Гражданский кодекс часть 1

Акционерное общество "Уральский Электромеханический Завод" обратилось в суд с исковым заявлением Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Свердловской области с требованием об урегулировании разногласий при заключении договора аренды земельного участка.

Определением от 28.12.2020 г. судом была назначена судебная экспертиза с целью установления рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0703006:37 и 66:35:0221001:214.

23.03.2021 г. экспертное заключение поступило в материалы дела.

08.04.2021 г. от истца поступило ходатайство о назначении дополнительной экспертизы.

Определением от 26.04.2021 г. суд назначил по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу с целью установления рыночной стоимости права аренды земельных участков с кадастровыми номерами 66:41:0703006:37 и 66:35:0221001:214 сроком на 5 лет.

Производство по делу №А60-49706/2020 приостановлено до поступления в материалы дела заключения эксперта.

18.05.2021 г. в материалы дела представлено экспертное заключение.

Определением от 25.05.2021 г. производство по делу возобновлено.

В настоящем судебном заседании стороны заявили ходатайство о вызове в судебное заседание эксперта для дачи пояснений.

Истцом представлено дополнение к исковому заявлению, вопросы для эксперта. Дополнительные документы приобщены к материалам дела.

Истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований. Уточнение принято на основании ст. 49 АПК РФ.

Ответчик представил отзыв на дополнительное заключение эксперта.

В отзыве ответчик указывает, что представленное заключение эксперта не соответствует нормам действующего законодательства и нормам ФСО, а именно:

«В Заключении эксперта по оценочной экспертизе по делу №А60-49706/2020 от 17.05.2021 Арбитражного суда Свердловской области выполнена экспертом ФИО4 в нарушении статья 8. ФЗ-173 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации": в которой говориться, что эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

В заключении эксперта выявлены существенные нарушения, исправление которых приведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки:

- нарушен раздел V ФСО №7 «Анализ рынка». В заключении эксперта отсутствует анализ рынка, в следствии чего в заключении не обоснован выбор объектов - аналогов на основании которых проводятся расчеты. Из чего следует, что эксперт вводит в заблуждение суд в установлении цены объекта оценки.

Данное нарушение является первичным нарушением, это означает, что данное нарушение ведет к последующим, связанных с ним нарушений в расчетах для определения цены.

В нарушение:

- п. 5 ФСО№7 Эксперт не проведен осмотр объекта оценки и не указаны причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с не проведением осмотра. В связи с этим оценщиком нарушен п.23б ФСО№1 - о сборе и анализе информации необходимой для проведения оценки, с последующим нарушением п.8ж ФСО №3 - описание объекта оценки.

- п. 11 ФСО№3 в заключении нет доступных для проверки ссылок на источники размещения информации по объектам-аналогам, следовательно, фактически в заключении предоставлена информация, собранная неустановленными лицами, в неустановленное время, а поэтому не является проверяемой.

Кроме того, в нарушение п.22в ФСО-7 не описан объем доступных эксперту рыночных данных об объектах-аналогах и не определены критерии их отбора.

В соответствии с пп. «з» п. 8 Приказа Минэкономразвития от 20 мая 2015 г. № 299 «Об утверждении федерального стандарта оценки "требования к отчету об оценке (ФСО № 3)»: Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения: анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость.

Имеющийся анализ рынка, и корректировка нельзя признать адекватной, так как ее нет в заключении эксперта от 20.05.2021.

В соответствии со ст. 17.1 ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29.07.1998 N 135-ФЗ: для целей настоящего Федерального закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.».

Отзыв приобщен к материалам дела.

Согласно ч. 3 ст. 86 АПК РФ, по ходатайству лица, участвующего в деле, или по инициативе арбитражного суда эксперт может быть вызван в судебное заседание.

Эксперт после оглашения его заключения вправе дать по нему необходимые пояснения, а также обязан ответить на дополнительные вопросы лиц, участвующих в деле, и суда. Ответы эксперта на дополнительные вопросы заносятся в протокол судебного заседания.

С учетом доводов лиц, участвующих в деле, суд счел ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание подлежащим удовлетворению.

Истцом представлены вопросы по существу проведенных экспертиз:

1. Оценка экспертом проведена по состоянию на 01.11.2019 г. Имеет ли значение в этом случае осмотр оцениваемых объектов на момент проведения экспертизы? обязательно ли фотографирование объектов и приобщение фото к выводам эксперта?

2. Информация Истца о наличие (отсутствие) коммуникаций на оцениваемых земельных участках повлияла на выводы экспертного заключения, на итоговые значения рыночной стоимости земельных участков и права аренды на 5 лет? А именно, отсутствие газоснабжения на оцениваемых земельных участках и отсутствие водоснабжения (водоотведения) на земельном участке с кадастровым номером 66:35:0221001:214 (Белоярская зона отдыха)?

3. Участвует ли информация об этажности объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в расчётах при определении рыночной стоимости земельных участков и стоимости права аренды земельных участков сроком на 5 лет?

4. В расчёте величины рыночной стоимости права аренды земельных участков сроком на 5 лет экспертом применены ставки капитализации и дисконтирования, определенные на основании значения кривой бескупонной доходности государственных облигаций на дату оценки - 6,17 %. Обоснуйте, пожалуйста, выбранную методику?

В связи с вызовом эксперта в судебное заседание судебное разбирательство откладывается.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 158, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Судебное разбирательство отложить на 22 июля 2021 13:30. Судебное заседание состоится в помещении Арбитражного суда Свердловской области по адресу:ул. Шарташская, д. 4, г. Екатеринбург, обл. Свердловская, зал № 807.

Вызвать в судебное заседание для дачи пояснений по проведенной экспертизе эксперта ООО «Главэкспертиза» ФИО4, а также ФИО1.

Адрес для корреспонденции: ул. Шарташская, д. 4, г. Екатеринбург, обл. Свердловская. При переписке просьба ссылаться на номер дела.

Телефон справочной службы суда: (343) 376 10 76.

Информацию о движении настоящего дела можно узнать на сайте суда www.ekaterinburg.arbitr.ru или в информационном киоске, расположенном на первом этаже здания суда.

2. В соответствии со ст. 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представить в надлежаще заверенных копиях, с предоставлением подлинников для обозрения в судебном заседании.

Подлинные документы представляются суду для обозрения с составлением реестра и выдаются после окончания заседания под расписку на представленном реестре.

3. При обращении в суд с заявлением о выдаче копии судебного акта, либо об ознакомлении с материалами дела, с информацией о дате и времени выдачи копии судебного акта или ознакомления с материалами дела соответственно, можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

Судья Е.С. Ашихмина