАвтоХаус» ознакомился с материалами дела с изготовлением фотокопий, в том числе с экспертным заключением ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия».

Ознакомившись с экспертным заключением, с выводами, к которым пришли эксперты в вопросе определение рыночной стоимости права временного владения и пользования (стоимости аренды) здания автосалона, общей площадью 3222, 8 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Свердловская обл., Московский тракт 8 км, д. 27, по состоянию на 18.03.2015г. считаем, что имеются достаточные сомневаться в обоснованности и достоверности полученных результатов исследований.

заключение оспариваемого договора аренды есть наилучшее удовлетворение интересов арендодателя, находящегося в банкротстве. В то время как, продолжая логику экспертов, очевидно, что на величину рыночной стоимости аренды существенно повлияет нахождение арендодателя в банкротстве, невозможность арендодателем самостоятельного использования здания автосалона по прямому назначению - как комплекс для продажи и обслуживания, построенный в соответствии со стандартами Mercedes-Benz.

На л.з. № 55 эксперт указывает: «...при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи...». Напомню, перед экспертом ставился вопрос определение именно рыночной стоимости права временного владения и пользования (стоимости аренды) здания автосалона. Исходя из таблицы 8.1. на листе № 55 Сравнительный подход в числе

преимуществ имеет: полностью рыночный метод, отражает реальную практику покупки. Однако, на л.з. № 66 эксперт указал, что расчеты в рамках сравнительного подхода не проводились, так как экспертами не были найдены автосалоны, которые бы сдавались в аренду. О том, что такие предложения были приведены на л.з. № 47 «забыто». Важно учесть, что автосалон не является каким-то исключительным объектом недвижимости (как например: Останкинская телебашня, Новгородский Кремль и т.д), а является совокупностью офисных, складских, подсобных и ремонтных помещений, что позволяет оценщику взять средние ставки по каждой категории помещений и вывести рыночную стоимость аренды автосалона, при необходимости с внесением соответствующих корректировок, как это сделано экспертами при оценке стоимости земельного участка.

На листе заключения № 79 эксперты приводят стоимость воспроизводства здания с учетом износа (округленно) - 110 692 400руб, сложив со стоимостью земельного участка, получилась сумма 210 610 400руб.

На листе 84 заключения эксперт определил, что арендная ставка 1кв.м. руб/месяц составляет 1227руб, стоимость аренды всего здания 3 953 ОООрублей в месяц.

Полученный результат противоречит ранее представленным экспертами данным - Л.з. № 46 содержит информацию о средней стоимости аренды 1кв.м. торгово-офисной недвижимости руб./мес - район ВИЗ 739руб/мес за кв.м. На л.з. № 47 указано, что средняя стоимость торговой недвижимости в зависимости от площади и отдаленности для исследуемого объекта составляет 555руб. за 1кв.м. в месяц. Вероятно всего рассчитанная арендная ставка 1кв.м. руб/месяц в сумме 1227руб не является рыночной, соответственно не может быть принята судом в качестве достоверной информации. Здесь необходимо вернуться к оговорке эксперта на л.з. № 55 эксперт указывает: «...при затратном подходе оцененная стоимость может значительно отличаться от рыночной стоимости, так как между затратами и полезностью нет прямой связи...».

Кроме того, в рассчитанной ставке 1227руб/мес за кв.м. «сидит» стоимость земельного участка в сумме 99 917 825,40руб - которая не имеет к рассматриваемому случаю никакого отношения, поскольку земельный участок принадлежит ООО «Дельта-Центр» на праве аренды, а величина ежемесячного платежа за него по договору аренды составляет 163347,70руб.

Простейший проверочный расчет указывает на то, что за период чуть более чем 4 года арендатор компенсирует арендодателю все понесенные последним издержки на возведения всего здания автосалона включая стоимость земельного участка в сумме 99 917 825,40руб; в стоимости определенной экспертом на долю земельного участка в составе ежемесячного платежа приходится 1 885 241руб (99 917 825,40руб / 53 месяца).

По причине множества допущений, сделанных экспертами, считаем, что содержание проведенного экспертом исследования не позволяет определить рыночную стоимость права временного владения и пользования (стоимости аренды) здания автосалона, общей площадью 3222, 8 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Свердловская обл., Московский тракт 8 км, д. 27, по состоянию на 18.03.2015г.

Имеются в заключении и менее критичные противоречия, также заслуживающие внимания

Также, обращаем внимание суда на то, что материалы дела содержат противоречащие друг другу доказательства рыночной стоимости права временного владения и пользования (стоимости аренды) здания автосалона, общей площадью 3222, 8 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Свердловская обл., Московский тракт 8 км, д. 27, по состоянию на 18.03.2015г. - Экспертное заключение ЗАО «Региональный центр оценки и управления стоимостью предприятия» и Отчет ООО «Консалтинг Групп», указавшие рыночную стоимость аренды 3953000,00 рублей и 2462000,00 рублей соответственно. Обе квалицированные компании, со значительным профессиональным стажем в области оценки и безупречной репутацией, рекомендованные истцами, оценивая рыночную стоимость права аренды, получают результаты отличные друг от друга более чем на 62%, что не укладывается в понятие погрешность и не объяснимо логически. Не смотря на значительную долю субъективизма, при подготовке подобного рода документов(экспертных заключений), в экспертных заключениях должны содержаться объективные и обоснованные величины рыночной стоимости

права аренды, которая в соответствии со ст.З Федерального закона от 29.07.1998 № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Считаем, что имеющиеся в материалах дела результаты отчета об оценке и заключения эксперта вышеуказанных компаний о рыночной стоимости права аренды не будут способствовать всестороннему и правильному рассмотрению дела, а принятое решение не будет отвечать требованиям статьи 168 АПК РФ.

В соответствии с ч.З.ст.82 АПК РФ Лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать .о проведении дополнительной или повторной экспертизы.

В соответствии с ч.2.ст.87 АПК РФ В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

На основании изложенного, в соответствии с ч. 3 ст. 82, ч.2 ст.87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ходатайствую о проведении повторной экспертизы для определения рыночной стоимости права временного владения и пользования (стоимости аренды) здания автосалона, общей площадью 3222, 8 кв. м, расположенного по адресу: Россия, Свердловская обл., Московский тракт 8 км, д. 27, по состоянию на 18.03.2015г. сравнительным подходом, поручив проведение экспертизы ООО «Уральское бюро экспертизы и оценки» (адрес: 620075 <...>- Сибиряка, 101, 8 этаж, офис 8.12, Электронная почта: uralbo@uralbo.ru, Тел.: <***>; +7 (343) 372-54-75), специалисты которого обладают необходимой квалификацией и должным опытом.

Подтверждение о возможности проведения такого рода экспертизы, о стоимости и сроках с приложением сведений о кандидатуре эксперта и его квалификации ранее предоставлялись представителем ООО «УралАвтоХаус» и имеются в материалах дела».

Истцы против проведения повторной экспертизы возражают.

Ответчик - ООО «Дельта-Центр», ходатайство другого ответчика поддержал.

Ходатайство принято судом к рассмотрению, приобщено к материалам дела.

От ответчика - ООО «УралАвтоХаус», в материалы дела поступил оригинал ходатайства об отложении судебного заседания, поданного через систему Мой арбитр.

Истцы возражают против отложения судебного разбирательства.

Ответчик - ООО «Дельта-Центр», ходатайство другого ответчика поддержал.

В связи с привлечением к участию в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО7,

заявленного ходатайства о проведении повторной экспертизы, суд счёл ходатайство ответчика подлежащим удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 51, 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

Лицам, участвующим в деле, при отсутствии возможности обеспечения явки полномочных представителей в судебное заседание, необходимо уведомить арбитражный суд о возможности рассмотрения дела без участия представителей.

Предложить экспертам: представить письменные пояснения.

Сторонам представить письменные позиции по заявленному ходатайству о назначении повторной экспертизы, дополнительные документы для рассмотрения указанного ходатайства.

Рекомендовать сторонам рассмотреть возможность урегулирования спора путём заключения мирового соглашения.

В соответствии со ст. 138 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд разъясняет сторонам их право на урегулирование спора путём заключения мирового соглашения или с применением других примирительных процедур, в том числе медиации.

Стороны могут обратиться в комнату примирения, расположенную в Арбитражном суде Свердловской области (зал № 602), в которой работают медиаторы. По организационным вопросам, связанным с работой комнаты примирения Вы можете обращаться по телефону <***>.

При достижении мирового соглашения в судебное заседание необходимо представить текст мирового соглашения, подписанный уполномоченными лицами (при подписании мирового соглашения представителем - доверенность, предоставляющую специальное полномочие на заключение мирового соглашения), а также в случае неявки сторон в судебное заседание - письменное ходатайство об утверждении мирового соглашения в их отсутствие.

При утверждении мирового соглашения до принятия судебного акта по существу спора половина государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче иска, возвращается ему из федерального бюджета.

В случае невозможности обеспечения явки уполномоченных представителей сторонам необходимо представить заявления о

рассмотрении вопроса об утверждения мирового соглашения в отсутствие их представителей.

Адрес для корреспонденции: 620075, <...>. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

телефон справочной службы: <***>, специалист судьи Кузьминых Ольга Сергеевна, тел. <***>,

помощник судьи Курбатова Анастасия Александровна, тел. <***>.

Информацию о движении настоящего дела можно узнать на сайте суда www.ekaterinburg.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

Подлинные документы представляются суду для обозрения с составлением реестра и выдаются после окончания заседания под расписку на представленном реестре.

Судья Т.А.Дёмина