Гражданский кодекс часть 1

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.О. Шваревой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Е.Е. Захаровой, рассмотрел в судебном заседании заявление ФИО1 о признании торгов по реализации имущества и договора купли-продажи от 08.09.2021 недействительными

в рамках дела № А60-57287/2018 по заявлению ФИО1 о признании себя несостоятельным (банкротом),

заинтересованные лица с правами ответчика: ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании:

от финансового управляющего: ФИО4, представитель по доверенности от 18.05.2022

от должника: ФИО5, представитель по доверенности от 13.05.2022 (участвовал только в судебном заседании 30.05.2022 до отложения, после отложения и в последующем при объявлении перерывов в судебном заседании представитель должника явку не обеспечил).

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

ФИО1 признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура реализации имущества гражданина сроком до 20.09.2019.

26.04.2022 в Арбитражный суд Свердловской области поступило заявление ФИО1 о признании торгов по реализации имущества и договора купли-продажи от 08.09.2021 недействительными.

Определением суда от 04.05.2022 заявление принято к производству и назначено судебное заседание на 30.05.2022.

В арбитражный суд 26.05.2022 через систему подачи документов "Электронный страж" (сервис "Мой арбитр"), от финансового управляющего поступил отзыв с приложениями.

В целях создания условий для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств, при рассмотрении настоящего заявления, определением от 30.05.2022 судебное заседание отложено, сторонам предоставить данные о фактическом изменении характеристик дома с момента его оценки для реализации на торгах. Должнику предоставить пояснения относительно того, где проживал ранее, чем обусловлена смена жительства, а также причины недопуска финансового управляющего к объекту.

06.06.2022 финансовым управляющим, ее представителем ФИО4, в присутствии должника, его представителя ФИО5 и эксперта ФИО6, произведен осмотр имущества должника, составлен акт осмотра, при осмотре велась фотофиксация.

27.06.2022 через систему подачи документов "Электронный страж" (сервис "Мой арбитр") поступили дополнения к заявлению об оспаривании торгов от представителя должника, согласно которым, торги являются недействительными помимо прочего ввиду нарушения порядка их проведения, с приложением экспертного заключения от 17.10.2021, сообщения ЕФРСБ о торгах, протокола о результатах проведения торгов.

28.06.2022 через систему подачи документов "Электронный страж" (сервис "Мой арбитр") от финансового управляющего поступили дополнительные пояснения с приложением акта осмотра от 06.06.2022, заключения специалиста, доказательств направления данных документов сторонам.

01.07.2022 через систему подачи документов "Электронный страж" (сервис "Мой арбитр") от финансового управляющего поступили пояснения относительно дополнительных доводов, касающихся непосредственно процедуры торгов.

В судебном заседании после отложения неоднократно объявлялся перерыв с целью установления надлежащего уведомления третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, - ФИО3, а также предоставления возможности должнику дать дополнительные пояснения и доказательства.

11.07.2022 от представителя ФИО3 по доверенности – ФИО2 поступил отзыв, согласно которому ФИО3 осведомлена о процессе, ходатайствует об отказе в удовлетворении заявления.

Рассмотрев материалы дела, суд

УСТАНОВИЛ:

В рамках дела о банкротствеФИО1, инициированного кредиторомФИО7, определением Арбитражного суда Свердловской области от 17.06.2019 удовлетворено заявление финансового управляющего о признании недействительной сделкой договор купли-продажи (купчая) от 02.07.2017 земельного участка, площадью 1414 +/- 13 кв. м (кадастровый номер 66:58:0111001:194) и объект незавершенного строительства площадью 149,5 кв. м (площадь застройки) (кадастровый номер 66:58:0000000:11361), расположенных по адресу: <...>, заключенный между ФИО1 и ФИО8. Спорное имущество возвращено в конкурсную массу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2019 также удовлетворено заявление финансового управляющего о признании недействительной сделкой - договор купли-продажи от 07.07.2017 автотранспортного средства.

Признавая указанные выше сделки недействительными, суд установил, что имущество должника, в том числе спорный дом и земельный участок, отчуждено с противоправной целью предотвращения взыскания со стороны кредиторов на указанное имущество, что не отвечает принципам добросовестности.

Имущество, ранее отчужденное по недействительным сделкам, возвращено в конкурсную массу.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 15.12.2020 утверждено Положение о порядке, условиях и сроках реализации имущества, возвращенного по недействительным сделкам (земельный участок и объект незавершенного строительства).

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 16.06.2020 по заявлению ФИО9 из конкурсной массы должника исключено жилое помещение (квартира), площадью 53,5 кв. м, кадастровый номер 66:58:0111013:692.

Относительно объектов недвижимости, реализованных в спорных торгах, из материалов дела следует, что они были включены финансовым управляющим в конкурсную массу в качестве земельного участка и объекта незавершенного строительства со степенью готовности 20%.

Как указано выше, объекты были включены в конкурсную массу в результате активных действий финансового управляющего и кредиторов по оспариванию сделки должника по отчуждению спорных объектов (определение арбитражного суда от 17.06.2019 с учетом постановления суда апелляционной инстанции от 08.10.2019).

В ходе оспаривания сделки действовали принятые судом обеспечительные меры по запрету производить регистрационные действия в отношении спорных объектов, отмененные по ходатайству финансового управляющего после признания сделки недействительной с целью регистрации права собственности должника на ранее неправомерно отчужденные объекты.

После отмены принятых обеспечительных мер финансовым управляющим совершались действия по реализации спорных объектов на торгах, в то время как должник (не известив финансового управляющего и кредиторов) совершил в отношении спорного объекта недвижимости действия по снятию с кадастрового учета объекта незавершенного строительства (площадь застройки 149,5 кв. м) и поставил спорный объект на кадастровый учет как жилой дом площадью 387,6 кв. м.

23.09.2021 кредитор ФИО7 обратилась с заявлением о признании недействительными торгов (являются предметом изучения настоящего спора) посредством публичного предложения № 70879-ОТПП и применении последствий признания торгов недействительными в отношении спорных земельного участка и объекта незавершенного строительства. В качестве оснований для признания торгов недействительными кредитор указывала на нарушения процедуры торгов, а также на аффилированность победителя торгов с финансовым управляющим.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 05.02.2022 в удовлетворении требований ФИО7 о признании недействительными спорных торгов отказано; обстоятельства, на которые ссылалась кредиторов, не установлены. Судебный акт вступил в законную силу и не обжалован участниками дела о банкротстве.

Кроме того, определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2021, оставленным в силе постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021, а также постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2021, должнику отказано в исключении из конкурсной массы имущества (объект незавершенного строительства (дом) и земельный участок), являющегося предметом спорных торгов, как обладающего исполнительским иммунитетом (единственное жилье, по мнению должника).

Отказывая в удовлетворении заявления должника об исключении из конкурсной массы объектов, реализованных на спорных торгах, суды исходили из установленных обстоятельств того, что обращение взыскания на спорный объект (недостроенный дом), на который претендуют должник в качестве единственного пригодного для проживания жилого помещения, не свидетельствует об утрате им права на жилье, поскольку фактически должник в указанном объекте не проживает, никогда не проживал и изначально не имел намерений использовать ее качестве своего единственного места жительства.

Как установлено судами в рамках обособленного спора по вопросу исключения спорных объектов из конкурсной массы, данный объект недвижимости не является жилым помещением, а также не является единственно пригодным для постоянного проживания должника помещением.

Апелляционным судом указано, что искусственная смена должником адреса регистрации свидетельствует не о том, что должник стал фактически проживать в недостроенном доме, а о том, что должником недобросовестно предпринимаются действия для получения в отношении конкретного объекта исполнительского иммунитета не с целью сохранения единственного места проживания должника, а с целью не допустить обращения взыскания на ликвидный объект недвижимости для удовлетворения требований кредиторов.

Судами сделан вывод о том, что действия должника по исключению спорного имущества из конкурсной массы при условии ранее выраженного волеизъявления на отчуждение имущества, не соответствуют критерию добросовестности, на спорное помещение не распространяется исполнительский иммунитет, установленный статьей 446 ГПК РФ.

Обращаясь с заявлением о признании торгов недействительными в рамках настоящего спора, ФИО1 указывает 3 основания (с учетом дополнения) для признания торгов недействительными:

1. Несоответствие выставленного лота фактическим характеристикам реализованного имущества: фактическая продажа на торгах жилого помещения, а не объекта незавершенного строительства, что, по мнению должника, должно существенно повлиять на цену лота. Как полагает должник, финансовый управляющий должна была приостановить торги после того, как узнала о том, что статус объекта изменился.

2. Для должника данный объект недвижимости является единственным жилым для него помещением.

3. Нарушение порядка проведения торгов: Согласно сообщению № 7120682 от 06.08.2021 дата и время окончания подачи заявок является 13.09.2021 в то время как согласно протоколу о результатах открытых торгов посредством публичного предложения в форме открытых торгов по продаже имущества от 03.09.2021 победитель торгов определен 03.09.2021, что фактически на 10 дней раньше срока, установленного сообщением № 7120682 от 06.08.2021.

Относительно первого заявленного основания для признания торгов недействительными о том, что наличие юридического статуса жилого помещения у недвижимого объекта повышает его стоимость; финансовый управляющий не имела правовых оснований для реализации имущества в связи с отсутствием объекта незавершенного строительства в ЕГРН, расположении на его месте жилого помещения, суд первой инстанции считает необходимым исходить из следующего.

Основная задача процедуры банкротства – максимально возможное удовлетворение требований кредиторов, что достигается, в том числе, путем реализации имущества несостоятельного гражданина на торгах.

Использование механизма торгов для реализации имущества обусловлено тем, что именно таким образом достигается возможность произвести отчуждение имущества на рыночных условиях, то есть по максимально выгодной цене.

В силу ст. 449 ГК РФ нарушение механизма определения рыночной цены имущества (например, необоснованное разделение имущества на лоты, которое может привести к снижению покупательской привлекательности; существенное несоответствие описанного лота фактическим характеристикам объекта, не учет лица, предложившего большую цену при всех прочих равных условиях и т.д.), в том числе, может являться основанием для признания торгов недействительными.

Из системного толкования положений гражданского законодательства данные обстоятельства должны существовать к моменту определения победителя торгов, а не возникнуть после заключения и исполнения договора со стороны добросовестного приобретателя. Лицо, которое ссылается на данные обстоятельства, в силу ст. 65 АПК РФ, должно их доказать, в том числе, доказать, что такие обстоятельства возникли до определения победителя торгов.

В рассматриваемом случае спорные торги проведены в соответствии с утвержденным судом положением о проведении торгов, которое недействительным не признано и является действующим.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, отраженной в Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 14.07.2003 N 12-П, при рассмотрении дела необходимо исследование фактических обстоятельств дела по существу и недопустимо установление только формальных условий применения нормы права.

В связи с чем, в данном случае необходимо исследовать: претерпел ли объект, подлежащий продаже, физические изменения, которые повлияли бы на увеличение его стоимости, в период с момента утверждения положения о торгах до фактической реализации (победитель торгов определен 03.09.2021); насколько значимым в денежном выражении является регистрация объекта в качестве жилого помещения при отсутствии фактических оснований.

В судебном заседании 30.05.2022 судом был поставлен вопрос перед сторонами относительно того какие физические изменения произошли с объектом недвижимости и в какой период. С целью предоставить возможность сторонам собрать дополнительные доказательства увеличения стоимости объекта до определения победителя торгов ввиду улучшения характеристик, судебное заседание было отложено.

По мнению представителя должника, данный вопрос не относится к предмету рассмотрения настоящего спора; определяющим является то, что объект зарегистрирован в качестве жилого помещения. После отложения каких-либо дополнительных доказательств в данной части должником не представлено.

Представитель финансового управляющего в подтверждение своей позиции относительно того, что объект недвижимости с момента оценки имущества для целей продажи и утверждения положения до настоящего времени не претерпел качественных изменений, способных увеличить стоимость лота, к отзыву от 25.05.2022 приложил:

акт оценки имущества должника от 19.10.2020, в котором содержатся фото объекта (серая коробка здания, оконные проемы в пленке (стеклопакеты отсутствуют), имеется крыша, отсутствуют двери);

акт осмотра от 07.09.2021, в котором указано состояние: на участке расположен забор, частично из металлического профнастила, частично из деревянных досок. Также на участке расположен недостроенный трехэтажный дом без фасадной отделки, окон, дверей, возведены стены и крыша. У дома на привязи расположена собака. Из-за наличия забора и собаки осуществить полный осмотр всех этажей дома не представляется возможным. К акту приложены фотографии, соответствующие письменному описанию, а также сопоставимые с фотографиями (визуально на фотографиях отсутствуют изменения в объекте) из акта оценки имущества от 19.10.2020;

акт осмотра от 20.05.2022 , в котором указано: на земельном участке расположено строение, которое является недостроенным. У строения имеется 3 этажа, отсутствуют окна и двери, имеется крыша, фасадная отделка отсутствует. Лиц, находящихся на земельном участке, зафиксировано не было.

К акту приложены фотографии, соответствующие письменному описанию, а также сопоставимые с фотографиями из акта оценки имущества от 19.10.2020, а также акта осмотра от 07.09.2021(визуально на фотографиях отсутствуют изменения в объекте).

Каким-либо образом данные доказательства, представленные финансовым управляющим об отсутствии изменений в объекте недвижимости, должником не опровергнуты, равно как и не представлены должником фактические доказательства того, что при определении цены лотов не были учтены какие-либо обстоятельства, существовавшие до определения победителя торгов, которые были бы способны существенно скорректировать цену имущества.

Кроме того, уже в рамках рассмотрения настоящего спора 06.06.2022 финансовым управляющим, ее представителем ФИО4, в присутствии должника, его представителя ФИО5 и эксперта ФИО6, произведен осмотр имущества должника, составлен акт осмотра, при осмотре велась фотофиксация.

На фотографиях от 06.06.2022 видно, что во всем здании имеется только одно пластиковое окно, в данной комнате с пластиковым окном имеются предметы мебели и обихода, электропровод.

Представленное должником экспертное заключение № 2563/п-21, датированное 19.10.2021, учитывая дату осмотра объекта для целей подготовки заключения (17.10.2021), не подтверждает, что с момента утверждения положения о торгах до фактической реализации (победитель торгов определен 03.09.2021) со спорным объектом происходили качественные изменения, способные повлиять на стоимость лота, определяемою в ходе открытых торгов.

Кроме того, из данного заключения не следует, что улучшения не являются отделимыми.

Принимая во внимание изложенное, суд приходит к выводу, что объект, подлежавший продаже, не претерпел каких-либо существенных физических изменений, которые могли значительно увеличить его стоимость, в период с момента утверждения положения о торгах до фактической реализации (победитель торгов определен 03.09.2021), обратного в силу ст. 65 АПК РФ суду не доказано.

Учитывая упрощенный порядок регистрации объектов в качестве жилых для ИЖС (по сути, уведомительный характер об окончании строительства с приложением технического плана без каких-либо дорогостоящих экспертиз, фотофиксации и т.д.), суд также приходит к выводу, что регистрация объекта в качестве жилого помещения при отсутствии фактических оснований не является фактором, который мог бы повысить стоимость лота.

Кроме того, суд принимает во внимание, что должник, ссылаясь на то, что стоимость объекта увеличилась бы на торгах, если было указано, что объект является жилым, по сути, действует непоследовательно и противоречиво, поскольку цель должника в данном случае (учитывая иные обособленные споры, в том числе, об исключении данного имущества из конкурсной массы) не увеличение конкурсной массы, а, наоборот, исключения данного имущества из конкурсной массы.

Ссылка должника на то, что финансовый управляющий должна была приостановить торги после того, как узнала о том, что статус объекта изменился, судом отклоняется, поскольку должником не доказана осведомленность финансового управляющего в момент проведения торгов об изменении юридического (не фактического) статуса объекта.

Так, из материалов электронного дела следует, что при отказе в исключении из конкурсной массы спорных лотов, в качестве единственного пригодного для проживания помещения, суд в определении от 18.06.2021 ссылался еще на данные ЕГРН, согласно которым имущество является объектом незавершенного строительства.

Обращаясь 22.09.2021 с заявлением о признании регистрации спорного объекта в качестве жилого помещения недействительной сделкой, финансовый управляющий указывала, что уже после реализации имущества ФИО1 ей стало известно, что 01.06.2021 объект незавершенного строительства, площадью застройки 149,5 кв.м., строительство которого осуществлено на 20%, кадастровый помер: 66:58:0000000:11361 был снят с кадастрового учета. Также 01.06.2021 на том же земельном участке было зарегистрировано здание с кадастровым номером: 66:58:0111001:3711, площадью 387,6 кв. м. Данные о том, что финансовый управляющий была осведомлена ранее об изменении статуса объекта, - не представлены.

В данном случае, принимая во внимание, что именно недобросовестные действия самого должника (скрытые вопреки требованиям Закона о банкротстве от финансового управляющего действия по изменению статуса объекта недвижимости с объекта незавершенного строительства в жилое помещение в период, когда были отменены обеспечительные меры для проведения торгов, исключительно с целью предотвращения взыскания на данное имущество) привели к тому, что на момент определения победителя торгов юридически уже отсутствовал объект незавершенного строительства, указанный в ЕГРН, который входил в лот, суд признает такое поведения должника злоупотреблением правом.

В результате такого недобросовестного поведения должника, пострадал, в первую очередь, добросовестный победитель торгов, оплативший приобретенное имущество, но не имеющий на протяжении уже около 10 месяцев возможности владеть, пользоваться и распоряжаться данным имуществом.

Такое поведение недобросовестных лиц, направленное на необоснованное нивелирование результатов торгов, подрывает доверие со стороны экономически активного общества к торгам в ходе процедуры банкротства как способу приобретения имущества, снижая эффективность процедуры как таковой.

В силу статьи 10 ГК РФ последствием злоупотребления правом является отказ лицу в защите принадлежащего ему права.

Относительно второго основания для признания торгов недействительными, согласно которому данный объект недвижимости является единственным жилым для него помещением, суд первой инстанции считает необходимым исходить из следующего.

Конституционный Суд Российской Федерации, давая в Постановлении №11-П оценку конституционности положениям абзаца второго части 1 статьи 446 ГПК РФ, указал - исполнительский иммунитет в отношении жилых помещений предназначен не для того, чтобы в любом случае сохранить за гражданином-должником принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение, а для того, чтобы, не допуская нарушения самого существа конституционного права на жилище и умаления человеческого достоинства, гарантировать гражданину-должнику и членам его семьи уровень обеспеченности жильем, необходимый для нормального существования (абзац первый пункта 4 мотивировочной части постановления). Согласно статье 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Принимая во внимание недопустимость формального применения права, а также упрощенный порядок регистрации объектов в качестве жилых для ИЖС, независимо от осуществления государственной регистрации объекта в качестве жилого помещения, в данном случае следует установить: 1. наличие у объекта соответствующих признаков жилого помещения на момент определения победителя торгов; 2. фактическую нуждаемость должника в жилом помещении на момент определения победителя торгов.

Как уже было указано ранее, определением Арбитражного суда Свердловской области от 18.06.2021, оставленным в силе постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2021, а также постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 07.12.2021, должнику отказано в исключении из конкурсной массы имущества (объект незавершенного строительства (дом) и земельный участок), являющегося предметом спорных торгов, как обладающего исполнительским иммунитетом (единственное жилье, по мнению должника).

В указанном обособленном споре суды пришли к выводу, что данный объект недвижимости не является жилым помещением, а также не является единственно пригодным для постоянного проживания должника помещением (не установили фактическую нуждаемость в жилье). При этом суды оценивали именно физическое состояние дома (при оценке доводов ссылались на наличие/отсутствие крыши, окон, дверей, коммуникаций и т.д.), а не юридический статус объекта (объект незавершенного строительства).

Апелляционным судом в постановлении от 08.09.2021 указано, что искусственная смена должником адреса регистрации свидетельствует не о том, что должник стал фактически проживать в недостроенном доме, а о том, что должником недобросовестно предпринимаются действия для получения в отношении конкретного объекта исполнительского иммунитета не с целью сохранения единственного места проживания должника, а с целью не допустить обращения взыскания на ликвидный объект недвижимости для удовлетворения требований кредиторов.

Так, апелляционный суд, проанализировав процессуальные документы по делу, установил, что должник указывает в качестве адреса регистрации и своего места жительства иной адрес: Свердловская область, г.Первоуральск, ул.50 лет ССР, д.20 кв.7, что свидетельствует о том, что должник проживает по другому адресу, нежели расположен спорный дом.

Таким образом, судами установлено как отсутствие фактической нуждаемости должника в жилье, так и несоответствие объекта недвижимости в качестве пригодного для постоянного проживания.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В судебном заседании 30.05.2022 уже в рамках настоящего спора судом также было предложено представителю должника дать пояснения, чем обусловлена смена прописки, какие жизненные обстоятельства должника до даты определения победителя торгов свидетельствуют о нуждаемости в жилье, доказательства реальности постоянного проживания в доме (аудиопротокол), в связи с чем, судебное заседание было отложено, потом последовательно неоднократно объявлялся перерыв.

Между тем, представитель должника после указанной даты в судебные заседания не являлся, пояснения относительно поставленных вопросов не представил.

Как было указано выше, 06.06.2022 финансовым управляющим, ее представителем ФИО4, в присутствии должника, его представителя ФИО5 и эксперта ФИО6, произведен осмотр имущества должника, составлен акт осмотра, при осмотре велась фотофиксация.

Согласно выводам специалиста ФИО6, изложенным в заключении специалиста № 06/06- 2022-С от 06.06.2022 года (Приложение №2) трёх этажный дом, расположенный по адресу: <...> не имеет необходимые условия предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании санитарно-гигиеническим требованиям. Так, специалистом сделан вывод, что водоснабжение отсутствует, вода привозная, внутренняя отделка по полам всех этажей отсутствует, стены внутри помещений не оштукатурены, выполнена частичная электрическая разводка по первому этажу. Данное строение является объектом незавершенного строительства. Строение не пригодно для круглогодичного проживания. Таким образом, строение не соответствует статусу жилого объекта.

Кроме того, специалистом сделан вывод, что за период проведения торгов степень готовности строения не изменилась.

Экспертиза проведена следующими методами: визуальный (осмотр); методом экспертной оценки (соотнесение с установленными требованиями), измерительным методом (путем измерения специальными приборами, расчетный (расчет разных параметров на основе измерений).

Должник каких-либо возражений относительно содержания данного экспертного заключения не представил.

Суд, проанализировав данное заключение, каких-либо упущений не выявил.

Более того, из анализа ранее составленных финансовым управляющим актов осмотра земельного участка и строения не следует, что имелись признаки постоянного проживания (нахождения) в объекте. Так, в акте осмотра от 20.05.2022 указано, что лиц, находящихся на земельном участке, зафиксировано не было. Указанное обстоятельство не опровергнуто.

Представитель должника, настаивая, что спорный объект недвижимости следует признать жилым домом, исходит из того, что помещение обустроено предметами домашнего обихода, подключено к сети электропитания с напряжением 220 вольт, установлено пластиковое окно с двойным стеклопакетом, ссылается на экспертное заключение № 2563/п-21, датированное 19.10.2021, дата осмотра объекта для целей подготовки заключения 17.10.2021.

Как было уже указано ранее, учитывая дату, как самого заключения, так и осмотра, принимая во внимание, что именно у должника имеется неограниченный доступ к объекту в любое время, в том числе на протяжении всего периода проведения торгов, данный документ не подтверждает, что указанные обстоятельства имелись на дату определения победителя торгов, а, следовательно, отсутствуют доказательства, что могли повлиять на результаты торгов.

Кроме того, суд обращает внимание на следующие несоответствия в указанном заключении, которые ставят под сомнение его достоверность: в заключении приведены основные и обязательные требования к жилым помещениям согласно постановлению правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (с изм. от 27.07.2020). Так, в пункте 12 постановления (стр. 5 заключения от 19.10.2021) указано, что жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Между тем, как следует из всех заключений, документов, представленных в материалы дела, в том числе фотографий, и не оспаривается должником, спорный объект недвижимости является трехэтажным зданием, в связи с чем, на него не распространяется указанное допущение об отсутствии водопровода и канализированных уборных.

То, что, по сути, жилым помещением должник признает только одну комнату из всего объекта не означает, что данное правило не распространяется на данное трехэтажное здание, обратное бы означало возможность обхода установленных правил.

При этом, из данного заключения следует, что у объекта отсутствует подключение к центральному водопроводу, поскольку в нем указано, что хозяйственно-питьевое водоснабжение осуществляется посредствам доставки воды из питьевого источника, находящегося в радиусе 1,5 км (стр. 11 заключения). Кроме того, в заключении отсутствует вывод о наличии канализированных уборных, в связи с чем, итоговый вывод о возможности постоянного проживания с учетом п. 12 постановления правительства РФ от 28.01.2006 № 47 (с изм. от 27.07.2020) сделан в отсутствие необходимых доказательств.

Ссылка должника в дополнениях к заявлению от 27.06.2022 на то, что в настоящий момент жилое помещение обеспечено постоянным водоснабжением путем присоединения к общим сетям водоснабжения г. Первоуральск, документально не подтверждена. Кроме того, не опровергает отсутствие указанного обстоятельства на момент проведения торгов, равно как и не опровергает отсутствие канализированных уборных (во всех заключениях речь идет только о выгребных ямах).

Наличие предметов мебели и обихода на фотографиях, которые сделаны в определенную с должником дату совместного осмотра, в отсутствие иных объективных доказательств, также не свидетельствуют о постоянном проживании должника по указанному адресу и/или нуждаемости в жилом помещении.

Ссылка на то, что должник оплачивает коммунальные платежи в соответствии с ЖК РФ и по тарифам, установленным для жилых помещений, документально не подтверждена и в любом случае не свидетельствует о фактических характеристиках здания, обусловлена исключительно наличием регистрации здания в качестве жилого.

Таким образом, декларируя необходимость признать торги недействительными, поскольку на них реализовано единственное пригодное для проживания должника жилье, в котором он нуждается, должник каких-либо фактических доказательств данного утверждения не представил.

Учитывая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами арбитражного суда по ранее рассмотренному обособленному спору об отказе в исключении имущества из конкурсной массы, в отсутствие доказательств того, что данные обстоятельства каким-то существенным образом изменились после, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания торгов недействительными по заявленному основанию (реализовано на торгах единственное пригодное для проживания должника помещение).

Относительно третьего основания для признания торгов недействительными, ввиду нарушения порядка проведения торгов, а именно: определение победителя торгов на 10 дней ранее срока, установленного сообщением № 7120682 от 06.08.2021, суд первой инстанции считает необходимым исходить из следующего.

Опровергая данный довод, финансовый управляющий дал исчерпывающие пояснения следующего характера.

В объявлении о проведении торгов от 06.08.2022 года (Сообщение ЕФРСБ №7120682) указано, что торги проводятся посредством публичного предложения.

Согласно п. 4 ст. 139 Закона о банкротстве, в случае, если повторные торги по продаже имущества должника признаны несостоявшимися или договор купли-продажи не был заключен с их единственным участником, а также в случае незаключения договора купли-продажи по результатам повторных торгов продаваемое на торгах имущество должника подлежит продаже посредством публичного предложения.

При продаже имущества должника посредством публичного предложения в сообщении о проведении торгов наряду со сведениями, предусмотренными статьей 110 настоящего Федерального закона, указываются величина снижения начальной цены продажи имущества должника и срок, по истечении которого последовательно снижается указанная начальная цена. При этом начальная цена продажи имущества должника устанавливается в размере начальной цены, указанной в сообщении о продаже имущества должника на повторных торгах.

Рассмотрение организатором торгов представленной заявки на участие в торгах и принятие решения о допуске заявителя к участию в торгах осуществляются в порядке, установленном статьей 110 настоящего Федерального закона.

При отсутствии в установленный срок заявки на участие в торгах, содержащей предложение о цене имущества должника, которая не ниже установленной начальной цены продажи имущества должника, снижение начальной цены продажи имущества должника осуществляется в сроки, указанные в сообщении о продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Право приобретения имущества должника принадлежит участнику торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения, который представил в установленный срок заявку на участие в торгах, содержащую предложение о цене имущества должника, которая не ниже начальной цены продажи имущества должника, установленной для определенного периода проведения торгов, при отсутствии предложений других участников торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

В абзаце шестом пункта 4 статьи 139 Закона о банкротстве указано, что прием заявок прекращается с даты определения победителя торгов по продаже имущества должника посредством публичного предложения.

Таким образом, положениями действующего законодательства предусмотрено, что претенденты вправе подать организатору торгов заявку на участие в торгах в период с даты и времени начала представления указанных заявок до даты определения победителя торгов.

В сообщении о проведении торгов представлена информация о том, что цена имущества изменяется в соответствии с периодами:

1 этап с 12.00 09.08.2021 по 11.59 14.08.2021- 1 800 000руб.

2 этап с 12.00 14.08.2021 по 11.59 19.08.2021- 1 620 000 руб.

3 этап с 12.00 19.08.2021 по 11.59 24.08.2020- 1 440 000 руб.

4 этап с 12.00 24.08.2021 по 11.59 29.08.2021- 1 260 000 руб.

5 этап с 12.00 29.08.2020 по 11.59 03.09.2021- 1 080 000 руб.

6 этап с 12.00 03.09.2021 по 11.59 08.09.2021- 900 000 руб.

7 этап с 12.00 08.09.2021 по 11.59 13.09.2021- 720 000 руб.

На основании протокола от 03.09.2021 о результатах торгов, публичные торги № 70879-ОТПП по продаже имущества лоту 1 состоялись, победителем признан ФИО2, как предложивший наиболее высокую цену в размере 1 501 000 руб. 08.09.2021.

Соответственно, торги завершаются на том этапе, когда поступила заявка по цене публичного предложения на соответствующем этапе (или выше цены этапа). В связи с тем, что начало первого этапа – 09.08.2021, а окончание последнего этапа – 13.09.2021, финансовым управляющим в соответствующем поле сообщения указан срок приема заявок c 09.08.2021 12:00 по 13.09.2021 11:59. При создании сообщения на портале ЕФРСБ, в данном поле сообщения не предусмотрено указание этапов проведения торгов, в связи с чем, указанный период охватывает весь срок торгов посредством публичного предложения.

Таким образом, сообщение содержит информацию об общем периоде предоставления заявок для 3 всех этапов публичного предложения, а также информацию о датах каждого этапа. В связи с тем, что торги были завершены на 5 этапе, прием заявок на последующих этапах не осуществлялся. Иные участники торгов на данном этапе отсутствовали.

Указанные обстоятельства должником не опровергнуты, доказательств того, что такое проведение торгов и определение победителя привели к ограничению участия третьих лиц, равно как и к занижению стоимости имущества не представлено.

Исследовав и сопоставив все доводы и доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела, принимая во внимание, что ни по отдельности, ни в совокупности доводы должника не свидетельствуют о том, что торги проведены с нарушением предусмотренных законом требований и/или нарушают права должника, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО1 требований.

Поскольку судом не установлено оснований для признания торгов недействительными, в отсутствие отдельных доводов о недействительности договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги, суд также не усматривает оснований для признания договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги, недействительным.

Руководствуясь ст. 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. В удовлетворении заявления ФИО1 о признании результатов торгов и договора купли-продажи, заключенного с лицом, выигравшим торги, недействительным отказать.

2. Определение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение десяти дней со дня его принятия. Жалоба на постановление арбитражного суда апелляционной инстанции, принятое по результатам рассмотрения апелляционной жалобы на определение арбитражного суда первой инстанции, может быть подана в арбитражный суд кассационной инстанции в срок, не превышающий месяца со дня вступления в законную силу такого постановления.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший определение.

В случае обжалования определения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Уральского округа http://fasuo.arbitr.ru.

Судья Е.О. Шварева