Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Г. Италмасовой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи М.А. Харченко, рассмотрел в судебном заседании заявление конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строй-Индустрия» (ИНН <***>, далее – общество, должник) ФИО1 (далее – ФИО1, конкурсный управляющий) об оспаривании сделок должника с ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ г.р., далее – Летыченко).

В судебном заседании приняли участие представители:

конкурсного управляющего – ФИО3 по доверенности от 10.01.2020;

КПК «Содействие» – ФИО4 по доверенности от 17.09.2019 № 19-127/КПК,

ФИО2 – ФИО5 по доверенности от 01.02.2019.

05.09.2018 арбитражным судом принято заявление кредитора о признании общества банкротом, возбуждено дело о банкротстве.

08.04.2019 решением суда общество признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден ФИО1

21.08.2019 ФИО1 обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными двух сделок должника с Летыченко: договора купли-продажи от 28.12.2016 квартиры № 2 и договора купли-продажи от 26.06.2017 квартиры № 1, расположенных в доме № 5В по проспекту Ильича в городе Первоуральске Свердловской области, и о применении последствий недействительности указанных сделок в виде взыскания с Летыченко в пользу общества стоимости имущества на дату заключения указанных договоров в размере 12 512 214 руб. и 12 491 457 руб. 17 коп. соответственно.

Конкурсный управляющий ссылался на то, что квартира № 1 площадью 301,4 кв. м была продана за 3 500 000 руб., квартира № 2 площадь. 300,9 кв. м – за 2 550 000 руб., в то время как их рыночная стоимость составляла на даты совершения сделок 12 512 214 руб. и 12 491 457 руб. соответственно. Таким образом, спорные сделки являются недействительными ввиду того, что цены сделок существенно ниже рыночной стоимости.

В судебном заседании 06.11.2019 Летыченко заявил, что при совершении оспариваемых сделок действовал добросовестно, представил письмо ООО «Дома Квартиры Дачи – Строй» (ИНН <***>), согласно которому между ним и Летыченко 15.12.2016 был заключен договор возмездного оказания услуг по поиску объекта недвижимости и сопровождению сделки и договор от 05.04.2017 об оказании услуг по продаже недвижимости.

В судебном заседании 03.12.2019 Летыченко представил выполненные ООО «Многопрофильная компания «Право. Оценка. Недвижимость» отчёты от 10.10.2019 № 1663/10-2019 и 1664/10-2019 об оценке спорных квартир на даты сделок, в соответствии с которыми их рыночная стоимость составляла на даты совершения сделок 4 291 000 руб. и 4 159 000 руб. соответственно

Кооператив представил документы, подтверждающие его расходы на реконструкцию (перепланировку) спорных квартир.

Конкурсный управляющий заявил, что им изучается вопрос о необходимости назначения судебной экспертизы.

Суд установил, что извещения, направленные ФИО6 по двум адресам, возвращены органом почтовой связи с указанием на истечение срока хранения, а ответ на запрос из органа регистрационного учета граждан не поступил, в связи с чем отложил судебное разбирательство до 14.01.2020.

06.12.2019 поступили сведения о месте регистрации ФИО6, на основании которых суд установил, что ФИО6 извещен надлежащим образом.

09.01.2020 от ответчика поступили ходатайства: о приобщении к материалам дела рецензии, письменного расчёта рыночной стоимости квартир; о направлении судебного запроса в Отдел полиции ОМВД России по г. Первоуральску о предоставлении материалов проверки по жалобам граждан на то, что по месту нахождения спорных квартир собираются бомжи и нарушают общественный порядок; о допросе свидетеля ФИО7, являвшегося представителем продавца для дачи пояснения о состоянии спорных квартир на момент совершения сделок.

Определением от 06 марта 2020 года производство по заявлению было приостановлено в связи с назначением экспертизы по данному делу.

01 июня 2020 года в адрес суда поступило заключение эксперта.

Проанализировав в совокупности установленные обстоятельства, суд пришел к выводу о наличии оснований для возобновления производства по заявлению конкурсного управляющего об оспаривании сделок должника с ФИО2 от 21.08.2019.

В судебном заседании 26.08.2020 ФИО2 представил отзыв, в удовлетворении заявления просит отказать.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ

в соответствии с п. 1 ст. 61.1 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве) сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

В силу п. 2 ст. 61.2 Закона о банкротстве сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка).

Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Цель причинения вреда имущественным правам кредиторов предполагается, если на момент совершения сделки должник отвечал или в результате совершения сделки стал отвечать признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества и сделка была совершена безвозмездно или в отношении заинтересованного лица, либо направлена на выплату (выдел) доли (пая) в имуществе должника учредителю (участнику) должника в связи с выходом из состава учредителей (участников) должника, либо совершена при наличии одного из следующих условий:

стоимость переданного в результате совершения сделки или нескольких взаимосвязанных сделок имущества либо принятых обязательства и (или) обязанности составляет двадцать и более процентов балансовой стоимости активов должника, а для кредитной организации - десять и более процентов балансовой стоимости активов должника, определенной по данным бухгалтерской отчетности должника на последнюю отчетную дату перед совершением указанных сделки или сделок;

должник изменил свое место жительства или место нахождения без уведомления кредиторов непосредственно перед совершением сделки или после ее совершения, либо скрыл свое имущество, либо уничтожил или исказил правоустанавливающие документы, документы бухгалтерской и (или) иной отчетности или учетные документы, ведение которых предусмотрено законодательством Российской Федерации, либо в результате ненадлежащего исполнения должником обязанностей по хранению и ведению бухгалтерской отчетности были уничтожены или искажены указанные документы;

после совершения сделки по передаче имущества должник продолжал осуществлять пользование и (или) владение данным имуществом либо давать указания его собственнику об определении судьбы данного имущества.

Согласно п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 (ред. от 30.07.2013) "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – постановление № 63) пункт 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве предусматривает возможность признания недействительной сделки, совершенной должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов (подозрительная сделка).

В силу этой нормы для признания сделки недействительной по данному основанию необходимо, чтобы оспаривающее сделку лицо доказало наличие совокупности всех следующих обстоятельств: а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов; б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов; в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки (с учетом пункта 7 настоящего Постановления).

В случае недоказанности хотя бы одного из этих обстоятельств суд отказывает в признании сделки недействительной по данному основанию.

Согласно п. 7 постановления № 63 предполагается, что другая сторона сделки знала о совершении сделки с целью причинить вред имущественным правам кредиторов, если она признана заинтересованным лицом (статья 19 этого Закона) либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника. Данные презумпции являются опровержимыми - они применяются, если иное не доказано другой стороной сделки.

При решении вопроса о том, должна ли была другая сторона сделки знать об указанных обстоятельствах, во внимание принимается то, насколько она могла, действуя разумно и проявляя требующуюся от нее по условиям оборота осмотрительность, установить наличие этих обстоятельств.

Согласно абзацу второму пункта 3 статьи 28 Закона о банкротстве сведения о введении наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления, о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства подлежат обязательному опубликованию в порядке, предусмотренном названной статьей. В связи с этим при наличии таких публикаций в случае оспаривания на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделок, совершенных после этих публикаций, надлежит исходить из следующего: если не доказано иное, любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а значит и о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности.

Как следует из материалов дела, 28.12.2016, 26.06.2017 между обществом (продавцом) в лице директора ФИО8 и ФИО2 заключены два договора купли-продажи: 1) квартиры № 2, общей площадью 300,9 кв. м, кадастровый номер 66:58:0114001:4274, расположенной по адресу: <...>, по цене 2 550 000 рублей и 2) квартиры № 1, общей площадью 301,4 кв.м, кадастровый номер 66:58:0114001:4269, расположенной по адресу: <...>, по цене 3 500 000 рублей.

Поскольку оспариваемые сделки были совершены в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом, финансовый управляющий пришёл к выводу о том, что оспариваемые сделки является подозрительными.

Вместе с тем суд считает, что они не могут быть признаны недействительными по следующим основаниям.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества назначена судебная экспертиза.

Экспертом установлено, что ориентировочная стоимость квартиры № 1, расположенной по адресу: <...>, по состоянию на дату заключения договора купли-продажи 26.06.2017 года, полученная в рамках сравнительного подхода составляет:

С коммуникациями: 5 795 018 рублей;

Без коммуникаций: 4 344 681 рубль.

Стоимость квартиры № 2, расположенной по адресу: <...>, по состоянию на дату заключения договора купли-продажи 28.12.2016 года, полученная в рамках сравнительного подхода составляет:

С коммуникациями: 5 785 404 рубля;

Без коммуникаций: 4 337 474 рубля.

Кроме того, экспертом указано, что один из критериев, влияющих на диапозоны стоимости, являются оборачиваемость объектов (т.е. частота сделок), а также развитость рынка.

Развитость рынка может быть:

- Низкой +/- 30% (депрессивные регионы, объекты удаленные от региональных центров);

- Средней +/- 20% (региональные центры);

- Высокой +/- 15% (города - миллионники. крупные городские агломерации); Оборачиваемость объектов (частота сделок) может быть:

- Низкой +/- 30% (крупные объекты недвижимости, объекты с уникальными характеристиками);

- Средней +/- 20% (коммерческая недвижимость среднего масштаба);

- Высокой +/- 15% (стандартные квартиры и коммерческие объекты малого масштаба);

В рассматриваемом случае, по мнению эксперта, развитость рынка объектов экспертизы является низкой, поскольку объекты находятся в г. Первоуральске. Рынок индивидуальных жилых домов Свердловской области, в том числе в сегменте таунхаусов. наиболее развит в районах непосредственной близости от г. Екатеринбурга (пригородная зона).

Оборачиваемость объектов явилась также низкой, поскольку квартиры в таунхаусах занимают малую долю рынка в продаже жилой недвижимости, сделки являются единичными.

В связи с чем, возможные границы интервала, в котором, по мнению эксперта, может находиться указанная им стоимость, составляют +/- 30%.

Таким образом, принимая во внимание вышеуказанное заключение эксперта, важно отметить:

Что спорные квартиры, на момент их приобретения ФИО2, 28.12.2016 года/ 26.06.2017 г.г., были без коммуникаций, так как не были подключены к инженерным сетям электро, газо, водо, тепло снабжений.

Довод же конкурсного управляющего, в обоснование иной стоимости спорных квартир, со ссылкой на их кадастровую стоимость, нельзя признать состоятельным, поскольку, кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, согласно действующего законодательства, устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 ст. 65 Земельного кодекса

РФ, ст. 375,390.402 Налогового кодекса РФ, глава 111.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости массовым методом ее определения, без учета индивидуальных особенностей конкретного объекта. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости не тождественна его рыночной стоимости.

При том, что, сам по себе факт отклонения цены сделок от рыночной стоимости, согласно требований законодательства о банкротстве, достаточным основанием для признания сделок недействительными - являться не может.

Кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных, предусмотренных федеральными законами случаях (пункт 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 375, 390, 402 Налогового кодекса Российской Федерации, глава III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Кадастровая стоимость отличается от рыночной стоимости массовым методом её определения, без учета индивидуальных особенностей конкретного объекта. Следовательно, кадастровая стоимость объекта недвижимости не тождественна его рыночной стоимости.

Таким образом, суд считает, что конкурсным управляющим не доказан факт существенного отклонения в меньшую сторону цен сделок от рыночной стоимости упомянутых объектов недвижимости.

Кроме того, отклонение цены сделки от рыночной стоимости не является достаточным основаниям для признания сделки недействительной.

Суд считает, что конкурсным управляющим не доказано, что на дату совершения сделок общество имело очевидные признаки неплатежеспособности.

Также конкурсный управляющий не опроверг довод о том, что последний не является по отношению к должнику аффилированным или иным заинтересованным лицом.

Таким образом, суд считает не установленным наличия всей совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве, для признания сделки недействительной.

Руководствуясь п. 6 ст. 61.8 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ (ред. от 27.12.2019) "О несостоятельности (банкротстве)", ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

определил:

отказать в удовлетворении заявления конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Строй-Индустрия» (ИНН <***>) ФИО1 о признании недействительными договора купли-продажи от 28.12.2016 квартиры № 2 и договора купли-продажи от 26.06.2017 квартиры № 1, расположенных в доме № 5В по проспекту Ильича в городе Первоуральске Свердловской области, и о применении последствий недействительности указанных сделок в виде взыскания с Летыченко в пользу общества стоимости имущества на дату заключения указанных договоров в размере 12 512 214 руб. и 12 491 457 руб. 17 коп.

Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия.

Апелляционная жалоба подаётся через арбитражный суд, принявший определение.

В случае обжалования определения в порядке апелляционного информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.

Судья Е.Г. Италмасова